Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Торговый Дом «Агроторг» на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 11 февраля 2013 года,

по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной
ответственностью "Завод Минеральных Вод на Кавказских минеральных
Водах" об определении доли в праве собственности на недвижимое имущество и о признании права собственности на него,

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью
"Аскания Аква" к ООО "Завод Минеральных Вод на Кавказских минеральных Водах" к администрации Ленинского поселения Минераловодского района и ФИО1 о признании недвижимого имущества самовольными постройками, прекращении права собственности и признании права собственности,

заслушав доклад судьи Задорневой Н.П.,

установила :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "Завод Минеральных Вод на Кавказских минеральных Водах" об определении доли в праве собственности на недвижимое имущество и о признании права собственности на него. В обоснование заявленных требований сослался на то, что на основании решения Арбитражного суда СК от 08.12.2005 года ООО "Завод минеральных вод на КМВ" (Завод) принадлежит нежилое здание литер "Р1" - объект незавершенного строительства 47% готовности в <...>. 20.12.2008 года между Заводом и ООО "Профстрой" заключен договор № 17 на окончание строительства этого склада и лаборатории, по условиям которого цена договора составила … рублей и является предварительной. По актам № 15 от 26.03.2009 года и № 16 от 27.03.2009 года Завод принял у подрядчика выполненные работы, стоимость которых составила : … рублей - строительство лаборатории и … рублей - строительство склада, соответственно с момента принятия выполненных работ эти объекты принадлежали Заводу на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ. 05.04.2008 года между ним и ООО "Профстрой" заключен договор цессии, по которому Общество передало, а он принял право требования по договору № 17 от 20.12.2008 года на условиях существующих у первоначального кредитора на день настоящего договора (п. 1.1), новый кредитор обязался произвести расчеты с первоначальным кредитором на сумму … рубля до 01.11.2009 года, путем внесения денежных средств в кассу первоначального кредитора (п. 2.2). По условиям данного договора он внес в кассу ООО "Профстрой" 39.653.403 рубля, что подтверждается платежными документами. Ответчик был ознакомлен с условиями договора цессии (подписан директором), в связи с чем ему стало известно о том, что у Завода возникла обязанность по оплате ему … рублей. 04.06.2009 года между ним и Заводом заключено соглашение об отступном, по которому достигнута договоренность о прекращении всех обязательств должника, вытекающих из договора подряда № 17 от 20.12.2008 года на … рубля - в связи с предоставлением должником на основании решения единственного участника от 02.06.2009 г. взамен исполнения этих обязательств отступного в соответствии с условиями настоящего соглашения (п. 1.1). По условиям данного договора Завод в качестве отступного передал ему 955/1000 доли в праве собственности на нежилые помещения : склад литер "Р1" общей площадью 1.502,8 кв.м. и лабораторию общей площадью 103,7 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 20 539 кв.м. по адресу: 12а, 1-й Промышленный проезд, поселок Ленинский Минераловодский район Ставропольский край (п. 2.2). Сторонами определено, что стоимость передаваемого недвижимого имущества составляет … рубля ( … рублей - склад литер "Р1" и … рублей - лаборатория литер "Ф" - п. 2.4). Стороны договорились, что с момента передачи имущества по настоящему соглашению обязательства должника перед кредитором по Договору, указанные в п. 1.1 согласно ст. 409 ГК РФ прекращаются в полном объеме (п. 2.5).

13.07.2009 года в отношении ответчика Арбитражным судом СК введена процедура наблюдения, а определением от 20.11.2009 года ответчику запрещено от своего имени и по поручению любым третьим лицам совершать сделки, направленные на отчуждение движимого и недвижимого имущества по указанному адресу, а также иного имущества, принадлежащего Заводу и находящегося у третьих лиц.

Истец считает, что ущемлены его права собственника, поскольку он не имеет возможности распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, не может зарегистрировать за собой в установленном законом способом принадлежащее ему имущество.

Кроме того, 12.04.2007 года между ответчиком и ОАО "Россельхозбанк" заключен договор об ипотеке, согласно которому одним из предметов ипотеки является объект незавершенного строительства - склад литер "Р1" пл. 143,6 кв.м., 47% готовности, т.е. имеется зарегистрированное обременение на объект, который в настоящее время имеет 100% готовности в связи с окончанием его строительства, что подтверждается кадастровым паспортом, выданным Минераловодским филиалом ГУП СК "Крайтехинвентаризация". Исходя из вышеуказанного следует, что обременение, т.е. договор ипотеки, заключен на склад готовностью 47%, уточненная площадь которого 1502,8 кв.м. (в залоге только здание площадью 143,6 кв.м.), а именно на 45/1000 доли в праве собственности, принадлежащие ответчику, ему же принадлежит по вышеуказанному соглашению 955/1000 доли. Между тем, поскольку доли в праве не определены, регистрация права собственности также в настоящее время невозможна.

Впоследствии, уточнив исковые требования ФИО1, просил суд признать за ним право собственности на лабораторию литер "Ф" общей площадью 103,7 кв.м. по адресу: нос. Ленинский Минераловодского района, проезд 1 Промышленный, 12а; определить доли в праве собственности на недвижимое имущество - склад литер "РГ кадастровый номер … общей площадью 1502,8 кв.м. по адресу: пос. Ленинский Минераловодского района, проезд 1 Промышленный, 12а: ему - 955/1000 доли, а ООО "Завод Минеральных Вод на Кавказских Минеральных Водах" - 45/1000 доли; признать за ним право собственности на 955/1000 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество - склад литер "Р1" предыдущий кадастровый номер …, общей площадью 1502,8 кв.м. по адресу: пос. Ленинский Минераловодского района, проезд 1 Промышленный, 12а; прекратить за ООО "Завод Минеральных Вод на Кавказских Минеральных Водах" право собственности на объект незавершенный строительством - склад литер "Р1", кадастровый номер … готовностью 47%.

Определением суда от 13.11.2012 года ООО «Торговый Дом «Агроторг» привлечен к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика.

ООО "Аскания Аква" обратилось в суд со встречным иском к ООО "Завод Минеральных Вод на Кавказских минеральных Водах", администрации Ленинского поселения Минераловодского района и ФИО1 о признании недвижимого имущества самовольными постройками, прекращении права собственности и признании права собственности. В обоснование своих требований сослались на то, что за ООО "Завод минеральных вод на КМВ" было зарегистрировано право собственности на нежилое здание литер "Р1" - объект незавершенного строительства 47% готовностью общей площадью 1539,8 кв.м. Между тем, на момент обращения в суд с иском о признании права собственности имущество (склад литер "Р1"), в том виде, в котором оно существовало на момент его приобретения Заводом (47% готовности, площадью 1539,8 кв.м.) не сохранилось, поскольку в результате строительства создан новый объект - склад готовностью 100%, площадью 1502,8 кв.м. Однако суду не представлено доказательств выдачи в установленном законом порядке разрешения на строительство лаборатории и склада литер "Р1", а также разрешения на ввод данного спорного недвижимого имущества в эксплуатацию, представляющее собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. Отсутствие названных документов не позволяет отнести спорное имущество к объектам гражданских прав и, как следствие этого, не позволяет совершать в отношении данного имущества гражданско-правовые сделки. В силу положений ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако, на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Земельный участок, на котором расположены спорные объекты, принадлежит ООО "Аскания Аква" на праве собственности по договору купли-продажи № 218 от 13.07.2012 года. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 06.09.2012 года. В материалах дела отсутствуют доказательства получения ООО "Завод минеральных вод на КМВ" разрешения на строительство в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Более того, Завод заключил договор подряда с ООО "Профстрой" на окончание строительства склада готовой продукции и лаборатории, принадлежащих Заводу. Из представленных документов следует, что сторонами сделки (договора подряда) принятые на себя обязательства по строительству ООО "Профстрой" исполнены в полном объеме, однако Завод затраты на строительство спорных объектов не понес, поскольку договор в части оплаты работ по строительству был исполнен ФИО1 Собственником земельного участка, на котором возведены самовольные постройки является ООО "Аскания Аква". А поскольку право собственности на земельный участок принадлежит Обществу, то в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ истец вправе обратиться в суд с данным иском. Договор аренды земельного участка, на котором располагаются спорные объекты, прекращен, соответственно прекращено и права залога на право аренды на данный земельный участок.

В настоящее время склад - незавершенный строительством 47% готовностью, с общей площадью 1539,8 кв.м., из которых залогом являлись 143,6 кв.м., уже не существует как объект гражданских прав, так как изменились его индивидуальные признаки. Склад является самовольной постройкой, а соответственно право на него не может быть зарегистрировано за Заводом, что и подтвердил в судебном заседании представитель конкурсного управляющего, который пояснил, что зарегистрировать право собственности за Заводом на склад не представилось возможным, поскольку для его регистрации в установленном законом порядке необходимо было представить разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию, однако такие документы отсутствуют. Исходя из вышеуказанного следует, что вышеуказанное недвижимое имущество не может быть продано с торгов, а соответственно конкурсное производство может длиться до бесконечности. Между тем, даже с учетом этих обстоятельств, истец исходит из того, что в силу п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. А поскольку право залога на склад готовностью 47% (площадь которого 1502,8 кв.м., залоговая площадь - 143,6 кв.м.), никем не оспаривается, истец в случае признания за ним права собственности на склад литер "Р1", готовностью 100% (залоговая доля 45/1000 доли в праве собственности), готов на добровольное урегулирование данного вопроса с залогодержателем, т.е. ООО "Торговый дом "Агроторг". Более того, истец также готов на мирное урегулирование вопроса о возмещении затрат на строительство склада, которые понес ФИО1

Обжалуемым решением в удовлетворении иска ФИО1 отказано. Исковые требования ООО «Аскания Аква» удовлетворены частично. Склад литер "Р1" общей площадью 1502,8 кв.м. и лаборатория литер "Ф" общей площадью 103,7 кв.м., расположенные по адресу: пос. Ленинский Минераловодского района, проезд 1 Промышленный, 12а признаны самовольными постройками. За обществом с ограниченной ответственностью "Аскания Аква" признано право собственности на склад литер "Р1" общей площадью 1502,8 кв.м. и лабораторию литер "Ф" по указанному адресу. За ООО "Завод Минеральных Вод на Кавказских минеральных Водах" прекращено право собственности на объект незавершенного строительства - склад литер "Р1" готовностью 47%. ООО "Аскания Аква" в этих требованиях к ООО "Завод минеральных вод на КМВ" отказано. С ФИО1 в пользу ООО "Аскания Аква" взыскан возврат государственной пошлины в размере 60 000 рублей. Суд указал, что настоящее решение является основанием для УФСГР, кадастра и картографии по СК для погашения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности за ООО "Завод Минеральных Вод на Кавказских минеральных Водах" на объект незавершенного строительства - склад литер "Р1" готовностью 47% и регистрации права собственности на присужденное ООО "Аскания Аква" имущество.

В апелляционной жалобе ООО «Торговый Дом «Агроторг» просит решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО "Аскания Аква" отменить, считая его незаконным и необоснованным, указав, что право собственности прекращается в определенном законом случае (ч. 1 ст. 235 ГК РФ). Действия, предусмотренные указанной нормой, в отношении спорного нежилого недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ООО "Завод минеральных вод на Кавказских Минеральных Водах", не совершались. Обжалуемое решение фактически лишает ООО "Завод минеральных вод на Кавказских Минеральных Водах" права собственности на объект незавершенного строительства. Судом не дана оценка доводам ООО "Торговый дом "Агроторг" о том, что истцом не представлены доказательства прекращения существования склада как объекта незавершенного строительства, а сам по себе факт достройки объекта не может служить основанием для прекращения прав на тот же объект, бывший ранее в стадии незавершенного строительства. Вывод суда о том, что лицом, понесшим расходы на осуществление самовольного строительства является ФИО1 не соответствует действительности, поскольку частью указанного объекта самовольного строительства является собственность ООО "Завод минеральных вод на Кавказских Минеральных Водах" - объект незавершенного строительства склад литер «Р1» готовностью 47%. Признание за ООО "Аскания Аква" права собственности на склад литер «Р1» и лабораторию прекращает существование предмета залога - объекта незавершенного строительства. В решении суда указано, что ООО "Торговый дом "Агроторг" не лишено возможности обратиться в судебном порядке к ООО "Аскания Аква" с иском о передаче ему предмета залога. Однако, обжалуемое решение фактически ликвидирующее предмет залога, будет иметь преюдициальное значение при рассмотрении иска о передаче предмета залога, в связи с чем ООО "Торговый дом "Агроторг" утратит возможность удовлетворения требований за счет заложенного имущества. Также ООО "Торговый дом "Агроторг" считает, что данное требование подлежало рассмотрению в рамках дела о банкротстве в Арбитражном суде.

Возражения на апелляционную жалобу не поступили.

Исследовав материалы данного гражданского дела, гражданского дела № 2-9/10 по иску ОАО «Россельхозбанк» к ООО «Завод Минеральных вод на КМВ», ООО «Ребус» и другим о взыскании задолженности по кредитному договору, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителя ООО «Торговый дом «Агроторг» ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «Аскания Аква» - ФИО3, представителя конкурсного управляющего ООО «Завод минеральных вод на КМВ» ФИО4, возражавших в удовлетворении доводов жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО «Аскания Аква» подлежит отмене в связи с нарушением в применении норм материального права по следующим основаниям.

Решением Арбитражного Суда СК от 08.12.2005 года признан действительным договор купли-продажи от 01.06.2004 года, заключенный между ООО «Завод минеральных вод на КМВ» и ЗАО «Минераловодский ликероводочный завод» г. Минеральные Воды. За ЗАО «Минераловодский ликероводочный завод» г. Минеральные Воды признано право собственности, в том числе и на склад лит. Р1, общей площадью 1539,8 кв.м.

По договору № 070600/0024-7.1 от 12.04.2007 года об ипотеке (залоге недвижимости) ООО «Завод минеральных вод на КМВ» в обеспечение обязательств по кредитному договору между Обществом и ОАО «Россельхозбанк» передало в залог Банку недвижимое имущество, в том числе объект незавершенного строительства 47% готовности, лит. Р1. Здания и сооружения, находящиеся в залоге, распложены на земельном участке площадью 20539 кв.м. принадлежат залогодателю – ООО – на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 18.01.2007 года, сроком аренды до 18.01.2012 года.

Решением Арбитражного суда СК от 11.02.2009 года ООО «Завод минеральных вод на КМВ» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда СК от 23.11.2009 года требования Банка включены в реестр требований кредиторов ООО «Завод минеральных вод на КМВ» как обеспеченные залогом имущества должника.

Как следует из материалов вышеуказанных гражданских дел, решением Минераловодского городского суда от 11.06.2010 года удовлетворены в части исковые требования ОАО «Россельхозбанк», взыскана в пользу Банка с ООО «Завод минеральных вод на КМВ», ООО «Ребус», ООО «Поли-Сервис», ФИО5, ФИО6 и ФИО7 в солидарном порядке задолженность по кредитному договору от 12.04.2007 года в сумме … руб. … коп., обращено взыскание на заложенное имущество ООО «Завод минеральных вод на КМВ» по договору ипотеки от 12.04.2007 года № 070600/0024-7.1, находящееся по адресу : <...>, в том числе и на объект незавершенного строительства 47% готовности лит. Р1.

Определением Арбитражного суда СК от 26.03.2012 года по делу № А63-5189/2009 на основании договора № 110000/3004-16 уступки прав (требований) от 30.11.2011 года произведена замена конкурсного кредитора ОАО «Россельхозбанк» его правопреемником – ООО «Торговый Дом «Агроторг» с суммой установленных требований в размере.. . руб.

Определением Арбитражного Суда СК от 26.03.2012 года в результате рассмотрения в рамках дела № А-63-5189/2009 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Завод минеральных вод на КМВ» заявление конкурсного управляющего о разрешении разногласий в предложении о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества должника установлена начальная продажная цена имущества должника в размере … руб., из них – нежилое здание – объект незавершенного строительства (70% готовности) лит. Р1, расположенное по адресу : СК, <...> – в размере … руб.

На основании постановления администрации минераловодского муниципального района от 28.06.2012 года № 1156 предоставлен в собственность за плату ООО «Аскания-Аква» земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № …, разрешенное использование – под производственной территорией.

По договору купли-продажи № 218 от 13.07.2012 года администрация Минераловодского муниципального района продала в собственность ООО «Аскания-Аква» земельный участок общей площадью 48228 кв.м. из категории земель населенных пунктов, с кадастровым № …, местоположение : СК, р-н Минераловодский, п. Ленинский, 880 м. на юго-запад от жилого дома № 25 по ул. К.Маркса, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, цена на земельный участок составляет … руб.

В договоре указано, что на участке находится объект недвижимости, имеющий характеристики : лит. Р – цех производственного назначения.

01.08.2012 года ООО «Аскания Аква» зарегистрировало за собой право собственности на указанный земельный участок площадью 48228 кв.м. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанный земельный участок был разделен на два земельных участка, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков : № …, площадью 14361+/-84 кв.м. и № … и, площадью 33869+/-129 кв.м.

27.08.2012 года право собственности ООО «Аскания-Аква» зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок площадью 33869 кв.м.

28.12.2012 года ООО «Аскания-Аква» по договору купли-продажи произвело отчуждение земельного участка площадью 33869 кв.м., с кадастровым № … Ш. В данном договоре указано, что строений на указанном земельном участке не имеется.

Право собственности на земельный участок площадью 14361 кв.м., с кадастровым № …, из земель населенных пунктов под производственной территорией зарегистрировано 06.09.2012 года за ООО «Аскания Аква».

Из кадастрового паспорта здания склада лит. Р1 от 06.06.2012 года следует, что данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым № …, литер не принят в эксплуатацию, общая площадь его составляет 1502,8 кв.м.

Указанные обстоятельства правильно установлены судом, подтверждены надлежащими доказательствами по делу и не оспариваются сторонами.

Удовлетворяя требования ООО «Аскания Аква» и признавая за Обществом право собственности на склад лит. Р1, лабораторию лит. «Ф» суд первой инстанции сослался на то, что указанные объекты возведены ООО «Завод минеральных вод на КМВ» самовольно, каких либо действий, направленных на получение необходимой разрешительной документации и согласований для осуществления строительство заводом не получено. Спорное имущество возведено на арендуемом заводом земельном участке, срок договора аренды истек 18.01.2012 года, а потому в силу п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог права аренды этого земельного участка прекращен. В связи с созданием нового объекта согласно вышеуказанной норме прекращен и залог ранее существовавшего объекта незавершенного строительства 47% готовности лит. Р1 общей площадью 143,6 кв.м. Поэтому в силу положений п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на эти объекты следует признать за собственником земельного участка, на котором они расположены.

Однако с данным выводом судебная коллегия согласиться не может, поскольку он противоречит нормам материального права.

Как установлено судом первой инстанции, их технического паспорта, имеющегося в инвентарном деле, на 18.03.2005 года лит. Р-Р1 с единым кадастровым номером … (объект незавершенного строительства), общая застроенная площадь 2610,1 кв.м., общая площадь 2533,4 кв.м.

Согласно плана объекта недвижимости от 07.04.2006 года и техпаспорта значится объект незавершенного строительства лит. Р1 47% готовности, кадастровый номер …, площадь объекта в плане объекта не указана, имеется отметка : объект не достроен. В техническом паспорте указана застроенная площадь 1539,8 кв.м. – объект незавершенного строительства.

Из плана объекта недвижимости от 30.10.2006 года, имеющемся в регистрационном деле, указано, что лит. Р1 не достроен.

В справе Минераловодского филиала ГУП СК «Крайтехинвентаризация»

От 18.11.2009 года указано, что склад лит. Р1 имеет площадь 1502,8 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту, выданному указанным филиалом 24.04.2008 года, объект недвижимости – склад лит. Р1, кадастровый номер … имеет общую площадь 1569,3 кв.м., количество этажей – 1, готовность 70%. Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости - ….

Из кадастрового паспорта и технического паспорта, выданных Минераловодским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» 06.06.2012 года, следует, что объект недвижимости – склад лит. Р1 имеет общую площадь 1502,8 кв.м., количество этажей – 1, год ввода в эксплуатацию – 2008. Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества – …. Ипотека, лит. Р1 не принят в эксплуатацию.

В соответствии с п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта недвижимости, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По смыслу изложенной нормы реконструкция означает конструктивное изменение параметров объекта капитального строительства, что предполагает изменение именно его технических характеристик, но никак не гибель объекта недвижимости. При этом степень реконструкции объекта означает лишь оценку его физических (технических) характеристик, но не определяет его правовой режим как вновь созданного объекта права и обременения в виде ипотеки.

Согласно п.2 ст. 6 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" залоговое право на вещи охватывает их принадлежности и неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом или договором. В развитие изложенной нормы ст. 6 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке. В рамках рассматриваемого вопроса распространения обременения ипотекой на реконструированные нежилые помещения к толкованию и применению указанных норм следует подходить, исходя из понимания реконструкции именно как неотделимого изменения параметров уже существующего объекта, который не утрачивается по завершению такой реконструкции и не образует нового объекта недвижимости. Иное правовое понимание противоречит особенностям правового режима имущества, обремененного залогом недвижимости, поскольку исключает возможность физического преобразования объекта недвижимости.

В связи с изложенным, ипотека, установленная на нежилые помещения, подвергшиеся реконструкции, сохраняется в отношении реконструированных помещений.

Аналогичная позиция имеется в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», содержащее положение о том, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Согласно ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как установлено положениями ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре о залоге, в том числе о залоге недвижимого имущества в договоре об ипотеке, должны быть указаны предмет залога с указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания, его оценка. Таким образом, существенным является момент наличия именно на момент заключения договора об ипотеке в гражданском обороте предмета ипотеки, зарегистрированного на праве собственности за залогодателем в соответствии с установленными законом требованиями и в полном соответствии с актуальными данными технического (кадастрового) учета. То есть относительно рассматриваемого вопроса важным является именно то, чтобы на момент осуществления государственной регистрации договора об ипотеке характеристики объекта, указанные в договоре об ипотеке, совпадали с данными объекта, содержащимися в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, в силу вышеизложенных норм закона, ипотека, установленная на нежилые помещения, подвергшиеся реконструкции, сохраняется в отношении реконструированных помещений.

Кроме того, если проведение реконструкции заложенных помещений было осуществлено без получения надлежащего согласия банка-залогодержателя на такую реконструкцию и на дальнейшее внесение новых данных о недвижимом имуществе в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировать изменение технических характеристик реконструированных заложенных помещений в регистрирующем органе залогодатель уже не имеет возможности.

С 01.01.2013 года в отношении нежилых помещений вступили в силу положения ст. 16 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» о том, что, если иное не установлено указанным Законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости, то есть даже в случае проведения самовольной реконструкции заложенных помещений осуществлять технический учет изменений помещений в связи с реконструкцией. Тем более собственник реконструированных нежилых помещений не заинтересован в технической (внеплановой) инвентаризации помещений при самовольной реконструкции таких помещений, осуществленной с нарушением установленных Градостроительным кодексом РФ требований к проведению реконструкции нежилых помещений и, помимо прочего, без согласования с банком-залогодержателем.

Таким образом, установленный судом факт самовольной реконструкции объекта недвижимости – склада лит. Р1, обремененного ипотекой, не прекращает ипотеки такого помещения и не изменяет прав залогодержателя в отношении такого объекта.

С учетом изложенного, нельзя согласиться с выводом суда первой инстанции о признании за ООО «Аскания Аква» права собственности на самовольно реконструированное недвижимое имущество находящееся в ипотеке – склад лит.Р1, как по указанным основаниям, так и потому, что данным решением в указанной части фактически прекращается ипотека спорного объекта, хотя законные основания в данном случае для признания залога прекращенным у суда отсутствовали.

Кроме того, в соответствии с положениями п. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно положениям ст.ст. 126, 131, 132, 139 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Все имущество должника (за исключением изъятого из оборота), имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства (в том числе находившееся под залогом), включается конкурсную массу должника. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

При этом указанным Законом не предусмотрено специальное согласие залогодержателя на отчуждение имущества.

Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен ст. 138 указанного Закона.

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (п.п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111, абз.3 п.4.1 ст. 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к п.п. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с п.4 ч.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Таким образом, даже в случае расторжения договора аренды собственник объекта недвижимости будет обладать исключительным правом на пользование земельным участком, на котором находится такой объект, необходимым для эксплуатации этого объекта. Указанное право в случае реализации предмета залога перейдет к его приобретателю.

Согласно кадастрового паспорта, выданного Минераловодским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация», лаборатория лит. «Ф» общей площадью 103,7 кв.м. расположена на земельном участке с кадастровым № 26:23:140721:132, принадлежащем на праве собственности ООО «Аскания Аква».

Судом установлено, что разрешительная документация на строительство указанного объекта отсутствует, он является самовольно возведенным, а потому, в силу положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ, требования ООО о признании за ним права собственности на данный литер являются обоснованными.

Вместе с тем, судом не учтено, что в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Из данных норм следует, что истцом по иску о признании права собственности на самовольную постройку является обладатель соответствующего вещного права на земельный участок, на котором осуществлена постройка ответчиком (застройщиком, не обладающим каким-либо правом на земельный участок, на котором осуществлена постройка). При этом одним из условий удовлетворения иска является возмещение истцом ответчику расходов, который последний понес на возведение постройки на чужом земельном участке (иначе истец по делу неосновательно обогатится за счет застройщика).

Очевидно также, что легализация постройки за застройщиком в таком случае исключается, поскольку в обратном случае он как собственник такой постройки приобретает права на соответствующий земельный участок в соответствии с земельным законодательством. При таких обстоятельствах допущение легализации постройки за застройщиком по существу являлось бы средством самозахвата чужих земельных участков и нарушения прав и законных интересов их правообладателей.

Право же обладателя соответствующего вещного права на земельный участок, на котором осуществлена постройка, на легализацию последней связано со следующим. При отсутствии указанных выше норм постройки, созданные на не принадлежащих застройщикам земельных участках, во всяком случае, даже при их соответствии всем нормам и правилам, применяемым в строительстве, подлежали бы сносу, что не всегда целесообразно: лицо, обладающее вещным правом на земельный участок, может быть заинтересовано в приобретении права на постройку. Кроме того, обоснованная невозможность признания права собственности на постройку за застройщиком, как за лицом, допустившим существенные нарушения закона при строительстве, позволяет разрешить возникающую проблему с существованием постройки в пользу обладателя соответствующего права на земельный участок, на котором она осуществлена (собственник, в отличие от застройщика, не является правонарушителем; здесь проявляется принцип тяготения прав на постройки к правам на земельные участки, на которых они находятся).

Истец по такому требованию должен согласно последнему абзацу ст. 222 ГК РФ доказать, что сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку застройщик, не обладая правом на земельный участок, осуществлял строительство, игнорируя законодательство о градостроительной деятельности, в связи с чем на момент рассмотрения спора неизвестно, нарушены ли при строительстве обязательные нормы и правила (строительные, противопожарные, санитарные и пр.).

Таким образом, рассматриваемая норма устанавливает баланс интересов обладателя соответствующего права на земельный участок, застройщика, осуществившего строительство, а также публичных интересов, заключающихся в недопущении легализации постройки, создающей угрозу третьим лицам либо иным образом нарушающей их права.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абз. 2 п. 25 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права и других вещных прав», обладатель соответствующего права на земельный участок вправе обратиться к застройщику с иском о признании права собственности лишь в случае, если на создание постройки последний получил необходимые разрешения. В нормах данного пункта отсутствует указание на наличие разрешения, полученного застройщиком, как условие легализации постройки за собственником (обладателем иного права, указанного в ст. 222 ГК РФ). Из этого следует, что возможно осуществлять застройку только того земельного участка, на который имеется право, допускающее строительство объектов недвижимости и, как следствие, приобретение права собственности на вновь созданный объект гражданских прав. Иное означало бы существенное нарушение прав правообладателей земельного участка.

Поскольку судом установлено и подтверждено надлежащими доказательствами по делу то обстоятельство, что необходимые разрешения на возведение лит. «Ф» застройщиком – ООО «Завод минеральных вод на КМВ» не получено, применение в данном случае положений п. 3 ст. 222 ГК РФ не основано на законе. Поэтому доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327, 327-1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила :

Решение Минераловодского городского суда от 11 февраля 2013 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 – оставить без изменения.

В остальной части это же решение отменить, принять в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Аскания Аква» - отказать.

Председательствующий

Судьи