Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке апелляционные жалобы ответчика Андрияускаса ФИО22, третьего лица нотариуса ФИО1 ФИО23 на решение Грязинского городского суда Липецкой области от 13 июля 2015 года, которым постановлено:

«Признать недействительным договор от 17.10.2012 г. купли-продажи недостроенного дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Крупа ФИО24, от имени которой на основании доверенности от 08.08.2012 г. действовала ФИО2 ФИО25, и Андрияускасом ФИО26.

Признать недействительным договор от 13.11.2012 г. купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Крупа ФИО27 и Андрияускасом ФИО28.

Признать недействительной доверенность от 08.08.2012 г., выданную Крупа ФИО29 на имя ФИО2 ФИО30, удостоверенную врио нотариуса нотариального округа города Липецка Липецкой области ФИО1 ФИО31 ФИО1 ФИО32, зарегистрированную в реестре за № №.

Признать за Андрияускас ФИО33 право собственности на недостроенный дом готовностью 18% с хозяйственными постройками и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заслушав доклад судьи Тельных Г.А.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась с иском к ФИО4, ФИО5 о признании сделок недействительными, признании права собственности. В обоснование заявленных требований указывала, что по договору купли-продажи от 23 мая 2001 года, заключенного с ФИО5, приобрела земельный участок и расположенный на нем недостроенный дом по адресу: <адрес><адрес>. Право собственности в установленном законом порядке за истцом зарегистрировано не было. В период с 2003 года по 2012 год истец состояла в зарегистрированном браке с ФИО4 После расторжения брака 17 октября 2012 года и 13 ноября 2012 года ФИО4 на основании договоров купли-продажи, заключенных с ФИО5, от имени которой по доверенности действовала ФИО6, приобретает спорные недостроенный дом и земельный участок. В дальнейшем ответчик регистрирует за собой право собственности на указанные объекты недвижимости. Принимая во внимание, что стороны распорядились имуществом, принадлежащим ФИО3, уточнив исковые требования, истец просила признать недействительными указанные договоры купли-продажи недостроенного дома и земельного участка, заключенные между ответчиками, признать право собственности на спорные объекты недвижимости.

ФИО5 обратилась с иском ФИО3, ФИО4, ФИО6 о признании сделок недействительными, указывая, что действительно продала ФИО3 спорные объекты недвижимости в 2001 году. Договоры купли-продажи недостроенного жилого дома и земельного участка от 17 октября 2012 года и 13 ноября 2012 года совершены под влиянием обмана со стороны ФИО4 и заблуждения продавца, поскольку ФИО4 обратился к ФИО5 с предложением повторно заключить договоры купли-продажи по причине того, что старые документы утеряны. Учитывая, что заявленные ответчиком обстоятельства заключения договоров не соответствуют действительности, фактически вновь заключенные договоры не исполнялись (имущество от продавца покупателю не передавалось, денежные средства от покупателя продавцу не передавались), ФИО5 просила признать недействительными доверенность на имя ФИО6 от 08.08.2012г.; договор купли-продажи недостроенного дома от 17 октября 2012 года; договор купли-продажи земельного участка от 13 ноября 2012 года.

В судебном заседании ФИО3, ее представитель адвокат Сысоев А.М. иск поддержали.

ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержала, не возражала против удовлетворения требований ФИО3

ФИО4, его представитель ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признали.

ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Третье лицо нотариус нотариального округа города Липецка Липецкой области ФИО8 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без своего участия.

Суд постановил решение об удовлетворении заявленных исков.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО4 решение просит отменить, считая его незаконным и необоснованным, и постановить новое решение об отказе в удовлетворении исков. В обоснование доводов жалобы ссылался на нарушение судом норм материального права, поскольку право собственности на спорные объекты недвижимости за ФИО3 зарегистрировано не был, следовательно, договор купли-продажи от 23 мая 2001 года считать заключенным не представляется возможным. Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии препятствий к заключению оспариваемых сделок.

Не согласившись с постановленным судебным актом, третье лицо нотариус нотариального округа г. Липецка ФИО8 подала на него апелляционную жалобу, в которой просит о его отмене, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для удовлетворения требований ФИО5, поскольку ее право в рассматриваемом споре нарушено не было.

Выслушав ФИО4 и его представителя ФИО9, поддержавших жалобу, истца ФИО3 и ее представителя адвоката Сысоева А.М., полагавших решение суда правильным, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит достаточные основания для отмены решения суда в части.

Как установлено, 23 мая 2001 года между ФИО5 (продавец) и Петровой (ныне Андрияускас) Т.А. (покупатель) был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи земельного участка площадью 1310 кв.м. с недостроенным домом (готовность 18%), распложенного по адресу: <адрес><адрес>. Имущество продано за 20000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора полностью (п. 3 договора). Согласно передаточному акту от 23 мая 2001 года, подписанному сторонами и удостоверенному нотариусом, продавец передал в собственность, а покупатель принял в собственность земельный участок с кадастровым номером № в границах плана, прилагаемого к договору, площадью 1 310 кв.м., расположенный по адресу: <адрес><адрес>, предоставленный для строительства жилого дома с расположенным на нем недостроенным домом, процентом готовности 18%, а также тремя сараями и навесом.

Государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости к ФИО3 не произведена.

Приведенные обстоятельства подтверждены документально, участниками процесса не оспаривались.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, действующей на момент заключения договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО5, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ, в редакции действующей на момент возникновения спорных правоотношений, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статья 131 ГК РФ и Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривают регистрацию договоров купли-продажи земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, регистрации подлежит только право (переход права) собственности на земельный участок. Регистрируются договоры залога(ипотеки) и аренды земельного участка.

Согласно п.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Так как недостроенный дом (объект незавершенного строительства) не имеет статуса жилого дома, то договор продажи недостроенного дома также не подлежал государственной регистрации.

Установив указанные выше обстоятельства, учитывая приведенные нормы материального права, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что договор купли-продажи от 23 мая 2001 года между сторонами считается заключенным, поскольку он совершен в установленной законом форме, сторонами сделки достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и по предмету и цене договора.

В связи с этим доводы апелляционной жалобы ФИО4 о том, что договор от 23 мая 2001 г. не считается заключенным, несостоятельны, поскольку основаны на неверном толковании закона.

Так как сроков для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость законодатель не предусмотрел, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, ФИО5 каких-либо требований к покупателю о расторжении договора не предъявляла, обязательства по договору сторонами исполнены, то после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности ФИО3 является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Таким образом. по договору купли-продажи от 23 мая 2001 года к ФИО3 перешли права владения и пользования спорным имуществом за исключением права распоряжения.

Поскольку спорное имущество было обременено правами ФИО3, которая в соответствии со ст. 551 ГК РФ могла потребовать в судебном порядке проведения государственной регистрации перехода права собственности, то без расторжения договора от 23 мая 2001 г. ФИО5 не имела права распорядиться спорным недвижимым имуществом в пользу третьего лица.

В период с 15 марта 2003 года по 16 октября 2012 года ФИО3 состояла в зарегистрированном браке с ФИО4

Из объяснений ФИО5, данных в суде первой инстанции, следует, что летом 2012 года к ней обратился ФИО4, объяснил, что она по-прежнему значится собственником спорного земельного участка, а документы по купле-продаже утеряны, просил оформить их заново. Полагая, что на момент осуществления сделки в 2001 году ФИО10 (ныне Андрияускас) Т.А. состояла в браке с ФИО4, поскольку последний постоянно приезжал вместе с покупателем, присутствовал при заключении сделки, ФИО5 сочла, что ответчик обращается к ней, действуя в интересах своей семьи в рамках ранее заключенного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, в редакции действующей на момент заключения договоров купли-продажи в 2012 году, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ в той же редакции, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

На момент совершения сделок купли-продажи недостроенного дома и земельного участка от 17 октября 2012 года и 13 ноября 2012 года ФИО5 являлась титульным собственником данного имущества, хотя фактически по договору купли-продажи от 23 мая 2001 года продало его истцу, передав имущество, выразив свою волю на отчуждение принадлежащего ей имущества.

Принимая во внимания вышеизложенные в обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договоры продажи 17 октября 2012 г. и 13 ноября 2012 г. не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы ФИО3

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил исковые требоваиния истца в полном объеме, признав недействительными договоры купли-продажи от 17 октября 2012 г. и 13 ноября 2012 г., а также признав право собственности за истцом на спорные объекты недвижимости, в том числе земельный участок с уточненными уникальными характеристиками ( кадастровым номером, площадью и установленными границами)., поскольку после заключения договора от 23 мая 2001 г. был принят Земельный кодекс РФ, закон о государственном кадастре недвижимости ( закон о государственном земельном кадастре). Уточнение уникальных характеристик земельного участка в связи с изменением земельного законодательства не является основанием для отказа истцу в иске, поскольку стороны договора продажи от 23 мая 2001 г. по-прежнему признают, что речь идет об одном и том же земельном участке, то есть об одном и том же предмете сделки. Однако данное обстоятельство, связанное с уточнением границ и площади земельного участка применительно к положениям ст.ст.8 и 551 ГК РФ позволило суду принять решение именно о признании права собственности за ФИО3 на спорные объекты недвижимости, поскольку такое решение влечет внесение в ЕГРП сведений о государственной регистрации права собственности за новым правообладателем.

В указанной части решение суда является правильным, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется, однако в этой части судебная коллегия полагает конкретизировать резолютивную часть решения, изложив его в редакции, указывающей на удовлетворение требований истца.

Что касается исковых требований ФИО5, то коллегия исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ в прежней редакции сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Принимая во внимание тот факт, что ФИО4 и ФИО5 заключали именно договоры купли-продажи спорного имущества, ФИО5 осознавала, кому отчуждает имущество, какое имущество, коллегия полагает, что заблуждения относительно природы и предмета договоров не имело место быть.

Тот факт, что при заключении описываемых договоров ответчик сообщил ФИО5 именно о необходимости переоформления договоров в связи с утратой прежних документов, не свидетельствует о наличии заблуждения продавца относительно природы сделки.

Согласно п.1 ст.179 ГК РФ в ранее действующей редакции сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обман – это умышленное введение стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки с целью склонить другую сторону к ее совершению.

Однако оспариваемые договоры не могут быть расценены как действия по восстановлению нотариально удостоверенного договора от 23 мая 2001 г., который со слов ФИО4 якобы был утрачен. Очевидно, что речь идет о других самостоятельных сделках с иными условиями. Тот факт, что ФИО5 сочла ФИО4 действующим в интересах семьи, не свидетельствует о наличии обмана по смыслу ст. 179 ГК РФ.

Соответственно, отсутствовали основания и для признания недействительной доверенности, выданной ФИО5 на имя ФИО12

Доводы ФИО5 о безденежности оспариваемых сделок не свидетельствуют об их недействительности, а могли быть основанием для требований о расторжении договоров.

В связи с изложенным, решение в части удовлетворения исковых требований ФИО5 подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права ( п.4 ч.1 ст. 330 ГК РФ) с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска ФИО5

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Грязинского городского суда Липецкой области от 13 июля 2015 года в части удовлетворения исковых требований ФИО5 отменить, постановить в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Крупа ФИО34 о признании договоров купли продажи недостроенного дома и земельного участка, доверенности недействительными отказать.

В остальной части то же решение оставить без изменения, изложить его в следующей редакции:

«Исковые требования Андрияускас ФИО35 удовлетворить.

Признать недействительными договор купли-продажи недостроенного дома по адресу: <адрес><адрес>, от 17 октября 2012 года; договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номеров 48:02:1042078:18 от 13 ноября 2012 года, заключенные между Крупа ФИО36 и ФИО4 ФИО37.

Аннулировать записи о государственной регистрации права собственности за Андрияускасом ФИО38 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на недостроенный дом - № № от 13.11.2012г., на земельный участок - № № от 13.11.2012г.

Признать за Андрияускас ФИО39 право собственности на недостроенный дом готовностью 18%, земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Копия верна.

Судья:

Секретарь: