Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе ФИО гражданское дело по иску конкурсного управляющего ЗАО «Стройинженерия» к ФИО, ФИО, ФИО об истребовании земельных участков и включении их в конкурсную массу, исключении записей о регистрации права из ЕГРН.

Заслушав доклад судьи ФИО, выслушав объяснения ФИО и ее представителя ФИО, просивших апелляционную жалобу удовлетворить, представителя конкурсного управляющего ЗАО «Стройинженерия» ФИО, представителя Управления Федеральной налоговой службы по Респеублике Дагестан ФИО, просивших апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Конкурсный управляющий ЗАО «Стройинженерия» ФИО (далее - Управляющий) обратился в суд с иском к ФИО, ФИО, ФИО об истребовании из незаконного владения ФИО земельных участков с кадастровыми номерами: <номер> расположенных по <адрес> (поселок).

В обоснование заявленных требований указано, что Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от <дата> по делу <номер> ЗАО «Стройинженерия» (далее - должник, Общество) признано банкротом, и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Республики Дагестан конкурсным управляющим ЗАО «Стройинженерия» утвержден ФИО (далее - Управляющий).

Между ЗАО «Стройинженерия» и ФИО<дата> заключены договоры купли-продажи в отношении следующих земельных участков:

- земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый <номер>, расположенный по <адрес> (поселок);

- земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый <номер>, расположенный по <адрес>.

Уполномоченный орган письмом от <дата><номер> обратился к Управляющему с предложением в порядке абз.4 п.31 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата><номер> об оспаривании указанного договора купли-продажи.

Из уведомлений Управления Росреестра по Республике Дагестан от <дата> усматривалось, что земельный участок с кадастровым номером <номер> ликвидирован с образованием новых шести земельных участков, имеющих кадастровые номера <номер> а земельный участок с кадастровым номером <номер> ликвидирован с образованием новых трех земельных участков, имеющих кадастровые номера <номер>.

Согласно выпискам из ЕГРП от <дата> собственником земельных участков, имеющих кадастровые номера: <номер> по состоянию на <дата> стала ФИО, собственником земельного участка с кадастровым номером <номер> является ФИО, право собственности зарегистрировано <дата> регистрационный номер в ЕГРП <номер>.

Согласно выпискам из ЕГРП от <дата> собственником земельных участков, имеющих кадастровые номера: <номер> по состоянию на <дата> является ФИО

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда (далее 16-го ААС) от <дата> по делу <номер> вышеуказанные договоры купли-продажи от <дата> между ЗАО «Стройинженерия» и ФИО признаны недействительными.

При этом 16-й ААС отметил, что: «из анализа п.2 ст.167 ГК РФ следует, что обе стороны недействительной сделки должны быть приведены в первоначальное положение.

Решением Кировского районного суда г.Махачкала от <дата> за ФИО признано право собственности на самовольные нежилые строения, возведенные на спорных земельных участках.

В последующем, ФИО реализовала спорные земельные участки вместе с возведенными на них нежилыми строениями ФИО Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП.

На основании изложенного считает, что вышеуказанные земельные участки выбыли из собственности должника незаконно и должны быть возвращены в конкурсную массу ЗАО «Стройинженерия» по следующим основаниям:

1. Спорное имущество приобретено недобросовестным лицом. Вступившим в силу решением Межрайонной инспекции ФНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Республике Дагестан от <дата><номер>Р установлено, что на момент заключения договоров от <дата> генеральный директор общества «Стройинженерия» ФИО и ФИО являлись супругами. Из положений пунктов 2, 3 ст.19 Закона о банкротстве вытекает, что супруга руководителя должника является по отношению к должнику-организации заинтересованным лицом. Принимая во внимание, что ФИО являлась на момент заключения договоров от <дата> заинтересованным лицом по отношению к ЗАО «Стройинженерия», налицо признак недобросовестности контрагента.

2. Имущество по договорам отчуждено должником по заниженной цене в момент его неплатежеспособности, что является самостоятельным доказательством недобросовестности приобретателя по договорам от <дата> В соответствии с заключением эксперта <номер> от <дата>, представленного ФБУ «Дагестанская ЛСЭ» МЮ РФ, общая рыночная стоимость реализованных должником земельных участков на 4 квартал 2014 г. составила <данные изъяты> руб. Однако земельные участки реализованы должником в пользу ФИО за <данные изъяты> руб. При этом, ЗАО «Стройинженерия» имело задолженность по уплате НДС за первый квартал 2011 года в размере <данные изъяты> руб.

Приведенные факты позволяют констатировать, что на момент заключения договоров от <дата> должник отвечал признаку неплатежеспособности.

3. Прекращение существования земельных участков в качестве объектов кадастрового учета не препятствует их возращению в конкурсную массу как объектов гражданских прав. В постановлении Президиума ВАС РФ от 22 апреля 2008 г. № 16974/07 и № 16975/07 выражена правовая позиция, согласно которой специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем, в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет; при образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка, природный объект не исчезает, а меняется лишь описание границ; факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует восстановлению участка в прежних границах путем объединения незаконно сформированных земельных участков с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Следовательно, факт разделения земельных участков, являющихся предметом договоров от 8 октября 2012 г., не препятствует восстановлению нарушенного права истца путем возврата разделенных земельных участков в конкурсную массу.

4. Управляющий, на основании п.2 статьи 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с заявлением о признании договора от 8 октября 2012 г. недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО возвратить земельные участки ЗАО «Стройинженерия». Определением от <дата> указанное заявление принято, назначено к рассмотрению на <дата>, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО и Управление Росреестра по Республике Дагестан

В судебном заседании 20 мая 2015 г. Управлением Росреестра по Республике Дагестан представлен отзыв на заявление Управляющего, из которого усматривается, что:

- собственником земельных участков за кадастровыми номерами 05<номер> по данным ЕГРН на <дата> является ФИО;

- земельный участок за кадастровым номером <номер> по данным ЕГРН на <дата> остается в собственности ФИО

В связи с этим, определением Арбитражного суда Республики Дагестан от <дата> к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО, судебное заседание назначено на <дата>

Однако <дата>, ФИО продала спорные участки ФИО То есть, сразу после подачи соответствующего заявления в суд, спорные земельные участки были проданы ФИО, а сразу после привлечения ФИО к участию в деле, были перепроданы Кажлаевой P.M.

Данное обстоятельство является дополнительным доказательством недобросовестности ФИО, а также указывает на недобросовестность ФИО и Кажлаевой P.M.

При этом, на всех судебных заседаниях в рамках спора по делу <номер> представителем ФИО, ФИО, Кажлаевой P.M. было одно и тоже лицо - ФИО, что также подтверждает недобросовестность соответчиков.

При этом ФИО и его доверители ни разу не заявили в рамках дела <номер> о продаже земельных участков Кажлаевой P.M. Данный факт был установлен судом апелляционной инстанции после запроса сведений из ЕГРН, что также подтверждает недобросовестность указанных лиц.

Переход права на девять земельных участков (после разделения двух первоначальных) к ФИО в момент оспаривания сделки от <дата> свидетельствует о ее недобросовестности как покупателя указанных земельных участков. Цена каждого объекта недвижимости от <данные изъяты> кв.м, до <данные изъяты> кв.м, всего 16 объектов, площадью более <данные изъяты> кв.м, не превышала <данные изъяты> рублей. Данное обстоятельство свидетельствует о недобросовестности ответчиков, так как цена объектов занижена в десятки раз, и это не могло не вызвать разумных вопросов у покупателя.

Исходя из приведенных оснований, Управляющий считает, что собственником имущества является ЗАО «Стройинженерия», имущество должно быть возвращено в конкурсную массу должника.

Решением Кировского районного суда г.Махачкала от 9 марта 2017 г. исковые требования конкурсного управляющего ЗАО «Стройинженерия» удовлетворены, постановлено:

«Истребовать у ФИО из чужого незаконного владения земельные участки, имеющие кадастровые номера: <номер> расположенные по <адрес> (поселок) и включить их в конкурсную массу ЗАО «Стройинженерия»;

Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за
ФИО права собственности на земельные участки, расположенные по <адрес> (поселок); кадастровые номера: <номер>, а также свидетельства, подтверждающие это право».

В апелляционной жалобе ФИО просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска конкурсного управляющего ЗАО «Стройинженерия».

В обоснование требований жалобы указано, что решением Кировского районного суда г.Махачкала от <дата> за ФИО признано право собственности на ряд объектов недвижимости – зданий и строений, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами <номер>, в том числе истребованных у ФИО Она является собственником данных зданий и строений. Подпунктом 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Статьей 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В связи с этим, оспариваемое решение суда противоречит закону.

Суд первой инстанции, при вынесении решения руководствовался заключением <номер> эксперта ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» МинЮста РФ, которым определена стоимость спорных земельных участков. Данное заключение эксперта является ошибочным, поскольку при проведении исследования эксперт использовал для сравнения сведения о имеющихся в продаже земельных участках другого назначения и расположенных в других территориальных зонах.

Суд первой инстанции, при разрешении спора основывался на выводах 16-го ААС, изложенных в постановлении от <дата> по делу <номер>. Однако она не являлась участником судебного разбирательства по указанному делу и, соответственно, выводы, изложенные в вышеуказанном постановлении, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела.

Иск Управляющего подлежал оставлению без рассмотрения, поскольку в производстве Арбитражного суда Республики Дагестан находилось дело <номер> по заявлению того же Управляющего к ЗАО «Стройинженерия», ФИО, ФИО, ФИО об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие ФИО, которая не была извещена о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Из материалов дела видно, что ЗАО «Стройинженерия» на праве собственности принадлежал земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <номер> расположенный по <адрес>, а также земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <номер> расположенный по тому же адресу.

Решением Кировского районного суда г.Махачкала от <дата> за ФИО признано право собственности на самовольные постройки - административное здание и боксы под литером «А» полезной площадью <данные изъяты> кв.м, АЗС <номер> емкости <номер>, прилегающей к литеру «А», здание под литером «Б» полезной площадью <данные изъяты> кв.м, цех под литером «В» площадью <данные изъяты> кв.м, сторожевую под литером «З» площадью <данные изъяты> кв.м, цех под литером «И» площадью <данные изъяты> кв.м, цех под литером «К» площадью <данные изъяты> кв.м, сторожевую под литером «Г» площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные на указанных земельных участках по <адрес>

Между ЗАО «Стройинженерия» (продавец) и ФИО (покупатель) <дата> заключены договоры купли - продажи данных земельных участков за цену по <данные изъяты> руб. за каждый.

Право ФИО на купленные земельные участки зарегистрировано в ЕГРН.

В последующем земельный участок с кадастровым номером <номер> был ликвидирован с образованием новых шести земельных участков, с кадастровыми номерами <номер> а земельный участок с кадастровым номером <номер> ликвидирован с образованием новых трех земельных участков, имеющих кадастровые номера <номер>

По договорам купли-продажи земельных участков от <дата> земельные участки, с кадастровыми номерами <номер> проданы ФИОФИО

Переход права собственности на земельные участки зарегистрированы Управлением Росреестра по Республике Дагестан.

По договорам от <дата>ФИО продала ФИО указанные земельные участки и расположенные на них вышеназванные здания и строения.

Согласно выпискам из ЕГРН от <дата> собственником земельных участков, имеющих кадастровые номера: <номер> является ФИО

В настоящее время ФИО является собственником следующего имущества:

- мебельный цех. Площадь <данные изъяты> кв.м. Литер «И», этажность 2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> кв.м;

- сторожевая. Площадь <данные изъяты> кв.м. Литер «З». Этажность: 2, расположенная на земельном участке с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> кв.м;

- сторожевая. Площадь <данные изъяты> кв.м. Этажность: 1, расположенная на земельном участке с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> кв.м.;

- арматурный цех. Площадь <данные изъяты> кв.м. Этажность: 2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> кв.м;

- административное здание, боксы. Площадь <данные изъяты> кв.м. Этажность: 2, мансарда, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> кв.м;

- пластиковый цех. Площадь <данные изъяты> кв.м. Этажность: 1, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <номер> площадью <данные изъяты> кв.м, и <номер> площадью <данные изъяты> кв.м;

- комплексное здание. Площадь 1.537.2 кв.м. Этажность: 3, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

- АЗС <номер>. Площадь <данные изъяты> кв.м, расположенная на земельном участке с кадастровым номером кадастровый <номер>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Нахождение на указанных земельных участках, вышеуказанных объектов недвижимости, подтверждается в частности определением Арбитражного суда Республики Дагестан от <дата> по делу <номер> (л.д.29, т.1), на которое ссылается истец в обоснование своих исковых требований, и вытекает из содержания договоров купли-продажи от <дата>, на основании которых ФИО приобрела право собственности на указанные земельные участки.

Постановлением 16-го ААС от <дата> по делу <данные изъяты> по заявлению конкурсного управляющего ЗАО «Стройинженерия» оба договора от <дата> между ЗАО «Стройинженерия» и ФИО признаны недействительными.

При этом 16-й ААС установил все основания признания сделок недействительными, предусмотренные п.2 ст.61.2 Закона о банкротстве, а именно то, что оспариваемые сделки совершены в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом; на момент заключения договоров у ЗАО «Стройинженерия» имелись неисполненные денежные обязательства перед кредиторами, то есть имелись признаки неплатежеспособности; должник не получил встречного предоставления от реализации имущества, чем причинен вред имущественным правам кредиторов; сделки купли - продажи заключены в пользу заинтересованного лица - супруги генерального директора ЗАО «Стройинженерия», с целью вывода имущества у предприятия в преддверии банкротства; рыночная стоимость спорных земельных участков в ценах по состоянию на 4 квартал 2012 года составляет <данные изъяты> руб., тогда как реализованы они за <данные изъяты> руб., чем причинен вред в размере <данные изъяты> руб.

Рассматривая дело и удовлетворяя требования конкурсного управляющего ЗАО «Стройинженерия», суд первой инстанции применил абз.3 п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» согласно которой если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.

Суд первой инстанции также установил, что приобретатель ФИО не являлась добросовестным приобретателем спорных земельных участков, поскольку они на момент их приобретения ею являлись предметом судебного спора и были проданы по заниженной цене, и применив ст.ст.301, 302 ГК РФ удовлетворил исковые требования Управляющего.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции только в части земельного участка с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> кв.м, поскольку как видно из материалов дела он свободен от построек.

В отношении остальных земельных участков, судебная коллегия считает решение суда об их истребовании у ФИО и прекращении ее права собственности на них незаконным.

Как указано выше, земельные участки с кадастровыми номерами <номер> обременены зданиями и строениями, принадлежавшими на праве собственности ФИО на основании решения Кировского районного суда г.Махачкала от <дата>, то есть еще до совершения <дата> сделок с ЗАО «Стройинженерия». Данные земельные участки проданы ФИОФИО, а той в свою очередь ФИО не отдельно, а вместе с расположенными на них строениями.

Истребование земельного участка без решения судьбы названных объектов недвижимости является неправомерным, поскольку противоречит закрепленному в п.п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения должен был быть предъявлен истцом одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам п.3 ст.222 ГК РФ (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2015 г. по делу № 308-ЭС15-8731).

Однако такие требования Управляющим суду не заявлены.

Доводы стороны истца, что собственник вышеуказанных зданий и строений приобретает на основании ст.271 ГК РФ и п.1 ст.35 ЗК РФ право пользования земельным участком, расположенным под зданием и необходимым для его обслуживания, в связи с чем нахождение на спорных земельных участках указанных зданий и строений не препятствует их истребованию в пользу ЗАО «Стройинженерия», противоречат вышеназванному принципу, закрепленному в п.п.5 п.1 ст.1 и п.4 ст.35 ЗК РФ, в связи с чем судебной коллегией признаются необоснованными.

В связи с изложенным, судебная коллегия считает решение суда в вышеуказанной части подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска конкурсного управляющего ЗАО «Стройинженерия».

В части земельного участка с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> кв.м, судебная коллегия считает решение суда правильным по вышеуказанным основаниям.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ФИО не была извещена судом первой инстанции о времени и месте рассмотрения дела являются необоснованными, поскольку на л.д.240, т.2 имеется конверт с письмом-извещением суда первой инстанции в адрес ФИО о назначении дела к рассмотрению на <дата> с отметкой почтовой организации о возврате почтового отправления, в связи с истечением срока его хранения, в связи с чем, на основании ст.118 ГПК РФ, ФИО считается надлежаще извещенной судом о времени и месте рассмотрения дела.

Доводы жалобы о том, что иск Управляющего подлежал оставлению судом первой инстанции без рассмотрения, судебная коллегия также считает необоснованными, поскольку арбитражными судами иск к ФИО об истребовании данного земельного участка по указанным Управляющим основаниям не рассматривался.

Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции принял за основу своих выводов заключение экспертизы о стоимости спорного имущества, проведенное с нарушением установленного порядка, судебная коллегия считает также необоснованными, поскольку каких-либо доказательств, подтверждающих, что спорное имущество имеет меньшую рыночную стоимость суду апелляционной инстанции не представлено.

Иные доводы апелляционной жалобы к указанному земельному участку не относятся, поскольку имеют значение только для земельных участков, занятых строениями, каковым земельный участок с кадастровым номером <номер> не является.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия,

о п р е д е л и л а :

Решение Кировского районного суда г.Махачкала от <дата> в части удовлетворения исковых требований конкурсного управляющего ЗАО «Стройинженерия» ФИО об истребовании у ФИО из чужого незаконного владения земельных участков, имеющих кадастровые номера: <номер> расположенных по <адрес> (поселок) и включении их в конкурсную массу ЗАО «Стройинженерия», а также признании недействительными записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации за ФИО права собственности на земельные участки, расположенные по <адрес> (поселок) с кадастровыми номерами <номер> и свидетельств, подтверждающих это право отменить.

В отмененной части принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований конкурсного управляющего ЗАО «Стройинженерия» ФИО к ФИО, ФИО, ФИО

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

ФИО