Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Московского районного суда г. Калининграда от 2 марта 2018 года, которым суд постановил:

Исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала – Северо-Западного банка ПАО Сбербанк к ФИО2, ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от 24 июня 2014 года, заключенный между ОАО "Сбербанк России" и ФИО2, ФИО1.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО2, ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору № от 24 июня 2014 года в размере 2763238,72 рублей, из которых 2180525,44 рублей – просроченная ссудная задолженность, 473871,46 рублей – просроченные проценты, 108841,82 рублей – неустойка, а также расходы по оплате оценки квартиры в размере 2 600 руб., а всего 2765838,72 руб.

Обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый (условный) номер №, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1760000 рублей.

Взыскать с ФИО2 и ФИО1 в равных долях в пользу ПАО «Сбербанк России» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 34016,19 рублей, по 17008,09 рублей с каждого.

Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения ФИО1, поддержавшей доводы жалобы, мнение ФИО2, полагавшего жалобу подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что 24 июня 2014 года между банком и ответчиками был заключен кредитный договор №, согласно которому заемщикам предоставлен кредит в размере 2853000 рублей под 11, 25 % годовых на срок 240 месяцев для приобретения в общедолевую собственность квартиры находящейся по адресу: <адрес>. На квартиру в силу закона была установлена и зарегистрирована ипотека.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств и допущенной просрочкой банк 25 мая 2017 года обратился с требованием о досрочном возврате кредита, которое ответчиками не исполнено.

По состоянию на 27 июля 2017 года задолженность по кредитному договору составила 2763238, 72 руб., которую истец просил взыскать солидарно с ответчиков, а также обратить взыскание на вышеуказанную квартиру путем продажи с публичных торгов, установив ее начальную продажную стоимость в размере 1760000 руб. Кроме того, истец просил взыскать расходы по госпошлине в размере 34016, 189 руб. и расходы по оценке в размере 2600 руб.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, не соглашаясь с размером взысканной задолженности, в частности, начисленных процентов, в том числе неустойки, полагая, что суд безосновательно отказал в ее снижении на основании ст. 333 ГК РФ. Также не согласна с установленной судом начальной продажной стоимостью квартиры, поскольку последняя была приобретена в 2014 году по цене 3170000 руб., соответственно, ее рыночная стоимость в настоящее время не может составлять 2200000 руб. Обращает внимание, что оценка квартиры произведена без осмотра дистанционным путем компанией, находящейся в г. Санкт-Петербурге, и не отражает ее реальную рыночную стоимость. О своем несогласии с оценкой она заявляла суду, однако последний данному обстоятельству надлежащей оценки не дал. Также ссылается на то, что заемщиками принимались всевозможные меры для надлежащего исполнения обязательств: направлялись средства материнского капитала и полученная от государства субсидия на погашение ипотеки, однако банк со своей стороны лишь однажды предоставил реструктуризацию на минимальный срок полгода, после чего, несмотря на ее неоднократные обращения, отказался пойти навстречу и предоставить реструктуризацию кредита или отсрочку (рассрочку) его исполнения.

В судебное заседание не явился истец ПАО «Сбербанк России», о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращался, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению в части установления начальной продажной стоимости предмета ипотеки, в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как следует из материалов дела, 24 июня 2014 между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2, ФИО1 заключен кредитный договор №, в соответствии с которым кредитор предоставил созаемщикам кредит в сумме 2853000 рублей под 11,25 % годовых на приобретение квартиры, состоящей из трех комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на 4 этаже по адресу: <адрес>, на 240 месяцев, а заемщики обязались погашать кредит и уплачивать проценты за его пользование ежемесячными аннуитетными платежами в размере 29935, 27 руб. не позднее 24 числа каждого месяца.

При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, на дату погашения просроченной задолженности (п. 4.3 договора).

На основании договора купли-продажи от 2 июля 2014 года ФИО2, ФИО1 купили в долевую собственность по 1/2 каждому вышеуказанную квартиру по цене 3170000 руб. с использованием кредитных средств – 2853000 руб., право собственности на которую зарегистрировано в установленном законом порядке 8 июля 2014 года. Одновременно с регистрацией права зарегистрирована ипотека в силу закона. Помимо этого права банка – залогодержателя удостоверены закладной от 2 июля 2014 года.

В соответствии с п. 5.3.4 договора кредитор вправе потребовать от созаемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) созаемщиками их обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору.

Из выписки по счету следует, что последний платеж в погашение кредита в размере 16000 руб. был внесен 29 декабря 2016 года, после чего исполнение обязательств по нему заемщиками не производилось.

25 мая 2017 года банк направил в адрес ответчиков требование о досрочном возврате кредита в срок не позднее 24 июня 2017 года, которое оставлено без удовлетворения.

Согласно расчету по состоянию на 27 июля 2017 года задолженность составила 2763238,72 рублей, из которых: просроченный основной долг – 2180525,44 рублей; проценты – 473871,46 рублей; неустойка – 108841,82 рублей.

Установив, что заемщиками ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитному договору, а также не было исполнено требование банка от 25 мая 2017 года о досрочном возврате кредита, суд правомерно в соответствии с п. 5.3.4 кредитного договора, п. 2 ст. 811, п. 1 ст. 322, п. 1 ст. 323 ГК РФ досрочно взыскал солидарно с ответчиков задолженность в указанном выше размере, и на основании пп. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ расторг кредитный договор.

Довод жалобы о неверном начислении процентов за пользование кредитом на сумму 473871,46 руб. опровергается расчетом, из которого видно, что данная сумма образовалась не только из просроченных процентов, которые подлежали уплате в составе аннуитетных платежей за период просрочки с 10 августа 2016 года по 27 июля 2017 года, но и, процентов, начисленных на сумму образовавшегося просроченного основного долга, поскольку с января 2017 года ответчики прекратили исполнять обязательства по погашению кредита, а также процентов, начисленных на всю сумму ссудной задолженности 2157881, 83 руб., начиная с момента объявления кредита к досрочному взысканию 25 мая 2017 года и по 27 июля 2017 года (л.д. 10).

Таким образом, приводимые в жалобе суждения о неверном начислении процентов со ссылками на размер аннуитетного платежа, являются ошибочными, поскольку последний является актуальным только в случае полного соблюдения графика погашения кредита, а в случае допущения просрочек, размер подлежащих уплате процентов будет отличаться от указанного в составе аннуитетного платежа.

Учитывая изложенное, представленный банком расчет процентов по кредиту соответствует условиям договора и является правильным.

Ссылка в жалобе на несоразмерность взысканной судом неустойки и необходимость ее снижения, является несостоятельной.

Так, общий размер пени 108841, 82 руб., в том числе 90079, 53 руб. – на просроченные проценты, 18762, 29 руб. – на основной долг, то есть 18% и 0,86%, соответственно, от размера долга по процентам и ссуде, что учитывая период просрочки с 10 августа 2016 года по 27 июля 2017 года (почти год), нельзя признать не соответствующим характеру и последствиям нарушения обязательства, длительности периода нарушения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает взысканный судом размер пени соразмерным последствиям нарушенного обязательства, а также соответствующим принципам разумности и справедливости, в связи с чем не усматривает предусмотренных ст. 333 ГК РФ оснований для его уменьшения.

Учитывая изложенное, оснований для уменьшения взысканной судом с ответчиков задолженности, на чем настаивает податель жалобы, не имеется.

Поскольку заемщиками было допущено ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору, повлекшее образование просроченной задолженности, суд, руководствуясь положениями ст. 334, п. 1 ст. 348, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст.ст. 50, 51, 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обоснованно обратил взыскание на предмет ипотеки - принадлежащую ответчикам на праве общей долевой собственности трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>.

Устанавливая начальную продажную цену вышеуказанной квартиры в соответствии с п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке в размере 1760000 руб., суд руководствовался отчетом ООО «Нобель-Аудит» № от 18.12.2017 года, согласно которому рыночная стоимость квартиры была определена в размере 2 200000 руб.

Отклоняя возражения ответчиков против проведенной оценки, суд сослался на то, что последними иного доказательства рыночной стоимости квартиры не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Между тем, по существу судом не дана оценка отчету ООО «Нобель-Аудит», не выяснено, какие факторы повлияли на столь резкое уменьшение рыночной стоимости квартиры с 3170000 руб. (июль 2014 года) до 2200000 руб. 9 декабрь 2017 г.), при этом само по себе отсутствие со стороны ответчиков ходатайства о проведении судебной экспертизы, не могло явиться достаточным основанием для признания отчета надлежащим доказательством.

Давая оценку вышеуказанному отчету, судебная коллегия отмечает, что в качестве объектов-аналогов при сравнительном подходе оценщиками указано всего 3 квартиры по <адрес>: 1) четырехкомнатная площадью <данные изъяты> кв.м (требует ремонта) стоимостью 2, 7 млн. руб. (объявление размещено в мае 2016 г.); 2) четырехкомнатная площадью <данные изъяты> кв.м (в хорошем состоянии) стоимостью 2, 8 млн. (объявление размещено в мае 2017 г.); 3) двухкомнатная площадью <данные изъяты> кв.м стоимостью 2, 1 млн. (объявление размещено в декабре 2017 г.), то есть ни один из приведенных аналогов не соответствует объекту оценки по количеству комнат. При этом приведенные для сравнения четырехкомнатные квартиры являются менее ликвидными по сравнению с трехкомнатными, что также подтверждается и длительностью сроков размещения объявлений, при этом один из аналогов, судя по фотографиям, находится в крайне запущенном состоянии, тогда как квартира ответчиков находится в хорошем состоянии.

Путем применения корректировочных коэффициентов к объектам-аналогам оценщик пришел к выводу о том, что средняя стоимость 1 кв.м жилого помещения составляет <данные изъяты> кв.м, соответственно, рыночная стоимость объекта оценки – 2199925 руб. (округленно 2, 2 млн.).

Между тем, в публичном доступе сети Интернет размещена общедоступная информация о средних ценах на продажу квартир по районам г. Калининграда, в частности, в марте 2018 г. стоимость трехкомнатной квартиры в Московском районе г. Калининграда составляла 3343776 руб., в мае 2018 г. – 3195255 руб. (сайт «Ц.»); стоимость 1 кв.м жилого помещения в Московском районе г. Калининграда – 45314 руб., что для трехкомнатной квартиры примерно 3, 1 млн. руб. (сайт У.).

Как указано выше, квартира ответчиками приобретена по цене 3170000 руб., эта же стоимость указана и в качестве оценочной стоимости в закладной (п. 10 закладной).

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку при использовании сравнительного метода оценщиком использовались аналоги, не соответствующие объекту оценки по своим характеристикам, то полученные на основании данного метода результаты, не являются достоверными. Кроме того, они существенно отличаются от приведенной выше актуальной информации о средних ценах сделок с недвижимостью в Московском районе г. Калининграда.

При таких обстоятельствах судебная коллегия отклоняет отчет ООО «Нобель-Аудит», как несоответствующий требованиям ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и считает необходимым в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ установить начальную продажную цену квартиры в размере согласованной оценочной стоимости предмета ипотеки при оформлении закладной – 3170000 руб., в связи с чем решение суда в указанной части подлежит изменению.

Иные доводы жалобы правового значения не имеют, и не могут повлиять на правильность приведенных выше выводов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Московского районного суда г. Калининграда от 2 марта 2018 года в части установления начальной продажной стоимости предмета ипотеки изменить, установив начальную продажную цену квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый (условный) номер №, расположенной по адресу: <адрес>, при ее реализации с торгов в размере 3170000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи