Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) по доверенности ФИО1 и представителя АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) по доверенности ФИО2 на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 29 декабря 2015 года,

заслушав доклад судьи Щуровой Н.Н. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах апелляционных жалоб,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти» о признании права собственности на квартиру.

Впоследствии истцы уточнили исковые требования и просили суд признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 64/С от <...>, заключенный между ЗАО «Инвестиционностроительная компания «ЭНБИЭМ» и ФИО3 договором участия в долевом строительстве 19-этажного монолитного жилого дома с помещениями общественного назначения и пристроенной подземной парковкой, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, адрес: Краснодарский край, <...> а; признать договор участия в долевом строительстве N 1011-С от <...>, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти» жилого помещения N 3, общей проектной площадью (с учетом холодных помещений) 117,90 кв.м., количество комнат - 1, на 13 этаже, секции N 2 в 19-этажном жилом доме, расположенном на земельном участке, с кадастровым номером <...> по адресу: <...>; признать договор залога прав (требований) N 04-11/0662з от <...>, заключенный между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и ООО «ГлавМос-Риэлти» недействительным в части включения в перечень объектов долевого строительства, переданных в залог, жилого помещения N 2, общей проектной площадью 97,60 кв.м., на 17 этаже секции N 2 19-этажного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <...>; признать отсутствующими все обременения жилого помещения N 3, общей проектной площадью 117,90 кв.м., на 13 этаже, секции N 2, 19-этажного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать в Едином государственном реестре прав все записи об обременениях жилого помещения N 3, общей проектной площадью 117,90 кв.м., на 13 этаже, секции N 2, 19 этажного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...>а; признать за ФИО3 право собственности на однокомнатную квартиру N 153, общей площадью 99,3 кв.м., кроме того площадью лоджии/балконов 17,0 кв.м, расположенную на 13 этаже, порядковый номер на этаже, 3, считая слева на право от лифтовых шахт, в секции 2 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>,; признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 12/Сг от <...>, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ФИО4. договором участия в долевом строительстве 19-этажного монолитного жилого дома с помещениями общественного назначения и пристроенной подземной парковкой, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>:56 по адресу Краснодарский край, <...>, <...>; признать за ФИО4 право на 9/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение N 38, общей площадью 1 535,0 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

Дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие ответчиков ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти» и третьих лиц КИТ Финанс Капитал (ООО), «Абсолют Банк» (ОАО), Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость».

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 29 декабря 2015 года иск ФИО3 и ФИО4 к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти» удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, представитель КИТ Финанс Капитал (ООО) и представитель АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) подали апелляционные жалобы, просили решение суда отменить, указывая, что суд неправильно определил обстоятельства, значимые для дела, в частности, то, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи плата стоимости квартиры по нему не производится, стоимость квартиры подлежит оплате только после заключения основного договора купли-продажи квартиры. При заключении сторонами предварительного договора у истцов не возникло какое-либо имущественное обязательство перед ответчиком, а только взаимные обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры, в связи с чем, оснований для признания предварительного договора договором долевого участия у суда не имелось, так же указывают на пропуск истцом срока исковой давности, на обстоятельства прекращения предварительного договора купли-продажи, установленные вступившим в законную силу решением суда.

Кроме того, представитель АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) ФИО2 указывает на ненадлежащее извещение АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) о времени и месте судебного заседания суда первой инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель КИТ Финанс Капитал (ООО) и АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) ФИО5 поддержала доводы апелляционных жалоб.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались судом апелляционной инстанции надлежащим образом судебными извещениями заказными письмами с уведомлениями.

Согласно отчетам об отслеживании отправления с почтовым идентификатором истцом ФИО3, ответчиками ЗАО «Инвестиционностроительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти», УФСГРКиК по КК судебные извещения получены.

Направленное судебное извещение ФИО4 не было доставлено адресату, заказное письмо возвратилось в адрес суда ввиду истечения срока хранения.

Согласно отчетам об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, судебные извещения представителю истцов ФИО3 и ФИО4 – ФИО6 и третье лицо ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» доставлены не были, ввиду истечения срока хранения.

Применительно к правилам п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 и ч. 2 ст. 117 ГПК РФ отказ в получении почтовой корреспонденции по извещению, о чем свидетельствует его возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

Учитывая положения ст. 35 ГПК РФ, предусматривающей обязанность сторон добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами, а также, то обстоятельство, что приняты все необходимые меры по извещению ФИО4, их представителя ФИО6 и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», судебная коллегия находит поведение этих лиц, участвующих в деле, выражающиеся в неполучении отправленного в их адрес судебного извещения, нарушением общеправового принципа недопустимости злоупотребления правом и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) и АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) ФИО5, находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания является, в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловным основанием к отмене решения суда первой инстанции.

На основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Поскольку дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие третьего лица АКБ «Абсолют Банк» (ОАО), не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, судебное постановление подлежит отмене, в силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения.

На основании ч. 5 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия рассматривает настоящее дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Судом апелляционной инстанции установлено, что между ФИО3 (Принципалом) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (Агент) заключен агентский договор N 64/С от <...>, по условиям которого ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязалось за вознаграждение и по поручению Принципиала найти и обеспечить заключение сделки по приобретению в собственность Принципиалом квартиры, соответствующей следующим ориентировочным требованиям: адрес: <...>; монолитный жилой дом; квартира, общей площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) - 121,2 кв.м, этаж 13, количество комнат 2. По условиям договора ориентировочная стоимость квартиры составляет <...> рублей. Дополнительным соглашением от <...> изменена ориентировочная стоимость квартиры на <...> рублей, которые должны быть перечислены Принципиалом Агенту в следующем порядке: <...> рублей – до <...> включительно; <...> рублей – до <...> включительно.

Согласно п. 2.1.5 Агентского договора Агент обязался осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи Квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи Квартиры, в части оплаты стоимости Квартиры, за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно п. 3.5 Агентского договора ( с учетом дополнительного соглашения), и подписать от имени Принципиала Акт сверки расчетов по договору купли-продажи Квартиры.

Также между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (Поручитель) и ФИО3 (Кредитор) заключен договор поручительства N 64/С от <...>, по которому Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Должником (ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость») обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора N 64/С от <...> - осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли- продажи указанной 2-комнатной квартиры или обязанности по возврату денежных средств согласно п. 5.5 Агентского договора.

ФИО3 обязательства по Агентскому договору выполнил и перечислил <...> на счет ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» <...> рублей и <...><...> рублей, что подтверждается копиями платежных поручений и не оспаривалось сторонами.

<...> между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (Общество) и ФИО3 (Гражданин) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <...>/С, по которому стороны обязались заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, и в течение 60-ти календарных дней с момента оформления прав собственности Общества на квартиру, но не позднее <...>, договор купли-продажи квартиры, в котором Общество будет выступать Продавцом (после приобретения права собственности Обществом на жилой дом), а Гражданин Покупателем. Объект –квартира определена в 1.2 предварительного договора, а именно 2х-комнатная квартира, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий) 121,2 кв.м, номер на этаже 3, расположенная на 13 этаже, в секции 2, 16- этажного монолитного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Из материалов дела следует, что между ФИО4 (Принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (Агент) заключен агентский договор N 12/Сг от <...>, согласно условиям которого ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязалось за вознаграждение и по поручению истца найти и обеспечить заключение сделки по приобретению в собственность истца машино-места, общей площадью 13,89 кв.м, в подземном гараже-стоянке жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ориентировочной стоимостью <...> рублей.

Согласно п. 2.1.5 агентского договора от <...> Агент принял на себя обязательство осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи машино-места в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи машино-места, в части оплаты его стоимости за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно п. 3.5 агентского договора. Пунктом 3.5 оговорено, что в целях обеспечения возможности выполнения Агентом своих обязательств по договору, Принципиал перечисляет Агенту денежные средства в размере <...> рублей.

Во исполнение своих обязательств по Агентскому договору ФИО4 уплатил ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» <...> рублей, что подтверждается копией платежного поручения от <...>.

Между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (Поручитель) и ФИО4 (Кредитор) заключен договор поручительства N 12/Сг от <...>, по которому Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Должником (ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость») обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора 12/Сг от <...> - осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли- продажи Машино-места или обязанности по возврату денежных средств согласно п. 5.5 Агентского договора.

<...> между ФИО4 и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» подписан Акт об исполнении поручения по поиску и подбору Машино-места по Агентскому договору <...>/Сг от <...>.

<...> между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (Общество) и ФИО4 (Гражданин) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <...>/Сг указанного Машино-места. Предметом Договора явилась обязанность сторон в будущем после окончания строительства Гаража и в течение 60-ти календарных дней с момента оформления права собственности Общества на Машино-место, но не позднее <...> заключить договор купли-продажи Машино-места, в котором Общество будет выступать Продавцом, а Гражданин Покупателем.

Договоры купли-продажи квартиры и Машино-места ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» с ФИО7 и ФИО4 заключены не были.

Истцы считаю, что на основании вышеуказанных Агентских договоров и предварительных договоров купли-продажи недвижимости имеют право требования квартиры и Машино-места в собственность.

Суд первой инстанции, рассматривая спорные правоотношения и признавая право собственности за истцами на квартиру и Машино-место, квалифицировал спорные предварительные договоры купли-продажи недвижимости как договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Такая позиция суда представляется неправильной.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от <...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с <...>. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты ("Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <...>) (ред. от <...>).

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от <...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указано в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <...>) (ред. от <...>) при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

То есть, суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, так и из его условий в целом с учетом цели договора.

В силу ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании частей 2 ст. 429 ГК РФ любой предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, срок, в который стороны обязаны заключить основной договор, а также другие существенные условия основного договора.

В спорных предварительных договорах определены существенные условия заключаемого в будущем договоров купли-продажи квартиры и Машино-места, в том числе порядок оплаты стоимости квартиры и Машино-места в течение 5 рабочих дней с даты подписания договоров купли-продажи квартиры и Машино-места (п. 4.6 предварительного договора <...>/С и п.4.4 предварительного договора <...>/Сг).

В соответствии с п. 7.1 спорных предварительных договоров купли-продажи ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не справе требовать от Гражданина оплаты стоимости квартиры и Машино-места.

Следовательно, оплата стоимости квартиры и Машино-места по предварительным договорам не производится, стоимость квартиры подлежит оплате после заключения основных договоров купли-продажи квартиры и Машино-места.

Заключение ФИО3 и ФИО4 агентских договоров не может рассматриваться как внесение ими предоплаты по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества, поскольку согласно агентским договорам ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязался за вознаграждение и по поручению ФИО8 совершать от их имени юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению Принципалами в собственность квартиры и Машино-места.

После оформления права собственности на квартиру и Машино-место правообладателем, Агент обязался содействовать заключению между Принципалом и правообладателем договора купли- продажи недвижимости (п. 2.1.4.2).

Условий о поручении Агенту осуществить предоплату по предварительным договорам купли-продажи недвижимости агентские договоры не содержат. Также из условий агентских договора не следует, что денежные средства направляются для инвестирования строительства жилого помещения и гаража, напротив расчет осуществляется после завершения строительства и оформления прав собственности правообладателя на недвижимое имущество.

Представленные платежные документы не свидетельствуют о предоплате по предварительным договорам, а свидетельствуют о выполнении истцами обязательств по агентским договорам.

Доказательств того, что денежные средства, уплаченные Агенту во исполнение условий агентского договора, были уплачены ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис -Недвижимость» для финансирования строительства многоквартирного дома, истцами так же не представлено.

Поскольку основные договоры купли-продажи квартиры и Машино-места заключены не были, обязательств по перечислению денежных средств Агентом правообладателю недвижимости в порядке п. 2.1.5 агентского договора не возникли.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что предварительный договоры купли-продажи квартиры и Машино-места, заключенные между ФИО9 А,С., ФИО4 и ЗАО «Инвестиционностроительная компания «ЭНБИЭМ» договорами долевого участия признаваться не могут, поскольку условия спорных предварительных договоров предусматривают приобретение ЗАО «Инвестиционностроительная компания «ЭНБИЭМ» права собственности на квартиру и Машино-места и их последующую продажу ФИО9 А,С., ФИО4 по договорам купли-продажи, без внесения какой-либо оплаты по предварительному договору, в то время как договор участия в долевом строительстве не предполагает приобретения застройщиком права собственности на объекты недвижимости, а предполагает привлечение денежных средств граждан для строительства недвижимости, однако такое условие предварительные договоры не содержат.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости от <...>, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ФИО3 имел срок заключения основного договора купли-продажи не позднее <...>.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости от <...>, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ФИО4 имел срок заключения основного договора купли-продажи не позднее <...>.

Истцы не представили в суд допустимых доказательств направления ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» предложения заключить основные договоры купли-продажи. Ответчик так же не направлял истцам предложения заключить основной договор.

Следовательно, обязательства сторон, предусмотренные предварительными договорами прекратились <...> и <...>.

Обстоятельства прекращения действия спорных предварительных договоров установлены и вступившим в законную силу решением Адлерского районного суда г. Сочи от <...>, которым в иске ФИО3 и ФИО4 к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» о понуждении заключить основной договор купли-продажи в соответствии с предварительным договором купли- продажи и признании за ними право собственности на недвижимое имущество отказано. Решение вступило в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам от <...>. При этом, судебная коллегия указала, что истец не лишен права требования возмещения ему убытков при доказанности недобросовестного поведения ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ».

В этой связи, требования о признании предварительного договора, обязательства по которому прекращены, договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, не могут подлежать удовлетворению, поскольку прекращение обязательств по предварительному договору исключает возможность признания данного договора договором долевого участия и признания права собственности на недвижимое имущество.

Агентским договором предусмотрено условие на случай незаключения

правообладателем и Принципалом договора купли-продажи квартиры в виде расторжения агентского договора и возвращения Агентом Принципалу суммы денежных средств, полученных от Принципала согласно п. 3.5 договора, а также суммы, оплаченной Принципиалу в счет вознаграждения Агента в полном объеме (п. 5.5 агентского договора).

То обстоятельство, что были заключены договоры поручения не изменяет правовую природу ни предварительного договора купли-продажи, ни агентского договора.

Соответственно, выводы суда о признании договора участия в долевом строительстве N 1011-С от <...>, заключенного между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти» спорной квартиры ничтожной сделкой, а сделки, направленной на обременение указанной квартиры, недействительной, являются неверными.

В обоснование своих выводов, суд первой инстанции указал, что ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не имело права заключать какие-либо иные договоры в отношении спорного объекта, поскольку у Общества имелись договорные отношения с Истцом ФИО3

Между тем, как было указано выше, условия предварительного договора предусматривали приобретение ЗАО «Инвестиционностроительная компания «ЭНБИЭМ» права собственности на квартиру и их последующую продажу ФИО3 по договорам купли-продажи. Однако, договор купли-продажи между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ФИО3 заключен не был.

После прекращения действия предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (Застройщик) и ООО «ГлавМос-Риэлти» был заключен договор участия в долевом строительстве 19-ти этажного многоквартирного жилого дома, расположенного в <...>, включающего в себя жилые помещения N 1011-С от <...>, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.

<...> между ООО «ГлавМос-Риэлти» (Залогодатель) и КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) (Залогодержатель) заключен договор залога, предметом которого являются все имущественные права и интересы Залогодателя, существующие и следующие из Договора участия в долевом строительстве N 1011-С от <...> Обременения в виде залога так же зарегистрированы в органах ЕГРП в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» передало ООО «ГлавМос-Риэлти» в соответствии с указанным договором долевого участия квартиру <...> в секции 2, на 13-м этаже, общей площадью 116,3 кв.м в 19-ти этажном многоквартирном доме, расположенном в <...>.

Кроме того, на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с ФИО3 действовало разрешение на строительство 16-им этажного многоквартирного жилого дома от <...> На момент заключения договора участия в долевом строительстве N 1011-С от <...> в проектную документацию были внесены существенные изменения, этажность многоквартирного дома была увеличена с 16-ти до 19-ти этажей, проведены корректировки планировок жилых помещений в сторону их уменьшения и получено новое разрешение на строительство от <...>. В связи с существенным изменением проектной документации, квартира, являющаяся предметом предварительного договора купли-продажи не имелось.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, оснований для признания названных сделок недействительными по основаниям, предусмотренным законом, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы относительно пропуска истцом срока исковой давности так же заслуживают внимания.

На основании ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (ст. 199 ГК РФ).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ (ч. 1 ст. 196 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истцы обратились с иском о признании предварительных договоров купли-продажи недвижимости (от <...> и от <...> ) договорами долевого участия <...>, то есть за пределами установленного срока исковой давности, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

То обстоятельство, что в рамках настоящего гражданского дела рассмотрены исковые требования о признании сделок недействительными и признании права собственности не влияет на исчисление срока исковой давности, поскольку данные требования производны от основного. Получение ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в феврале 2015 года не препятствовало истцам ещё до наступления данного события в судебном порядке настаивать на признании сложившихся между ФИО3, ФИО4 и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» правоотношений, регулируемых Федеральным законом от <...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Суд первой инстанции, при разрешении спора, вышеизложенные обстоятельства, имеющие значение для дела не учел, неверно истолковал закон, не применил закон, подлежащий применению, что в соответствии со ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены судебного постановления.

Согласно ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает необходимым отменить решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от <...>.

Вместе с тем, судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, исходя из полноты и достаточности собранных по делу доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие значение для дела, учитывая положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, принимает решение по заявленным истцом требованиям и отказывает в удовлетворении иска ФИО3 и ФИО4 к ЗАО «Инвестиционностроительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти» о признании предварительных договоров купли-продажи недвижимости договорами долевого участия, признании недействительной сделки, признании отсутствующим обременения, признании права собственности.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Апелляционные жалобы представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) по доверенности ФИО1 и представителя АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) по доверенности ФИО2 на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 29 декабря 2015 года удовлетворить.

Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 29 декабря 2015 года отменить, приняв по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 и ФИО4 к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти» о признании предварительных договоров купли-продажи недвижимости договорами долевого участия, признании недействительной сделки, признании отсутствующим обременения, признании права собственности отказать.

Председательствующий:

Судьи: