Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению Е к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа – г. Камышин об изменении договора купли-продажи арендуемого имущества

по апелляционной жалобе представителя Е по доверенности Б и дополнению к апелляционной жалобе Е на решение Камышинского городского суда Волгоградской области от 16 января 2013 года, которым в удовлетворении искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Бабайцевой Е.А., истца Е, поддержавшую доводы жалобы, представителя ответчика Комитета по управлению имуществом И, возражавшую против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В соответствии с Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) с истцом как субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право покупки, был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества от 20 февраля 2009 года, которым предусмотрена возможность его изменения или дополнения по соглашению сторон.

13 июня 2012 года истец обратилась к ответчику с просьбой по соглашению сторон со ссылкой на ст. 450 ГК РФ внести изменения в договор купли-продажи арендуемого имущества от 20 февраля 2009 года в части п. 2.2 договора, просила указать фразу «в т.ч. НДС 18%». К своему письму приложила 2 экземпляра изменения к договору, подписанные с ее стороны, а также 2 экземпляра изменения к договору о залоге арендуемого имущества от 20 февраля 2009 года, приобретаемого в рассрочку, где просила внести изменения в п. 1.2 договора, указав фразу «в т.ч. НДС 18%».

Письмом № 02-04/1617 от 27 июня 2012 года ответчик отказался внести изменения.

06 августа 2012 года истец, уже не будучи индивидуальным предпринимателем, вновь направила в адрес ответчика письмо с предложением в порядке ст. 451 ГК РФ внести изменения в договор купли-продажи арендуемого имущества от 20 февраля 2009 года.

10 августа 2012 года ответчик своим письмом вновь отказался вносить изменения в договор.

Е и ответчик не достигли соглашения о приведении договора по соглашению сторон в соответствие с изменившимися обстоятельствами, а именно с выявлением в рамках выездной налоговой проверки и в рамках арбитражного дела № А12-3855/2012 обстоятельств, подтверждающих наличие в продажной цене объекта недвижимости суммы НДС.

Е просила: внести изменения в п. 2.2 договора купли-продажи арендуемого имущества от 20 февраля 2009 года, изложив его в следующей редакции: «Продажная цена объекта составляет <.......> (два миллиона семьсот сорок три тысячи) рублей, в том числе НДС 18%»; внести изменения в первое предложение п. 3.2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества от 20 февраля 2009 года, изложив его следующей редакции: «Уплатить продажную цену объекта за минусом НДС 18 % в рассрочку на 6 (шесть) лет по нижеуказанным реквизитам»; исключить из п. 3.2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества от 20 февраля 2009 года предложение «НДС уплачивается покупателем самостоятельно в случаях, предусмотренных действующим законодательством»; внести изменения в п. 4.1 договора купли-продажи арендуемого имущества от 20 февраля 2009 года, изложив его в следующей редакции: «Оплата продажной цены объекта за минусом НДС 18% (далее — основного долга) производится покупателем ежемесячно равными долями, начиная по истечении 30 дней с даты заключения договора купли-продажи, не позднее последнего числа текущего месяца. Последний платеж проводится не позднее 20 февраля 2015 года.»; внести изменения в п. 3.4 договора купли-продажи арендуемого имущества от 20 февраля 2009 года, изложив его в следующей редакции: «Покупатель вправе продать, обменять, подарить или иным образом отчуждать объект третьим лицам до полного исполнения обязательств по настоящему договору, предупредив об этом продавца не менее, чем за 10 дней о предполагаемом отчуждении объекта».

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Е по доверенности Б и в дополнении к апелляционной жалобе Е оспаривают законность и обоснованность решения, просят его отменить, иск удовлетворить.

В апелляционную инстанцию представитель истца Б, представитель третьего лица Администрации городского округа – г. Камышин не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жал, и дополнению к ней и в возражениях на нее ответчика, обсудив указанные доводы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как предусмотрено ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом РФ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 159-ФЗ) предусмотрена обязательность совершения сделки купли-продажи арендованного имущества в случае согласия субъекта малого и среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

На основании ст.ст. 554-555 ГК РФ предмет и цена договора купли-продажи являются существенными условиями.

Цена договора непосредственно связана с предметом и обусловлена его характеристиками. Таким образом, рыночная цена является многофакторной, и для ее согласования продавцу следует предоставить максимальный объем информации об объекте продажи. Для этого ФЗ № 159-ФЗ установил требование о проведении независимой оценки недвижимого имущества на основании Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ № 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 3 ФЗ № 159-ФЗ приобретение арендуемого имущества осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ № 135-Ф3.

Исходя из ст. 3 ФЗ № 135-Ф3, рыночная стоимость объекта оценки определена как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

По смыслу ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Положениями ч.ч. 2 и 3 ст. 61 ГПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, 20 февраля 2009 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа — г. Камышин и индивидуальным предпринимателем Е в соответствии с ФЗ № 159-ФЗ был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества.

Предметом договора являлось встроенное нежилое помещение № 81 площадью 215,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Согласно отчету № <...> от 04 декабря 2008 года продажная цена объекта составила <.......> (п. 2.2. договора).

На основании п. 3.2.1 договора истцу предоставлена рассрочка по оплате продажной цены объекта сроком на 6 лет, а также было указано, что НДС уплачивается истцом самостоятельно в случаях предусмотренных действующим законодательством.

В отчете № <...> об оценке рыночной стоимости объекта рыночная стоимость объекта определена независимым оценщиком без НДС, была включена в договор купли-продажи, который подписан предпринимателем без протокола разногласий относительно рыночной стоимости приобретаемого имущества.

Вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной стоимости мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества либо оспаривания решения Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа — г. Камышин от 17 февраля 2009 года № <...>, установившего цену выкупа нежилого помещения.

Однако в момент заключения договора между сторонами отсутствовал какой-либо спор о цене выкупаемого имущества. Истец в суд с требованием об оспаривании достоверности величины стоимости объекта продажи не обращалась. Договор купли-продажи арендуемого помещения от 20 февраля 2009 года был подписан сторонами без каких-либо разногласий. Истец доказательств, подтверждающих несогласие с договорной ценой объекта до заключения договора купли-продажи, не представила.

После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не предусмотрено.

Кроме того, с 2009 года и до настоящего времени истцом при перечислении денежных средств в соответствии с условиями договора, оплата производилась «без НДС».

Экспертные заключения ООО «Регион» № <...> от 21 мая 2012 года и ФБУ «Волгоградская лаборатория судебной экспертизы» № <...> от 20 июля 2012 года, представленные истцом в подтверждение наличия НДС в стоимости имущества, не могут использоваться в качестве доказательства по делу, так как фактически направлены на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, что возможно только до момента заключения договора.

Более того, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14 августа 2012 года по делу № А12-3855/2012 по иску Е к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа – г. Камышин, вступившим в законную силу на основании постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2012, установлено отсутствие НДС в стоимости приобретаемого истцом имущества. Данное решение суда имеет преюдициальное значение для существа рассматриваемого спора, обстоятельства, установленные арбитражным судом, не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Таким образом, учитывая, что до подписания договора купли-продажи от 20 февраля 2009 года Е ознакомилась с изложенными в нем условиями, предложенной ценой, возложенной на нее как на налогового агента обязанностью по уплате НДС в порядке, установленном налоговым законодательством, на протяжении 3-х лет истец производила оплату продажной цены с указанием «без налога НДС», принимая во внимание, что необходимость соблюдения налогового законодательства сторонами указанного договора не является обстоятельством, влекущим изменение его судом на основании ст. 451 ГК РФ, а отсутствие указания в стоимости выкупаемого имущества НДС не является существенным изменением обстоятельств, наступившим после заключения договора купли-продажи и влекущим необходимость изменения его условий на основании ст. 451 ГК РФ, суд пришел к правильным выводам об отсутствии у истца исключительного случая, при котором наступила необходимость изменения договора, и недоказанности ею существенного изменения обстоятельств, влекущего удовлетворение требований Е

При этом суд верно указал, что согласно ч. 3 с. 1 ФЗ № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в п. 4 ст. 3 которого указано, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим законом, применяются нормы гражданского законодательства.

На основании п. 3 ст. 2 ГК РФ к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Положениями названных федеральных законов не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном ст.ст. 3, 9 ФЗ № 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяются налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.

Как следствие, суд обоснованно установил, что гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась, правильно отвергнув экспертные заключения ООО «Регион» № 05-14 от 21 мая 2012 года и ФБУ «Волгоградская лаборатория судебной экспертизы» № 569/06-3 от 20 июля 2012 года, представленные истцом в подтверждение наличия НДС в стоимости имущества, так как они не могут использоваться в качестве доказательства по делу, поскольку фактически направлены на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, что возможно только до момента заключения договора.

Истец с предложением о внесении изменений в п. 3.2.1, 3,4 и 4.1 не обращался. Между тем, согласно п. 60. Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, в котором устанавливается судебная процедура рассмотрения возникающих вопросов, связанных с возможным изменением и расторжением договора непосредственно самими сторонами. При недостижении соглашения сторона, инициирующая изменение или расторжение договора, может обратиться с иском в суд только после получения отказа другой стороны в принятии ее предложения либо неполучения ответа в установленный срок. Данный срок может быть указан в названном предложении или установлен законом либо договором. В случае неопределенного срока он равняется 30 дням со дня, сделанного стороной предложения об изменении или расторжении договора.

В связи с изложенным выше судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении требований истца.

Не являются основаниями для отмены решения доводы апелляционной жалобы о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости содержит НДС, о наличии которого истец не знала на момент заключения договора, действий по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки после заключения договора не предпринимала, исковые требования не направлены на уменьшение согласованной сторонами продажной цены объекта, а также о том, что имеется совокупность условий, позволяющих Е требовать изменения спорных положений договора. Указанные доводы свидетельствуют о несогласии истца и ее представителя с выводами суда, не содержат обстоятельств, опровергающих их и нуждающихся в дополнительной проверке.

Не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции ссылки в жалобе в подтверждение ее доводов на экспертные заключения ООО «Регион» № 05-14 от 21 мая 2012 года и ФБУ «Волгоградская лаборатория судебной экспертизы» № 569/06-3 от 20 июля 2012 года. Данные заключения были предметом исследования суда первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия согласилась.

Ошибочно, так как не основано на нормах права, утверждение апеллянта о том, что суд вышел за пределы своей компетенции при анализе отчета № 271108/0-1, как и утверждение о невозможности основывать выводы на сложившейся практике арбитражных судов, поскольку на момент заключения договора купли-продажи истец являлась индивидуальным предпринимателем.

Указание в жалобе на необоснованность отказа в удовлетворении требования Е о внесении изменений в п. 3.4 договора купли-продажи на законность решения не влияет, его правильность не опровергает, так как по поводу изменения данного пункта истец к ответчику до предъявления иска не обращался, оснований для внесений изменений в данный пункт договора, как и в иные пункты, установлено не было.

Доводы дополнения к апелляционной жалобе о наличии НДС в рыночной стоимости объекта оценки со ссылкой на решение Камышинского городского суда от 03 декабря 2012 года, согласно которому частично признано недействительным решение МИ ФНС России № 3 по Волгоградской области и Управления ФНС по Волгоградской области в части доначисления НДС, штрафа по НДС и пени по НДС, не содержат оснований для удовлетворения иска о внесении изменений в договор. Кроме того, указанное решение не имеет преюдициального значения для существа настоящего спора, на момент вынесения оспариваемого решения оно не вступило в законную силу.

При таких данных решение Камышинского городского суда Волгоградской области является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия Волгоградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Камышинского городского суда Волгоградской области от 16 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Е по доверенности Б и дополнение к апелляционной жалобе Е – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи