Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Черненко Е.Л. на решение Анапского городского суда от 11 июля 2016 года,

У С Т А Н О В И Л А :

Якименко А.Ю., Губерштро Э.Ю., Губерштро А.А., Руденко А.С., Суховеев В.Н. обратились в суд с иском к Мусаэлян А.А., ООО «АйСи-М» о признании договора долевого участия в строительстве и признания права собственности на долю в строящемся объекте.

В обоснование указано следующее.

Якименко А.Ю. 13.06.2013 заключил с ООО «АйСи-М» предварительный договор купли-продажи недвижимости № 102, в соответствии с которым стороны договорились после сдачи дома в эксплутацию заключить договор купли-продажи квартиры, обозначенной в проекте № 1102, предварительной площадью 53,87 кв.м., расположенной на 11-м этаже 16-этажного трехсекционного жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями в жилом комплексе «Жемчужина Анапы», расположенной по адресу: г<...> стоимостью <...>

Якименко А.Ю. 08.02.2014 заключил с ООО «АйСи-М» предварительный договор купли-продажи недвижимости № 102, в соответствии с которым стороны договорились после сдачи дома в эксплутацию заключить договор купли-продажи квартиры, обозначенной в проекте № 1002, предварительной площадью 53 кв.м., расположенной на 9-м этаже 16-этажного трехсекционного жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями в жилом комплексе «Жемчужина Анапы», расположенной по адресу: <...>, стоимостью <...>

Якименко А.Ю. 24.04.2015 заключил с ООО «АйСи-М» предварительный договор купли-продажи недвижимости № 20, в соответствии с которым стороны договорились после сдачи дома в эксплуатацию заключить договор купли-продажи двух парковочных мест, площадью 11,5 кв.м., расположенных в цокольном этаже 16-этажного трехсекционного жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями в жилом комплексе «Жемчужина Анапы», расположенной по адресу: <...>, стоимостью <...> за каждое парковочное место.

Якименко А.Ю. 13.06.2013 заключил с ООО «АйСи-М» предварительный договор купли-продажи недвижимости № 102, в соответствии с которым стороны договорились после сдачи дома в эксплуатацию заключить договор купли-продажи квартиры, обозначенной в проекте № 1101, предварительной площадью 73,36 кв.м., расположенной на 11-м этаже 16-этажного трехсекционного жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями в жилом комплексе «Жемчужина Анапы», расположенной по адресу: <...>

Права по предварительному договору купли-продажи № 102 от 13.06.2013 Якименко А.Ю.уступил по договору переуступки права требования от 22.04.2016 Губерштро Э.Ю.

Губерштро Э.Ю. 12.10.2012 заключил с ООО «АйСи-М» предварительный договор купли-продажи недвижимости № 039, в соответствии с которым стороны договорились после сдачи дома в эксплуатацию заключить договор купли-продажи квартиры, обозначенной в проекте № 302, предварительной площадью 53,87 кв.м., расположенной на 3-м этаже 16-этажного трехсекционного жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями в жилом комплексе «Жемчужина Анапы», расположенной по адресу: <...>

Губерштро А.А. 08.11.2012 заключила с ООО «АйСи-М» предварительный договор купли-продажи недвижимости № 046, в соответствии с которым стороны договорились после сдачи дома в эксплуатацию заключить договор купли-продажи квартиры, обозначенной в проекте № 308, предварительной площадью 38,17 кв.м., расположенной на 3-м этаже 16-этажного трехсекционного жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями в жилом комплексе «Жемчужина Анапы», расположенной по адресу: <...>

Руденко А.С. 21.09.2012 заключил с ООО «АйСи-М» предварительный договор купли-продажи недвижимости № 036, в соответствии с которым стороны договорились после сдачи дома в эксплуатацию заключить договор купли-продажи квартиры, обозначенной в проекте № 1009, предварительной площадью 42,79 кв.м., расположенной на 10-м этаже 16-этажного трехсекционного жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями в жилом комплексе «Жемчужина Анапы», расположенной по адресу: <...>

Суховеев В.Н. 21.09.2012 заключил с ООО «АйСи-М» предварительный договор купли-продажи недвижимости № 037, в соответствии с которым стороны договорились после сдачи дома в эксплуатацию заключить договор купли-продажи квартиры, обозначенной в проекте № 609, предварительной площадью 42,79 кв.м., расположенной на 6-м этаже 16-этажного трехсекционного жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями в жилом комплексе «Жемчужина Анапы», расположенной по адресу: <...>

В силу п.1.5 предварительных договоров срок сдачи жилого комплекса в эксплуатацию установлен 4 квартал 2013 года.

Строительство жилого комплекса осуществлялось Мусаэлян А.А. на основании разрешения на строительство № 23301000-186 от 22.06.2012, выданного администрацией МО г-к Анапа, на земельном участке площадью 1566 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0102006:95, находящемся в собственности Мусаэлян А.А.

ООО «АйСи-М» заключало предварительные договоры купли-продажи на основании агентского договора № 25 от 16.12.2011, заключенного с Мусаэлян А.А.

Указанный жилой дом фактически закончен строительством, но не сдан в эксплуатацию, что препятствует приобретению и регистрации права собственности на квартиры и парковочные места за истцами.

В связи с изложенным истцы просят признать предварительные договоры купли-продажи договорами долевого участия в строительстве, признать право собственности на указанные в предварительных договорах объекты.

Решением Анапского городского суда от 11 июля 2016 года в удовлетворении исковых требований Якименко Александра Юрьевича, Губерштро Эдуарда Юрьевича, Губерштро Алеси Арифовны, Суховеева Виктора Николаевича, Руденко Антона Сергеевича к ООО «Ай-Си-М», Мусаэлян Анжеле Альбертовне о признании договоров долевого участия в строительстве и признании права собственности отказано.

В апелляционной жалобе представитель истцов по доверенности Черненко Е.Л. просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование указывает, что принятое решение противоречит судебной практике Верховного Суда Российской Федерации, в соответствии с которой аналогичные договоры признаются договорами долевого участия в строительстве, аналогичный иск Чистяковой Е.Ю. был удовлетворен апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23.06.2016, данное решение является обязательным при рассмотрении настоящего дела. Ответчики иск признали, чему судом не дана оценка. Дом построен в соответствии с установленными нормами и правилами, не нарушает права и законные интересы других лиц, поэтому имеются основания для признания права собственности истцов на квартиры и парковочные места в жилом доме.

В апелляционной жалобе представитель Мусаэлян А.А. по доверенности Сафиуллин Р.Р. просит решение суда отменить, иск удовлетворить. В обоснование указал, что Мусаэлян А.А. осуществляла строительство многоквартирного дома на отведенном для этих целей земельном участке, с соблюдением действующих норм и правил, дом не сдан в эксплуатацию по причине предъявления различными организациями безосновательных требований. Суд не дал оценки признанию иска ответчиком. Истцы приобрели квартиры для личных целей, поэтому имеют право на регистрацию права собственности.

В возражении на апелляционные жалобы администрация муниципального образования г-к Анапа просит решение суда оставить без изменения, так как жилой дом построен без разрешения на строительство, а выданное разрешение признано недействительным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на апелляционные жалобы, заслушав представителя истцов по доверенности Черненко Е.Л., Губерштро Э.Ю., представителя Мусаэлян А.А. по доверенности Ржевского Д.С., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Истцами заключены предварительные договоры купли-продажи.

В соответствии с п.1.1 предварительных договоров купли-продажи стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартир, обозначенных в проекте, в строящемся 16-этажном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями в жилом комплексе «Жемчужина Анапы» по адресу: г-к Анапа, угол улиц Ленина/Шевченко.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что указанный адрес является строительным адресом, который будет изменен на административный адрес после приемки и вводы в эксплуатацию жилого дома.

Согласно п.1.5 договоров срок окончания строительства жилого комплекса четвертый квартал 2013 года.

Пунктом 3.1.1 договоров предусмотрено, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры (парковочного места) в срок и на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, в соответствии с п.4.2 в течение 50 дней с момента оформления застройщиком права собственности на квартиру после вводы жилого дома в эксплуатацию.

Анализ пунктов предварительных договоров позволяет судебной коллегии сделать вывод о том, что данные договоры не являются договорами долевого участия в строительстве, так как не отвечают требованиям, установленным ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поэтому вывод суда первой инстанции в этой части является законным и обоснованным.

Пункт 5 ст. 429 ГК РФ предусматривает, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Срок заключения договоров купли-продажи не наступил, так как дом не сдан в эксплуатацию, что не оспаривается сторонами по делу.

В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, правовыми последствиями незаключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами, в случае, если они своевременно не возвращены.

Как видно, с такими требованиями истцы к ответчику не обращались.

В соответствии с п. 1,2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Выданное Мусаэлян А.А. разрешение на строительство № RU 23301000-186 от 22.06.2012 постановлением Арбитражного суда апелляционной инстанции от 17.03.2016 признано недействительным.

Кроме этого, судом установлено, что жилой дом на момент рассмотрения спора в эксплуатацию не введен, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое в силу п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ удостоверяет выполнение строительства в полном объеме, застройщиком не получено.

В связи с этим возведенный жилой дом попадает под признаки самовольной постройки в соответствии со ст. 222 ГК РФ, согласно которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п.2 ст.222 ГК РФ).

Доказательств, что возводимый дом построен в соответствии с установленными нормами, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, сторонами не представлено.

В связи с изложенными, указанный жилой дом, находящиеся в нем квартиры и парковочные места не могут быть поставлены на кадастровый учет, позволяющий при соблюдении других требований законодательства, зарегистрировать право собственности на указанные объекты.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании данной нормы судебной коллегией отклоняется довод жалоб о том, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам по гражданскому делу по иску Чистяковой Е.Ю. является обязательным при рассмотрении данного дела, так как в настоящем деле участвуют иные лица.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Судебная коллегия считает, что суд обоснованно не принял признание иска ответчиками, так как оно противоречит требованиям закона.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Анапского городского суда от 11 июля 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы — без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: