Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Г.О. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 июня 2016 года, которым Г.О. отказано в удовлетворении исковых требований к Ч.А., ФИО3 о признании несостоявшимся общего собрания собственников жилых помещений от 26 марта 2015 года, признании недействительными решений, принятых на указанном общем собрании.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения Г.О. и ее представителя В.., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО «Управляющая компания «Наш дом»- Ш.Ф., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Г.О. обратилась в суд с иском к Ч.А., К.А. о признании общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, от 26 марта 2015 года несостоявшимся, (неправомочным), признании решений, принятых на общем собрании собственников жилых помещений, расположенных в 1-м и 2-м этапах строительства (секции с 1 по 14) указанного многоквартирного дома, недействительными.

В обоснование исковых требований Г.О. и ее представитель указали, что истица является собственником квартиры № в указанном жилом доме, секции с 1 по 14 (1 и 2 этапы строительства), которые после их ввода в эксплуатацию находились в управлении ООО «УК Наш Дом», привлеченного застройщиком для управления и обслуживания сданного в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке ст. 161 ЖК РФ. В связи с окончанием 3-х месячного срока действия договора между застройщиком и ООО «УК «Наш Дом», во исполнение требований Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области от 22 декабря 2014 года администрацией МО «Заневское сельское поселение» 26 февраля 2015 года был проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации по управлению многоквартирным домом. Победителем конкурса признана другая управляющая компания. В середине мая 2015 года истице стало известно, что 26 марта 2015 года в актовом зале ГБОУ «Лицей №» состоялось общее собрание собственников жилых помещений (с 1-й по 14-ю секцию) многоквартирного дома, которое проведено по инициативе ответчиков. Общее собрание было посвящено вопросам выбора способа управления домом, выбора управляющей организации, одобрению условий ранее подписанных правообладателями жилых помещений договоров на управление и техническое обслуживание дома. Истица считает данное собрание несостоявшимся (неправомочным), а принятые им решения недействительными, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность созыва и проведения общего собрания собственников помещений части многоквартирного дома (1 и (или) 2 этапа строительства) для принятия решения по вопросу о выборе управления частью многоквартирного дома. Кроме того, неправильно произведен расчет кворума и количества голосов участников общего собрания, принявших участие в голосовании по вопросам повестки дня общего собрания, нарушена процедура созыва собрания (имело место ненадлежащее уведомление собственников помещений, в частности, истицы), что лишило ее права участия в собрании. В результате проведения общего собрания нарушено право истицы производить оплату за ремонт и содержание принадлежащего ей жилого помещения в меньшем размере, определенном в соответствии с предложением компании, выигравшей конкурс по управлению многоквартирным домом.

Ответчики Ч.А. и ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрении дела в судебном заседании суда первой инстанции не участвовали.

Представитель третьего лица- ООО «УК «Наш Дом» возражал против удовлетворения иска, указав, что оспариваемое общее собрание прав истца не нарушает, так как на нем принято единственное решение о проведении в период с 27 марта 2015 года по 27 апреля 2015 года общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 июня 2016 года Г.О. отказано в удовлетворении исковых требований о признании несостоявшимся общего собрания собственников жилых помещений от 26 марта 2015 года, признании недействительными решений, принятых на указанном общем собрании.

Г.О. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новое об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указала, что суд не учел, что общее собрание жилого дома, итоги которого оспаривает истица, проведено после открытого конкурса 26 февраля 2015 года и принятия Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области решения от 26 мая 2015 года о признании его законным, когда дом уже находился в управлении ООО «Инженерные системы». По мнению истицы ООО «УК «Наш дом» в силу положений п. 9 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, утратило право на управление многоквартирным домом, тем более что собственники многоквартирного дома не отказывались от услуг ООО «Инженерные системы». В нарушение ст. 44 ЖК РФ общее собрание было проведено только в части многоквартирного дома, а именно первым и вторым этапами строительства (секции с 1 по 14) указанного дома, которые не являются многоквартирным домом. При этом принятые общим собранием решения касаются управления всем домом (всего 34 секции), окончание строительства которых планируется в 4 квартале 2016 года. Кроме того, ответчиками был неправильно произведен расчет кворума и количества голосов участников исходя из общей площади 1 и 2 этапов строительства, а не площади всего многоквартирного дома. Ответчики не уведомили всех собственников многоквартирного дома, в том числе истицу, то есть был нарушен порядок организации, проведения и оформления итогов общего собрания. Суд необоснованно посчитал невыполненной обязанность истца уведомить о намерении обратиться в суд с иском о признании общего собрания неправомочным, поскольку такая обязанность не предусмотрена для общего собрания в части многоквартирного дома. По мнению подателя жалобы, уведомление истцом о предъявлении иска об оспаривании решений общего собрания не является досудебным урегулированием спора и не влечет для истца правовых последствий. Ответчики не оспаривают, что были уведомлены о предъявлении иска. Суд необоснованно отказал в принятии уточненного искового заявления.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Ответчики надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеется расписка ответчика ФИО3 и подтверждение о направлении извещения заказным почтовым отправлением Ч.А., которое возвращено в связи с неполучением его адресатом. Доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в суд апелляционной инстанции, ответчики не представили.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, установит, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении заявленного в соответствии со статьей 39 ГПК РФ ходатайства лица об изменении предмета или основания иска, увеличении (уменьшении) размера исковых требований либо рассмотрел исковое заявление без учета заявленных изменений, на что указывалось в апелляционных жалобе, представлении, то суд апелляционной инстанции в соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 327 и частью 2 статьи 327.1 ГПК РФ рассматривает дело с учетом неправомерно неудовлетворенного либо ранее заявленного и нерассмотренного ходатайства лица об изменении предмета или основания иска, увеличении (уменьшении) размера исковых требований исходя из особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда, придя к выводу о неправомерности отказа суда первой инстанции в принятии уточненного в порядке ст. 39 ГПК РФ искового заявления Г.О., постановила рассмотреть дело с учетом указанных исковых требований Г.О. к Ч.А., ФИО3 о признании собрания, проведенного 26 марта 2015 года, и собрания, проведенного в форме заочного голосования с 27 марта 2015 года по 27 апреля 2015 года, несостоявшимися (неправомочными), признании решений, принятых на указанных общих собраниях собственников многоквартирного жилого дома, недействительными.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В силу ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, проводимые помимо годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ).

Частью 1 ст. 46 ЖК РФ предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Как следует из ч. 1 ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Судом установлено и из материалов дела следует, что Г.О. является собственником жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>.

26 марта 2015 года в актовом зале ГБОУ «Лицей №» состоялось общее собрание собственников жилых помещений 1-го и 2-го этапов строительства (секции №) многоквартирного дома, которое было проведено по инициативе ответчиков.

Общее собрание было посвящено вопросам выбора способа управления домом, выбору управляющей организации, одобрению условий ранее подписанных правообладателями жилых помещений договоров на управление и техническое обслуживание дома.

Согласно протоколу общего собрания на нем присутствовали собственники жилых помещений общей площадью 1968,6 м2, что эквивалентно 2,88%, кворум отсутствует, собрание неправомочно.

В связи с этим принято решение о том, что в соответствии с уведомлением о проведении общего собрания собственников жилых помещений 1-го и 2-го этапов строительства (секции №) многоквартирного дома по указанному адресу собрание будет проведено в форме заочного голосования в период с 27 марта 2015 года по 27 апреля 2015 года, с повесткой дня аналогичной повестке общего собрания в форме совместного присутствия: о выборе способа управления жилым домом; о выборе управляющей организации; об одобрении условий ранее подписанных правообладателями жилых помещений договоров на управление и техническое обслуживание жилого дома.

В период с 27 марта 2015 года по 27 апреля 2015 года в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, было проведено общее собрание собственников жилых помещений 1-го и 2-го этапов строительства (секции №) указанного многоквартирного дома в форме заочного голосования, по итогам которого управляющей организацией выбрано ООО «УК «Наш Дом».

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не согласился с доводами истицы о том, что участие в собрании собственников жилых помещений, расположенных в 1-м и 2-м этапах строительства (секции с 1 по 14) указанного многоквартирного дома противоречит требованиям жилищного законодательства, указав, что на момент проведения оспариваемого общего собрания в эксплуатацию была введена часть многоквартирного жилого дома, а именно: 14 секций из 35 (1-й и 2-й этапы строительства из четырех), и поэтапный ввод в эксплуатацию частей жилого дома предусмотрен проектной документацией. Суд пришел к выводу, что проведение общего собрания в части многоквартирного жилого дома, представляющего собой большой жилищный комплекс, введенной в эксплуатацию, не противоречит общим началам и смыслу ст. 161 ЖК РФ, требованиям добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Суд заключил, что управление частью большого жилищного комплекса (секции с 1 по 14), могло осуществляться управляющей организацией, как той, с которой застройщиком был заключен договор управления многоквартирным домом, так и после проведения открытого конкурса, организацией, выбранной по его итогам, с целью реализации благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. В дальнейшем способ управления многоквартирным домом мог быть изменен на основании решения общего собрания собственников указанного многоквартирного дома (секции с 1 по 14), попытка проведения которого была предпринята 26 марта 2015 года.

Оценивая довод истицы о незаконности общего собрания по причине отсутствия кворума, суд указал, что оно не состоялось по причине отсутствия кворума, решения по повестке дня, указанной в протоколе общего собрания не были приняты, в связи с чем проведением общего собрания 26 марта 2015 года права истца не нарушены.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Это правило ч. 3 ст. 45 Кодекса действует применительно к общему собранию, проводимому как в форме совместного присутствия, так и в форме заочного голосования.

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования указанный кворум устанавливается с учетом императивной нормы ч. 2 ст. 47 Кодекса: принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Положениями ч. 5 ст. 48 ЖК РФ определено, что голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Вопросы наличия кворума, легитимности лиц, участвующих в голосовании, соблюдение порядка самого голосования и подсчета голосов имеют существенное значение для правомочности принимаемых собранием решений, а, следовательно, их законности.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в эксплуатацию введена часть построенного объекта капитального строительства- многоквартирный жилой дом (1 и 2 этапы строительства), секции с 1 по 14, по адресу: <адрес>. Проектной документацией предусмотрен поэтапный ввод в эксплуатацию частей дома.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию RU47504303-16/2013 1 и 2 этапы строительства указанного жилого дома введены в эксплуатацию 25декабря 2013 года.

Здание по адресу: <адрес> имеет следующую общую площадь всего по зданию с лоджиями, балконами и лестничными клетками: 95426,29 м2. Всего в доме № секции.

Площадь части дома (1 и 2 этап строительства), с 1 по 14 секции, введенного в эксплуатацию составляет 68266,5 м2.

Из решений общего собрания в форме очного голосования от 26 марта 2015 года и в форме заочного голосования, проведенного с 27 марта 2015 года по 27 апреля 2015 года, следует, что в голосовании принимали участие собственники помещений части многоквартирного дома № этапов строительства общей площадью 68266,5 м2.

Исходя из положений ст. 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» можно сделать вывод о том, что участники долевого строительства не являются собственниками квартир, поскольку, их право не зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, они не наделены правом выбирать способ управления многоквартирным.

Из смысла и содержания главы 6 и раздела VIII Жилищного кодекса РФ прямо следует, что общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом, то есть, всем домом, а не его частью. Соответственно, и кворум должен определяться в процентном соотношении площади, принадлежащей присутствующим на собрании собственникам, к общей площади всего многоквартирного дома, а не его части, введенной в эксплуатацию к моменту проведения собрания.

На день проведения оспариваемых собраний 3 и 4 этапы строительства в эксплуатацию введены не были, то есть, собственники квартир этой части жилого дома отсутствовали вообще и участия в собраниях принимать не могли.

С учетом установленных обстоятельствах судебная коллегия находит обоснованными доводы истицы о том, что действующим законодательством не предусмотрена возможность созыва и проведения общего собрания собственников части многоквартирного дома, и кроме того, на собраниях отсутствовал кворум, что является основанием для признания собраний неправомочными, а принятых на указанных собраниях решений недействительными. Поэтому решение суда подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.

Довод возражений ООО «УК «Наш дом» о том, что Г.О. не выполнено предусмотренное ч. 6 ст. 181.4 ГК РФ требование об обязанности заблаговременно уведомить в письменной форме участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу, несостоятелен, поскольку истицей представлена фотография размещенного в подъездах дома объявления о намерении обратиться в суд. Указанное доказательство является допустимым и иными доказательствами не опровергнуто. Кроме того, последствие несоблюдения указанного требования в виде отказа в иске законодательством не предусмотрено.

Судебная коллегия также находит несостоятельными ссылки сторон на решения, вынесенные ранее мировым судьей и Арбитражным судом, поскольку легитимность собраний предметом рассмотрения по указанным делам не являлась, кроме того, истцы и ответчики по настоящему делу участниками судебного разбирательства по делам, рассмотренным Арбитражным судом, не являлись.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 20 июня 2016 года отменить.

Исковые требования Г.О. к Ч.А., ФИО3 о признании собраний несостоявшимися (неправомочными), ешений общих собраний собственников многоквартирного жилого дома недействительными удовлетворить.

Признать общее собрание собственников жилых помещений, расположенных в 1-м и 2-м этапах строительства (секции с 1 по 14) многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, проведенное 26 марта 2015 года, несостоявшимся (неправомочным). Признать решения, принятые на указанном общем собрания собственников жилых помещений, недействительными.

Признать общее собрание собственников жилых помещений, расположенных в 1-м и 2-м этапах строительства (секции с 1 по 14) многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, проведенное в форме заочного голосования с 8.00 часов 27 марта 2015 года до 24.00 часов 27 апреля 2015 года, несостоявшимся (неправомочным). Признать решения, принятые на указанном общем собрании собственников жилых помещений, оформленные протоколом от 29 апреля 2015 года, недействительными.

Председательствующий

Судьи

Судья Валькевич Л.В.