Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании обременения в виде залога прекратившимся, погашении регистрационной записи, поступившее по апелляционным жалобам ответчиков ФИО2, ФИО3 на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 21.10.2020.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителя истца по доверенности от 17.10.2019 ФИО4, представителей ответчиков по доверенности от 10.01.2020 ФИО5, по доверенности от 11.09.2019 ФИО6, судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании обременения в виде залога прекратившимся, погашении регистрационной записи. В обоснование иска указал, что истцом приобретена квартира по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 07.08.2019, заключенного между истцом и ответчиком ФИО2, в лице ее представителя ФИО7, действующей по доверенности. Основанием для регистрации перехода права собственности истца на указанную квартиру является апелляционное определение Свердловского областного суда от 29.05.2020.

Согласно выписке из ЕГРН от 09.06.2020 в отношении вышеуказанного спорного объекта недвижимости внесена 12.09.2019 регистрационная запись об обременении квартиры по адресу: <адрес>, установленного на основании договора залога от 10.09.2019 в пользу ФИО3 Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости с 12.09.2019 по 09.11.2019. Истец не является стороной залога и не имеет возможности понудить стороны договора к подаче заявлений о погашении регистрационной записи. Истец полагает, что залог является прекращенным, наличие регистрационной записи об ипотеке нарушает его права как собственника.

Вышеуказанным решением суда исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Свердловской области о признании обременения в виде залога прекратившимся, погашении регистрационной записи – удовлетворены частично. Признано прекращенным обременение, возникшее на основании договора залога от 10.09.2019, заключенного между ФИО2 и ФИО3, установленное в отношении объекта недвижимого имущества: квартиры с кадастровым номером <№>:1345, расположенной по адресу: <адрес>. Настоящее решение является основанием для прекращения в ЕГРН записи об ипотеке за <№> – 66/001/2019-2 на квартиру с кадастровым номером <№>:1345, расположенную по адресу: <адрес>. Взысканы с ответчиков ФИО2, ФИО3 в пользу истца ФИО1 в счет возврата государственной пошлины по 150 рублей с каждого. Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Свердловской области о погашении регистрационной записи оставлены без удовлетворения.

С таким решением ответчики ФИО8, ФИО3 не согласились, ими были поданы апелляционные жалобы, в которых они просят решение суда отменить, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, недоказанность установленных по делу обстоятельств, нарушение норм материального права.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО8 утверждает, что договор залога от 10.09.2019 и договор займа от 10.09.2019 не признаны недействительными, квартира по договору залога передана ФИО3, последний не был осведомлен об оформлении договора купли-продажи от 07.08.2019. Основания для прекращения залога отсутствуют. Исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку истец не обращался в досудебном порядке в Управление Росреестра по Свердловской области, не получил отказ в совершении регистрационных действий. Документы регистрационного дела в отношении спорной квартиры не были истребованы. Регистрация залога выполнена при указании на собственника ФИО8, отсутствии обременений, имеется основание для регистрации права собственности ФИО3 на квартиру. Истец не обращалась за погашением записи об ипотеке, указанный отказ отсутствуют.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО3 указывает, что договор залога от 10.09.2019 и договор займа от 10.09.2019 не признаны недействительными, квартира по договору залога передана ФИО3, последний не был осведомлен об оформлении договора купли-продажи от 07.08.2019. Основания для прекращения залога отсутствуют. Документы регистрационного дела в отношении спорной квартиры не были истребованы. Регистрация залога выполнена при указании на собственника ФИО8, ФИО1 и ФИО7 недобросовестно никого не ставили в известность об оформлении договора купли-продажи от 07.08.2019, имеется основание для регистрации права собственности ФИО3 на квартиру. ФИО3 узнал об иске от представителя, направил свой отзыв на иск.

В возражении на апелляционную жалобу ФИО2 истец просит оставить её без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ФИО8 - ФИО5, ответчика ФИО3 - ФИО6 поддержали доводы апелляционных жалоб, представитель истца ФИО4 возражала против удовлетворения жалоб.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось стороны, третье лицо ЖСК «Очеретинаю. 4», уведомления о времени и месте судебного заседания сторонам доставлено посредством СМС-уведомлений 09.02.2021, по почте 15.02.2021, 16.02.2021, представители сторон в судебном заседании подтвердили, что стороны извещены о времени и месте судебного заседания, конверт, направленный третьему лицу, возвращен по и стечении срока хранения. С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, мнения явившихся участников, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся участников, обсудив доводы жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ФИО8 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>, на основании договора паевого участия с ЖСК «Очеретина, 4» от 05.10.2017, право собственности зарегистрировано 01.04.2019.

Между ФИО7, действующей на основании нотариальной доверенности 66 АА 5635431 от 26.06.2019 ФИО2, выступающей продавцом, и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи от 07.08.2019, по условиям которого продавец продала, а покупатель купила <адрес> в <адрес>, стоимостью 2 319 000 руб.

Согласно расписке, содержащейся в договоре, ФИО7 денежные средства в указанной сумме получила полностью. По условиям договора, передача и принятие квартиры состоялись, стороны договорились, что подписания ими передаточного акта не будет. С этого момента бремя содержания, риск случайной гибели и порчи квартиры, ответственность перед третьими лицами несет покупатель ФИО1

В день оформления указанного договора 07.08.2019 ФИО1 и ФИО7 обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 48-52). Уведомлением Управления Росреестра по Свердловской области от 09.08.2019 возвращены документы без регистрации в связи с внесением записи о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости.

24.07.2019 ФИО2 дала распоряжение об отзыве выданной ФИО7 доверенности от 26.06.2019, о чем нотариусом ФИО9 25.07.2019 в 10 час. 54 мин. внесена соответствующая запись в реестр нотариальных действий.

По договору залога от 10.09.2019 залогодатель ФИО2 передала в залог ФИО3 квартиру с кадастровым номером <№>:1300, расположенную по адресу: <адрес>, и квартиру с кадастровым номером <№>:1345, расположенную по адресу: <адрес>. По заявлению ФИО8 и ФИО3 от 10.09.2019 в ЕГРН внесены: запись 12.09.2019 об ипотеке за <№> – 66/01/2019-2 на квартиру с кадастровым номером <№>:1300, расположенную по адресу: <адрес>, а также запись 12.09.2019 об ипотеке за <№> – 66/001/2019-2 на квартиру с кадастровым номером <№>:1345, расположенную по адресу: <адрес>.

Ипотека спорной квартиры зарегистрирована 12.09.2019 на срок с 10.09.2019 по 09.11.2019.

Апелляционным определением Свердловского областного суда от 29.05.2020 установлено, что купли-продажи от 07.08.2019 сторонами подписан, денежные средства по договору переданы, удовлетворен иск ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 07.08.2019, заключенного между ФИО7, действующей на основании нотариальной доверенности 66 АА 5635431 от 26.06.2019 ФИО2, и ФИО1, отказано в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 07.08.2019.

Указанным апелляционным определением установлено, что ФИО2 не предприняла мер по изъятию отмененной доверенности, не известила покупателя ФИО10 об отмене доверенности, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 о признании договора купли-продажи от 07.08.2019 недействительным не имеется. В отсутствие доказательств осведомленности ФИО1 об отмене доверенности права и обязанности, возникшие в результате действий ФИО7 по выданной доверенности, сохраняют силу для выдавшего доверенность ФИО2 и в отношении третьих лиц, в том числе и ЖСК «Очеретина 4», ФИО3

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным постановлением, являются обязательными в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежат повторному доказыванию.

С учетом изложенного подлежит отклонению ссылка ответчиков в апелляционных жалобах о недобросовестном поведении ФИО1 и ФИО7 при оформлении договора купли-продажи от 07.08.2019, выраженном в неизвещении ФИО8 об оформлении указанного договора, поскольку направлена на оспаривание обстоятельств, установленных судебным постановлением, вступившим в законную силу.

Истец указывал на отсутствие оснований для сохранения залога при регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 07.08.2019, поскольку договор залога от 10.09.2019 оформлен и обременение зарегистрировано 12.09.2019 позже заключения договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4). Пунктом 5 статьи 10 названного кодекса установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В то же время статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

По смыслу приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при оценке добросовестности приобретателей прав на недвижимое имущество следует исходить из того, что они могут полагаться на данные публичного реестра прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 названного кодекса в действующей редакции предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влекут прекращение залога.

Удовлетворяя иск о прекращении действия залога, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи от 07.08.2019 истцы не знали и не могли знать о наличии обременений в отношении переданной истцу квартиры.

Так, при заключении договора купли-продажи от 07.08.2019 спорная квартира свободна от прав третьих лиц.

Судом принято решение о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 07.08.2019, содержащем указание на отсутствие обременения, передачу квартиры.

Залог на саму квартиру в пользу ФИО3 зарегистрирован только 12.09.2019.

Исследовав и оценив указанные выше обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что, приобретая квартиру, истец действовала разумно и добросовестно, полагаясь на действия регистрационного органа и представленные им сведения, решением суда подлежит государственной регистрации переход права собственности на квартиру, переданную истцу.

В материалы дела не представлены доказательства передачи квартиры ФИО3 по договору залога от 10.09.2019, поскольку в соответствии с пунктом 1.6 договора требуется акт передачи предмета залога, такой акт отсутствует.

При этом, с учетом обстоятельств регистрации перехода права собственности по постановлению суда, судебная коллегия соглашается с выводом суда о передаче квартиры ФИО1, нахождении у неё квартиры с момента заключения договора купли-продажи от 07.08.2019 в соответствии с пунктом 6, по условиям которого передача и принятие квартиры состоялись, стороны договорились, что подписания ими передаточного акта не будет. С этого момента бремя содержания, риск случайной гибели и порчи квартиры, ответственность перед третьими лицами несет покупатель ФИО1 Ссылка ответчиков на обстоятельства владения квартиры залогодержателем ФИО3 по договору залога от 10.09.2019 о передаче ему предмета залога, подлежит отклонению.

Владение квартирой ФИО1 подтверждается условием договора купли-продажи от 07.08.2019, апелляционным определением Свердловского областного суда от 29.05.2020, исключает владение квартирой ФИО3, не подтвержденное соответствующим актом, иными доказательствами в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и, следовательно, указывает на недобросовестность ФИО3 как залогодержателя, не получившего предмет договора залога от 10.09.2019 в нарушение пункта 1.6.

Поэтому у судебной коллегии нет основания для сохранения залога по договору залога от 10.09.2019 при регистрации права собственности на спорную квартиру в пользу ФИО1 по договору купли-продажи от 07.08.2019 на основании апелляционного определения Свердловского областного суда от 29.05.2020.

Судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела дополнительные доказательства материалы регистрационного дела в отношении спорной квартиры, договор займа, договор отступного в соответствии с требованиями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку соответствующие документы не были направлены суду первой инстанции по запросу, не представлены ответчиками, ссылавшимися на них.

Указание ответчиков на оформление договора об отступном № 1 от 10.11.2019, по которому ФИО2 передает в качестве отступного по договору займа от 10.09.2019 и залога от 10.09.2019 квартиру с кадастровым номером <№>:1300, расположенную по адресу: <адрес>, и квартиру с кадастровым номером <№>:1345, расположенную по адресу: <адрес>, как основание для отказа в иске подлежит отклонению.

До настоящего времени зарегистрированы запреты на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры по определению судьи Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 18.09.2019 и по определению судьи Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 08.11.2019, не состоялась регистрация перехода права собственности в пользу ФИО3 в отношении спорной квартиру с кадастровым номером <№>:1345, расположенной по адресу: <адрес>. Регистрация перехода права собственности в отношении другого имущества правового значения по данному делу не имеет.

После принятия решения суда о регистрации перехода права собственности основания для распоряжения квартирой ФИО8 в пользу ФИО3 отсутствуют, оформление такого соглашения об отступном от 10.11.2019 состоялось при наличии зарегистрированных ограничений, переход права собственности в пользу ФИО3 на спорную квартиру не зарегистрирован.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В данном случае судом принято решение о регистрации перехода права собственности в пользу истца, квартира передана истцу, обязательство истца возникло раньше, основания для признания переданным права собственности ФИО3 по договору об отступном от 10.11.2019 на спорную квартиру отсутствуют с учетом положений статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу апелляционным определением Свердловского областного суда от 29.05.2020, в котором указано, что права и обязанности, возникшие в результате действий ФИО7 по выданной доверенности, сохраняют силу для ФИО2 и ФИО3, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что регистрационная запись от 12.09.2019 об ипотеке за <№> – 66/001/2019-2 на квартиру с кадастровым номером <№>:1345, расположенную по адресу: <адрес>, подлежит прекращению с учетом прекращения залога при переходе права собственности на квартиру в пользу ФИО1

Судебная коллегия не может согласиться с доводами ответчика ФИО3 о неосведомленности относительно предмета и основания иска и предоставленных в его обоснование доказательствах, отсутствии материалов регистрационного дела, с учетом содержания отзыва ФИО3 от 19.10.2020, в котором указано на содержание договора займа от 10.09.2019, договора залога от 10.09.2019, свою добросовестность при их оформлении, отсутствие оснований для прекращения залога в отношении спорной квартиры, недобросовестность ФИО1 и ФИО7, недействительность договора купли-продажи от 07.08.2019 (л.д. 127-128), а также участие его в качестве третьего лица по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи. В материалы данного дело регистрационное дело в отношении спорной квартиры предоставлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, оснований, предусмотренных абзацем 2 статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для оставления иска без рассмотрения, по мотиву несоблюдения установленного законом или договором досудебного порядка урегулирования спора, не имелось. Обязательный досудебный претензионный порядок урегулирования рассматриваемого спора, вопреки доводам жалобы ответчика, действующим законодательством, регулирующим спорные правоотношения, не предусмотрен.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, полностью отвечает требованиям части 3, 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Судебная коллегия не находит оснований, установленных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 21.10.2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков – без удовлетворения.

Председательствующий: Киселева С.Н.

Судьи: Мехонцева Е.М.

Торжевская М.О.