Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Церенова Д.В., представителя Панькиной З.И., на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 25 января 2017 года по делу по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к Панькиной З.И. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок,

по встречному иску Панькиной З.И. к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о взыскании убытков в виду излишне уплаченной пени, обязании выкупить улучшения, произведенные на земельном участке,

Заслушав судью-докладчика Джульчигинову В.К., объяснения Церенова Д.В., представителя Панькиной З.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Джамбинова Н.О., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - Министерство) обратилось в суд с иском к Панькиной З.И. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок.

В обоснование иска ссылается, что 21 января 2014 года между Администрацией г. Элисты и Панькиной З.И. был заключен договор аренды № ХХ земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элисты, площадью ХХ кв.м., расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ХХХ, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, сроком с 21 января 2015 года по 21 января 2017 года. По условиям договора ответчик обязалась вносить арендную плату за пользование земельным участком согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, ежеквартально, в размере 1/4 от общего размера годовой арендной платы. Однако арендную плату она не вносила, по состоянию на 29 августа 2016 г. за ней образовалась задолженность в период с 20 апреля 2015 года по 29 августа 2016 года в размере 2799 руб. 40 коп., в том числе: основной долг - 2571 руб. 44 коп., пени - 227 руб. 96 коп. О наличии задолженности по арендной плате и предложении расторгнуть договор 30 августа 2016 г. ей вручено уведомление. Просило взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в размере 2799 руб. 40 коп; расторгнуть договор аренды земельного участка от 21 января 2014 г., обязать ее освободить указанный земельный участок.

Ответчик Панькина З.И. обратилась в суд со встречным иском к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и просила взыскать в её пользу убытки в виде излишне уплаченной пени в сумме 229 руб. 88 коп. и обязать Министерство выкупить улучшения, произведенные ею на земельном участке, в виде заложенного фундамента.

В судебном заседании представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Джамбинов Н.О. просил признать договор аренды расторгнутым и обязать ответчика освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи Министерству. В связи с внесением арендной платы не настаивал на удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате. Во встречном иске просил отказать, так как пеня рассчитана по факту внесения просроченной арендной платы, а возведенный фундамент не свидетельствует об улучшении качества земельного участка.

Панькина З.И., извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явилась. Ее представитель Церенов Д.В. просил требования Министерства оставить без рассмотрения ввиду истечения срока действия договора аренды 21 января 2017 г. Встречные требования уточнил и в пользу истца просил взыскать убытки в виде излишне уплаченной пени в размере 229 руб. 88 коп.; выкупить улучшения, произведенные истцом на земельном участке, в виде возведенного фундамента под кухню в размере 60000 руб.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 25 января 2017 года исковые требования Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия удовлетворены частично. Договор № 28/2015 аренды земельного участка, находящегося на территории г. Элисты Республики Калмыкия, заключенный между Администрацией г. Элисты и Панькиной З.И. 21 января 2014 года сроком до 21 января 2017 года, признан расторгнутым. На Панькину З.И. возложена обязанность освободить земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элиста, с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХ кв. метров, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ХХХ. В остальной части иска Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия отказано. Во встречном иске Панькиной З.И. к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о взыскании убытков в виде излишне уплаченной пени в размере 229 руб. 58 коп. и обязании выкупить улучшения, стоимостью 60000 рублей, произведенные на земельном участке, отказано. С Панькиной З.И. в доход местного бюджета г. Элиста Республики Калмыкия взыскана государственная пошлина в размере 2000 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1, представитель ФИО2, просит отменить решение суда и принять новое решение об оставлении иска Министерства без рассмотрения и удовлетворении встречных исковых требований, поддержав доводы, изложенные во встречном исковом заявлении и приведенные в судебном заседании. При этом указал, что в нарушение пункта 6.1 договора аренды земельного участка истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В уведомлении Министерства предложения расторгнуть договор в случае неисполнения обязанности по оплате задолженности по арендной плате в разумный срок не содержалось. Пунктом 5.1 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор вправе производить улучшения земельного участка, возводить на нем здания, то есть письменное согласие арендодателя для произведения неотделимых улучшений на арендованном участке возникает с момента подписания настоящего договора аренды и его государственной регистрации. После прекращения договора арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений. Решение суда в части признания договора аренды расторгнутым подлежит отмене и оставлению заявления Министерства без рассмотрения. Требование об освобождении земельного участка, производно от требования о расторжении договора аренды земельного участка, потому решение в этой части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске и удовлетворении встречных исковых требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась. Ее представитель ФИО1, поддержав доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять новое решение об оставлении иска Министерства без рассмотрения и удовлетворении встречных исковых требований.

Представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО3, возражая против апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Разрешая спор по существу, суд исходил из того, что обязательства по внесению платежей по договору аренды земельного участка ФИО2 исполняются ненадлежащим образом. Уведомлением от 30 августа 2016 г. Министерство известило ее о наличии задолженности по арендной плате и намерении расторгнуть договор аренды земельного участка. Арендная плата внесена ею 05 декабря 2016 года, потому требование о взыскании задолженности по арендной плате подлежит оставлению без удовлетворения. Земельный участок арендатором не возвращен, срок действия договора истек 21 января 2017 года, потому договор аренды земельного участка подлежит признанию расторгнутым и на арендатора следует возложить обязанность освободить земельный участок.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, суд исходил из того, что ею не представлены сведения о согласовании с арендодателем по возведению фундамента под кухню, его возведение неотделимым улучшением земельного участка не признано, новое недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном порядке, отсутствует. Доказательства об излишней уплате пени ответчик не представила. Она нарушила принятые обязательства по своевременной оплате платежей, арендная плата в размере 3565 руб. в нарушение п. 2.2. договора аренды была внесена единым платежом в декабре 2016 г., после обращения истца в суд. Пеня в размере 320 руб. рассчитана в соответствии с п/п. 6.4 п. 6 договора. О несоразмерности размера неустойки ответчик не заявила.

С выводом суда об отказе во встречном иске следует согласиться, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам, требованиям норм материального и процессуального закона.

Однако при удовлетворении требований Министерства судом первой инстанции не было учтено, что в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств о соблюдении досудебной процедуры расторжения договора.

В соответствии со ст. 22, п.12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Законом Республики Калмыкия № 147-V-З от 20 ноября 2015 года «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия» (далее – Закон) установлено, что уполномоченный Правительством Республики Калмыкия орган исполнительной власти Республики Калмыкия в сфере управления и распоряжения земельными участками осуществляет полномочия органов местного самоуправления города Элисты Республики Калмыкия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты. Полномочия, указанные в части 1 настоящей статьи, перераспределяются сроком на 5 лет.

Согласно п. 1 Положения о Министерстве по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Калмыкия № 65 от 20 февраля 2013 года, Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия является органом исполнительной власти Республики Калмыкия, осуществляющим от имени Республики Калмыкия правомочия собственника по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Калмыкия, а также земельными участками, находящимися в собственности Республики Калмыкия, полномочия органов местного самоуправления города Элисты по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты, в пределах, установленных законодательством.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 21 января 2014 г. между Администрацией г. Элисты и ФИО2 заключен договор № ХХ аренды земельного участка. Предмет договора - земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элисты, с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХ кв. м, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: г. Элиста, ХХХ. Срок аренды установлен до 21 января 2017 г. Арендную плату в размере 3565,39 руб. и пени в размере 320 руб. ответчик погасила единым платежом 05 декабря 2016 года.

В силу п. 2.1 договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, предусмотренном Приложением № 1. Внесение арендной платы осуществляется ежеквартально в размере 1/4 от общего размера годовой арендной платы согласно п. 2.2 договора аренды.

Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды, Министерство ссылалось на неисполнение ФИО2 обязанности по внесению арендных платежей. В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом представлено уведомление № ХХ от 30 августа 2016 г. с установлением ей срока уплаты суммы задолженности по арендной плате и пени 2799, 40 руб. до 28 сентября 2016 г., с предложением расторгнуть договор аренды и передать земельный участок по акту приема-передачи.

В силу п. 1 ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из вышеуказанного уведомления, истец требует расторгнуть договор аренды земельного участка, ссылаясь на ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, предложив до 28 сентября 2016 г. одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды земельного участка, Министерство фактически не предоставило ФИО2 возможность исполнить обязательство в разумный срок.

Между тем по смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Поскольку приведенная норма не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях, вытекающих из договора аренды, действует общее правило, содержащееся в п.2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В уведомлении, направленном Министерством, предложение расторгнуть договор в случае неисполнения обязанности по оплате задолженности по арендной плате в разумный срок не содержалось.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным, данное уведомление не может быть признано надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя данное уведомление, поскольку оно противоречит ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и исключает возможность добровольного исполнения ответчиком обязательств по внесению просроченных арендных платежей.

Таким образом, решение суда в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды земельного участка № 28/2015 от 21 января 2014 г., заключенного между Администрацией г. Элисты и ФИО2, подлежит отмене. Исковое заявление Министерства в данной части подлежит оставлению без рассмотрения.

Поскольку требование истца об обязании ответчика освободить спорный земельный участок Министерству производно от требования о расторжении договора аренды земельного участка, то решение суда в части возложения на ответчика обязанности освободить спорный земельный участок подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в указанной части иска.

В связи с неудовлетворением требований Министерства к ФИО2, доводы жалобы об удовлетворении встречного требования об обязании истца выкупить улучшения, произведенные на арендованном земельном участке, стоимостью 60000 руб., являются необоснованными.

Учитывая, что пеня в размере 320 руб. рассчитана в соответствии с подп. 6.4 п. 6 договора аренды земельного участка ввиду нарушения ответчиком принятых обязательств по ежеквартальной оплате арендной платы, и доказательства об излишней уплате пени им не представлены, довод жалобы в этой части является необоснованным.

Руководствуясь ч.2 ст. 328, ст.ст. 329, 330, 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 25 января 2017 г. отменить в части.

Исковое заявление Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в части расторжения договора № ХХ от 21 января 2014 г. аренды земельного участка, заключенного между администрацией г. Элисты и ФИО2, оставить без рассмотрения.

В удовлетворении искового требования Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о возложении на ФИО2 обязанности по передаче Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена на территории г. Элисты, с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХ кв. м., предназначенный для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: г. Элиста, ХХХ, отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ФИО1, представителя ФИО2, удовлетворить частично.

Председательствующий Т.А. Шовгурова

Судьи Б.Д. Дорджиев

ФИО4