Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Энергия» на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 апреля 2021 года по делу № 2-114/2021, которым удовлетворены исковые требования Креймера ФИО10, ФИО3 ФИО11 к обществу с ограниченной ответственностью «Энергия» о признании сделки недействительной и прекращении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., возражения представителя ФИО1- ФИО2, представителя ФИО3- ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1, ФИО3 обратились в суд с исковыми требованиями к ООО «Энергия» о признании недействительными как ничтожных сделок пункта 2.3 решения от ДД.ММ.ГГГГ и пункта 3.3 акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ о распределении имущества ликвидируемого ЗАО «ВНП» и о передаче в собственность ООО «Энергия» земельного участка с кадастровым номером № площадью 1560 м2, расположенного по адресу: <адрес>, прекращении права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером№ под многоквартирным домом.

В обоснование исковых требований истцы указали, что ФИО3 и ФИО1 с 2008 года на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с ЗАО «ВНП», которое являлось застройщиком многоквартирного жилого дома, являются собственниками квартир, а также нежилых помещений в многоквартирном доме по указанному адресу. Под многоквартирным домом сформирован земельный участок с кадастровым номером № площадью 1560 м2, собственником которого с ДД.ММ.ГГГГ является ООО «Энергия». Между тем, в силу закона, земельный участок под многоквартирным домом должен находиться в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. О том, что земельный участок не был передан застройщиком в общую долевую собственность собственников помещений, а управлением Росреестра не была произведена государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок, истцам стало известно в начале 2020 года, когда ФИО3 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права общей долевой собственности было отказано, так как зарегистрировано право собственности на этот земельный участок за ООО «Энергия». ФИО5 также обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, и ему было отказано уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ. Застройщик- ЗАО «ВНП» являлся собственником спорного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии на основании п. 2.3 решения от ДД.ММ.ГГГГ и п. 3.3 акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ о распределении имущества ликвидируемого общества ЗАО «ВНП» (<данные изъяты>), единственным участником которого являлось ООО «Энергия», был передан в собственность ООО «Энергия», что противоречит закону. Покупатель жилого (квартиры) и нежилого помещения с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом. Следовательно, у ЗАО «ВНП» отсутствовали правовые основания по распоряжению земельным участком с кадастровым номером № путем безвозмездной передачи в собственность ООО «Энергия» на основании решения о распределении имущества ликвидируемого общества.

Ответчик ООО «Энергия» в лице конкурсного управляющего ФИО9 в представленных возражениях указал, что по данному требованию истек срок исковой давности. Кроме того, полагал, что прекращение права собственности ООО «Энергия» на спорный земельный участок повлечет правовую неопределенность в отношении его собственника.

Представители третьих лиц- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, товарищества собственников жилья «Красная площадь», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовали.

Решением Выборгского городского суда Ленинградской области в исковые требования ФИО1, ФИО3 удовлетворены. Признан недействительной как ничтожная сделка пункт 2.3 решения от ДД.ММ.ГГГГ и пункт 3.3 акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ о распределении имущества ликвидируемого ЗАО «ВНП» о передаче ООО «Энергия» в собственность земельного участка с кадастровым номером № площадью 1560 м2, расположенного по адресу: <адрес>. Прекращено право собственности ООО «Энергия» на указанный земельный участок. Аннулирована в филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ООО «Энергия» на указанный земельный участок.

ООО «Энергия» в лице конкурсного управляющего ФИО9 в апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы указано, что суд не вправе был рассматривать иск лица, не являющегося участником сделки, о признании сделки недействительной в отсутствие одной из сторон сделки- ЗАО «ВНП», которое ликвидировано. Также указано, что суд необоснованно отказал в применении срока исковой давности. Собственники земельных участков являются плательщиками земельного налога. Истцы земельный налог с 2010 года не оплачивали, поэтому не могли не знать, что не имеют в собственности земельного участка. ФИО1 являлся председателем ТСЖ «Красная площадь» и не мог не знать о том, кто является собственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Кроме того, сведения о ликвидации юридических лиц являются общедоступными, поэтому осведомленность истцов о ликвидации ЗАО «ВНП» презюмируется.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются телефонограммы в адрес ФИО3 и конкурсного управляющего ФИО9, подтверждения о направлении извещений заказными почтовыми отправлениями ФИО1, ООО «Энергия», ТСЖ «Красная площадь» и по электронной почте третьим лицам. Доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в суд апелляционной инстанции, не представили.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в редакции до 1 января 2017 года) предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с пунктом 2 ст. 23 действовавшего до 1 января 2017 года Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в п. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу 1 января 2017 года.

Пунктом 2 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Положениями ст. 36 ЖК РФ и ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлены момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве в общее имущество именно- с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель жилого (квартиры) и нежилого помещения с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ЗАО «ВНП» являлось собственником земельного участка земельного участка с кадастровым номером № площадью 1560 м2, расположенного по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и выступало застройщиком многоквартирного дома на указанном земельном участке по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

ФИО1 является собственником квартиры № № с кадастровым номером № в указанном многоквартирном доме на основании договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 в указанном доме принадлежат: квартира № № на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира № № на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира № № на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, 1/2 доля в праве общей долевой собственности на нежилые помещения цокольного этажа, назначение: нежилое, общая площадь 126,60 м2, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 43, на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п. 2.3 решения от ДД.ММ.ГГГГ о распределении имущества ликвидируемого общества ЗАО «ВНП» (<данные изъяты>), и п. 3.3 акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок с кадастровым номером № был передан в собственность ООО «Энергия», которое являлось единственным участником ЗАО «ВПН».

ЗАО «ВНП» ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ.

Удовлетворяя исковые требования и признавая недействительными в силу ничтожности пункт 2.3 решения о распределении имущества ликвидируемого ЗАО «ВНП» от ДД.ММ.ГГГГ и пункт 3.3 акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и передаче в собственность ООО «Энергия» земельного участка с кадастровым номером: №, суд первой инстанции правильно указал, что ЗАО «ВНП» правовых оснований по распоряжению земельным участком с кадастровым номером: № путем его безвозмездной передачи в собственность ООО «Энергия» на основании решения о распределении имущества ликвидируемого общества не имело. Земельный участок по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ уже находился в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного на указанном земельном участке, в том числе, истцов, которые как покупатели жилых и нежилых помещений с момента государственной регистрации права собственности на объекты в 2006-2009 годах приобрели в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Однако при этом судом не учтено, что указанные требования предъявлены истцами к ООО «Энергия». ЗАО «ВНП», принявшее решение от ДД.ММ.ГГГГ о распределении имущества ликвидируемого ЗАО «ВНП» и подписавшее в одной стороны акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, ликвидировано. Спор о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности не может быть рассмотрен без участия одного из контрагентов в качестве ответчика.

Поскольку требования к ликвидированной организации не предъявлялись, а удовлетворение, предъявленных только к одному из контрагентов, невозможно, в удовлетворении указанных выше требований следует отказать. Поэтому решение суда первой инстанции в этой части подлежит отмене.

При этом вывод суда об обоснованности требований о прекращении права собственности ООО «Энергия» на земельный участок под многоквартирным является обоснованным, поскольку, как было указано выше, право собственности истцов на земельный участок под многоквартирным домом возникло у них как у покупателей жилых и нежилых помещений в доме с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные ими помещения в 2005-2008 годах. Поэтому право на спорный земельный участок, находящийся в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками помещений многоквартирного дома, не могло возникнуть у ООО «Энеригя» в 2010 году.

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для применения исковой давности к требованию ФИО1 о прекращении права собственности ООО «Энергия» на земельный участок.

К указанному требованию применяется общий трехгодичный срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что являясь с 2010 года председателем ТСЖ «Красная площадь», ФИО1 не мог не знать о том, что земельный участок находится в собственности ООО «Энергия». Управление многоквартирным домом предполагает доступ ко всей информации об общем имуществе собственников, в том числе, о земельном участке, на котором этот дом расположен.

Поэтому к исковым требованиям, заявленным ФИО1, подлежат применению положения об исковой давности.

Пропуск истцом срока исковой давности, о применении которой в ходе рассмотрении дела было заявлено ответчиками, в силу ст. 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, поэтому в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать.

Оснований для применения исковой давности к требованию о прекращении права собственности ООО «Энергия» на земельный участок, заявленному ФИО3, у суда действительно не имелось.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, земельный участок, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома, в силу пп. 6 п. 2 ст. 389 Налогового кодекса РФ, не признается объектом налогообложения.

В силу приведенных выше положений жилищного законодательства ФИО3, зарегистрировав в установленном порядке свое право собственности на жилые и нежилые помещения в доме, приобрела в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом. Поэтому она вправе была рассчитывать на то, что одновременно произведена и государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе, земельный участок. При этом ее право владения и пользования земельным участок на протяжении всего спорного периода времени ответчиком не нарушалось.

Таким образом, доводы истицы ФИО3 о том, что о нарушенном праве ей стало известно ранее 2019 года, ответчиком не опровергнуты, поэтому решение суда первой инстанции в этой части является законным и обоснованным.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда в полном объеме, апелляционная жалоба не содержит. В силу ст. 327.1 ГПК РФ судебной коллегией проверена законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 апреля 2021 года в части удовлетворения исковых требований Креймера ФИО12 к обществу с ограниченной ответственностью «Энергия» о признании сделки недействительной и прекращении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом и в части удовлетворения исковых требований ФИО3 ФИО13 к обществу с ограниченной ответственностью «Энергия» о признании сделки недействительной отменить.

Креймеру ФИО14 в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Энергия» о признании сделки недействительной и прекращении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом отказать.

ФИО3 ФИО15 в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Энергия» о признании сделки недействительной отказать.

В остальной части решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Энергия»- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 27 апреля 2022 года.