Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 - ФИО3 на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 20 мая 2022 года, которым в удовлетворении иска отказано;

по частной жалобе Управления Росреестра по Республике Бурятия на частное определение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 20 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2, в котором просила признать за ней право собственности на долю площадью 108,5 кв.м. в праве собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 5711,9 кв.м., расположенный по адресу: .

Иск мотивирован тем, что 19 декабря 2014 года между истцом и застройщиком ЗАО «Байкалжилстрой» заключено четыре договора участия в долевом строительстве на создание четырех нежилых помещений площадью 108,5 кв.м. в Гостиничном комплексе по ул. в г. Улан-Удэ на земельном участке с кадастровым номером . Управлением Росреестра по Республике Бурятия (далее – Управление) в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесены сведения о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ФИО1, как участника долевого строительства, и произведена государственная регистрация договоров. Срок сдачи объектов, установленный договорами не позднее 4 квартала 2015 года, дополнительным соглашением изменен на 1 квартал 2017 года. До настоящего времени строительство не завершено. 24 ноября 2021 года истцу стало известно, что право собственности на объект незавершенного строительства – Гостиничный комплекс, зарегистрировано за ЗАО «Байкалжилстрой», которым объект продан, а запись об ипотеке в пользу истца исключена. В настоящее время собственником объекта является ФИО2, отказался от заключения с истцом каких-либо соглашений, защищающих её права, как участника долевого строительства. По обращению истца в Управление, последним внесена запись об ипотеки в ее пользу, но не как участника в долевом строительстве Гостиничного комплекса, а в сведения об объекте незавершенного строительства. Истец ссылается на нарушение своих прав действиями ответчика, поскольку, полностью оплатив цену помещений в строящемся объекте согласно договорам участия в долевом строительстве, она приобрела право на получение доли в объекте незавершенного строительства, в том объеме, который соответствует оплаченной площади.

Судом протокольным определением от 11 мая 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО «Байкалжилстрой», Управление.

В судебное заседание суда первой инстанции истец ФИО1 не явилась, извещена, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 по доверенности (т. 1 л.д. 156) ФИО1, иск поддержал, пояснил, что ответчик не является застройщиком, отказывается выделить ей долю в праве собственности на объект, в связи с чем истец в праве требовать защиты своих прав.

Ответчик ФИО2 и его представитель по устному ходатайству ФИО4 иск не признали, пояснили, что права истца действиями ответчика не нарушены, запись об ипотеке участника долевого строительства в ЕГРН внесена, чтобы не происходило с объектом и земельным участком права истца всегда будут учтены.

Представитель третьего лица - Управления по доверенности (т. 2 л.д. 4) ФИО5 пояснила, что в 2014 году было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства при этом сведения о регистрации ипотеки внесены регистратором не были, данная ошибка была выявлена в связи с поступившим обращением истца, в декабре 2021 года запись об ипотеке снесена, ошибка устранена.

Представитель третьего лица, ЗАО «Байкалжилстрой» конкурсный управляющий ФИО6 в суд не явился, извещен, о причинах неявки не сообщил.

Судом постановлено приведенное выше решение, а также в адрес Управления вынесено частное определение, в связи с нарушением прав истца ФИО1

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1 по доверенности (т. 1 л.д. 156) ФИО3, представившая диплом о высшем юридическом образовании (т. 2 л.д. 146) просит решение суда отменить, выражает сомнения в том, что в будущем ответчик исполнит обязательства по договорам долевого участия, а также в том, что суд в будущем защитит права ФИО1, указывает, что стороны просили суд об отложении судебного заседания, так как хотели заключить соглашение, однако, это обстоятельство не было учтено судом.

В частной жалобе представитель Управления по доверенности (т. 2 л.д. 113) ФИО5, представившая диплом о высшем юридическом образовании (т. 2 оборот л.д. 113) просит частное определение отменить, указывает, что вывод суда об исключении записи об ипотеке в пользу ФИО1 из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером не соответствует действительности, сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве между ЗАО «Байкалжилстрой» и ФИО1 и об ипотеке в силу закона, внесены в раздел, открытый на земельный участок 25 декабря 2014 года и в дальнейшем никогда не исключались, в связи со сменой арендатора земельного участка на ФИО2 одновременно с регистрацией договора аренды в 2021 году сведения об ипотеке перенесены из записи залогодателя ЗАО «Байкалжилстрой» в запись залогодателя ФИО2, запись об ипотеке не была внесена в запись об объекте незавершенного строительства, так как ипотека возникает в силу закона, регистрация ипотеки на объект незавершенного строительства в пользу участников долевого строительства вносится при регистрации права собственности застройщика на объект строительства, однако, право собственности застройщика было зарегистрировано ранее, чем заключены договоры участия в долевом строительстве, а заявление о регистрации ипотеки в Управление не поступало, тогда как учетно-регистрационные действия носят заявительный характер, эта техническая ошибка была исправлена после подачи ФИО1 заявления в Управление, запись об ипотеке внесена в раздел, открытый на объект незавершенного строительства, кроме того, государственный регистратор является самостоятельным лицом, ответственным за совершенные им действия, вынесение частного определения в отношении руководителя Управления у суда не имелось, частное определение не содержит ссылок на нормы закона, которые были нарушены государственным регистратором, кроме того, государственный регистратор ФИО7 уволен в 2016 году, в связи с чем проведение служебной проверки и применение дисциплинарного наказания в настоящее время невозможно.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 - ФИО3, истец ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержали, возражали по доводам частной жалобы, пояснили, что здание возведено только до 3 этажа, помещения предназначенные для передачи в собственность ФИО1 не построены, строительство не ведется.

Представитель третьего лица Управления по доверенности ФИО8, представившая диплом о высшем юридическом образовании, оставила разрешение апелляционной жалобы на усмотрение суда, доводы частной жалобы поддержала.

Ответчик ФИО2, третье лицо ЗАО «Байкалжилстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Судебная коллегия, руководствуясь со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчика, третьего лица.

Выслушав истца, ее представителя, представителя третьего лица, изучив материалы дела, проверив решение суда, частное определение в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, частное определение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 19 декабря 2014 года истец ФИО1 заключила с застройщиком ЗАО «Байкалжилстрой» четыре договора участия в долевом строительстве объекта «Гостиничный комплекс по ул. в г. Улан-Удэ» на арендованном земельном участке по адресу г. Улан-Удэ Советский район пересечение ул. и ул. , с кадастровым номером на строительство нежилых помещений (офисов с 6 по 9) на 4 этаже строящегося Гостиничного комплекса общей площадью 108,5кв.м. (т. 1 л.д. 6-34).

Договорами участия в долевом строительстве определен срок сдачи объектов - не позднее 4 квартала 2015 года.

Дополнительными соглашениями к указанным договорам от 13 апреля 2016 года срок сдачи объекта изменен на 3 квартал 2016 года.

Государственная регистрация указанных договоров участия в долевом строительстве, осуществлена Управлением 25 декабря 2014 года.

Истцом ФИО1 договорные обязательства по оплате стоимости строящихся помещений в сумм 4 882 500 руб. выполнены в полном объеме,, что подтверждено квитанциями в приходным кассовым ордерам от 14 и 27 января 2015 года N 3,4,5, 14; от 27 февраля 2015 года N 34; от 26 марта 2015 года N 52; от 28 апреля 2015 года N 164; от 25 мая 2015 года N 185; от 29 июня 2015 года N 6; от 28 июля 2015 года N 230, 231; от 28 августа 2015 года N 255; от 28 сентября 2015 года N 271; от 28 октября 2015 года N 284; от 24 ноября 2015 года N 286; от 28 декабря 2015 года N 359 (т. 2 л.д. 85 - 89).

Застройщик свое обязательство не исполнил. До настоящего времени строительство не завершено.

Согласно справке Администрации Советского района г. Улан-Удэ объекту незавершенного строительства, находящемуся на земельном участке с кадастровым номером присвоен адрес: (т. 1 л.д. 103).

3 декабря 2014 года объект незавершенного строительства – Гостиничный комплекс зарегистрирован в индивидуальную собственность застройщика ЗАО «Байкалжилстрой» (. 1 л.д. 49).

По договору купли-продажи от 5 июня 2017 года ЗАО «Байкалжилстрой» продало ФИО4 объект незавершенного строительства с кадастровым номером по адресу: . Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 30 ноября 2018 года (т. 2 л.д. 22-23).

При этом, участниками долевого строительства, в том числе ФИО1, дано согласие на отчуждение ЗАО «Байкалжилстрой» объекта незавершенного строительства (т. 2 л.д. 14-16, 22).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 июня 2018 года ЗАО «Байкалжилстрой» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО9 (т. 2 л.д. 19 – 21).

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 20 мая 2022 года следует, что ЗАО «Байкалжилстрой» из реестра не исключен (т. 2 л.д. 70-78).

На основании договора купли-продажи от 10 декабря 2018 года указанный объект незавершенного строительства приобретен у ФИО4 покупателем ФИО2 Переход права зарегистрирован 19 декабря 2018 года (т. 2 л.д. 117-118).

21 ноября 2019 года собственник ФИО2 по договору купли-продажи продал объект незавершенного строительства ООО «Консалт-Трейд». Переход права зарегистрирован 27 ноября 2019 года. Однако данный договор расторгнут соглашением от 23 декабря 2019 года. Сведения о праве собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства внесены в ЕГРН 13 января 2020 года (т. 2 л.д. 55- 56, 65).

Договором от 4 декабря 2020 года Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ ФИО2 под строительство Гостиничного комплекса передан в аренду земельный участок с кадастровым номером сроком с 4 декабря 2020 года по 3 декабря 2023 года (т. 1 л.д. 140 – 148).

В ноябре 2021 года ФИО1 обратилась в Управление с заявлением по поводу не оформления залога на объект незавершенного строительства с кадастровым номером по адресу: в ее пользу, как участника долевого строительства (т. 1 л.д. 54).

В ответе от 10 декабря 2021 года на обращение ФИО1 Управление сослалось на техническую ошибку, допущенную при внесении сведений о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и ее исправление (т. 1 л.д. 55).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 гражданско-правовые отношения отсутствуют, стороны на заключение соглашений, из которых бы следовала перемена лица (застройщика) в обязательстве, не ссылаются, договорами, заключенными между ЗАО «Байкалжилстрой» и истцом ФИО1, как участником долевого строительства, не предусмотрено возникновение права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, строительство объекта не завершено, передаточный акт, либо иной документ о передаче нежилых помещений истцу ФИО1 между сторонами договора участия в долевом строительстве - застройщиком и истцом, как участником долевого строительства не подписывался, предназначавшиеся для передачи истцу нежилые помещения, как объекты гражданского оборота, не существуют.

Кроме того, суд пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Придя к выводу о том, что между ФИО1 и ЗАО «Байкалжилстрой» на основании договоров участия в долевом строительстве от 19 декабря 2014 года возникли обязательственные правоотношения, по условиям которых ЗАО «Байкалжилстрой» обязался совершить в пользу истца определенное действие, а именно построить и передать имущество в собственность истцу, суд посчитал, что надлежащим способом защиты права ФИО1 на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору участия в долевом строительстве является требование о понуждении к передаче нежилых помещений к стороне по договору - застройщику.

Судебная коллегия, находит обжалуемое решение правильным, несмотря на то, что оно постановлено на основе неверных суждений суда первой инстанции.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на помещения в строящемся здании связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Застройщик ЗАО «Байкалжилстрой» в предусмотренный договором срок нежилые помещения участнику долевого строительства не передал по причине того, что строительство Гостиничного комплекса в целом не завершено, здание в эксплуатацию не сдано, общество, осуществляющее строительство указанного объекта, признано банкротом.

Объект незавершенного строительства отчужден застройщиком по договору купли-продажи от 5 июня 2017 года.

На момент продажи спорный объекта незавершенного строительства был частично построен, со слов истца ФИО1 и ее представителя объект возведен по третий этаж.

В настоящее время собственником объекта незавершенного строительства является ФИО2 Строительство объекта не ведется.

Помещения, на которые ФИО1 просит признать право собственности, как на долю в незавершенном строительстве площадью 108,5 кв.м., объективно не существуют, поскольку по условиям договоров участия в долевом строительстве эти помещения должны находится на 4-ом этаже здания Гостиничного комплекса, однако 4-ый этаж до настоящего времени не возведен.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, действующей с 21 июня 2010 года).

В то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

Залогом в порядке, установленном статьями 13 - 14 названного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в объекте недвижимости, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13).

Из системного толкования ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам долевого строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в ЕГРН притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров касающихся залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством объекта третьему лицу, которое, приобретая недостроенный объект, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом (примеч. залог в силу закона). Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в ч. 2 ст. 8.1, ч. 2 ст. 336 и ч. 2 ст. 341 ГК РФ.

Согласно ч. 9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Таким образом, если в отношении помещений в строящимся здании заключен договор долевого участия в строительстве, но объект не достроен и зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства за застройщиком при наличии действующего договора долевого участия в строительстве, у участника долевого строительства возникает право залога на объект недвижимости, не завершенный строительством, с момента регистрации на него права собственности застройщика. При продаже объекта незавершенного строительства третьему лицу право залога сохраняется.

Исходя из изложенного, смена собственника в период длительного строительства здания Гостиничного комплекса не свидетельствует о прекращении ранее возникших на основании договоров участия в долевом строительстве от 19 декабря 2014 года обязательств по передаче спорных помещений истцу ФИО1

Обстоятельства, связанные с банкротством застройщика ЗАО «Байкалжилстрой», а также с тем, что новый собственник объекта ФИО2, не является стороной заключенных истцом ФИО1 договоров участия в долевом строительстве, заключенных ею с ЗАО «Байкалжилстрой», правового значения при разрешении данного спора не имеют, поскольку не влияют на права истца, исполнившей в полном объеме свои обязательства по оплате по договорам участия в долевом строительстве.

В то же время, выводы суда первой инстанции о ненадлежащем способе защиты права, являются верными.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики N 3 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 года (вопрос 1) в связи с заключением договора участия в долевом строительстве, предметом которого является нежилое помещение, не предназначенное для удовлетворения личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд гражданина, не связанных с предпринимательской и иной экономической деятельностью, у застройщика возникает обязательство передать индивидуально-определенное нежилое помещение в строящемся объекте недвижимого имущества. Согласно ч. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Поскольку из существа обязательства по передаче индивидуально-определенного нежилого помещения, не предназначенного для удовлетворения личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд гражданина, не вытекает иное, надлежащим способом защиты права физического лица в отношении такого помещения в объекте незавершенного строительства в соответствии с приведенными положениями ст. 308.3 ГК РФ является понуждение к исполнению обязательства в натуре.

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество может быть удовлетворено только в случае создания такого объекта (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 декабря 2018 года N 18-КГ18-191).

ФИО1 просила признать право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, определив ее размер в виде площади нежилых помещений, которые должны быть переданы ей застройщиком по договору. Между тем, те помещения, которые подлежат передаче ФИО1, не построены, их в натуре не существует.

В гражданском законодательстве Российской Федерации под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей собственности.

Исходя из такого понимания доли в праве общей собственности не могут определяться в виде частей общего имущества, квадратных метров от общей площади здания, размеров помещений в здании и т.п., а должны устанавливаться в виде правильной простой дроби, при этом за единицу принимается целый объект недвижимости, находящийся в общей собственности.

Поскольку Гостиничный комплекс не достроен, возведен только до 3-го этажа, его площадь, которая будет по окончанию строительства неизвестна, то определить долю истца не представляется возможным.

Исходя из изложенного, истец вправе требовать от собственника здания исполнение обязанности по договорам участия в долевом строительстве.

Рассматривая законность частного определения, судебная коллегия полагает, что оно подлежит отмене.

В частном определении от 20 мая 2022 года суд усмотрел допущение Управление Росреестра по Республике Бурятия нарушение законности, в исключении Управлением из ЕГРН записей от 25 декабря 2014 года о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 на объект долевого строительства - Гостиничный комплекс, на земельном участке с кадастровым номером , и внесение в ЕГРН записи от 10 декабря 2021 года о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером , по мнению суда, повлекшим нарушение прав истца ФИО1, как участника долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 226 ГПК РФ при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах.

Из приведенной нормы процессуального законодательства следует, что суд, вынося частное определение по конкретному делу, должен указать в нем закон или иной нормативный правовой акт, нарушение которых было допущено и выявлено при рассмотрении дела, а также лицо, допустившее нарушение требований законодательства, в адрес которого выносится частное определение.

Положения ст. 226 ГПК РФ, закрепляющие возможность вынесения судом частных определений, направленных на устранение нарушений законности, не предполагают их произвольного применения (определение Конституционного Суда РФ от 29 сентября 2011 года N 1316-О-О).

Организация, полномочия и порядок деятельности Росреестра определяются Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 года N 457.

В соответствии с пунктами 1, 4 названного Положения Росреестр через свои территориальные органы осуществляет функции по ведению Единого государственного реестра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ч. 3 ст. 25.1 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), действовавший на момент регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных ФИО1, запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, ЕГРН. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРН распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Из представленных автором частной жалобы выписок из ЕГРН в раздел на земельный участок с кадастровым номером запись регистрации ипотеки в силу закона права аренды застройщика ЗАО «Байкалжилстрой» в пользу участников долевого строительства (запись N ) внесена одновременно с регистрацией первого договора участия в долевом строительстве (запись регистрации первого договора от 18 сентября 2013 года N ) и эта запись не исключалась.

В записи об ипотеке в графе «залогодержатель» указано: «участник долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве», без указания конкретных лиц, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве, что соответствует п. 17 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 года N 82, действовавшей на момент регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных ФИО1

Для внесения данной записи о залоге в раздел на земельный участок не требуется предоставления каких-либо отдельных заявлений и документов сторон (п. 12 Инструкции Минюста РФ от 9 июня 2005 года N 82).

В последующем в связи со сменой арендатора земельного участка с ЗАО «Байкалжилтрой» на ФИО2 (договор аренды с ФИО2 заключен 4 декабря 2020 года) одновременно с регистрацией договора аренды 5 апреля 2021 года сведения об ипотеке перенесены из записи N в запись N .

Таким образом, поскольку в графе «залогодержатель» подлежит указанию только общая формулировка об участниках долевого строительства, сведения конкретно о ФИО1 не подлежали указанию в записи об ипотеке, и, следовательно, не могли быть не включены, не исключены государственным регистратором.

Следовательно, вывод суда об исключении Управлением из ЕГРН записи от 25 декабря 2014 года о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 в разделе на земельный участок с кадастровым номером является ошибочным и не соответствует действительности.

Кроме того, судом признано нарушением невнесение Управлением сведений об ипотеке в пользу участника долевого строительства ФИО1 при регистрации 3 декабря 2014 года права собственности ЗАО «Байкалжилстрой» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером .

В соответствии с частями 1, 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, п. 5 Инструкции с момента государственной регистрации договоров у участников долевого строительства до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства считаются находящимися в залоге: предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом участке объект недвижимости.

Для внесения данной записи не требуется предоставления каких-либо отдельных заявлений и документов сторон (п. 12 Инструкции Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82).

Согласно п. 19 Инструкции Минюста РФ от 9 июня 2005 года N 82 одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В целях государственной регистрации ипотеки в силу закона заполняется подраздел III-2 ЕГРП (п. 44 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219), в который вносится запись, указывающая на то, что залогодержателями являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, без указания конкретных сведений об участниках долевого строительства. Также указываются реквизиты, дата и номер регистрации первого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве в графе «документы-основания» и в графе «особые отметки регистратора» указываются номера подраздела ЕГРН и листа этого подраздела, содержащего запись о первом договоре участия в долевом строительстве.

Право собственности застройщика ЗАО «Байкалжилстрой» на объект незавершенного строительства было зарегистрировано 3 декабря 2014 года, ранее, чем были заключены (19 декабря 2014 года) и зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве, заключенные ФИО1 (регистрация последних состоялась 25 декабря 2014 года), а поэтому ипотека в пользу ФИО1 не могла быть зарегистрирована одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства.

Более того, регистрация обременения объекта в силу порядка, установленного Инструкцией, осуществлялась не конкретно в пользу каждого участника долевого строительства, а обезличено в пользу участников долевого строительства по дате первого договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, внесение записи об ипотеке в пользу ФИО1 в раздел, открытый на объект незавершенного строительства с кадастровым номером , носило подтверждающий возникновение обременения в силу закона характер.

Между тем, сведения об обременении объекта незавершенного строительства правами участников долевого строительства, договоры с которыми были заключены до 3 декабря 2014 года, не были внесены в раздел, открытый на объект незавершенного строительства до того, как ФИО1 не обратилась в орган государственной регистрации.

Однако, судебная коллегия не усматривает нарушение прав ФИО1 несвоевременным внесением сведений об ипотеке в пользу участников долевого строительства на объект незавершенного строительства.

Как следует из искового заявления и позиции стороны истца обращение в суд истца и нарушение ее прав связано с невыполнением застройщиком, а затем собственником объекта незавершенного строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве. Из материалов дела не усматривается, что невнесение своевременно записи об ипотеке в раздел об объекте незавершенного строительства повлек негативные последствия ФИО1

Как видно из материалов дела ответчик ФИО2 в своих возражениях в ходе судебного разбирательства не ссылался на отсутствие записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства.

Отчуждение застройщиком объекта незавершенного строительства иному лицу законом не запрещено.

При отчуждении объекта незавершенного строительства застройщиком ЗАО «Байкалжилстрой» иному лицу ФИО4 истец ФИО1 дала письменное согласие на отчуждение.

Кроме того, продажа объекта сама по себе не повлекла нарушение прав ФИО1, ее право залога возникло в силу закона, она не лишена возможности требовать исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от собственника объекта.

Частное определение - это способ реагирования суда на случаи выявления нарушения законности и правопорядка, которые не могут быть устранены им самостоятельно при рассмотрении гражданского дела предоставленными гражданско-процессуальным законом средствами.

Возможность вынесения частных определений является дополнительной гарантией выполнения задач, стоящих перед судами и связанных с укреплением законности и правопорядка, предупреждением правонарушений, формированием уважительного отношения к закону и суду.

Из указанных законоположений и разъяснений процессуального законодательства следует, что суд, вынося частное определение по конкретному делу, должен указать в нем закон или иной нормативный правовой акт, нарушение которых было допущено и выявлено при рассмотрении дела, а также лицо, допустившее нарушение требований законодательства, в адрес которого выносится частное определение.

В нарушение положений ст. 226 ГПК РФ частное определение вынесено без указания на конкретную норму закона, нарушение которой было допущено.

В связи с изложенным судебная коллегия считает, что оснований, предусмотренных ч. 1 ст. 226 ГПК РФ, для вынесения частного определения как особой формы процессуального реагирования на нарушения закона по указанным судом основаниям в конкретном рассматриваемом случае не имелось.

Руководствуясь статьями 328, 334 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 20 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО3 – без удовлетворения.

Частное определение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 20 мая 2022 года отменить.

Председательствующий:

Судьи коллегии: