Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 марта 2015 года в городе Перми дело по апелляционной жалобе Швечкова А.В. на решение Чусовского городского суда Пермского края от 24 декабря 2014 года, которым постановлено:

"В удовлетворении требований Швечкову А.В. о признании Уведомления о приостановлении государственной регистрации от 04.12.2014г. № ** не соответствующим закону, об обязании зарегистрировать дополнительное соглашение от 29.11.2014г. к договору купли-продажи от 31.10.2014г., отказать".

Заслушав доклад судьи Кустовой И.Ю., пояснения заявителя Швечкова А.В., поддержавшего апелляционную жалобу, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

31.10.2014г. между Г. (продавцом) с одной стороны и Швечковым А.В., Швечковой Ю.,А., действующими за себя и своих несовершеннолетних детей Ш1., Ш2., Ш3. (покупателями), был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****. По условиям договора квартира приобретена покупателями в собственность по 1\5 доли в праве за каждым, стоимость объекта составила *** руб., подлежащих оплате в следующем порядке:

837401 руб. за счет средств социальной выплаты в размере 35% расчетной (средней) стоимости жилья, предоставляемой покупателям в рамках участия в подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище на 2011-2015 г., утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010г. № 1050, не позднее 31.12.2014г.;

***руб. за счет средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», не позднее 31.12.2014г.;

***руб. за счет собственных средств покупателей в безналичном порядке в течение 5 рабочих дней после перечисления указанных выше денежных средств.

Договором предусмотрено, что до момента полной оплаты передаваемая квартира находится в залоге у продавца.

06.11.2014г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о регистрации права общей долевой собственности на квартиру за Швечковым А.В., Швечковой Ю.А., Ш1., Ш2., Ш3. по 1\5 доли в праве за каждым, об ипотеке в силу закона.

11.11.2014г. Швечков А.В., Швечкова Ю.А. по договору дарения своих долей передали несовершеннолетним Ш1., Ш2., Ш3. право собственности на квартиру.

21.11.2014г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о переходе права собственности на объект, в соответствии с которой Ш1., Ш2., Ш3. стали собственниками квартиры, расположенной по адресу: ****, по 1\3 доли в праве каждый.

29.11.2014г. Швечков А.В., Швечкова Ю.А., действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей Ш1.,Ш2.,Ш3., а также Г. обратились в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлениями о внесении изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним виду заключения дополнительного соглашения от 29.11.2014г. к договору купли-продажи квартиры от 31.10.2014г., в соответствии с которым сторонами была изменена цена объекта недвижимого имущества, порядок и срок оплаты.

В соответствии с дополнительным соглашением цена проданной квартиры составила ***руб., порядок оплаты определен следующим образом:

*** руб. за счет средств социальной выплаты в размере 35% расчетной (средней) стоимости жилья, предоставляемой покупателям в рамках участия в подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище на 2011-2015 г., утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010г. № 1050, не позднее 30.06.2015г.;

***руб. за счет средств регионального материнского капитала в соответствии с Законом Пермского края от 29.02.2012г. № 5-ПК "О дополнительных мерах социальной поддержки семей, имеющих детей", согласно сертификата на региональный материнский капитал серии ЧС № ** от 20.11.2014г., выданного на основании приказа ТУ Минсоцразвития по Чусовскому и Горнозаводскому муниципальным районам 12.11.2014г. № 1816 на имя Швечковой Ю.А., не позднее 30.06.2015г.

04.12.2014г. регистрирующим органом в адрес заявителя направлено Уведомление о приостановлении государственной регистрации на срок до 31.12.2014г.

Швечков А.В. обратился в суд с заявлением о признании не соответствующим закону Уведомление Управления Росреестра по Пермскому краю Чусовской отдел от 04.12.2014г. о приостановлении государственной регистрации, возложении обязанности произвести государственную регистрацию. В обоснование заявления Швечков А.В. указал, что договор дарения долей в квартире детям и переход на них прав и обязанностей залогодателей не предполагает перемену лиц в обязательстве, которое явилось основанием приобретения квартиры по договору купли-продажи. Обязательства по оплате стоимости квартиры не исполнены, соответственно договор купли-продажи не прекратил свое действие, а потому в него могут вноситься изменения. Квартира по договору купли-продажи была приобретена в общую долевую собственность всех членов семьи, в связи с чем регистрирующий орган ошибочно полагает, что заявитель и члены его семьи не могут воспользоваться полученными сертификатами и средствами, предоставляемыми в рамках подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище".

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Швечков А.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Проверив законность и обоснованность решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч.1 ст. 327-1 ГПК Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу об его отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права (п.4 ч.1, ч.2 ст. 330 ГПК Российской Федерации).

Разрешая заявленные требования, суд руководствовался п.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 13, п.5 ст. 18, п.2 ст. 16, п.1 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " № 122-ФЗ от 21.09.1997г., п. 33 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации № 184 от 01.07.2002г. " Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав и сделок с ним".

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что Швечковыми при подаче заявления 29.11.2014г. в регистрирующий орган не был представлен сертификат на региональный материнский капитал от 20.11.2014г., что является существенным нарушением закона. Кроме того, в нарушение требований Закона Пермского края от 29.02.2012г. 35-ПК "О дополнительных мерах социальной поддержки семей, имеющих детей" (п.3 ст.5) на момент обращения с заявлением о регистрации дополнительного соглашения Швечков А.В. и Швечкова Ю.А. передали свои доли в праве собственности на квартиру несовершеннолетним детям, в связи с чем дополнительное соглашение к договору купли-продажи заключено лицами, не являющимися стороной сделки. При таких обстоятельствах оспариваемое Уведомление является законным и обоснованным.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997г. № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

На Управление Росреестра по Пермскому краю с учетом требований ст.249 ГПК Российской Федерации возложена обязанность доказать обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, законность оспариваемого заявителем Уведомления.

Из материалов дела следует, что основаниями для приостановления государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним явились обстоятельства того, что на момент обращения с указанным заявлением Швечков А.В., Швечкова Ю.А. не являются собственниками квартиры, а потому, по мнению регистрирующего органа, не правомочны подавать заявления от своего имени о внесении изменений в ЕГРП (могут действовать только за своих несовершеннолетних детей), стороны дополнительного соглашения не учли изменения, которые произошли после заключения договора купли-продажи, а именно - изменение сторон договора, не представлен сертификат на материнский капитал от 20.11.2014г. Поскольку дополнительное соглашение не соответствует нормам действующего законодательства, внесение изменений в ЕГРП на основании представленных документов не возможно.

Согласно пункта 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» органы, предоставляющие государственные услуги, и органы, предоставляющие муниципальные услуги, не вправе требовать от заявителя: представления документов и информации, в том числе подтверждающих внесение заявителем платы за предоставление государственных и муниципальных услуг, которые находятся в распоряжении органов, предоставляющих государственные услуги, органов, предоставляющих муниципальные услуги, иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении предусмотренных частью 1 статьи 1 настоящего Федерального закона государственных и муниципальных услуг, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением документов, включенных в определенный частью 6 настоящей статьи перечень документов. Заявитель вправе представить указанные документы и информацию в органы, предоставляющие государственные услуги, и органы, предоставляющие муниципальные услуги, по собственной инициативе.

Из содержания оспариваемого Уведомления следует, что сертификат на региональный материнский капитал серия ЧС № 011386 от 20.11.2014г. заявителем представлен не был.

Вместе с тем, оспариваемое Уведомление не содержит информации о направлении государственным регистратором межведомственного запроса в Территориальное управление Министерства социального развития Пермского края по Чусовскому и Горнозаводскому муниципальным районам в целях подтверждения выдачи указанного сертификата на имя Швечковой Ю.А. и последующего предоставления информации по такому запросу, доказательств направления межведомственного запроса заинтересованным лицом в материалы дела также не представлено.

При таких обстоятельствах вывод суда о нарушении заявителем требований закона в связи с не предоставлением сертификата не основан на нормах права.

В соответствии с пунктом 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 5 указанной статьи к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами и договором.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 1 статьи 352 и статье 357 настоящего кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке" от 16.07.1998г. № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, взысканных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в в части, если договором не предусмотрено иное.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: **** от 31.10.2014г. был обеспечен залогом в виде указанной квартиры.

Швечков А.В., Швечкова Ю.А. безвозмездно передали свои доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение своим несовершеннолетним детям с согласия залодержателя Гашева И.В., тем самым передав титул собственника своим детям, и одновременно обязанность залогодателя по договору купли-продажи от 31.10.2014г. При этом Швечков А.В. и Швечкова Ю.А., будучи законными представители своих несовершеннолетних детей, не утратили возможности фактического владения, пользования и распоряжения квартирой, а также обязанность по оплате стоимости объекта недвижимого имущества в порядке и в сроки, предусмотренные договором купли-продажи.

Поскольку обязательства по оплате стоимости квартиры на момент оформления договора дарения Швечковым А.В., Швечковой Ю.А. исполнены не были, в силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, они по соглашению с продавцом Г. вправе были заключить дополнительное соглашение в части изменения цены, порядка и сроков оплаты стоимости объекта, в связи с чем могли обратиться в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о внесении соответствующих изменений в ЕГРП.

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации.

Оспариваемое Уведомление нарушает права заявителя, поскольку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры в сроки, предусмотренные договором, Г. вправе требовать обращение взыскания на предмет залога - объекта недвижимого имущества, собственниками которого являются несовершеннолетние дети Швечкова А.В.

Учитывая изложенное, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о признании незаконным Уведомления о приостановлении государственной регистрации и возложении обязанности на регистрирующий орган повторно рассмотреть заявление Швечкова А.В. о внесении изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь ст. 328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чусовского городского суда Пермского края от 24 декабря 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать незаконным Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Чусовской отдел) от 04.12.2014г. № ** о приостановлении государственной регистрации.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Чусовской отдел) повторно рассмотреть заявление Швечкова А.В. о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.11.2014г.

Председательствующий:

Судьи: