Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 17 марта 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Первомайского районного суда г.Новосибирска от 17 декабря 2015 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Лимановой Н.П., объяснения ФИО1, ее представителя ФИО2, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к мэрии г. Новосибирска, просила, с учетом уточнений, взыскать с мэрии г. Новосибирска в ее пользу выкупную цену изъятых жилых помещений - двух отдельных комнат площадью 17,4 кв.м и 15,1 кв.м в трехкомнатной квартире общей площадью 71 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, доли в праве собственности на вспомогательные помещения в квартире, в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование требований указала, что являлась собственником двух комнат в трехкомнатной <адрес>. Требование произвести собственными силами снос и реконструкцию жилого дома мэрией г. Новосибирска не заявлялось, решение об изъятии земельного участка и об изъятии из собственности ее комнат мэрией г. Новосибирска не принималось. Соглашение о выкупе жилых помещений не заключалось.

21.11.2013 между мэрией г.Новосибирска и ЗАО "ИНВЕСТТЭК" заключено соглашение о реконструкции нескольких домов, в том числе <адрес>, которым предусмотрено, что застройщик обязуется выполнить работы и совершить необходимые действия по реконструкции домов путем строительства одного многоквартирного 10-ти этажного дома на месте сносимых объектов недвижимости и на земельных участках расположенных под ними. Пунктом 3.5. предусмотрено, что после ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан передать собственнику соответствующее количество жилья, в соответствии с инвестиционным взносом. Она, как собственник сносимых жилых помещений, в заключении указанного соглашения не участвовала. Соглашение с ней было достигнуто только после сноса дома в июле 2014 года, по условиям соглашения ей должны быть предоставлены комнаты меньшей площади, чем ей принадлежали в снесенном доме.

В настоящее время дом снесен, на его месте построен новый дом. Она незаконно лишена права собственности, на две комнаты общей площадью 32,5 кв.м, другого жилья не имеет.

Судом принято указанное выше решение,с которым не согласна ФИО1, просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о полном исполнении застройщиком своих обязательств, так как согласно акту приема-передачи комнаты, направленному, но не врученному ФИО1, ей передается одна комната вместо положенных двух.

Считает, что суд неправильно применил нормы материального права, не правильно истолковал закон в части изъятия земельного участка для строительства нового дома, не дана оценка тому, что новому дом присвоен адрес, а старый дом снесен, то есть фактически производилось строительство жилого дома, а не его реконструкция, а также произведено изъятие земельного участка.

Указывает, что суд не правильно применил нормы материального права в части квалификации договора реконструкции, его заключенности, порядка его заключения и возможности одностороннего отказа.

Полагает, что в данном случае договор имеет правовую конструкцию инвестиционного договора, договора участия в долевом строительстве, договора подряда, и, поскольку в нем не согласованы существенные условия о виде, объеме работ, цена и сроки их выполнения, договор (и дополнительное соглашение) не прошел государственную регистрацию, то считается незаключенным.

Кроме того, каких-либо действий по передаче инвестиционного взноса, прав на комнаты, прав на земельный участок, ФИО1 не передавала, значит инвестиционный взнос не мог быть освоен, на что указал суд.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 14.12.2012 мэрией г.Новосибирска вынесено постановление N 12921 (ред. от 13.11.2014) "Об утверждений ведомственной целевой программы "Реконструкция жилищного фонда города Новосибирска" на 2013 -2016 годы."

Реконструкция жилищного фонда сопровождается поэтапным организационным обеспечением, которое осуществляется ответственным исполнителем Программы совместно с исполнителями Программы - привлеченными организациями и включает: проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в целях принятия решений о реконструкции многоквартирных домов; полное или частичное отселение жителей многоквартирных домов, подлежащих реконструкции, в маневренный фонд на период проведения реконструкции либо предоставление им равнозначных по общей площади жилых помещений муниципального жилищного фонда города Новосибирска в соответствии с законодательством; определение инвестиционной модели, заключение договоров; контроль за соблюдением сроков проведения работ по реконструкции; привлечение средств сторонних инвесторов; ввод в эксплуатацию реконструированных жилых домов, заселение жителей.

В ходе реализации мероприятий ведомственной целевой программы "Реконструкция жилищного фонда города Новосибирска" на 2013 - 2014 годы была предусмотрена реконструкция комплекса жилых домов в Первомайском районе в границах улиц <адрес> и <адрес>, в том числе домов № и № по <адрес> и №, № по <адрес>.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 09.03.1978 <адрес> имела общую площадь 71,0 кв.м, жилую 52,5 кв.м, вспомогательную 18,5 кв.м : №1 жилая комната - 17,4 кв.м, №2 жилая комната - 20,0 кв.м, №3 жилая комната - 15,1 кв.м, №4 кухня - 7,9 кв.м, №5 коридор - 6,5 кв.м, №6 сан.узел - 4,1 кв.м.

08.02.2013 между ЗАО «Инвесттэк» и Департаментом энергетики, жилищного и коммунального хозяйства г. Новосибирска заключен муниципальный контракт № о реконструкции жилищного фонда и вводу в эксплуатации объектов в <адрес> на 2013-2016 годы. Перечень объектов указан в приложении, в том числе в отношении жилого <адрес>.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресу: <адрес>,<адрес>, <адрес>,20 от 29.04.2013 года единогласно принято решение о реконструкции этих домов путем их сноса и строительства на их месте нового дома, объединении земельных долей всех собственников в один земельный участок, его передаче во временное пользование ЗАО «Инвесттэк» для строительства жилого дома.

21.11.2013 между ЗАО «Инвесттэк», мэрией г. Новосибирска и другими собственниками квартир домов № по <адрес>, домов № по <адрес> заключено соглашение о реконструкции указанных жилых домов. Согласно п. 1.1 соглашения застройщик обязуется выполнить работы и совершить необходимые действия по реконструкции жилых домов, расположенных по адресу: <адрес> путем их сноса и строительства на месте сносимых домов одного 10 этажного дома, при этом собственники взяли на себя обязательства освободить свои помещения, передать их застройщику в виде инвестиционного взноса в строительство, заключить договоры проживания в специализированном жилищном фонде, после строительства нового дома подать заявления о прекращении права собственности на ликвидированные объекты недвижимости, принять по акту от застройщика согласованные жилые помещения.

В отношении комнат площадью 15,1 кв.м и 17,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> соглашение заключено между ЗАО «Инвесттэк», и мэрией <адрес>, как собственником этих помещений.

На основании решения Первомайского районного суда г. Новосибирска от 02.12.2013 ФИО1 являлась собственником двух комнат площадью 15,1 кв.м и 17,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Инвесттэк», мэрией <адрес> и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к соглашению о реконструкции жилого <адрес>, согласно которому стороны договорились, что собственник комнат в <адрес> ФИО1 осуществляет внесение собственных средств в виде комнат 17,4 кв.м и 15,1 кв.м в трехкомнатной квартире по адресу: г, Новосибирск, <адрес>, общей площадью 71,0 кв.м. После ввода в эксплуатацию застройщик передает собственнику соответствующее количество жилья, в соответствии с внесенным инвестиционным взносом, а именно: комнаты 12,13 кв.м и 15,80 в трехкомнатной <адрес> (строительный) общей площадью 73,08 кв.м в реконструированном многоквартирном жилом доме.

Снос домов, расположенных по адресу: <адрес> был осуществлен, и на их месте построен новый дом, 19.06.2015 принят в эксплуатацию, что подтверждается разрешением 54-Ru №.

Приказом администрации Первомайского района мэрии г. Новосибирска от 22.07.2015 года №-од многоквартирному многоэтажному дому присвоен адрес: <адрес>.

24.06.2015 ФИО1 в адрес ООО «Инвесттэк» передано заявление о том, что она просит считать заключенное между ними дополнительное соглашение от 15.07.2014 расторгнутым, поскольку оно ущемляет ее права как собственника двух комнат большей площади.

17.08.2015 ФИО1 направлялось уведомление о завершении реконструкции многоквартирного дома по адресу: <адрес>, получении застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, во исполнение условий соглашения указано, что она обязана принять жилые помещения по акту приема-передачи и была приглашена в течение 7 дней с момента получения уведомления явиться по адресу: <адрес> для приемки жилых помещений и подписания акта приема-передачи. Заказные письма, направленные в адрес ФИО1, ею получены не были и возвращены отделением связи ООО «Инвесттэк» в связи с истечением срока хранения.

Предъявляя требования к мэрии г.Новосибирска о взыскания стоимости денежных средств в счет выкупной цены изъятых жилых помещений, истец ссылался на положения ст. 32 ЖК РФ, регулирующей правоотношения в области обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Ссылаясь на положения данной статьи и отказывая в удовлетворении заявленных ФИО1 требований, суд исходил из того, что по делу не было представлено доказательств того, что снос <адрес> в <адрес> был осуществлен в связи с принятием решения об изъятии земельного участка под домом, собственники помещений приняли решение о реконструкции домов путем сноса и строительства на их месте нового дома, земельный участок не изымался.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они постановлены в соответствии с требованиями закона, соответствуют обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку исследованных судом первой инстанции обстоятельств, подлежат отклонению как необоснованные.

Так, судом правомерно установлено, что решением общего собрания, соглашением о реконструкции жилых домов от 21.11.2013, и дополнительным соглашением к нему от 15.07.2014 согласованы предмет соглашения – реконструкция жилых домов путем строительства одного жилого дома на месте сносимых объектов и на земельных участках, расположенных под ними, обязанности и права сторон, решение принято в рамках реализации ведомственной целевой программы "Реконструкция жилищного фонда города Новосибирска" на 2013 - 2016 годы, и не противоречит общим положениям гражданского законодательства.

Согласно положениям ст. 32 ЖК РФ, у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Поскольку доказательств соблюдения процедуры изъятия земельного участка, предшествующей изъятию путем выкупа жилого помещения, не представлено, то оснований для удовлетворения требований истца у суда первой инстанции не имелось.

Ответчиком мэрией г.Новосибирска права истца не нарушены, поскольку после приватизации жилых помещений, истец стала правопреемником мэрии г. Новосибирска в части указанных помещений по соглашению о реконструкции жилых домов от 21.11.2013, заключила дополнительное соглашение к нему от 15.07.2014, что подразумевает переход всех прав и обязанностей на соответствующих условиях, что нашло отражение в решении суда.

Из материалов дела усматривается, что ко дню вручения уведомления об одностороннем расторжении договора застройщику - 24.06.2015, дом уже был построен, 19.06.2015 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, следовательно, внесенные в качестве инвестиционного взноса две комнаты истца уже были полностью освоены, обязательства исполнены, поэтому не мог быть принят отказ заказчика от исполнения договора, как невозможна уплата цены пропорционально выполненной работы, что противоречило бы существу обязательств сторон, на что также указано судом в решении.

Таким образом, судебная коллегия считает, что решение суда постановлено в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г.Новосибирска от 17 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: