Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО3, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 , ФИО16, ФИО1 о признании утратившими право пользования, выселении без предоставления другого жилого помещения,

и по встречному иску ФИО5, ФИО6, ФИО16, ФИО15, ФИО8, ФИО1, ФИО10, ФИО12, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО9 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным

по апелляционным жалобам

истца по первоначальному иску ФИО4,

представителя ответчиков по первоначальному иску ФИО17

на решение Ингодинского районного суда города Читы от 1 апреля 2019 г., которым постановлено:

исковое заявление ФИО4 к ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО5, ФИО10, ФИО3, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО15, ФИО7, ФИО16, ФИО1 о признании утратившими право пользования, договоров найма недействительными в силу их ничтожности, взыскании судебных расходов, выселении из квартир №, № жилого здания по адресу: <адрес> оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО5, ФИО6, ФИО16, ФИО8, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетнего ФИО1, ФИО10, ФИО12, ФИО11, ФИО13, ФИО15, ФИО14, ФИО9 к ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Старательная артель «Кварц» о признании недействительным заключенного договора купли-продажи доли жилого здания по указанному адресу от <Дата> оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Кузнецовой О.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратилась в суд с иском, ссылаясь на следующее.

Истец является собственником <данные изъяты> доли (<данные изъяты>%) жилого дома по адресу: <адрес>, остальные <данные изъяты> доли принадлежат ЗАО «Промзащита». В соответствии с ранее сложившимся порядком пользования истцу принадлежат <данные изъяты> квартир: №№, №, в которых проживают ответчики. Договорных отношений между ФИО4 и ответчиками нет, обязательства истца перед ответчиками отсутствуют. Заключенные между прежним собственником ООО «Старательская артель «Кварц» и ответчиками договоры найма ничтожны и недействительны, так как заключены без согласия второго сособственника жилого здания; не прошли государственной регистрации; не подписаны доверительным управляющим здания – ЗАО «Промзащита»; не содержат существенного условия об оплате за пользование помещением; заключены на период работы граждан, уволенных прежним собственником до покупки помещений истцом. Истец неоднократно уведомляла ответчиков о необходимости заключения договором найма с новым собственником, однако ответчики договоры не заключили, плату за пользование не осуществляют, добровольно помещения не освобождают. Каких-либо обременений на приобретенное истцом имущество нет. Проживание ответчиков нарушает права истца. Просила суд признать ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО5, ФИО18, ФИО10, ФИО3, ФИО9, ФИО6, ФИО7, ФИО8 ФИО15, ФИО16, ФИО1 утратившими право пользования занимаемыми ими жилыми помещениями по адресу: <адрес>; выселить ответчиков без предоставления других жилых помещений с передачей собственнику ключей от освобожденных квартир; признать типовые договоры найма, заключенные с ответчиками недействительными; взыскать судебные расходы 8 247,54 руб. (т. 1 л.д. 3-5, 92-96).

ФИО5, ФИО6, ФИО16, ФИО12, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО9, ФИО8, ФИО15, действуя за себя и как законный представитель ФИО1, ФИО10, действуя за себя и как законный представитель ФИО3, обратились в суд с встречным иском к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи от <Дата> Ссылались на то, что доля ФИО4 в жилом доме была приобретена в рамках процедуры банкротства предыдущего собственника ООО «Старательская артель «Кварц» на торгах. Предмет торгов был обременен обеспечением сохранности целевого назначения, выполнением договоров должника, связанных с целевым назначением. ФИО4 не исполняет принятые на себя по договору обязательства в части сохранения права пользования жилыми помещениями за гражданами. Считают, что договоры, на основании которых проживают граждане, имеют элементы договоров безвозмездного пользования и социального найма, и не подлежат государственной регистрации. ООО «Старательская артель «Кварц» намеревалась передать спорные квартиры безвозмездно в собственность проживающих. ФИО4 не вправе требовать заключения каких-либо иных договоров, выселения и признания договоров найма недействительными. Просили признать недействительным договор купли-продажи от <Дата> в связи со злоупотреблением права со стороны ФИО4 (т. 1 л.д. 83-91).

<Дата> к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Старательская артель «Кварц» (далее по тексту – ООО «С/а «Кварц») в лице конкурсного управляющего (т. 1 л.д. 141).

Судом постановлено указанное выше решение об отказе в удовлетворении первоначального и встречного исков (т. 1 л.д. 258-261).

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ФИО4 просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, удовлетворив первоначальный иск ФИО4 и отказав в удовлетворении встречного иска за неподсудностью. Ссылается на то, что суд не мог принять к производству встречное исковое заявление, так как оно подлежало рассмотрению арбитражным судом в рамках дела о банкротстве. Указывает, что срок для оспаривания торгов истек <Дата> Выражает несогласие с выводом суда о том, что принадлежащее ей имущество обременено правом проживания ответчиков, ввиду отсутствия в договоре перечня лиц, за которыми сохраняется право пользования жилыми помещениями. В договоре указано, что имущество третьими лицами не обременено, договор отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора. Ответчики не представили доказательств того, что истец является для них работодателем, следовательно, утратили право пользования помещениями ФИО4 По мнению автора жалобы, суд не дал правовой оценки доказательствам истца, без указания мотива отказа в решении; нарушил единообразие судебной практики (т. 2 л.д. 33-38, 105-106,).

В апелляционной жалобе представитель ответчиков по первоначальному иску ФИО17, ссылаясь на доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, встречный иск удовлетворить. Указывает на то, что ФИО4, предъявляя к ответчикам требования о выселении, злоупотребляет своими правами. Полагает, что судом не дана надлежащая оценка действиям ФИО4 при участии в торгах, попытках выселения проживающих лиц (т. 2 л.д. 17-28).

В возражениях на апелляционные жалобы каждая из сторон, третье лицо ЗАО «Промзащита» возражают против удовлетворения апелляционной жалобы противоположной стороны (т. 2 л.д. 112-114, т. 3 л.д. 30-31, 122-123, 126, 129).

Представитель ООО «С/а «Кварц», ФИО28, ФИО8, ФИО9, ФИО29, ФИО14, ФИО30, ФИО1, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились. В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав: ФИО4, представителя ответчиков ФИО11, ФИО8, ФИО10, ФИО9, ФИО13, ФИО19, ФИО15, ФИО14 - ФИО17, ответчиков ФИО18, ФИО13, ФИО5, ФИО10, действующую в своих интересах и также в интересах несовершеннолетней ФИО20, каждый из которых поддержал доводы апелляционной жалобы своей стороны и просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы противоположной стороны; представителя третьего лица ФИО21, поддержавшего доводы апелляционной жалобы ФИО4; прокурора отдела Забайкальской краевой прокуратуры Арутюнова А.В., выразившего согласие с выводами суда первой инстанции и просившего в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. №13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что, если в апелляционных жалобе, представлении имеется ссылка на дополнительные (новые) доказательства, судья-докладчик, исходя из требований абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, излагает их содержание и ставит на обсуждение вопрос о принятии дополнительных (новых) доказательств с учетом мнения лиц, участвующих в деле. В соответствии с абз. 2 ст. 327 указанного кодекса суд апелляционной инстанции принимает дополнительные (новые) доказательства, если признает причины невозможности представления таких доказательств в суд первой инстанции уважительными.

Принятие дополнительных (новых) доказательств в соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ оформляется вынесением определения с указанием в нем мотивов, по которым суд апелляционной инстанции пришел к выводу о невозможности представления этих доказательств в суд первой инстанции по причинам, признанным уважительными, а также об относимости и допустимости данных доказательств (абз. 1 п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. № 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В обоснование возражений против иска ответчики ссылались на то, что между ними и наймодателем были заключены дополнительные соглашения в договору найма, подтвердившие их право проживать в жилых помещениях бессрочно вне зависимости от прекращения трудовых отношений с наймодателем, на наличие признаков договоров социального найма и намерение ООО «С/а «Кварц» передать им жилые помещения в собственность бесплатно. Также ссылались на наличие судебных постановлений по ранее состоявшимся спорам с участием сторон, способных иметь преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Оценивая данные доводы, суд первой инстанции необходимость запросить объективные доказательства, подтверждающие либо опровергающие такие доводы (данные о регистрации ответчиков по месту жительства, информацию о наличии либо отсутствии у ответчиков жилых помещений в собственности на территории РФ, дополнительные соглашения к договорам найма, договор отчуждения спорных жилых помещений от ООО «С/а «Кварц» ответчикам, документы, подтверждающие основания возникновения права собственности на недвижимость у ООО «С/а «Кварц»), а также копии ранее состоявшихся судебных постановлений, на обсуждение сторон не ставил.

По запросу судебной коллегии в суд апелляционной инстанции представлены названные документы.

Данные документы (о приемке спорного здания к эксплуатацию после завершения строительства; договор о совместной деятельности и соглашение об определении долей между ООО «С/а «Кварц» и ЗАО «Промзащита»; адресные справки на ответчиков; копии дополнительных соглашений к договорам найма между ООО «С/а «Кварц» и ответчиками; копии трудовых книжек ответчиков; выписки из Единого государственного реестра недвижимости о принадлежности ответчикам жилых помещений на территории страны; документы о предъявлении ООО «С/а «Кварц» и ответчиками в службу государственной регистрации недвижимости договора дарения долей спорного жилого помещения ответчикам, в регистрации которого отказано; копию решения Ингодинского районного суда от 25 сентября 2018 г. по иску ЗАО «Промзащита» к ФИО29 и другим о выселении, копии апелляционных определений судебной коллегий по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 27 февраля и 10 апреля 2019 г. по частным жалобам ЗАО «Промзащита» об отказе в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока обжалования решения, и о возврате апелляционной жалобы; определения Арбитражного суда Забайкальского края от 19 февраля и 23 июля 2018 г. по заявлениям В. и О. об отказе в удовлетворении заявлений о признании недействительными торгов; полные выписки их единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «С/а «Кварц», ЗАО «Промзащита») судебная коллегия считает необходимым приобщить к материалам дела, поскольку они направлены на установление юридически значимых для дела обстоятельств, и вопрос о предоставлении которых, вопреки положениям ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, не был поставлен перед сторонами судом первой инстанции.

Из дела следует, что четырехэтажное здание малосемейного общежития (в том числе подземный этаж) по адресу: <адрес>, построено юридическим лицом ЗАО «Промзащита» с участием ООО «С/а «Кварц». ЗАО «Промзащита» выделено <данные изъяты>% в праве собственности, ООО «С/а «Кварц» <данные изъяты>%. Данные сведения следуют из технического паспорта на здание, документов о вводе здания в эксплуатацию, соглашений о совместной деятельности и о распределении долей (т. 1 л.д. 18-20, т. 2 л.д. 249-250, т. 3 л.д. 17-24).

С 2004 г. собственниками здания фактически был согласован порядок пользования зданием. Каждый из сособственников здания владел определенными помещениями, предназначенными для временного проживания граждан.

Так, на основании договора о передаче имущества в доверительное управление от <Дата> между собственниками здания, заключенного на срок 9 месяцев, от ООО «С/а «Кварц» передано в доверительное управление ЗАО «Промзащита» <данные изъяты> этаж квартиры № включительно), и <данные изъяты> этаж (квартира №) (т. 1 л.д. 7). Пункт 4.2 договора предусматривал его автоматическое продление на тот же срок при отсутствии заявления одной из сторон. В доверительном управлении ЗАО «Промзащита» здание находилось до 2017 г., между тем, договор о доверительном управлении государственную регистрацию не прошел. Во исполнение договора о доверительном управлении ЗАО «Промзащита» начисляли ООО «С/а «Кварц» платежи за коммунальные услуги (т. 1 л.д. 242).

В помещениях, фактически использовавшихся ООО «С/а «Кварц», проживают ответчики по первоначальному иску:

- в квартире № - ФИО27 на основании договора найма от <Дата> (т. 1 л.д. 46-49); ФИО5 работал в ООО «С/а «Кварц» с <Дата> по <Дата> (т. 3 л.д. 69);

- в квартире № - ФИО28 на основании договора найма от <Дата> (т. 1 л.д. 42-45); документальные сведения о периоде работы не представлены;

- в квартирах №, № – ФИО30, ФИО1 на основании договоров найма от <Дата> (с ФИО15), от <Дата> (с ФИО16 и ФИО1) (т. 1 л.д. 38-41, 58-61); ФИО15 работала в ООО «С/а «Кварц» с <Дата> по <Дата> (т. 3 л.д. 71);

- в квартире № – ФИО8 на основании договора найма от <Дата> (т. 1 л.д. 72-75); ФИО8 работала в ООО «С/а «Кварц» с 17 мая по 1 августа, и с 6 сентября по <Дата> (т. 3 л.д. 78-79);

- в квартире № – ФИО10, ФИО3., Е.А. на основании договора найма от <Дата> (т. 1 л.д. 62-65); ФИО10 работала в ООО «С/а «Кварц» с <Дата> по <Дата> (т. 3 л.д. 59-60);

- в квартире № – ФИО29 на основании договора найма от <Дата> (т. 1 л.д. 67-71), ФИО12 работал в ООО «С/а «Кварц» с <Дата> по <Дата>, с <Дата> до <Дата> (т. 3 л.д. 54-55);

- в квартире № – ФИО13 на основании договора найма от <Дата> (т. 1 л.д. 50-53); ФИО13 работала в ООО «С/а «Кварц» с <Дата> по <Дата>, с <Дата> по <Дата> (т. 3 л.д. 35, 37);

- в квартире № – ФИО14 на основании договора найма от <Дата> (т. 1 л.д. 54-57), гражданин иного государства – Украины; работал в ООО «С/а «Кварц» с <Дата> по <Дата> (т. 3 л.д. 41-42).

Из содержания представленных ответчиками типовых договоров найма жилого помещения в общежитии следует, что жилые помещения предоставлены работодателем в связи с работой, договор найма заключен на период работы, одним из оснований прекращения договоров указано истечение срока трудового договора (т. 1 л.д. 38-66, 67-75).

Согласно содержанию дополнительных соглашений к договорам найма (т. 3 л.д. 1,2, 110-119), от <Дата> с жильцами квартир №, №, от <Дата> и <Дата> с жильцами квартир №,№, срок предоставления жилого помещения наймодателем изменен на «бессрочно».

Трудовые отношения между ответчиками и ООО «С/а «Кварц» к моменту рассмотрения дела отсутствуют, что подтверждается содержанием представленных ответчиками трудовых книжек, и не оспаривалось в ходе рассмотрения спора (т. 3 л.д. 34-83).

Истец ФИО4 является генеральным директором ЗАО «Промзащита» с <Дата> (т. 1 л.д. 190-191).

Обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества ООО «С/а «Кварц» наложены <Дата>, запрет на отчуждение наложен <Дата>, что сторонами не оспаривалось, и частично подтверждается страницами из решения Арбитражного суда Забайкальского края от <Дата> по иску ООО «С/а «Кварц» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю об оспаривании действий (т. 3 л.д. 136-139).

Производство о признании ООО «С/а «Кварц» несостоятельным (банкротом) возбуждено <Дата> (т. 1 л.д. 196).

<Дата> ответчиками ФИО8, ФИО10, ФИО12, ФИО14, ФИО5, ФИО16, ФИО15, ФИО13, ФИО2, ООО «С/а «Кварц» были сданы документы о регистрации перехода права собственности доли от ООО «С/а «Кварц» к ответчикам на основании договора дарения от <Дата>, регистрация была приостановлена в связи с имевшимся запретом на отчуждение (т. 1 л.д. 132).

Согласно содержанию объявления в газете «Коммерсант.ру» от 8-9 сентября 2017 г. в сообщении о проведении торгов имущества должника ООО «С/а «Кварц» указано на обременение предмета торгов (спорной доли в праве собственности на здание общежитие) условием – обеспечение сохранения целевого назначения – выполнение договоров должника, связанных с целевым назначением (т. 1 л.д. 79-80).

Из выписки из региональной торговой электронной системы в отношении ООО «С/а «Кварц», идентификационный номер №, торги завершены, спорное имущество – <данные изъяты> доли в праве собственности на здание обременены условием – обеспечением сохранения целевого назначения; выполнением договоров должника, связанных с целевым назначением (т. 1 л.д. 121-124).

По итогам торгов с истцом был подписан договор купли-продажи от 18(22) декабря 2017 г., который в соответствии с требованиями ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г, № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" подлежал нотариальному удостоверению.

<Дата> между конкурсным управляющим ООО «С/а «Кварц» П. и ФИО4 подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, заключенному по итогам публичных торгов, которым содержание договора дополнено условиями о необходимости перезаключения договоров найма с ответчиками, ответчики - наниматели перечислены в дополнительном соглашении (т. 1 л.д. 81-82).

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от <Дата> конкурсный управляющий П. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «С/а «Кварц», утвержден В. (т.1 л.д. 178).

В материалы дела по иску ЗАО «Промзащита» к ответчикам об утрате права пользования и выселении представлен текст дополнительного соглашения к договору купли-продажи от <Дата> между конкурсным управляющим ООО «С/а «Кварц» В. и ФИО22, предусматривающее право бессрочного пользования жилыми помещениями ответчиками. Данное соглашение ФИО22 не подписано.

Выписка из ЕГРП в отношении спорного объекта по состоянию на <Дата> не содержит сведений о наличии обременений объекта недвижимости, реализуемого на торгах (т. 1 л.д. 134-135).

<Дата> между конкурсным управляющим ООО «С/а «Кварц» В. и ФИО4 заключен договор купли-продажи 2/5 доли в праве общей долевой собственности на спорное здание, удостоверенный нотариусом Н. (т. 1 л.д. 97-98). Цена предмета торгов 2 750 000 руб. (п. 4). Согласно п. 5 названного договора, продавец заверяет, что отчуждаемая доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, никому другому не продана, не подарена, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременена, что подтверждается выпиской из ЕГРП от <Дата> (п. 5). Из п. 8 договора следует, что покупатель обязуется выполнить требование торгов, указанное в протоколе №, об обременительном условии – обеспечение сохранения целевого назначения, выполнение договоров должника, связанных с целевым назначением (п. 8). Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора (п. 16).

В этот же день конкурсным управляющий в адрес нотариуса, оформляющего сделку купли-продажи и в адрес покупателя ФИО4 вручено уведомление о наличии обременения на приобретаемую долю в имуществе, обременение в виде права пользования ответчиков на спорные жилые помещения. На уведомлении имеются возражения ФИО4, содержание которых в целом соответствует доводам ФИО4 в настоящем споре (т. 3 л.д. 32-33).

Право собственности ФИО4 на <данные изъяты> доли в праве общей собственности на здание зарегистрировано в установленном порядке <Дата> (т. 1 л.д. 6).

Согласно сведений Управления по вопросам миграции УМВД по Забайкальскому краю, ответчики зарегистрированы в здании спорного общежития без указания номеров занимаемых ими жилых помещений, за исключением ФИО6, зарегистрированного в квартире № (т. 2 л.д. 60, 234). ФИО14 и ФИО9 зарегистрированы в иных жилых помещениях, ФИО14 в принадлежащем ему на праве собственности. ФИО10 в <Дата> продан жилой дом, расположенный в <адрес> (т. 3 л.д. 133). Отцу ФИО13 Т. принадлежит жилой дом в <адрес> (т. 3 л.д. 134-135).

В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеются сведения о принадлежности жилых помещений ответчикам ФИО16 (т. 2 л.д. 138), ФИО14 (т. 2 л.д. 140-141), ФИО10 (т. 2 л.д. 144-146), земельного участка ФИО9 (т. 2 л.д. 142-143). В отношении остальных ответчиков сведений о принадлежности им жилых помещений не имеется (т. 2 л.д. 146-191, т. 3 л.д. 14-16).

<Дата> ответчиками в орган, регистрирующий права на недвижимость, ООО «С/а «Кварц» и ответчиками в службу государственной регистрации недвижимости сдан договор дарения долей спорного жилого помещения ответчикам от <Дата>, в регистрации которого отказано в связи с принадлежностью недвижимости не ООО «С/а «Кварц», а иному лицу – истцу ФИО4 (т. 2 л.д. 193-233, т. 3 л.д.4-13).

Решением Ингодинского районного суда г. Читы от 25 сентября 2018 г. по гражданскому делу по иску ЗАО «Промзащита» к ФИО29 и другим о признании утратившими право пользования и о выселении в удовлетворении требований отказано (т. 2 л.д. 70-71). Апелляционными определениями судебной коллегий по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 27 февраля и <Дата> по частным жалобам ЗАО «Промзащита» оставлены без изменения определения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока обжалования решения, и о возврате апелляционной жалобы (т. 2 л.д. 66-69).

Определениями Арбитражного суда Забайкальского края от 19 февраля и 23 июля 2018 г. по заявлениям В. и О. отказано в удовлетворении заявлений названных лиц о признании недействительными торгов в отношении спорного здания общежития (т. 2 л.д.72-76, 97-100).

17 июля 2018 г. ФИО4 направила в адрес ответчиков уведомления о необходимости заключения договора найма с новым собственником (т. 1 л.д. 8-17), 26 декабря 2018 г. направлены повторные уведомления, стоимость платы за пользование предложена в размере 11 000 руб. (т. 1 л.д. 100-120), в подтверждение стоимости представлена справка о средней рыночной стоимости арендной платы (т. 1 л.д. 128-131).

Решением Ингодинского районного суда г. Читы от 16 октября 2017 г. исковые требования прокурора Ингодинского района г. Читы в интересах ФИО29, ФИО24, ФИО27, ФИО14 к ЗАО «Промзащита» в лице генерального директора ФИО4 о признании незаконными действий по приостановлению энергоснабжения, обязании восстановить энергоснабжение удовлетворены (т. 1 л.д. 241-246). Апелляционным определением решение оставлено без изменения (т. 1 л.д. 247-249).

21 августа 2018 г. Приговором мирового судьи судебного участка №7 Ингодинского судебного района г. Читы ФИО25 ФИО4 осуждена за совершение преступления, предусмотренного ст. 330 УК РФ (самоуправство) за прекращение подачи электроэнергии в квартиры ответчиков, в виде штрафа (т. 1 л.д. 234-238). Апелляционным определением Ингодинского районного суда г. Читы от 9 января 2019 г., приговор изменен в части выводов о судьбе гражданских исков потерпевших, иски переданы на рассмотрение в порядке гражданского судопроизводства (т. 1 л.д. 239-240).

Решением Ингодинского районного суда г. Читы от 19 ноября 2018 г. отказано в удовлетворении административных требований ЗАО «Промзащита» о признании незаконными действий ОВМ ОП «Ингодинский» УМВД России по г. Чите, и о снятии граждан с регистрационного учета отказано (т. 2 л.д. 101-103).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 168, 247, 675, 682-684 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. ст. 92, 102 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), ст. 61.9 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ», в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Суд исходил из того, что правоотношения между ООО «С/а «Кварц» и проживающими в его жилых помещениях гражданами следует квалифицировать как договор коммерческого найма, регулируемый нормами ГК РФ и не предусматривающий возможность выселения прежних жильцов в связи со сменой собственника. Суд указал, что имеющийся между сторонами спор относительно размера платы за найм не является основанием для выселения, как и отсутствие регистрации обременения права собственности продавца. Суд счел, что встречный иск подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, поскольку заявлен по основаниям, предусмотренным ГК РФ иным лицом, помимо арбитражного управляющего. Оснований для удовлетворения встречного иска суд не усмотрел, указав, что действия покупателя, на которые ссылаются ответчики, не влекут ничтожность договора купли-продажи.

Выводы суда судебная коллегия полагает верными, соответствующими обстоятельствам дела и правоотношениям сторон, и не усматривает оснований для отмены или изменения решения по доводам апелляционных жалоб. Вопреки доводам апелляционных жалоб, в решении дана подробная оценка всем доводам сторон с указанием на подлежащие применению нормы материального права.

Доводам апелляционной жалобы ФИО4 о неподсудности встречного иска судом первой инстанции дана оценка, с которой судебная коллегия соглашается.

Согласно содержанию ст. 61.9 ФЗ РФ «О банкротстве (несостоятельнсти)» круг лиц, уполномоченных подавать заявления об оспаривании сделки должника в деле о банкротстве ограничен законодателем. К лицам, уполномоченным подавать заявления об оспаривании сделки должника относятся внешний или конкурсный управляющий, арбитражный управляющий, представитель собрания (комитета) кредиторов или иное лицо, уполномоченное решением собрания (комитета) кредиторов, конкурсный кредитор или уполномоченный орган, временная администрация финансовой организации.

Из разъяснений, содержащихся в п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 (ред. от 30 июля 2013 г.) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" также следует, что заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности. При предъявлении в рамках дела о банкротстве заявления об оспаривании сделки по указанным основаниям иным помимо арбитражного управляющего лицом суд оставляет это заявление без рассмотрения применительно к ч. 4 п. 1 ст. 148 АПК РФ.

При таких обстоятельствах иск, заявленный физическими лицам ФИО11 и другими о признании недействительной сделки в связи с несоблюдением покупателем обременительных требований к проданному имуществу подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции.

Поскольку основание к оспариванию сделки явилось, по мнению граждан, проживающих в спорных квартирах, злоупотребление правом со стороны покупателя, имевшее место, в том числе, после заключения договора купли-продажи, доводы ФИО26 об истечении срока для оспаривания торгов несостоятельны. Кроме того, оспариваемый договор прошел государственную регистрацию в ноябре 2018 г., а встречный иск предъявлен в марте 2019 г., следовательно, оснований для выводов о пропуске срока не имеется.

Учитывая, что трудовые договоры между ФИО11 и другими ответчиками, с одной стороны, и ООО «С/а «Кварц», с другой, прекращены задолго до заключения договора купли-продажи товара, при этом ООО «С/а «Кварц» до продажи товара не только не принимало меры к прекращению прав проживающих в её жилых помещениях граждан, но напротив, принимало меры к передаче гражданам жилых помещений в собственность, и к признанию за гражданами права на проживание в квартирах, заключив с ними договор дарения, дополнительные соглашения к договорам найма, отразив в конкурсных документах по отчуждению имущества необходимость сохранить целевое назначение здания и права граждан, фактически проживающих в общежитии, имеются основания для вывода о том, что договоры между ООО «С/а «Кварц» и гражданами правильно квалифицированы судом первой инстанции как договоры коммерческого найма, регулируемые главой 35 ГК РФ.

То обстоятельство, что в договорах между ООО «С/а «Кварц» и гражданами не была предусмотрена плата за пользование, иного вывода не влечет.

Доводы стороны ответчика о том, что договоры, предусматривающие право пользования жилыми помещениями, имели признаки социального найма и безвозмездного пользования (ссуды), не являются основанием для признания за гражданами прав пользоваться жилыми помещениями бессрочно и безвозмездно. Договоры социального найма и безвозмездного пользования имеют разную правовую природу, и вопреки мнению стороны ответчиков, не могут быть смешаны в одном договоре.

Правоотношения между ООО «С/А «Кварц» и гражданами нельзя квалифицировать как социальный найм. Жилое помещение не относится к соответствующему фонду, находится в частной собственности, сведений о том, что граждане в установленном порядке состояли в очереди как нуждающиеся, и распределение им жилой площади произошло в соответствии с требованиями, предусмотренными для жилых помещений, предназначенных для заселения по социальному найму, из дела не усматривается.

Также правоотношения не соответствуют и признакам договора безвозмездного пользования, поскольку правоотношения по такому договору предусматривают возможность его расторжения в одностороннем порядке стороной ссудодателя в течение месяца (ст. 699 ГК РФ), в то время как ООО «С/а «Кварц» при отчуждении имущества, как следует их обстоятельств дела, принимало меры для сохранения за гражданами прав на проживание.

Ссылки ФИО4 на недобросовестность стороны ответчиков, представление поддельных дополнительных соглашений о бессрочности договоров найма отклоняются судебной коллегией. В обоснование названных доводов ФИО4 представлены сведения о том, что ответчик ФИО10 является директором ООО «Март», место расположения совпадает с местом расположения офиса ООО «С/а «Кварц» <адрес>), учредителями являются ответчики ФИО8, ФИО10, ФИО5, ФИО11, ФИО13, и одним из видов деятельности общества является аренда и управление собственным или арендованным жилым или нежилым недвижимым имуществом. Связанной организацией указан КПК граждан «Русский америко-евро финанс», одним из учредителей которой указан ответчик ФИО5 (т. 3 л.д. 142- 146). Однако нахождение офисов в одном помещении, вопреки мнению ФИО4, не свидетельствует о свободном доступе ответчиков к печати ООО «С/а «Кварц».

Кроме того, помимо письменных документов, представленных стороной ответчика (дополнительные соглашения к договору найма), интерес в сохранении за гражданами помещений для проживания прослеживается также из последовательных действий конкурсных управляющих ООО «С/а «Кварц» - П. и В.

Торги носили публичный характер, объявление о торгах содержит информацию о необходимости сохранить целевое назначение здания (общежитие) и жилищные права проживающих в нем лиц.

Конкурсный управляющий П.<Дата> заключил с ФИО4 дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которым содержание договора дополнено условиями о перезаключении договоров найма с ответчиками, при этом ответчики перечислены в нем поименно (т. 1 л.д. 81).

Следующий конкурсный управляющий В. также дважды предлагал ФИО4 внести в договор аналогичные условия (в сентябре и в ноябре 2018 г.), от подписания которых ФИО4 отказалась. Факт отказа <Дата> ФИО4 подтвержден в суде апелляционной инстанции.

Пункты 5 и 8 подписанного ФИО4 и ООО «С/а «Кварц» <Дата> по итогам публичных торгов договора, вопреки мнению сторон, не противоречат друг другу. Доводы ФИО4 о том, что названный договор сам по себе отменил все ранее подписанные ею соглашения, в том числе дополнительное соглашение от <Дата>, ошибочны и основаны на неверном толковании норм материального права. В данном пункте под «другими обязательствами» подразумеваются обязательства перед иными лицами, а ранее подписанные между теми же сторонами соглашения, с учетом публичного характера сделки, верно оценены судом в совокупности как последовательные действия сторон.

О том, что доля в праве продана с условиями сохранения прав за проживающими в общежитии лицами, по мнению судебной коллегии, помимо других обстоятельств, свидетельствует также цена сделки. Цена предмета торгов 2 750 000 руб. (п. 4 договора, т. 1 л.д. 97-98) значительно ниже рыночной стоимости аналогичного имущества, что как довод, приводилось ответчиками, и истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Доводы ФИО4 о недобросовестности стороны ответчиков, и также бывшего руководителя ООО «С/а «Кварц», заключающейся в том, что ответчики, достоверно зная о результатах торгов, сдали в ноябре 2018 г. на регистрацию права собственности документы о приобретении спорного имущества ответчиками по договору дарения от <Дата> нашли подтверждение при апелляционном рассмотрении. Вместе с тем, по мнению судебной коллегии, данное обстоятельство не влечет прекращения права пользования ответчиками спорными жилыми помещениями по договорам коммерческого найма.

Злоупотреблений в действиях конкурсных управляющих, судебная коллегия не усматривает. Напротив, длящиеся действия двух разных конкурсных управляющих правомерно были направлены на сохранение за гражданами жилищных прав.

Отсутствие подписи ФИО4 на дополнительном соглашении от сентября 2018 года не опровергает выводов суда, учитывая публично опубликованные условия сделки, и подписанное истцом ранее, в марте 2018 г., другое дополнительное соглашение. При этом ссылки на заблуждение относительного содержания и условий первого дополнительного соглашения судебной коллегией во внимание не принимаются, учитывая все обстоятельства совершения сделки в совокупности.

Как следует из материалов дела, ответчики отказываются от оформления правоотношений по договору найма с новым собственником, и также отказываются от оплаты за занимаемые ими жилые помещения. На такие обстоятельства ФИО4 ссылается как на одно из самостоятельных основание для прекращения права пользования и выселения.

Положениями ст. 678, 687 ГК РФ, действительно, предусмотрены такие основания для расторжения договора найма в судебном порядке по требованию наймодателя, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

Вместе с тем, из дела усматривается наличие между сторонами спора о размере платы за жилое помещение, возникшего только по результатам приобретения жилых помещений истцом.

Кроме того, требования о выселении граждан из жилых помещений, как следует из дела, предъявлены гражданам ФИО4 <Дата>, то есть еще до регистрации права собственности истца на спорное имущество.

Учитывая наличие в целом спора о возможности проживания граждан в жилых помещениях после смены собственника, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для выселения граждан, полагая, что такие требования заявлены ФИО4 преждевременно.

Также судебная коллегия полагает верными выводы суда первой инстанции относительно отсутствия регистрации обременения приобретаемой недвижимости.

Пунктом 2 ст. 674 ГПК предусмотрена государственная регистрация не договора найма, заключенного на срок не менее года, а ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, что влечет различные правовые последствия, в связи с чем данное обстоятельство не влечет недействительность договоров найма и отсутствие у ответчиков прав пользования спорными жилыми помещениями.

Кроме того, положения п. 2 ст. 674 ГК РФ вступили в законную силу <Дата>, в то время как договоры найма и дополнительные соглашения к ним заключены до названной даты, за исключением дополнительного соглашения с ФИО5, договора найма с ФИО28 До введения в действие п. 2 ст. 674 ГК РФ регистрация обременения не требовалась.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание также следующее. Целью государственной регистрации обременения права собственности на недвижимое имущество является возможность получения соответствующей информации третьими лицами, права которых могут зависеть от данного обстоятельства. В тоже время из дела следует, что информация о проживании ответчиков в спорных жилых помещениях у ФИО4 имелась до приобретения имущества, поскольку она с <Дата>. являлась генеральным директором ЗАО «Промзащита», у которого доля здания, принадлежавшая ООО «С/а «Кварц», находилась в доверительном управлении с <Дата> года. Договор доверительного управления, вопреки положениями ст. 1017 ГК РФ, не прошел государственную регистрацию, тем не менее, данное обстоятельство принимается судебной коллегией во внимание, так как факт нахождения имущества в доверительном управлении в ходе рассмотрения дела подтверждался как стороной истца ФИО4, так и представителем ЗАО «Промзащита», и ответчиками.

Из документов реализации спорного объекта на торгах - объявления в газете «Коммерсант»; дополнительного соглашения к договору купли-продажи от <Дата> следуют условия о необходимости перезаключении договоров найма с ответчиками (т. 1 л.д. 81-82).

Таким образом, ФИО4 было достоверно известно о проживающих в жилых помещениях лицах.

При таких обстоятельствах ссылки ФИО4 на отсутствие сведений об обременении имущества в государственном реестре недвижимого имущества на момент заключения сделки, не свидетельствуют об отсутствии оснований для проживания ответчиков.

Не усматривает судебная коллегия и оснований к отмене решения по доводам ФИО4 о том, что договоры найма с гражданами ничтожны, поскольку ООО «С/а «Кварц» распорядилась своей долей, в том числе частью общего имущества, без получения согласия от второго долевого собственника здания, при том, что выдел долей собственниками не производился.

Положениями ст. 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. (п. 1 ). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. (п. 2).

Как следует из обстоятельств дела, несмотря на то, что собственники здания не производили выдел долей в натуре, фактически порядок пользования имуществом был определен собственниками с <Дата> года. Так, из содержания договора о передаче имущества в доверительное управление от <Дата> следует, что ООО «С/а «Кварц» передала ЗАО «Промзащита» конкретные жилые помещения (квартиры №, №). Сведения о каких-либо спорах между собственниками относительно порядка пользования в деле отсутствуют. Пользование общим имуществом производно от пользования отдельными помещениями. При таких обстоятельствах не имеется оснований для вывода о том, что ООО «С/А «Кварц» пользовалось своей долей имущества вопреки воле второго собственника, а также вопреки воле второго собственника предоставило жилые помещения для проживания ответчикам.

Представленные ответчиком разъясняющие письма органов государственной власти о необходимости наличия письменного согласия второго собственника для вселения граждан, не являются основанием для иного вывода. В ранее состоявшемся вступившем в законную силу судебном постановлении в соответствующем требовании ООО «Промзащита» отказано. Истец, в свою очередь, приобрела жилые помещения уже с проживающими в них гражданами. С учетом назначения здания – общежитие, и того, что ООО «С/а «Кварц» предоставляло помещения для проживания в соответствии с назначением здания для проживания граждан, доводы о том, что в данном случае имело место распоряжение недвижимостью, ошибочны.

Тот факт, что ответчики зарегистрированы по месту жительства не в конкретных жилых помещениях, а в здании общежития, основанием для вывода об отсутствии у ответчиков прав на проживание не является, учитывая, что с момента вселения ответчики проживают в отдельных, одних и тех же жилых помещениях.

Действия покупателя ФИО4 после приобретения недвижимости, направленные на понуждение ответчиков выселиться из жилых помещений (в том числе включая факт отключения электрической энергии жильцам общежития), безусловно, не являются добросовестными, что, однако, само по себе не является основанием для признания сделки недействительной, вопреки мнению стороны ответчиков. Кроме того, правомерность торгов ранее уже являлась предметом рассмотрения Арбитражного суда Забайкальского края по искам заинтересованных лиц.

На основании изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения по доводам апелляционных жалоб.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ингодинского районного суда города Читы от 1 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истца по первоначальному иску ФИО4, представителя ответчиков по первоначальному иску ФИО17 – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись.

Судьи: подписи.

Копия верна.

Судья Забайкальского краевого суда Кузнецова О.А.