Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО4 на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 25 февраля 2019 года, которым постановлено:

«Иск ООО «Этажи-Капитал», удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Этажи- Капитал» денежные средства по агентскому договору <.......> от <.......> в размере <.......>., неустойку в размере <.......>., расходы по оплате государственной пошлины в размере <.......>

Встречный иск ФИО4 к ООО «Этажи- Капитал» о признании агентского договора <.......> от <.......> расторгнутым, компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плосковой И.В., объяснения представителя ответчика ФИО5, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца ООО «Этажи-Капитал» ФИО6, полагавшей апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ООО «Этажи-Капитал» обратилось в суд с иском к ФИО4 о взыскании денежных средств по агентскому договору, неустойки, расходов. Требования мотивированы тем, что <.......> между истцом и ответчиком заключен агентский договор <.......>, по условиям которого Принципал поручает Агенту действовать от имени и за счет Принципала с целью продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <.......>, а Принципал обязуется оплатить услуги Агента в порядке и сроки, предусмотренные условиями договора. Истец свои обязательства исполнил, посредством услуг Агента найден покупатель объекта недвижимости: <.......>. Согласно п.1 дополнительного соглашения от <.......> размер вознаграждения Агента составляет <.......>., выплата агентского вознаграждения производится в течение одного дня с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Покупателю. После перехода права собственности к Покупателю на вышеуказанный объект недвижимости Принципал не произвел оплату услуг Агента, ссылаясь на некачественное предоставление услуг. Агент неоднократно предпринимал попытки организации встречи с Принципалом с целью решения сложившейся ситуации в досудебном порядке. В адрес агента претензии по качеству услуг от принципала до перехода права собственности не поступали. Истец просил взыскать денежные средства в размере <.......>., неустойку в размере <.......>., расходы по оплате государственной пошлины в размере <.......>

ФИО4 обратилась с встречным иском к ООО «Этажи-Капитал» о признании агентского договора <.......> от <.......> расторгнутым в связи с отказом заказчика, компенсации морального вреда. Встречные требования мотивированы, тем, что в феврале 2018 года ФИО4 размещено в сети интернет объявление о продаже принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: <.......>. В начале августа 2018 года к истцу обратилась <.......> с просьбой осмотреть продаваемую квартиру. На просмотр <.......>. явилась с агентом ООО «Этажи-Капитал», квартира покупателю понравилась, однако <.......>. не располагала собственными денежными средствами для приобретения квартиры, а одобрения банка на выдачу ей ипотечного кредита на приобретение квартиры на момент оставления соглашения о задатке не было. ООО «Этажи-Капитал» предложило ФИО4 заключить с ней агентский договор с целью поиска иного покупателя, в случае, если <.......>. не одобрят кредит. При поиске покупателя и купле-продаже квартиры покупателю <.......> ответчик никаких услуг не оказывал. Факт отсутствия оказания ответчиком услуг по договору подтверждается отсутствием актов сдачи-приемки оказанных услуг, выставленных на их основании счетов, счетов-фактур. У истца отсутствуют основания оплачивать услуги ответчика в связи с тем, что договор фактически не исполнялся сторонами, и ответчик знал о такой возможности при заключении договора при наличии соглашения между продавцом и покупателем. ООО «Этажи-Капитал» услуг по агентскому договору не оказывал, а потребитель их не принимал. ФИО4 просила признать агентский договор <.......> от <.......> расторгнутым в связи с отказом заказчика, взыскать компенсацию морального вреда в размере <.......>

Представитель истца ООО «Этажи-Капитал» в судебном заседании требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске, просила удовлетворить, требования встречного иска не признала, просила в удовлетворении отказать.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, поддержала встречное исковое заявление, просила удовлетворить.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась ответчик ФИО4, в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда первой инстанции и удовлетворении встречных исковых требований. Считает, что суд не правильно применил нормы материального права, не применил закон, подлежащий применению, а именно: ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей». Указывает, что истец акцептировал оферту ответчика путем подписания агентского договора <.......> Указание на распространение действия условий договора на время, предшествующее его заключению, договор не содержит. Стороны не отрицают, согласны с датой наличия договорных отношений с <.......> Оказание каких-либо услуг ответчиком истцу реальных или надуманных до даты <.......> выходит за предмет судебного спора, не имеет отношения к спорному договору, не относится к настоящему гражданскому договору, не носит возмездный характер. Единственное доказательство, якобы оказания ООО «Этажи-Капитал» услуги по агентскому договору – осмотр объекта недвижимости <.......>. <.......>, оформленного актом осмотра недвижимости к договору оказания услуг по покупке недвижимости <.......> от <.......>, что доказывает то, что услуга осмотра квартиры была оказана ООО «Этажи-Риэлт» бенефициару – <.......> в рамках агентского договора <.......> от <.......> Акт не подписан ни собственником, ни представителем, не содержит информации о присутствии при осмотре недвижимости представителя ответчика. Суд установил, что в результате осмотра между ФИО4 и <.......>. заключено соглашение о задатке, а в дальнейшем, <.......> – договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. При этом суд делает вывод, что договор купли-продажи заключен посредством оказания услуг агента, что прямо противоречит установленным судом фактам, доказательствам и ч.1 ст.161, ч.1 ст.433 ГК РФ. Вывод суда о том, что покупатель <.......> не обращалась самостоятельно к ФИО4 с целью покупки объекта недвижимости, так как ее интересы представляло ООО «Этажи-Риэлт» в рамках агентского договора <.......> от <.......>, не согласуется, противоречит ч.1 ст.1005 ГК РФ. Таким образом, к третьему лицу – ФИО4 с просьбой о просмотре квартиры и вопросами о дальнейшей ее продаже <.......> обратилась самостоятельно. Кроме того, материалы дела содержат акт осмотра квартиры, при осмотре <.......> присутствовала, существенные условия продажи квартиры продавцом были озвучены в ходе осмотра квартиры непосредственно <.......>

Ссылаясь на недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, указывает, что суд пришел к выводу о том, что свои обязательства по договору истец исполнил, осуществив действия, направленные на отчуждение принадлежащего ответчику объекта: осуществил поиск лица, готового приобрести объект недвижимости, осуществил сопровождение показа объекта недвижимости, что подтверждается актом просмотра объекта недвижимости от <.......> Однако акт составлен за 2 дня до даты заключения спорного договора, составлен о том, что агент ООО «Этажи-Риэлт» осуществил осмотр квартиры Фокиной совместно со своим клиентом-покупателем, <.......> с целью ее покупки бенефициаром – <.......>, акт является приложением к договору оказания услуг по покупке недвижимости от <.......>, акт не подписан, не содержит информации о присутствии представителя ответчика (агента). Полагает, что акт осмотра подтверждает, что <.......> обратилась к ней с целью покупки квартиры до заключения агентского договора, то есть квартира была реализована Фокиной самостоятельно, услуга была оказана ООО «Этажи-Риэлт» своему клиенту-покупателю квартиры <.......> в рамках исполнения своих обязательств по договору оказания услуг по покупке недвижимости от <.......> Также указывает, что выводы суда о том, что переговоры по сделке, сопровождение сделки осуществлялись агентом с момента подписания соглашения о задатке от <.......> до получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, и перехода права собственности, не основаны на доказательствах, не содержит ссылки на доказательства, устно осуществил консультирование по комплекту документов, необходимых для продажи объекта недвижимости, агент подготовил соглашение о задатке от <.......>, прямо противоречит фактическим обстоятельствам дела. Никакого сопровождения сделки ООО «Этажи-Капитал» не осуществляло, указывает, что приобщала в материалы дела доказательства самостоятельного сбора документов и ведения переговоров с банком покупателя, все существенные условия продажи квартиры обсудила с покупателем самостоятельно и пришла к соглашению по ним, соглашение о задатке уже содержало существенные условия купли-продажи, равно как и размещенное ФИО4 на Авито объявление. Объяснения <.......> также подтверждают данный факт. Полагает, что соглашение о задатке было подготовлено ООО «Этажи-Риэлт» в рамках исполнения обязательств перед покупателем <.......>. Сопровождение сделки продавцом покупателю ООО «Этажи-Капитал» не осуществляло. Кроме того указывает, что вывод суда о том, что согласно п.3.6 услуги агентом не оказывались в связи с отказом ФИО4 от услуг по ускоренной (электронной) регистрации перехода права собственности, не основан на доказательствах, противоречит материалам дела. Материалы дела не содержат информации о предложении указанной услуги ООО «Этажи-Капитал» при заключении ФИО4 договора купли-продажи квартиры от <.......> с <.......>, равно как и не содержат отказа ФИО4. Вывод суда о том, что истец добровольно уклонился от получения гарантийного сертификата, со ссылкой на Положение «О гарантийных обязательствах» от <.......>, не основан на доказательствах. Она (ФИО4) приобщила в материалы дела иное, не согласовываемое ею при подписании агентского договора Положение «О гарантийных обязательствах» ООО «Этажи-Западная Сибирь», ссылки на которое агентский договор не содержит. Данное положение является внутренним документом иного юридического лица, не являющегося стороной сделки. Условия о невыдаче гарантийного талона при неоплате агентского вознаграждения агентский договор не содержит. Положение «О гарантийных обязательствах» от <.......> ООО «Этажи-Капитал» в материалах дела отсутствует, равно как и доказательства его направления, ей, и уклонения ею от его получения. Принимая во внимание возможность самостоятельной реализации квартиры продавцом, что установлено судом, считает вывод суда о том, что фактом, подтверждающим выполнение обязательств агента по договору в полном объеме, является переход права собственности <.......> к покупателю, найденному агентом, не может являться доказательством оказания услуг именно агентом. Покупатель найден до <.......>, до даты заключения договора; покупатель изменил банк кредитования, что подтверждает ее заявление о том, что агентский договор был подписан ею при наличии покупателя <.......> на случай неодобрения, неполучения ипотеки, отказа <.......> от договора. О наличии взаимоотношений с <.......> при заключении агентского договора с ФИО4 ООО «Этажи-Капитал» было извещено, в том числе, поскольку агентом <.......> был франчайзи-партнер ООО «Этажи-Капитал» - ООО «Этажи-Риэлт». Услуги агентом не оказывались, отчет агент принципалу не предоставлял.

Указывает, что суд рассмотрел только требования, заявленные ООО «Этажи-Капитал», оставив без оценки и рассмотрения встречный иск. Кроме того суд не рассмотрел ее ходатайство о привлечении к участию в деле Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия по Тюменской области для дачи заключения по делу. Считает, что суд своим решением ущемил право потребителя на отказ от исполнения договора и получения заключения относительно не оказанных услуг.

Считает, что агентом по агентскому договору не было оказано потребителю никаких услуг. С момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру необходимость в договоре отпала. Поскольку наличие агентского договора не исключало возможность самостоятельной продажи квартиры собственником, собственник действовал правомерно, добросовестно, самостоятельно осуществляя продажу квартиры найденному самостоятельно покупателю, наличие договора с агентством не препятствовало этому. Поскольку на настоящий момент квартира выбыла из ее собственности, а агент в течение действия договора никаких услуг не оказывал, считает возможным отказаться от договора в соответствии со ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей». Отчет не был предоставлен агентом в связи с отсутствием оказания услуг. Полагает, что имеется попытка получить необоснованную оплату компанией-партнером за услуги, оказанные другой компанией-партнером по иному договору иному лицу, являющемуся стороной сделки купли-продажи.

На апелляционную жалобу поступили возражения от истца ООО «Этажи-Капитал» в лице законного представителя ФИО7, в которых он просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, материалы дела, а также проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Риэлтерские услуги, как правило, оказываются либо по договору возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ), либо по смешанному договору с элементами договоров оказания услуг, подряда (ст. 702 ГК РФ), агентирования (ст. 1005 ГК РФ).

В силу положений статьи 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Согласно статье 1006 Гражданского кодекса РФ, принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Статьей 1008 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

Кроме того, на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения заявленных ООО «Этажи-Капитал» требований о взыскании с ответчика суммы согласованного сторонами вознаграждения, а требования встречного иска о признании агентского договора расторгнутым в связи с отказом заказчика, и компенсации морального вреда, подлежат оставлению без удовлетворения. При этом исходил из того, что услуги по агентскому договору были оказаны надлежащим образом, сделка купли-продажи заключена, переход права собственности к Покупателю осуществлен.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, <.......> между ФИО4 (Принципал) и ООО «Этажи-Капитал» (Агент) заключен агентский договор <.......>, согласно п. 1.1 которого Принципал поручает Агенту действовать от имени и за счет Принципала с целью продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <.......>, а Принципал в свою очередь обязуется оплатить услуги Агента в порядке и сроки, предусмотренные условиями договора.

В соответствии с п.4.2 договора Принципал ознакомлен и согласен с Правилами агентирования, утвержденными генеральным директором ООО «Этажи-Западная Сибирь» от <.......>, являющимися неотъемлемой частью договора.

Согласно п.2.2. Правил агентирования, п.3 договора, в обязанности Агента, связанные с поиском объекта недвижимости входит: осуществлять поиск лица заинтересованного в приобретении объекта недвижимости Принципала (третьих лиц), указанного в Агентском договоре; организовывать показы объекта недвижимости, указанного в Агентском договоре, осуществлять переговоры от имени Принципала по предстоящей сделке, устно консультировать Принципала по комплекту документов необходимых для регистрации права по предстоящей сделке, по требованию Принципала на безвозмездной основе подготовить соглашение о задатке/ предварительный и/или основной договор по предстоящей сделке и др.

Согласно п.5.1. Правил агентирования факт нахождения Агентом Принципалу объекта недвижимости/лица готового приобрести объект недвижимости, подтверждается любым из следующих документов: акт осмотра объекта недвижимости; дополнительным соглашением к Агентскому договору; предварительным или основным договором купли- продажи/уступки прав требования/мены/дарения; отчетом Агента, принятым Принципалом.

Согласно п.1 дополнительного соглашения от <.......> к Агентскому договору <.......> от <.......> размер вознаграждения Агента с учетом скидки составляет <.......> руб. Выплата агентского вознаграждения производится Принципалом в течение одного дня с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Покупателю.

Также судом установлено, что <.......> осуществлен осмотр объекта недвижимости, в результате которого гр. <.......> произвела осмотр квартиры, расположенной по адресу: г.Тюмень, <.......>. В результате произведенного осмотра между ФИО4 (ответчик) и <.......>. заключено соглашение о задатке, а в дальнейшем, <.......> договор купли-продажи квартиры (ипотека в силу закона) с использованием кредитных средств ПАО «Промсвязьбанк».

Интересы покупателя <.......> представляло ООО «Этажи-Риэлт» в рамках агентского договора <.......> от <.......>, предметом данного агентского договора была покупка объекта вторичной недвижимости. Факт осмотра объекта недвижимости покупателем подтверждается Актом просмотра от <.......> к Агентскому договору <.......> от <.......>. Агент провел переговоры по сделке, вследствие чего покупатель согласился приобрести объект недвижимости, принадлежащий ФИО4 Сопровождение сделки осуществлялось агентом с момента подписания Соглашения о задатке от <.......>.

Согласно условий соглашения о задатке от <.......>, ФИО4 и <.......> договорились о том, что они обязуются в срок до <.......> включительно, выполнить взятые на себя обязательства по, соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на покупателя недвижимого имущества, по цене объекта <.......>. (п.1.1). В доказательство заключения договора по оформлению права собственности и обеспечение его исполнения покупатель передает, а продавец принимает в качестве задатка, сумму в размере <.......>. и сумму аванса в размере <.......>. в счет причитающихся покупателя платежей, в рамках данного соглашения (п.1.2). ФИО4 получила от указанного покупателя задаток, что не оспаривалось сторонами.

Согласно договору купли-продажи квартиры (ипотека в силу закона) с использованием кредитных средств ПАО «Промсвязьбанк» от <.......>, <.......>. приобрела у ФИО4 однокомнатную квартиру по адресу: <.......> за <.......>., право собственности покупателя зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости <.......>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <.......>.

Оценив представленные сторонами доказательства, судебная коллегия полагает, что услуга по подбору квартиры была оказана ООО «Этажи-Риэлт» своему клиенту-покупателю квартиры <.......> в рамках исполнения своих обязательств по договору оказания услуг по покупке недвижимости от <.......>. ООО «Этажи-Риэлт» и ООО « Этажи-Капитал» являются разными организациями. Договоры от <.......> и от <.......> являются самостоятельными. Услуги, оказанные <.......>. в рамках договора от <.......>, не связаны с услугами, предусмотренными в рамках договора от <.......>, стороной которого является ФИО4

Судебная коллегия считает, что исполнение обязательств ООО «Этажи-Капитал», предусмотренных разделом 3 агентского договора <.......> от <.......>, перед ФИО4 не нашло своего подтверждения.

Доказательства, свидетельствующие о предоставлении истцом по агентскому договору <.......> услуг ответчику, отсутствуют.

Акт просмотра квартиры подтверждает исполнение услуг по договору между ООО «Этажи-Риэлт» и <.......>

Из скриншотов переписки ответчика с банком ПАО «Промсвязьбанк» следует, что договор купли- продажи между сторонами готовил работник банка. Доказательств, свидетельствующих, что истцом в рамках агентского договора <.......> ответчику ФИО4 подготовлены были какие-либо документы, материалы дела не содержат. Каких-либо актов приема-передачи выполненных работ между сторонами не подписывалось.

При таких обстоятельствах у ответчика не возникло обязательств по оплате денежных средств по указанному агентскому договору в размере <.......>., в связи с чем исковые требования ООО «Этажи-Капитал» в данной части не подлежат удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано, то производные требования о взыскании неустойки, расходов по оплате государственной пошлины также не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия считает, что встречный иск ФИО4 подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Поскольку ФИО4 отказалась от исполнения договора, в связи с тем, что квартира ею продана и отпала необходимость в услугах истца, а истцом не представлено доказательств несения каких-либо фактических расходов по договору, судебная коллегия полагает требования истца о признании агентского договора расторгнутым, подлежащими удовлетворению.

Требования ФИО4 о взыскании компенсации морального вреда с ООО «Этажи-Капитал» удовлетворению не подлежат, поскольку с момента отказа от договора, правоотношения сторон прекращены и положения ст.15 Закона «О защите прав потребителей» применению не подлежат.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда города Тюмени от 25 февраля 2019 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Этажи-Капитал» к ФИО4 о взыскании денежных средств по агентскому договору, неустойки, расходов, отказать.

Встречный иск ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Этажи-Капитал» о признании агентского договора расторгнутым, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Признать агентский договор <.......> от <.......> расторгнутым.

В остальной части встречного иска отказать.

Председательствующий:

Судьи коллегии: