Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02 октября 2013 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась с иском к ФИО1, в котором, с учетом уточнений на основании ст.39 ГПК РФ просила признать недействительным предварительный договор инвестирования в строительство <...> от <...>., заключенный между сторонами, применить последствия недействительности сделки; взыскать с ответчика денежные средства по предварительному договору в сумме <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб., услуги адвоката в размере <...> руб., стоимость авиабилетов в сумме <...> руб.

В обоснование иска указывалось, что по условиям заключенного 30.07.2011г. между сторонами спорного предварительного договора, ответчик обязался в срок до 30.12.2012г. передать истцу по акту, заключив с последней к указанному сроку основной договор, обратившись в Росреестр с заявлением о регистрации основного договора и перехода права собственности от продавца к покупателю на объект недвижимости – помещение в жилом доме (жилом строении) расположенном на земельном участке <...>, согласно проекту, под номером <...> по плану дома, расположенного в <...>, передав также истцу долю в праве собственности на земельный участок. По условиям предварительного договора истец обязалась оплатить объект недвижимости в общей сумме <...> руб. Истцом, в оговоренные сторонами сроки и размеры были переданы ответчику по распискам денежные средства в общей сумме <...> руб. На письменную претензию истца ответа не поступило. Указывалось, что оспариваемый договор инвестирования в строительство по своей сути является договором участия в строительстве с привлечением физических лиц. Заключение инвестиционного договора с физическими лицами на приобретение квартиры недопустимо, поскольку такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство. У застройщика - ответчика отсутствует разрешение на строительство многоквартирного дома, договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию, строительство многоквартирного дома на земельном участке с разрешенным видом использования «для садоводства» не допустимо.

Обжалуемым решением исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. Договор инвестирования в строительстве <...> от 30.07.2011г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности сделки. С ФИО1 в пользу ФИО2 взыскано <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб., госпошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований в сумме <...> руб., расходы по оплате услуг адвоката в сумме <...> руб., всего <...> руб. В остальной части исковых требований о взыскании судебных расходов отказано.

В жалобе ФИО1 просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении искового заявления ФИО2 в полном объеме. Доводы жалобы мотивированы тем, что в связи с принятием ФЗ №310-ФЗ от 01.12.2007г. «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который ввел мораторий на новое строительство, ответчик лишен был возможности исполнить принятые на себя обязательства по отношению к истцу, которые будут выполнены после устранения причин со стороны действующего законодательства. По мнению апеллянта, данные обстоятельства должны были быть расценены судом как форс-мажорные. Также указано на то, что необращение истца к ответчику с претензией в досудебном порядке, повлекло к вынесению необоснованного решения и нарушению имущественных прав подателя жалобы.

Участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, уважительности неявки не сообщили, заявлений, ходатайств не представили.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы.

На основании ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Из материалов дела следует, что 30.07.2011г. между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец), был заключен предварительный договор инвестирования в строительстве <...>, предметом которого является инвестирование сторон в строительство многоквартирного дома на земельных участках, принадлежащих на праве собственности продавцу, <...> и <...> с разрешенным видом использования – «для садоводства» по вышеуказанному адресу. Продавец обязуется передать в собственность покупателя помещения №60 на седьмом этаже по плану дома общей площадью <...> кв.м. и долю в праве собственности на земельный участок по вышеуказанному адресу.

Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что общая цена объекта составляет <...> руб., оплата объекта осуществляется в кредит с рассрочкой платежа.

Исполнение обязательств продавца по продаже объекта в соответствии с п.6.3 указанного предварительного договора установлено в срок до 30.12.2012г.

Факт оплаты истцом стоимости объекта по условиям предварительного договора в размере <...> руб. достоверно подтвержден материалами дела (л.д.25-37), как и не опровергалось то обстоятельство, что ответчиком не исполнены в установленный срок обязательства по передаче в собственность вышеуказанных объектов недвижимости.

В соответствии со ст.168 ГК РФ (в ред. до федерального закона от 17.05.2013 №100-ФЗ) сделка не соответствующая требованиям закона или иных нормативных актов, ничтожна.

На основании ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон РФ N 214-ФЗ).

В соответствии с ч.2 ст.27 закона РФ N 214-ФЗ действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

Согласно ч.2 ст.1 закона РФ N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Частью 2.1 статьи 1 Федерального закона РФ N 214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований ч.2 ст.1 Закона.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, был не зависим от наименования заключенного сторонами договора, а исходил из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон, установив, что между ФИО2 и ФИО1 при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона РФ N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Из материалов дела, в частности из свидетельств о государственной регистрации права от <...>. следует, что ответчик является собственником земельных участков <...> по вышеуказанному адресу, категория земель: земли населенных пунктов – для садоводства, а не для строительства многоквартирного дома.

В соответствии с подп. 2 п.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Судом первой инстанции указано, что обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Федерального закона РФ N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 названного Закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).

Указанные требования закона ответчиком не исполнены.

С учетом выше изложенного, оценивая в совокупности имеющиеся в деле доказательства, вывод суда о признании предварительного договора инвестирования в строительстве <...> от 30.07.2011г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика денежных средств в размере <...> руб., взыскании неустойки в сумме <...> руб., является законным и обоснованным.

Довод жалобы на наличие форс-мажорных обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности объективно материалами дела не подтвержден.

Ссылка в жалобе об отсутствии претензионного обращения истца к ответчику, опровергается имеющимися в материалах дела заявлениями ФИО2 к ФИО1 с соответствующими требованиями (л.д. 20-22).

Другие доводы жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы принятого по делу решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену либо изменение решения, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02 октября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи