Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Егоровой И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Приволжского районного суда Астраханской области от 25 июня 2013 года по иску администрации МО «Приволжский район» <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО «Приволжский район» обратилась с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, указав, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком был заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения №. По данному договору аренды ответчику был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 2600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для строительства магазина-кафе. Ответчик взял на себя обязательство ежемесячно уплачивать арендную плату в равных долях, которое им нарушается.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком образовалась задолженность в размере <сумма>., а так же пеня за нарушение сроков внесения арендной платы в размере <сумма>.

ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ответчику были направлены претензии с требованиями погасить указанную сумму, которые остались без ответа.

При указанных обстоятельствах просили взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере <сумма>., пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере <сумма> руб., расторгнуть договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией МО «Приволждский район» Астраханской области и ФИО1

В судебном заседании представитель администрации МО «Приволжский район» ФИО2 заявленные требования поддержала.

ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, его представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала.

Решением Приволжского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Администрации МО «Приволжский район» удовлетворены. С

ФИО1 в пользу администрации МО «Приволжский район» Астраханской области взыскана задолженность по арендной плате в размере <сумма>., пеня за нарушение сроков внесения арендной платы в размере <сумма> руб. Договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией МО «Приволжский район» Астраханской области и ФИО1, расторгнут. С ФИО1 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере <сумма>

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности, неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильного применения норм материального права. В обоснование доводов жалобы указывает, что условия арендного договора свидетельствуют об обязанности истца, как Арендодателя, уведомить арендатора об изменении арендной платы. Об изменении арендной платы ответчик ни разу не был уведомлен. Арендная плата пересчитана истцом в одностороннем порядке с исключением понижающего коэффициента, в связи с чем размер арендной платы увеличился более чем в 250 раз, что является существенным изменением условий договора. Суд не проверил, какие изменения базовых составляющих методики исчисления размера арендной платы произошли с момента заключения договора, из чего складывается базовая ставка. Кроме того, судом принято решение с нарушением правил подведомственности, поскольку данный спор подлежал рассмотрению в Арбитражном суде Астраханской области, так как земельный участок предоставлялся для строительства магазина-кафе, то есть для извлечения коммерческой прибыли.

ФИО1, будучи надлежаще извещенным, на заседание судебной коллегии не явился, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представил. При указанных обстоятельствах в силу статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав докладчика по делу, выслушав мнение представителя ФИО1 ФИО3, поддержавшей жалобу, представителя администрации МО «Приволжский район» Астраханской области ФИО4, возражавшей против ее удовлетворения, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив материалы дела, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № аренды земель несельскохозяйственного назначения, согласно которому ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> из категории земель населенных пунктов для строительства магазина-кафе сроком на три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Пунктом 3.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы установлен в размере <сумма>. за год.

В Приложении к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ установлен расчет арендной платы, из которого следует, что площадь земельного участка составляет 2 600 кв.м, кадастровая стоимость - <сумма> руб. в год, базовая ставка арендной платы - 75%, понижающий коэффициент (коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства) <сумма> руб.

Таким образом, размер арендной платы за год составляет <сумма>

За 2009-2012 годы размер арендной платы, подлежащей уплате в соответствии с пунктом 3.1 договора, при неизменной базовой ставке составляет <сумма>

ФИО1, как следует из материалов дела, перечислено истцу <сумма> руб.

При указанных обстоятельствах вывод суда о наличии у ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является ошибочным по следующим основаниям.

Пунктом 3.5. вышеуказанного договора предусмотрено право Арендодателя изменять в одностороннем порядке арендную плату на основании решения Совета муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области, а также на основании иных нормативных актов Астраханской области и РФ. Датой изменения арендной ставки считается дата вступления в силу нормативного правового акта, которым установлена новая базовая арендная ставка.

Дословное толкование условий договора в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что пунктом 3.5 договора предусмотрено право Арендодателя на изменение в одностороннем порядке арендной платы только в случае изменения базовой арендной ставки, устанавливаемой решением Совета муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области.

Как следует из Решения Совета МО «Приволжский район» Астраханской области № от ДД.ММ.ГГГГ, базовая ставка арендной платы для земель, предназначенных для размещения объектов торговли и общественного питания, установлена в размере 75%.

Доказательств изменения базовой арендной ставки, установленной вышеуказанным решением Совета МО «Приволжский район» Астраханской области, в период действия спорного договора аренды в 2009-2012 годах истцом в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено.

Кроме того, об изменении размера арендной платы согласно п.4.2.3. договора № от декабря 2009 года Арендодатель обязан информировать Арендатора, а также своевременно производить перерасчет арендной платы в случае ее изменения.

При указанных обстоятельствах при рассмотрении данного спора юридически значимыми обстоятельствами, которые необходимо было установить, являлись: имело ли место изменение базовой арендной ставки и исполнялась ли истцом обязанность по извещению об этом ответчика.

Учитывая отсутствие доказательств изменения базовой арендной ставки в период действия спорного договора аренды, отсутствие доказательств уведомления ФИО1 об изменении размера арендной платы, вывод суда об обоснованности требований

администрации о взыскании задолженности по арендной плате является ошибочным.

Также как ошибочным является вывод суда о том, что при расчете арендной платы по данному договору невозможно применение коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства.

Применение данного коэффициента при расчете размере арендной платы было установлено по соглашению сторон при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по соглашению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Изменение условий договора согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ возможно также только по соглашению сторон.

Учитывая имеющийся в материалах дела подписанный обеими сторонами и прошедший государственную регистрацию договор аренды земельного участка с Приложением к нему, предусматривающий порядок расчета арендной платы, включающий в себя, в том числе, и коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, вопрос о внесении изменений в условия договора путем исключения данного коэффициента из расчета арендной платы должен решаться только по соглашению сторон, а в случае не достижения согласия — в судебном порядке.

Поскольку требования о взыскании пени за просрочку арендных платежей являются производными от основного требования о взыскании задолженности, при отказе в удовлетворении основного требования не подлежат удовлетворению и требования о взыскании пени.

Кроме требований о взыскании задолженности по договору аренды, истцом заявлялись требования о расторжении договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ в связи с не внесением ответчиком арендной платы.

Поскольку в судебном заседании факт задолженности по арендной плате на момент рассмотрения настоящего спора истцом не доказан, требования о расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ удовлетворению также не подлежат.

Доводы жалобы о нарушении судом правил подведомственности при рассмотрении настоящего спора являются не состоятельными, та как по смыслу статьи 23 Гражданского кодекса РФ правоспособность индивидуального предпринимателя возникает с момента его государственной регистрации в качестве такового и утрачивается после исключения его из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Как следует из материалов дела, ФИО1ДД.ММ.ГГГГ утратил государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, о чем внесена запись в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ с момента прекращения действия государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя дела с участием указанных граждан подведомственны судам общей юрисдикции.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда Астраханской области от 25 июня 2013 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации МО «Приволжский район» Астраханской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды отказать.