Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО3, ФИО4, с учетом уточнения исковых требований, просила признать за собой право требования по договору уступки права требования с ФИО3 на объект недвижимости - квартиру по адресу: <адрес> (адрес при застройке: <адрес>); признать право требования по договору уступки права требования с ФИО1 на объект недвижимости - квартиру по адресу: <адрес> (адрес при застройке: <адрес>). Обязать ответчиков надлежащим образом исполнить перед истцом обязательства по снятию ограничений недвижимого имущества в <ФИО5> и <ФИО6> с дальнейшей регистрацией перехода правообладания указанной недвижимостью от истцов к ответчику.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор уступки права требования на строящийся объект недвижимости по адресу: <адрес>. Данное право у ответчика ФИО3 возникло на основании договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с застройщиком ООО «Яр-Дом» и прошедшего госрегистрацию. Цена указанного договора составила <данные изъяты> руб. и была уплачена ФИО2 ФИО3 в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 в лице его представителя по доверенности ФИО4 был заключен договор уступки права требования на строящийся объект недвижимости по адресу: <адрес>. Данное право у ФИО1 возникло на основании договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с застройщиком ООО «Яр-Дом» и прошедшего госрегистрацию. Цена по договору уступки права требования составила <данные изъяты> рублей и была уплачена ФИО2 ФИО1 в лице представителя ФИО4 полностью.

При заключении сделок ФИО3 и ФИО4 от имени ФИО1 заверили истица о том, что передаваемые ими права не имеют никаких обременений и ограничений. Предварительного согласия застройщика ООО «Яр-Дом» на заключение данных сделок не требовалось, т.к. первоначальными дольщиками ФИО3 и ФИО1 обязательства перед застройщиком по оплате договоров участия в долевом строительстве были исполнены полностью. При заключении сделок по уступке прав требования сбор документов и все подготовительные действия по оформлению сделок совершала ИП ФИО4, все существенные условия сделок и формальности между ФИО3, ФИО1 с одной стороны и ФИО2. - с другой, согласовывала ФИО4, с которой у истицы имелось соглашение об оказании услуг.

Однако Управление Росреестра по ЯО отказало в регистрации данных договоров в связи с существующими обременениями данных прав требования в виде залога в банках по договору ипотеки. ФИО3 частично финансировал долевое строительство за счет средств банковского кредита, взятого в <ФИО6> и заложил право требования по договору ипотеки с данным банком. ФИО1 частично финансировал долевое строительство за счет средств банковского кредита, взятого в <ФИО5> и заложил право требования по договору ипотеки с данным банком.

Ответчики своих обязательств перед банками не исполнили и обременения сняты не были.

ФИО2. в ДД.ММ.ГГГГ приняла от застройщика оба спорных объекта недвижимости на основании актов приема-передачи и совместно с членами семьи вселилась в указанные жилые помещения.

В силу того, что истцом полностью исполнено обязательство по договору цессии, а отказ в регистрации договоров уступки права требования регистрирующим учреждением вызван недобросовестными действиями ответчиков, которые при заключении договоров скрыли факт обременения их права третьими лицами, истец полагает, что у нее возникло и сохраняется право требования на спорное недвижимое имущество, а у ответчиков — обязанность по надлежащему исполнению договора уступки права требования на спорное недвижимое имущество, в том числе по снятию ограничений на недвижимость.

ФИО1 обратился в суд к ООО «Яр-Дом», ФИО2, с учетом уточнения исковых требований просил признать недействительным договор об уступке права требования между ФИО1 (представитель ФИО4) и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры <адрес>, признать недействительным акт приема-передачи спорной квартиры между ФИО2 и ООО «Яр-Дом», признать за ФИО1 право собственности на квартиру <адрес> по адресу <адрес> взыскать с ООО «Яр-Дом» компенсацию морального вреда в пользу истца <данные изъяты> руб., неустойку за уклонение подписания акта приема-передачи квартиры в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование иска указал, что о наложении ипотеки на право требования было хорошо известно ФИО4, кроме того, данные сведения общедоступны и могут быть получены любым лицом по его требованию.

ФИО4 по доверенности имела право производить расчеты с банком, подавать заявления о досрочном снятии ипотеки, правом дальнейшего снятия обременения. ФИО1 было выражено волеизъявление не на подписание незаконного соглашения об уступке права требования к третьему лицу, а на полноценный переход права требования, который включает в себя погашение ФИО4 кредита перед <ФИО5> снятие обременения и регистрация перехода права требования по договору долевого участия в строительстве. При подписании соглашения было нарушено требование гражданского законодательства о том, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя. Поэтому договор уступки права требования между ФИО1 (представитель ФИО4) и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ мог быть заключен только с согласия <ФИО5>». Без такого согласия он недействителен. Также недействителен акт приема-передачи спорной квартиры между ФИО2 и ООО «Яр-Дом», подписанный в ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 неоднократно обращался, в том числе в письменной форме, к директору ООО «Яр-Дом» с просьбой подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства, однако застройщик ООО «Яр-дом» отказывается подписать акт приема-передачи.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска ФИО1 Доводы жалобы сводятся к нарушению судом норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав в поддержание доводов жалобы ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО7, позицию представителя ФИО4 в порядке ст.50 ГПК РФ адвоката Шевченко А.С., оставившей разрешение апелляционной жалобы на усмотрение судебной коллегии, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, суд установил, что приобретенные ФИО2 права требования по договорам участия долевого строительства не свободны от прав третьих лиц, в частности, кредитных организаций(банков) - залогодержателей, обязательного согласия которых на уступку данных прав в пользу истца не имеется. Данные договоры вопреки требованиям закона не прошли обязательную государственную регистрацию, а потому считаются незаключенными и не создают для ФИО2 никаких правовых последствий.

В указанной части решение сторонами не оспорено и данные выводы предметом рассмотрения апелляционной инстанции в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ не являются.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе ФИО1 в защите его прав в отношении спорной квартиры, а доводы жалобы ФИО1 в данной части принимает во внимание.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

На основании ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соответственно соглашения, изменяющие его условия, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отчуждение заложенного имущества другому лицу может быть осуществлено только с согласия залогодержателя.

Как видно из дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Яр-Дом» (Застройщик) и ФИО1 (Участник) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось строительство <данные изъяты>комнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>№. Срок передачи объекта строительства Участнику определен ДД.ММ.ГГГГ Стоимость участия по договору составила <данные изъяты> руб., при этом часть денежных средств была уплачена ФИО1 за счет кредитных средств, полученных в <ФИО5>. Права по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости переданы в залог банку.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО2 был заключен договор об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлось строительство <данные изъяты> квартиры <адрес>, стоимость уступаемого права составила <данные изъяты> руб. В договоре имеется ссылка о том, что обязательства по оплате договора ФИО2 исполнены полностью в день сдачи договора на государственную регистрацию.

Однако в нарушение требований закона согласие залогодержателя – <ФИО5> на данную сделку получено не было.

Как следствие, договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а потому в силу прямого указания закона являлся незаключенным и правила об основаниях недействительности сделок к нему не применяются, поскольку указанный договор с точки зрения действующего законодательства является отсутствующим фактически.

При таких обстоятельствах, право требования передачи жилого помещения по данному договору у ФИО2 не возникло, а правообладателем права требования объекта долевого участия по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома остался ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком было получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Дому присвоен адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 в отсутствие на то каких-либо законных оснований приняла квартиру № № по акту приема-передачи, подписанному с ООО «Яр-Дом». Вместе с тем, само по себе принятие жилого помещение и проживание в нем, не породило у ФИО2 каких-либо прав на жилое помещение.

Учитывая изложенное, принимая во внимание положения названных норм, а также совокупность и взаимную связь представленных в дело доказательств, судебная коллегия считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, за ним должно быть признано право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Акт приема-передачи квартиры между ФИО2 и ООО «Яр-Дом» должен быть признан недействительным.

В силу ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Принимая во внимание определенный договором срок передачи жилого помещения Участнику (ДД.ММ.ГГГГ), срок получения Застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ДД.ММ.ГГГГ), заявленный ФИО1 период, в течение которого его права были нарушены: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также отсутствие ходатайства Застройщика о снижении суммы неустойки, ее размер, рассчитанный в соответствии с требованиями закона, составит <данные изъяты> и подлежит взысканию с ООО «Яр-Дом» в пользу ФИО9 в полном объеме.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Факт нарушения прав ФИО1 как потребителя нашел свое подтверждение. Данный факт является достаточным поводом для нравственных страданий, поэтому оснований не доверять доводам истца о причинении ему морального вреда у суда не имелось.

С учетом принципов разумности и справедливости, характера и объема причиненных истцу нравственных страданий, степени вины ответчика и иных фактических обстоятельств судебная коллегия определяет ко взысканию с ООО «ЯР-Дом» в пользу ФИО1 компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> руб.

В связи с удовлетворением заявленных требований на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ООО «Яр-Дом» в пользу ФИО1 подлежит взысканию госпошлина, уплаченная им при обращении в суд, в сумме <данные изъяты> руб.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 08 октября 2015 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 отменить, принять в данной части новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ООО «Яр-Дом» удовлетворить.

Признать недействительным акт приема-передачи квартиры № № в доме № № по адресу: г<адрес> между ФИО2 и ООО «Яр-Дом».

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру № № в доме № № по адресу: г<адрес>

Взыскать с ООО «Яр-Дом» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства участнику за период с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> руб., расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать».

Председательствующий

Судьи