Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гордиенко Т. И. к индивидуальному предпринимателю Миронову Л. А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожного договора в виде взыскания денежных средств, взыскании штрафа,

по апелляционной жалобе Гордиенко Т. И. на решение Ногинского городского суда Московской области от 5 апреля 2021 года,

заслушав доклад судьи Капралова В. С.,

объяснения представителя истца – Володинского И.Е.,

установила:

Гордиенко Т.И. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Миронову Л.А., в котором с учетом последующего уточнения исковых требований просила признать недействительным заключенный 07.07.2017 между ней и ответчиком договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с жилым домом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>; применить последствия недействительности указанной сделки, взыскав с ответчика в ее пользу уплаченную по договору денежную сумму в размере 1 513 600 рублей; а также взыскать с ответчика в ее пользу штраф в размере 756 800 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что 07.07.2017 между ней и ответчиком был заключен договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа, согласно которому ответчик передал ей на срок 120 месяцев во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> с жилым домом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: Московская область, Ногинский район<данные изъяты>, а она обязалась оплачивать ответчику по договору арендную плату в сумме 47 271 рубль 14 копеек ежемесячно, а всего на общую сумму за весь срок аренды 5 672 537 рублей. При исполнении ей условий данного договора она имела право на выкуп вышеуказанных земельного участка и жилого дома по окончанию срока действия договора по цене в размере 50 000 рублей. При досрочном же выкупе, согласно п. 4.8 указанного договора, она должна была оплатить ответчику все арендные платежи на сумму 5 672 537 рублей. За период с 07.07.2017 по 07.04.2020 по вышеуказанному договору ею было уплачено ответчику 1 513 600 рублей. 31.08.2020 филиал «Восточная система водоснабжения» ФГУП МО «Коммунальные системы Московской области» выдал ей уведомление о том, что вышеуказанные земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> полностью находятся в пределах санитарно-защитной полосы, относящейся к зоне санитарной охраны (ЗСО) магистрального водопровода «2Ду-700 мм», и образование земельного участка для индивидуального жилищного строительства не было согласовано. Таким образом, переданный ей по договору жилой дом возведен незаконно и подлежит сносу. Поскольку она узнала о незаконности строительства жилого дома и незаконности формирования земельного участка, переданных ей ответчиком по договору, что исключает использование данных объектов по целевому назначению, в то время, как ответчик при заключении договора аренды не поставил ее в известность о нахождении земельного участка в санитарно-защитной полосе водовода и незаконности строительства дома, истец полагала, что договор аренды от 07.07.2017 года является недействительным. Ее претензия к ответчику о возврате полученного по недействительной сделке осталась без удовлетворения.

Решением Ногинского городского суда Московской области от 5 апреля 2021 года вышеуказанные уточненные исковые требования удовлетворены частично. Заключенный между сторонами спора договор аренды жилого дома и земельного участка от 07.07.2017г. признан недействительным. В удовлетворении же требований о применении последствий недействительности указанного договора, т.е. во взыскании уплаченных истцом ответчику по данному договору денежных средств в сумме 1 513 600 рублей и штрафа в размере 756 800 рублей истцу отказано. Также с ответчика в доход бюджета муниципального образования взыскана госпошлина в сумме 300 рублей.

Не согласившись с принятым по делу решением в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика уплаченных истцом по договору аренды от 07.07.2017г. денежных средств в сумме 1 513 600 рублей и штрафа в размере 756 800 рублей, истец подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда в указанной части и принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований. В данной апелляционной жалобе истец полагает, что поскольку суд пришел к выводу и принял решение о признании договора аренды жилого дома и земельного участка от 07.07.2017г. недействительным, то в соответствии с требованиями закона суд был обязан применить и последствия недействительности такого договора, а также взыскать с ответчика, как с индивидуального предпринимателя, заключившего с истцом такой договор, штраф согласно Закону РФ «О защите прав потребителей». Также полагает, что заключенное между ней и ответчиком соглашение от 07.04.2020г. о расторжении вышеуказанного договора аренды, не имеет какого-либо юридического значения при недействительности договора аренды от 07.07.2017г. и не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика оплаченных ею по договору денежных средств.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам поддержал.

Истец, ответчик и третье лицо о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, что подтверждается сведениями отчетов об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами и телефонограммой, на судебное заседание не явились.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст.327 ГПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Однако, суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Как следует из разъяснений п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме вне зависимости от доводов жалобы, представления. Под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в том числе, в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских правоотношений. Кроме того, суд апелляционной инстанции должен проверить решение суда в полном объеме, если обжалуемая часть решения неразрывно связана с другими частями решения.

В данном деле решение суда первой инстанции в части признания судом недействительным договора аренды земельного участка и жилого дома от 07.07.2017г. не обжалуется в апелляционном порядке сторонами спора. Однако указанная часть судебного решения неразрывно связана с обжалуемой истцом в апелляционной жалобе частью решения суда об отказе в удовлетворении исковых требований о применении последствий признанного недействительным указанной частью судебного решения договора аренды, поскольку по общему правилу, предусмотренному п.2 ст.167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Следовательно, при разрешении вопроса о законности и обоснованности решения суда в части отказа в применении последствий недействительности сделки (договора аренды от 07.07.2017) подлежит проверке и решение суда в части признания данной сделки недействительной.

Таким образом, поскольку не обжалуемое в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в части признания недействительным договора аренды земельного участка и жилого дома от 07.07.2017г. неразрывно связано с обжалуемой в апелляционном порядке частью судебного решения об отказе в применении последствий недействительности указанного договора, а также в целях защиты прав, свобод и законных интересов участников спорных гражданских правоотношений, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости проверить по данному делу обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме независимо от доводов апелляционной жалобы истца.

Согласно п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия полагает, что указанным требованиям обжалуемое решение суда в части признания договора аренды жилого дома и земельного участка от 07.07.2017г. недействительным не соответствует ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.07.2017 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенных по адресу: Московская область, Ногинский район, <данные изъяты> (т.1 л.д.13-17). Указанный договор зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Согласно п.2.1 данного договора аренды земельный участок и жилой дом передаются ответчиком (арендодателем) истцу (арендатору) во временное пользование на срок 120 месяцев. Согласно п.3.2-3.4 договора аренды истец за пользование земельным участком и жилым домом (за аренду данного имущества) обязан оплачивать ответчику ежемесячную арендную плату в сумме 47 271 рубль 14 копеек, а всего за весь период аренды данного имущества, обязан оплатить ответчику арендную плату, на сумму 5 672 537 рублей. Кроме того, п.2, 3.8, 3.10, 4.8 данного договора аренды предусмотрено право истца на выкуп у ответчика арендуемых жилого дома и земельного участка. Указанное право выкупа согласно условиям названных пунктов договора может быть реализовано истцом по окончании срока действия договора аренды при условии его надлежащего исполнения и внесения всех арендных платежей за 120 месяцев, в таком случае выкупная стоимость арендуемого имущества составляет 50 000 рублей. Такое право также может быть реализовано истцом и досрочно, т.е. до истечения срока действия договора аренды, в этом случае истец также должен досрочно оплатить ответчику арендную плату за весь период аренды, указанный в договоре, т.е. в сумме 5 672 537 рублей. В случае же просрочки истцом уплаты по договору арендной платы сроком более чем на один месяц, стороны договорились, что выкупная стоимость земельного участка и жилого дома в таком случае будет составлять 2 930 000 рублей (т.1 л.д.13-17).

Указанный договор аренды не предусматривает каких-либо правовых последствий в виде возврата оплаченных по договору в какой-либо части денежных средств на случай отказа истца от реализации предусмотренного договором права выкупа арендуемых земельного участка и жилого дома. Предусмотренная договором ежемесячная арендная плата в сумме 47 271 рубль 14 копеек не разделяется на какие-либо отдельные платежи (части) в виде оплаты выкупной стоимости арендуемого имущества и оплаты его аренды. Какое-либо условие о том, что ежемесячная арендная плата в сумме 47 271 рубль 14 копеек включает в себя, в том числе, какие-либо платежи по оплате стоимости арендуемого имущества и в случае отказа от его выкупа такие платежи подлежат возврату, как уже было изложено, в договоре отсутствуют.

В соответствии с п.1 и 2 ст.624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.п.1 п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Таким образом, учитывая вышеизложенные условия заключенного между сторонами спора договора аренды и вышеуказанные положения ст.ст.614, 624 ГК РФ, судебная коллегия полагает, что предусмотренная данным договором ежемесячная плата в сумме 47 271 рубль 14 копеек является ежемесячной арендной платой за пользование истцом переданными ему ответчиком в аренду земельным участком и жилым домом, которая в указанной сумме подлежала ежемесячной оплате истцом ответчику в течение действия договора аренды независимо от того, будет ли реализовано истцом предусмотренное данным договором его право на выкуп арендуемого недвижимого имущество. В случае расторжения такого договора аренды по соглашению сторон без реализации истцом права на выкуп арендуемого имущества, данная арендная плата в силу требований ст.ст.614, 624 ГК РФ и условий договор аренды не подлежала возврату ответчиком истцу.

Как следует из материалов дела, арендуемое по договору имущество было фактически передано по передаточному акту (т.1 л.д.19) ответчиком истцу, который постоянно пользовался вышеуказанными земельным участком и жилым домом и за период с 07.07.2017 по 07.04.2020 за аренду такого имущества заплатил ответчику арендную плату в общем размере 1 513 600 рублей.

Из материалов дела также следует, что 07.04.2020 года истец и ответчик заключили соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды с момента подписания такого соглашения, т.е. с 07.04.2020 года. В данном соглашении истец и ответчик указали, что все денежные средства, уплаченные истцом ответчику в рамках договора аренды от 07.07.2017г. являются платой за пользование истцом арендованным имуществом и остаются в собственности у ответчика (арендодателя), материальных и иных претензий стороны договора друг к другу не имеют (т.1 л.д.32). Указанные условия соглашения от 07.04.2020г. о расторжении договора аренды от 07.07.2017г. также полностью подтверждают вышеизложенные выводы судебной коллегии, что в случае расторжения такого договора аренды по соглашению сторон без реализации истцом права на выкуп арендуемого имущества, данная арендная плата остается у ответчика и не подлежит возврату истцу в какой-либо ее части. На основании указанного соглашения о расторжении договора аренды истец и ответчик составили передаточным акт от 07.04.2020г., согласно которому земельный участок и жилой дом были возвращены истцом из аренды ответчику (т.1 л.д.31). Расторжение договора аренды зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в установленном законом порядке, что также подтверждается выпиской из ЕГРН.

В этот же день, т.е. 07.04.2020 года между истцом и ответчиком был заключен другой договор: договор пользования вышеуказанными жилым домом и земельным участком, который, как и платежи по нему, не является предметом данного спора. При этом, судебная коллегия отмечает, что данный договор заключен на иных условиях, чем расторгнутый сторонами спора договор аренды от 07.07.2017г. В частности, данный договор не предусматривает право истца на выкуп земельного участка и жилого дома, не устанавливает какую-либо арендную плату, а предусматривает ежемесячное возмещение истцом ответчику его затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, заключен на срок менее одного года (т.1 л.д.198-203). Таким образом, заключение указанного договора не свидетельствует каким-либо образом о продолжении арендных правоотношений между сторонами спора на ранее предусмотренных расторгнутым между ними договором аренды от 07.07.2017г. условиях, но также в совокупности подтверждает то обстоятельство, что оспариваемый истцом в иске договор аренды от 07.07.2017 года был расторгнут сторонами спора по взаимному согласию 07.04.2020 года. Вышеуказанное соглашение о расторжении договора аренды не оспорено в установленном законом порядке, недействительным не признано, какими-либо предусмотренными законом признаками ничтожности не обладает.

В связи с изложенным, доводы апелляционной жалобы истца о причинах, мотивах заключения соглашения о расторжении договора аренды, невнимательности при подписании документов, в данном случае какого-либо юридического значения не имеют, в то время как доводы о том, что такое соглашение не влечет каких-либо правовых последствий, являются несостоятельными.

Как следует из искового заявления истца, после расторжения договора аренды от 07.07.2017г., а именно 31.08.2020г. истцу стало известно о том, что арендованные им по указанному договору земельный участок и жилой дом находятся в границах зоны санитарно-защитной полосы, а также, что жилой дом был построен без согласования такого строительства с филиалом ГУП МО «Коммунальные системы Московской области» «Восточная система водоснабжения». Действительно, из материалов дела, в том числе, заключения проведенной по делу судебной экспертизы следует, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> как на момент заключения договора аренды, так и на момент спора полностью расположены в границах санитарно-защитной полосы сооружения Восточной системы водоснабжения «Магистральный водовод от насосной станции НС-1 до насосных станций НС- 6 и НС-7» с кадастровым номером <данные изъяты>. Указанное ограничение существовало еще до заключения между сторонами спора договора аренды.

На указанное обстоятельство в качестве оснований своих исковых требований о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности такого договора и ссылается истец в своем иске, указывая также на то, что ответчик при заключении с ней договора аренды от 07.04.2017г. не сообщил ей о нахождении земельного участка и жилого дома в границах санитарно-защитной полосы и несогласовании строительства дома с компетентной организацией, в сфере ответственности и контроля которой находится указанная санитарно-защитная полоса.

В связи с данным обстоятельством суд первой инстанции, ссылаясь на правовые положения ст.168 ГК РФ, пришел к выводу о недействительности договора аренды от 07.07.2017г. Между тем, данное обстоятельство в силу требований закона не свидетельствует о недействительности заключенного между сторонами спора договора аренды от 07.07.2017г., поскольку закон при таком обстоятельстве предусматривает его иные правовые последствия.

В частности, в соответствии со ст.613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с п.1 ст.37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из положений п.3 ст.37 ЗК РФ следует, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с п.4 ст.37 ЗК РФ, вышеизложенные требования, установленные пунктом 3 ст.37 ЗК РФ, применяются также и в случаях передачи земельного участка в аренду.

Таким образом, факт нахождения на момент заключения договора аренды земельного участка и жилого дома в границах зоны санитарно-защитной полосы и несогласование истцом строительства жилого дома с уполномоченным органом, не являются правовыми основаниями для признания договора аренды такого имущества недействительным по причине его оспоримости или ничтожности, поскольку в соответствии с вышеуказанными требованиями ст.613 ГК РФ, ст.37 ЗК РФ в этом случае арендатор вправе потребовать от арендодателя либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора аренды и возмещения связанных с таким его досрочным расторжением убытков, при наличии таковых.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции в части признания недействительным договора аренды с правом последующего выкупа от 07.07.2017г. жилого дома и земельного участка и взыскания с ответчика в доход бюджета госпошлины в размере от указанного удовлетворенного судом искового требования подлежит отмене, поскольку не соответствует вышеизложенным обстоятельствам, а также требованиям вышеприведенных норм материального права. В данной части следует принять новое решение, которым истцу в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды недействительным следует отказать.

Поскольку в указанной части обжалуемое решение отменяется судом апелляционной инстанции, решение суда в части взыскания с ответчика госпошлины в доход муниципального образования в сумме 300 рублей также подлежит отмене.

При этом, поскольку как следует из вышеизложенных обстоятельств, договор аренды от 07.07.2017г. был расторгнут не по причине нахождения арендованного имущества в границах зоны санитарно-защитной полосы, а по добровольному взаимному соглашению истца и ответчика, в котором стороны указали, что все денежные средства, уплаченные истцом ответчику в рамках договора аренды от 07.07.2017г. являются платой за пользование истцом арендованным имуществом и остаются в собственности у ответчика; а также, поскольку указанным договором аренды не предусмотрены какие-либо правовые последствия в виде возврата ответчиком истцу денежных средств в случае его досрочного расторжения и не реализации истцом права выкупа арендованного имущества, в то время, как оплаченная истцом по договору аренды денежная сумма в общем размере 1 513 600 рублей является предусмотренной договором арендной платой за тот период времени, в котором истец пользовался арендуемыми по договору земельным участком и жилым домом, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании уплаченной по договору денежной суммы и штрафа является правильным по существу решением. В связи с чем в указанной части судебное решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.199,328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ногинского городского суда Московской области от 5 апреля 2021 года в части удовлетворения исковых требований Гордиенко Т.И. к индивидуальному предпринимателю Миронову Л.А. о признании недействительным договора аренды с правом последующего выкупа от 07.07.2017г. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Московская область, Ногинский район, <данные изъяты>, заключенного между Гордиенко Т.И. и индивидуальным предпринимателем Мироновым Л.А., а также в части взыскания с Миронова Л.А. в доход муниципального образования госпошлины в сумме 300 рублей – отменить, принять в отмененной части новое решение, которым Гордиенко Т. И. в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Миронову Л. А. о признании недействительным договора аренды с правом последующего выкупа от 07.07.2017г. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Московская область, Ногинский район, <данные изъяты>, заключенного между Гордиенко Т.И. и индивидуальным предпринимателем Мироновым Л.А – отказать.

В остальной части решение Ногинского городского суда Московской области от 5 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гордиенко Т. И. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 октября 2021 года