Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к ООО «Поляна», ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, расходов на коммунальные услуги, неустойки, по встречному иску ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора аренды расторгнутым с 15.05.2015 года

по апелляционной жалобе представителя ФИО4-ФИО5

на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 4 марта 2016 года

Заслушав доклад судьи Мотлоховой В.И., объяснения представителя ФИО4- ФИО5, представителя ООО «Поляна» ФИО6, поддержавших апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

ИП ФИО3 на основании договора аренды, заключенного 11.12.2013 с ИП ФИО7 является арендатором нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Часть указанного нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. ИП ФИО3 передала в субаренду ООО «Поляна», на основании договора субаренды от 20.12.2014 на срок до 31.12.2016.

Исполнение договора субаренды обеспечено поручительством ФИО4 (директор ООО «Поляна»).

Согласно условиям субаренды ежемесячная арендная плата установлена в следующих размерах: со дня подписания договора и по 20.03.2015 - 99500 руб. в месяц; с 21.03.2015 по 31.12.2015 – 208950 руб. в месяц; с 01.01.2016 по день возврата помещения – 223875 руб. в месяц. Арендная плата вносится не позднее 15 числа оплачиваемого месяца в безналичном порядке (п.п.4.1, 4.3 договора).

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что субарендатор обязан возмещать арендатору расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных субарендатором путем уплаты авансовых платежей и их последующего зачета в счет стоимости оплаты коммунальных услуг в порядке, установленном отдельным договором.

В соответствии с пунктом 7.1 договора, в случае нарушения сроков внесения арендной платы, субарендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,1% от величины месячной арендной платы за каждый день просрочки.

За просрочку уплаты авансовых платежей по возмещению коммунальных расходов субарендатор уплачивает неустойку в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждых день просрочки.

ИП ФИО3 обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с ответчиков солидарно задолженность по арендной плате в размере 1 189 027,1 руб. за период с декабря 2014 года по 16.09.2015, задолженность по возмещению расходов на оплату коммунальных услуг за период с декабря 2014 года по август 2015 года в размере 222 015,14 руб., неустойку за просрочу уплаты арендной платы в размере 112 218,8 руб., неустойку за невнесение авансовых платежей в размере 30 000 руб. В обоснование требований сослалась на нарушение субарендатором условий договора по своевременному и полному внесению арендных платежей и коммунальных услуг.

ФИО4 предъявила встречный иск, в котором просила считать договор субаренды расторгнутым с 15.05.2015. Требования мотивированы тем, что договор субаренды содержит условие, позволяющее субарендатору в одностороннем порядке расторгнуть сделку, уведомив об этом арендодателя за 45 дней до даты расторжения договора. 01.04.2015 по электронной почте и 13.05.2015 заказным письмом ИП ФИО3 было направлено уведомление о расторжении договора. Следовательно, договор, по ее мнению, считается расторгнутым с 15.05.2015.

Истец ИП ФИО3 и ответчик ФИО4, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Истец просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ООО «Поляна» ФИО8 и представитель ФИО4 - ФИО9 признали иск в части задолженности по арендным платежам на сумму 241781,1 руб. и по коммунальным платежам на сумму 67000 руб. В остальной части иск не признали. Встречный иск поддержали. Пояснили, что истец прекратил доступ ответчика в арендуемое помещение с 30.04.2015, что, по их мнению, указывает на одностороннее расторжение договора. 01.04.2015 по электронной почте и 13.05.2015 заказным письмом ИП ФИО3 было направлено уведомление о расторжении договора. Поэтому полагают, что договор субаренды считается расторгнутым с 15.05.2015. Фактически арендатором потреблялись коммунальные услуги в виде электроснабжения и водоснабжения, учет которых производился приборами учета. Иные коммунальные услуги не оказывались. Их расчет истцом не обоснован.

Решением суда исковые требования истца удовлетворены в части. В ее пользу с ответчиков солидарно взыскана задолженность по арендной плате за период с декабря 2014 года по 16 сентября 2015 года в размере 870 727,1 рублей, задолженность по возмещению расходов на оплату коммунальных услуг за период с декабря 2014 года по август 2015 года в размере 222 015,14 рублей, неустойка за просрочку оплаты арендной платы в сумме 112 218,8 рублей, неустойка за просрочку уплаты авансовых платежей в размере 30 000 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано. Оставлен без удовлетворения встречный иск ФИО4

В апелляционной жалобе представитель ФИО4-ФИО5 просит отменить решение, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст.614 ГК РФ) и расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.2 ст.616 ГК РФ).

Факт заключения между сторонами спора договора субаренды и передачи субарендатору части нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. подтверждается копией договора субаренды недвижимого имущества от 20.12.2014, подписанного ФИО3 и ФИО4 и актом приема-передачи помещения от 20.12.2014. 27.01.2015 договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Белгородской области, что подтверждается соответствующей в нем отметкой.

Из п.2.1 договора следует, что он заключен на срок до 31.12.2016.

Помещение передано субарендатору для осуществления общественного питания и связанных с ним технических и административных целей (п.1.3 договора).

Ежемесячная арендная плата установлена в следующих размерах: со дня подписания договора и по 20.03.2015 - 99500 руб. в месяц; с 21.03.2015 по 31.12.2015 – 208950 руб. в месяц; с 01.01.2016 по день возврата помещения – 223875 руб. в месяц. Арендная плата вносится не позднее 15 числа оплачиваемого месяца в безналичном порядке (п.п.4.1, 4.3 договора.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что субарендатор обязан возмещать арендатору его расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных субарендатором путем уплаты авансовых платежей и их последующего зачета в счет стоимости оплаты коммунальных услуг в порядке, установленном отдельным договором.

Переданное помещение снабжено электричеством, системами вентиляции, канализации, горячим и холодным водоснабжением, отоплением (п.1.4 договора). В акте приема-передачи отражено наличие в переданном помещении отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электропроводки, линии связи, находящихся в хорошем состоянии (л.д.28). Каких-либо замечаний по качеству переданного помещения ответчиком в акте приема-передачи не отмечено. Поэтому доводы представителей ответчиков об отсутствии в арендованном помещении кроме электричества и воды иных коммуникаций суд признал необоснованными.

Факт пользования имуществом истца до 1 мая 2015 года стороной ответчиков не оспаривался.

Доказательств полной уплаты арендных платежей в порядке и размерах, предусмотренных договором, ответчики не представили.

Исходя из этого, суд признал требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам обоснованными.

При этом суд исходил из приведенного истцом расчета, согласно которому задолженность за период с декабря 2014 года по 16 сентября 2015 года составляет 1 189 027,1 руб. Расчет, по мнению суда, составлен математически верно, с зачетом платежей, которые производил субарендатор в указанном периоде. В судебном заседании представителем ответчика представлены квитанции к приходным кассовым ордерам, согласно которым за период с декабря 2015 года по февраль 2016 года ООО «Поляна» уплатило истцу по договору от 20.12.2014 года арендную плату в размере 318300 руб., поэтому задолженность субарендатора по арендным платежам составляет 870 727,1 руб. (1189027,1-318300), которые подлежат взысканию в пользу истца.

Встречный иск и доводы представителей ответчиков о прекращении договора аренды с 15.05.2015 года, отсутствии обязанности по оплате арендных платежей с мая 2015 года суд признал необоснованными в связи со следующим.

В силу ст.407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Условиями договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора, как по инициативе субарендатора, так и по инициативе арендатора с обязательным письменным предупреждением второй стороны за 45 дней до предполагаемой даты расторжения (пункты 6.2, 6.4). По инициативе арендатора договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае, если субарендатор более двух раз подряд не вносит или вносит с нарушением срока арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором аренды и иным договором (п.6.3.3).

Пунктом 8.1 договора предусмотрен письменный порядок уведомления сторон договора, в связи с его заключением, исполнением или прекращением, путем направления заказного почтового отправления с уведомлением о вручении либо курьерской почтой, либо телеграммой с подтверждением о вручении, либо вручением под расписку представителю. Почтовое отправление считается полученным адресатом в день поступления в почтовое отделение, независимо от даты фактического получения отправления.

Доказательств вручения истцу уведомления о расторжении договора одним из предусмотренных договором способов ответчики суду не представили. Электронная переписка не относится к предусмотренному договором способу уведомления. Кроме того переписка велась не с ИП ФИО3, а с третьим лицом. Доказательства того, что указанное лицо наделено полномочиями представителя ИП ФИО3 в материалах дела нет.

Представленная ответчиками копия почтового уведомления о вручении ИП ФИО3 26.05.2015 заказного отправления также не подтверждает факта вручения уведомления о расторжении договора, поскольку не предоставлена опись вложения в указанное отправление и сам текст отправленного документа или письма.

Поэтому оснований для вывода о прекращении договора аренды с даты, указанной ФИО4 во встречном иске, по мнению суда, не имеется.

По акту помещение возвращено субарендатором арендатору ИП ФИО3 16.09.2015 (л.д.32-33). В акте каких-либо замечаний ФИО4 не сделано.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что в соответствии с условиями договора субаренды и положений ст.622 ГК РФ ИП ФИО3 вправе требовать внесении арендной платы по день возврата арендованного имущества.

На основании прямого указания в договоре субаренды, 20.12.2014 между ИП ФИО3 и ООО «Поляна» заключен договор возмещения расходов по оплате коммунальных услуг, потребленных субарендатором. Пунктами 2, 2.1 договора предусмотрено, что возмещение расходов осуществляется путем уплаты субарендатором ежемесячных авансовых платежей в размере 50000 руб. в сроки, установленные договором субаренды для уплаты арендных платежей. Указанные платежи засчитываются в счет возмещения расходов арендатора по оплате коммунальных услуг исходя из стоимости потребленных субарендатором коммунальных услуг, определенной на основании счетов, полученных от организаций, оказывающих соответствующие коммунальные услуги. Если помещение или его часть не оборудованы отдельными приборами учета, то объем потребленных субарендатором коммунальных услуг определяется пропорционально арендуемой площади помещения от площади помещения, в которое оно входит. Договором предусмотрена обязанность направления арендатором субарендатору актов о зачете авансовых платежей, в отношении которых субарендатор вправе делать свои возражения (п.2.3 договора), а также обязанность сторон проводить сверку взаиморасчетов по окончании каждого календарного квартала (п 2.4 договора).

Доказательств внесения авансовых платежей в порядке и размерах, предусмотренных договором, ответчиками не представлено. Сверка взаиморасчетов ими не проводилась. Представители ответчиков в судебном заседании не оспаривали обстоятельств того, что субарендатор не сделал ни одного авансового платежа.

В свою очередь истец представил доказательства того, что ежемесячно направлял субарендатору акты с указанием размера расходов на оплату коммунальных услуг, определенных на основании счетов, полученных от организаций, оказывающих соответствующие коммунальные услуги (л.д.61-128), которые возвращались отправителю за истечением срока хранения. Причины, по которым субарендатор не получал корреспонденцию, представители ответчиков назвать затруднились.

Расчетом истца подтверждается, что подлежащие возмещению расходы на коммунальные услуги составили 222 015,14 руб. Контррасчет размера потребленных коммунальных услуг, показания приборов учета, ответчики не представили, как и акт сверки расчетов. Их несогласие с размером выставленных коммунальных услуг чем-либо немотивированно. Поэтому суд взял за основу представленный истцом расчет образовавшейся задолженности за потребленные коммунальные услуги.

В соответствии с пунктами 9.1-9.5 договора субаренды и договора о возмещении расходов, исполнение обязательств обеспечено поручительством ФИО4, которая обязалась солидарно с субарендатором отвечать по обязательствам последнего перед арендатором.

Поэтому задолженность по арендной плате, расходам на коммунальные платежи и неустойки подлежат взысканию с ООО «Поляна» и ФИО4 солидарно.

Выводы решения относительно обязанности субарендатора своевременно производить оплату арендной платы и коммунальных услуг в соответствии с условиями заключенного договора и солидарной ответственности поручителя за надлежащее исполнение субарендатором обязательств являются правильными с учетом приведенных выше норм материального права и условий договора субаренды.

Однако, при этом суд дал ненадлежащую правовую оценку обстоятельствам, на которые ссылалась сторона ответчика, а именно на то, что арендодатель в связи с задолженностью по арендной плате и коммунальным платежам с 30.04.2015 прекратил доступ субарендатора в арендуемое им помещение, в связи с чем он не мог им пользоваться.

Указанное обстоятельство подтверждается материалами дела, в котором имеется телеграмма ИП ФИО3 в адрес ФИО4 о прекращении доступа арендатора к арендуемым им помещениям (л.д. 183), показаниями допрошенных судом свидетелей: ФИО1, ФИО2 договором на оказание охранных услуг № заключенного 01.05.2015 ИП ФИО10 с ООО «ЧОП «ЦПО-А» по охране нежилого помещения, расположенного в <адрес> Согласно приложению № 2 к договору, в качестве лиц, имеющих право осуществлять сдачу и снятие объекта с охраны, указаны только представители ФИО3 - ФИО11 и ФИО12, что подтверждает невозможность доступа в помещение арендатора.

Суд посчитал, что доступ в помещение был ограничен арендатором в связи с нарушением субарендатором условий договора по внесению арендной платы, что не прекращало обязательств субарендатора по внесению по уплате арендных платежей в соответствии с п. 7.1 договора.

Однако, при этом не принято во внимание следующее.

В соответствии со статьей 606 Кодекса, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса, в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Не может быть признан обоснованным вывод суда о том, что арендодатель имеет право ограничить доступ в арендуемое помещение в случае образования долга по арендным платежам до момента полной оплаты и за это время подлежит начисление арендной платы в соответствии с п. 7.11 договора, который предусматривает, что неисполнение обязательств субарендатором по уплате платежей в течение более 5 дней подряд дает арендатору право прекратить доступ субарендатора в помещение (прекращение доступа). Со дня, когда арендатор в соответствии с настоящим пунктом прекратил доступ субарендатора в помещение, арендная плата продолжает начисляться в общем порядке.

Однако, пунктом первым части первой статьи 620 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды в суде.

В то же время, последствия неисполнения арендатором указанного обязательства установлены законом.

В соответствии со ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель в соответствии с частью первой статьи 393 Гражданского кодекса РФ вправе потребовать от должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Кроме того, на основании части первой статьи 395 Гражданского кодекса РФ, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Таким образом, какое-либо ограничение арендодателем прав арендатора по пользованию арендованным имуществом, в том числе и в превентивных целях, нормам действующего гражданского законодательства не соответствует, поскольку служит самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

В соответствии с ч.2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.2 п. 74 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела первого части Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В связи с изложенным, пункт 7.11 договора субаренды, предоставляющий арендодателю право ограничить арендатору доступ в арендуемые им помещения до полного погашения задолженности, является в соответствии с ч.2 статьей 168 Гражданского кодекса РФ ничтожным, как не соответствующий требованиям закона, а потому не может изменяться судом.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда в части взыскания с ответчиков в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 870727,1 рублей за период с декабря 2014 года по 16 сентября 2015 года и по коммунальным платежам в сумме 222 015,14 рублей за период с декабря 2014 года по август 2015 года, неустойки за просрочку уплаты арендной платы в размере 112218,8 рублей, судебных расходов в сумме 14 374,81 рублей (п. п.1,4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ).

Из представленного истцом расчета следует, что задолженность ответчиков по арендной плате на момент прекращения истцом доступа в арендуемое им помещение за период с декабря 2014 года по 1.05.2015 года составляет 584803,23 рублей. С учетом представленных ответчиком доказательств об оплате им в период с декабря 2015 года по февраль 2016 года 318 300 рублей, остаток задолженности составляет 241 787,1 рублей, который подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца. За период с января 2015 года по 1 мая 2015 года подлежит также взысканию в соответствии с п. 7.1 договора неустойка, исходя из представленного истцом расчета в сумме 18 122, 39 рублей.

Задолженность по уплате коммунальных платежей за период с декабря 2014 года по 1 мая 2015 года, согласно представленному истцом расчету составила 148 488,28 рублей.

Согласно пункту 3 заключенного сторонами договора о возмещении расходов на оплату коммунальных платежей за просрочку уплаты авансовых платежей установлена неустойка в размере 0,5% за каждый день просрочки. Истцом рассчитана неустойка в размере 275 000 рублей, которая им снижена добровольно до суммы 30000 рублей. Эта сумма неустойки обоснованно взыскана судом с ответчиков в пользу истца.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, подлежит перерасчету госпошлина, подлежащая взысканию с ответчиков в пользу истца, размер которой составляет 7 583,97 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, п.п.1,4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда,

определила:

решение Белгородского районного суда Белгородской области от 4 марта 2016 года по гражданскому делу по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к ООО «Поляна», ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, расходов на коммунальные услуги, неустойки, по встречному иску ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора аренды расторгнутым с 15.05.2015 отменить в части взыскания с ответчиков в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 870727,1 рублей за период с декабря 2014 года по 16 сентября 2015 года и по коммунальным платежам в сумме 222 015,14 рублей за период с декабря 2014 года по август 2015 года, неустойки за просрочку уплаты арендной платы в размере 112 218,8 рублей, судебных расходов в сумме 14 374,81 рублей. Принять в этой части новое решение, которым удовлетворить иск ФИО3 частично. Взыскать солидарно с ООО «Поляна» и ФИО13 в пользу ИП ФИО3 задолженность по арендной плате в сумме 241 7681,1 рублей, по оплате коммунальных платежей в сумме 148 488,28 рублей, неустойку за просрочку арендной платы арендной платы в сумме 7583,87 рублей. В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи