Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 4 июля 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе П.А.Б. на решение Сарапульского районного суда Удмуртской Республики от 19 апреля 2016 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований П.А.Б. к акционерному коммерческому банку «Ижкомбанк» (ПАО), Р.С.В. о признании недействительным договора залога, признании права собственности на жилой дом с мансардой и хозяйственными постройками и земельный участок отказать полностью.

Взыскать с П.А.Б. в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации <данные изъяты> в счет возмещения затрат на проведение судебной экспертизы».

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Петровой Л.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

П.А.Б. (далее - истец) обратился в суд с иском к акционерному коммерческому банку «Ижкомбанк» (ПАО) (далее - АКБ «Ижкомбанк» (ПАО), Банк), Р.С.В. (далее - ответчик) о признании недействительным договора залога недвижимого имущества и признании права собственности на данное недвижимое имущество.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Р.С.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 4 000 кв.м., кадастровый № и расположенного на нем жилого дома с мансардой, террасой и хозяйственными постройками (назначение: жилое; площадь 319,4 кв.м.; этажность - 2; инвентарный №; литер А1 и А2), кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес>. Во исполнение договора истец передал продавцу <данные изъяты>, а последний по акту приема-передачи – в пользу покупателя П.А.Б. данные объекты недвижимости, и с указанного периода времени они находились в его владении. В связи с тем, что ответчик уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, право собственности истца на них в установленном законом порядке не зарегистрировано. П.А.Б. был вынужден самостоятельно обратиться в Управление Росреестра по УР с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Истцу было отказано в удовлетворении его заявления в связи с тем, что имеется запрет на совершение регистрационных действий, наложенный постановлением службы судебных приставов. Обратившись в службу судебных приставов Сарапульского межрайонного отдела П.А.Б. стало известно, что в отношении Р.С.В. имеется исполнительное производство, предметом исполнения которого является реализация спорных объектов недвижимости путем их продажи с публичных торгов в пользу взыскателя АКБ «Ижкомбанк» (ПАО), начальная продажная цена определена в размере <данные изъяты> Поскольку данное имущество не было реализовано в двухмесячный срок, оно было принято взыскателем с его согласия в счет погашения задолженности, с последующей регистрацией за собой права собственности. Полагает, что Р.С.В. с ДД.ММ.ГГГГ не имел право заключать договор залога в отношении спорного имущества, так как заключенный между ними договор купли-продажи был исполнен, недействительным не признан, а также не был расторгнут. На основании изложенного просил признать недействительным договор залога (закладная) от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка и жилого дома с мансардой и хозяйственными постройками, заключенного между Р.С.В. и АКБ «Ижкомбанк» (ПАО), признать за истцом право собственности на земельный участок площадью 4 000 кв.м., кадастровый № и жилой дом с мансардой, террасой и хозяйственными постройками (назначение: жилое; площадь 319,4 кв.м.; этажность - 2; инвентарный №; литер А1 и А2), кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>.

Истец П.А.Б. в судебное заседание не явился.

Представитель истца С.К.А. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по доводам, изложенным в выше.

Ответчик Р.С.В. в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика АКБ «Ижкомбанк» (ПАО) Б.О.А., З.М.И. иск не признали, указав, что Банк является добросовестным залогодержателем. На момент заключения оспариваемого договора залога Банк не мог располагать сведениями о наличии у П.А.Б. права на спорное имущество, поскольку соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствовали. Банк до совершения сделки осуществил проверку наличия обременений (ограничений) в отношении будущего предмета залога, и, располагая информацией об их отсутствии, добросовестно осуществил сделку. Кроме того, истцом не были представлены доказательства того, что им произведена оплата за приобретаемое имущество, а Р.С.В. уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности на него. В период с 2007 года по 2013 год П.А.Б. не предпринимал каких-либо действий, направленных на понуждение Р.С.В. к государственной регистрации перехода права собственности, а после получения отказа Управления Росреестра по УР, он также не осуществил действий, направленных на защиту своих прав. Полагают, что П.А.Б. не представлено доказательств, свидетельствующих о недействительности договора залога спорных объектов недвижимости.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие истца П.А.Б., ответчика Р.С.В., третьих лиц Управления Росреестра по УР (Каракулинский отдел), УФССП России по УР, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец П.А.Б. просит решение суда отменить, считая его незаконным, вынесенным с нарушением норм процессуального права. Дополнительно к доводам, изложенным в иске, в обоснование жалобы указал следующее. Судом не была дана практическая оценка выводам экспертного заключения о том, что не представляется возможным установить, соответствует ли дата выполнения рукописного текста дате заключения договора купли-продажи, тогда как именно указанный документ в совокупности с актом приема-передачи подтверждает совершенную между сторонами сделку, а дополнительная экспертиза судом не назначалась. Вместе с тем, ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не представил каких-либо доказательств опровергающих доводы истца, а также не оспаривал факт заключениям между сторонами договора купли-продажи спорных объектов недвижимости. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, государственная регистрация такого перехода права собственности не была произведена по независящим от истца причинам, ввиду уклонения Р.С.В. от подачи заявления в регистрационный орган. Несмотря на отсутствие государственной регистрации права истца на спорное имущество, Р.С.В. с ДД.ММ.ГГГГ не имел права совершать сделки по его распоряжению в пользу третьих лиц, поскольку договор купли-продажи был фактически исполнен сторонами, недействительным не признан, а также не был расторгнут. Таким образом, договор залога, заключенный между Р.С.В. и Банком, является недействительным и влечет недействительность передачи судебными приставами спорного имущества АКБ «Ижкомбанк» (ПАО) с последующей регистрацией права собственности на него.

В возражениях на апелляционную жалобу АКБ «Ижкомбанк» (ПАО) указывает на несостоятельность ее доводов, законность и обоснованность принятого решения. Дополнительно к возражениям, изложенным в суде первой инстанции, указал, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права, однако таковая истцом на момент заключения договора залога не произведена.

В суде апелляционной инстанции представитель истца С.К.А. просил решение суда отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представитель АКБ «Ижкомбанк» (ПАО) просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьями 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие истца П.А.Б., ответчика Р.С.В., третьих лиц Управления Росреестра по УР (Каракулинский отдел), УФССП России по УР, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия оснований для его отмены не усматривает.

Судом установлены и подтверждаются материалами дела следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между Р.С.В. и П.А.Б. был составлен письменный договор купли-продажи земельного участка площадью 4 000 кв.м., кадастровый № и жилого дома с мансардой, террасой и хозяйственными постройками (назначение: жилое; площадь 319,4 кв.м.; этажность - 2; инвентарный №; литер А1 и А2), кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора).

Цена земельного участка с жилым домом по соглашению сторон определена в размере <данные изъяты> (п. 2.1 договора).

Указанное имущество было передано Р.С.В. и принято П.А.Б. по акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на данные объекты недвижимого имущества П.А.Б. не производилась.

ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) (после изменения наименования - АКБ «Ижкомбанк» (ПАО)) и Р.С.В. заключен договор ипотеки №-И/08 с учетом дополнительных соглашений к нему № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «Магистраль» по кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом залога являлось принадлежащее залогодателю на праве собственности указанное выше недвижимое имущество.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГР.С.В. с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности земельный участок (кадастровый №), а с ДД.ММ.ГГГГ жилой дом с мансардой, террасой и хозяйственными постройками (кадастровый №), на которые с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу АКБ «Ижкомбанк» (ОАО). Иных обременений на момент заключения договора залога недвижимости и прав собственности истца на данные объекты не зарегистрировано.

Решением Сарапульского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) к Р.С.В. об обращении взыскания на предмет залога путем продажи с публичных торгов.

Постановлением судебного пристава – исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство в отношении Р.С.В., предметом исполнения которого является обращение взыскания на заложенное имущество по договору залога №-И/08 от ДД.ММ.ГГГГ, а также наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении данного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ о передаче взыскателю нереализованного на повторных торгах имущества в счет погашения задолженности зарегистрировано право собственности АКБ «Ижкомбанк» (ОАО) на указанное недвижимое имущество.

Разрешая заявленный спор и отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд верно и полно установив все юридически значимые по делу обстоятельства, дав надлежащую оценку представленным доказательствам, руководствуясь положениями пп. 1 п. 1 ст. 8, ст. 174, п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 223, ст. 429, п. 2 ст. 434, ст. 550, ст. 551, п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ, п.п. 58, 59, 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводам о том, что оснований полагать, что между П.А.Б. и Р.С.В. в установленном законом порядке была заключена и исполнена сделка купли-продажи спорного недвижимого имуществ и у истца фактически возникло право собственности на эту недвижимость, соответственно продавец не вправе был передавать данное имущество в залог, не имеется; каких-либо объективных сведений о фактическом владении истцом спорными объектами недвижимости, в том числе, при описи и аресте данного имущества в рамках исполнительного производства по его реализации с публичных торгов в счет погашения задолженности ООО «Магистраль» перед Банком, а также о попытках истца зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на спорное имущество за сбой, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по октябрь 2013 года(моменту обращения с заявлением о регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по УР уде после состоявшегося решения о взыскании с Р.С.В. кредитной задолженности), и о чинимых Р.С.В. препятствий к этому, в материалы дела не представлено. На момент наложения судебным приставом – исполнителем запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного жилого помещения и земельного участка, собственником и фактическим владельцем указанной недвижимости являлся Р.С.В., в связи с чем, оснований для признания договора залога (закладной) недействительным и признании права собственности на объекты недвижимости за истцом не имеется.

Данные выводы суда судебная коллегия находит верными, основанными на правильном применении норм материального права и соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Оценивая доводы истца(являющиеся одновременно доводами апелляционной жалобы) о том, что на момент передачи Р.С.В. имущества в залог Банку истец уже являлся собственником данного имущества в силу заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи, произведенного денежного расчета с продавцом и фактической передачей ему проданного имущества, поэтому продавец не вправе был им распоряжаться, в том числе, передавать данное имущество в залог, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131,п.1 ст.551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу п.2 ст.8 (в редакции до внесения изменений с 01.03.2013 г. Федеральным Законом № 302-ФЗ от 30.12.2012 г.), п.2 ст.223 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений п. 2 ст. 558 ГК РФ (в редакции, действующей до 01.03.13 г.) договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежал также государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации. Аналогичное правило действовало и в отношении договора купли-продажи земельного участка.

Исходя из п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 3 п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведенных выше норм права, с учетом правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в вышеприведенном постановлении(пункты 59-61) следует, что право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления соответствующей регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.

В этой связи утверждение истца о том, что в силу ст.223 ГК РФ право собственности на имущество возникает у покупателя с момента передачи данного имущества продавцом, основано на ошибочном толковании, поскольку данное правило не распространяется на объекты недвижимости. Соответственно, Р.С.В., являясь собственником спорного имущества, в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к истцу, вправе был передать его в залог Банку в целях обеспечения исполнения кредитного обязательства.

Как следует из положений п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, приведенное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 названного Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Существенные условия договора об ипотеке перечислены в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оспариваемый договор о залоге от ДД.ММ.ГГГГ содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида, на момент его заключения залогодатель Р.С.В. являлся собственником передаваемого в залог имущества, каких-либо ограничений на данное имущество не было наложено, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 168 ГК РФ, для признания договора залога недействительным.

Судом обоснованно было отмечено, что истец, несмотря на наличие подписанного сторонами договора купли-продажи, на протяжении длительного периода времени не предпринимал каких-либо действий, направленных на регистрацию своего права собственности на спорные объекты недвижимости, в случае уклонения продавца от регистрации перехода права собственности, он не был лишен возможности в порядке п. 2 ст. 165 ГК РФ,п.3 ст.551 ГК РФ обратиться в суд с иском о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на данное имущество. Однако данным правом не воспользовался. Более того, при аресте имущества в рамках исполнительного производства со стороны истца либо должника не было приведено ссылки на принадлежность имущества П.С.В., попытки в октябре 2013 года зарегистрировать свое право в Росреестре имели место уже после состоявшегося решения в отношении Р.С.В. об обращении взыскания на заложенное имущество. В этой связи суд не без оснований усомнился в реальном исполнении сделки купли-продажи.

Согласно абз.6 и 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 г., если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По смыслу данных разъяснений, передача Р.С.В. в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи П.С.В., чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, последующая передача данного имущества в собственность Банка в счет погашения задолженности и регистрация перехода права собственности за взыскателем не является основанием для признания права собственности за истцом и признания договора залога недействительным, а может повлечь за собой лишь гражданско-правовую ответственность продавца в виде возмещения причиненных покупателю убытков, вызванных неисполнением договора, а также взыскания неосновательного обогащения(п.65 названного постановления).

Приводимые в жалобе доводы о том, что суд необоснованно отказал истцу в назначении дополнительной экспертизы для установления факта заключения договора купли-продажи, судебная коллегия находит несостоятельными, противоречащими материалам дела.

Так, в целях подтверждения подписания договора купли-продажи спорных объектов ДД.ММ.ГГГГ ранее заключенного Р.С.В. договора залога, по ходатайству стороны истца по делу ФБУ Средне-волжского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции РФ была проведена судебно-техническая экспертиза на предмет соответствия рукописных записей и подписей в договоре купли-продажи дате, указанной в договоре. Согласно заключению экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ установить, соответствует ли время выполнения рукописного текста (в том числе, рукописных подписей) в договоре купли-продажи, датированном ДД.ММ.ГГГГ, между Р.С.В. и П.А.Б., указанной дате, не представилось возможным, так как летучий компонент (растворитель),соответствующий глицерина, входящий в состав чернил для гелевых ручек, малой интенсивности и не превышает уровня фона бумаги.

В судебном заседании, назначенном на ДД.ММ.ГГГГ судом было разъяснено представителю истца С.К.А. право заявить ходатайство о назначении по делу дополнительной судебно-технической экспертизы, однако последний заявив указанное ходатайство в последствии от него отказался (л.д. 199).

В соответствии с ч. 1 ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.

Доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на три года, П.А.Б. уполномочил С.К.А. представлять его интересы в судах общей юрисдикции, и наделил всеми процессуальными правами, предоставленными законом истцу (л.д. 41).

Таким образом, поскольку представитель истца, действующий в пределах своих полномочий, ходатайство о назначении по делу дополнительной судебно-технической экспертизы снял, соответственно судом обоснованно принято решение по имеющимся в деле доказательствам.

Более того, с учетом отсутствия государственной регистрации права собственности на момент заключения договора залога и перехода права собственности к Банку, установление даты изготовления или подписания договора купли-продажи по изложенным выше мотивам правового значения не имеют.

Иных доводов и обстоятельств, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловную отмену решения суда, по делу не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Сарапульского районного суда Удмуртской Республики от 19 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.А.Б. – без удовлетворения.

Председательствующий: Анисимова В.И.

Судьи: Гулящих А.В.

Петрова Л.С.