Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 05 февраля 2019 года по гражданскому делу № 2-15/2019 по иску Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и выселении,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулевой Т.Е.,объяснение представителя учреждения- ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя ФИО1-ФИО3, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

29.03.2018 СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» обратилось в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 483709, 46 руб., пени за просрочку платежа в размере 1356328, 64 руб., а также расторжении договора аренды от 16.07.2014 № 15-А007225, выселении ответчика из нежилого помещения <адрес>

Иск мотивирован тем, что между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ФИО1 заключен договор аренды от 16.07.2014 № 15-А007225 нежилого помещения <адрес>. Дополнительным соглашением № 1 от 16.07.2014 указанный договор аренды был пролонгирован до 16.07.2024. В нарушение пункта 3.4 договора ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате. Задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.10.2014 – 31.03.2015, 01.07.2015 – 31.12.2017 составила 1483709, 46 руб., пени за просрочку платежа 1356328,64 руб. В адрес ответчика была направлена претензия от 11.12.2017 № 14111-пр./17 с предложением о погашении задолженности, расторжении договора аренды и выселении, которая оставлена без удовлетворения.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 05.02.2019 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» просило решение суда первой инстанции отменить, в связи с нарушением норм материального и процессуального права, указывая на неверную оценку доказательств, представленных ответчиком, непередачу ключей от помещения, неправомерного отклонения акта осмотра помещения от 27.02.2018.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 29.08.2019 решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 05.02.2019 оставлено без изменения.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11.03.2020 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 29.08.2019 отменено, дело направлено на новое рассмотрение, при котором надлежит учесть положения ст. 1102, п.3 ст.1103, п.2 ст.1105 ГКРФ, установить правоотношения, сложившиеся между сторонами, дать правовую квалификацию, при этом учесть, что истец узнал о пользовании имуществом ответчиком в феврале 2018, что находится в пределах трехлетнего срока исковой давности.

ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен по правилам ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, уважительности причин неявки не представил, направил представителя, в связи с чем, судебная коллегия рассматривает дело по апелляционной жалобе в их отсутствие в соответствии по ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Из материалов дела следует, истец в соответствии с п. 1.2.24 постановления Правительства от 14.04.2017 № 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» обеспечивает в пределах компетенции защиту имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах при осуществлении полномочий истца, ответчика либо третьего лица.

16.07.2014 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 15-А007225, предметом которого является аренда нежилого помещения <адрес> на срок до 15.06.2015.

Обязанности арендатора предусмотрены пунктами 2.2 договора, в частности, обязанность арендатора по своевременному и полному внесению арендной платы ( пункт 2.2.2), передаче арендодателю объекта по акту-приема-передачи, подписанному лицами указанными в п.2.2.1 договора( арендодатель, арендатор, ГУ Жилищное агентство Петроградского района ( организацией, обеспечивающая содержание и ремонт имущества казны Санкт-Петербурга, обеспечивающей управление в многоквартирном доме), не позднее 10 дней после прекращения договора ( пункт 2.2.17).

Пунктом 3.4 договора установлена арендная плата за пользование объектом, на момент заключения договора за 1 кв.м. с учетом НДС плата составляет 12200,68 руб., в 2014 году в квартал с учетом НДС 354124,71 руб., в т.ч. аренда- 300105,69 руб., НДС 18%-54019,02руб.

С 01.01.2015 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы по приведенной формуле с учетом индекса ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемому Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 №149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (пункт3.2).

В случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.9).

Пунтом 5.2 предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении.

16.07.2014 между сторонами заключено дополнительное соглашение №1, согласно которому договор аренды пролонгирован до 16.0.2024 (л.д. 40).

10.10.2014 произведена государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему

27.02.2018 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга произведено обследование нежилого помещения <адрес> Согласно акту от 27.02.2018 объект распложен в цокольном этаже многоквартирного дом, сотрудниками установлено, что объект используется арендатором для проведения тренингов, семинаров. Доступ на объект обеспечен представителем арендатора. Сторонние пользователи не выявлены. Планировка объекта не соответствует плану, имеются множественные перепланировки: между ч. п. 1,2,3,4,5 демонтированы перегородки с дверными проемами и установлена новая с дверным проемом, разделяющая образованное помещение на 2 части (фото3,4,5); в ч.п.6 установлены перегородки с дверными проемами, разделяющие ч.п.6 на две части, в одной из которых образован санузел (фото6,7,8); между п.1,8,9,10,11,12 демонтированы перегородки с дверными проемами (фото9,10); второй вход в помещение заложен со стороны ч.п.12 ( фото 12); в п.ч.7 образован санузел. Состояние объекта нормальное. Акт подписан специалистами отдела контроля имущества- ФИО4, ФИО5

За период с 01.10.2014 по 31.03.2015 и с 01.06.2015 по 31.12.2017 общая задолженность арендатора составила 1483709,46 руб.

11.12.2017 в адрес ответчика была направлена претензия № 14111-пр./17 о погашении задолженности, расторжении договора аренды и выселении.

Возражая против иска, ФИО1 представил уведомление от 18.11.2014 о прекращении договора аренды нежилого помещения с 20.02.2015, доказательства отправки уведомления почтой (л.д. 88), акт сдачи-приемки нежилого помещения от 20.02.2015(л.д.89).

Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из фактических действий сторон в рамках ст.ст. 450, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что договор аренды расторгнут с 20.02.2015, в связи с чем прекращение договора аренды влечет прекращение денежного обязательства по уплате арендной платы и отсутствуют основания для взыскания неуплаченной арендной платы за предшествующий период с 01.10.2014 по 31.03.2015, пени.

Судебная коллегия считает, что доводы жалобы заслуживают внимание.

В соответствии с ч.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом ( ч.2 ст.609 ГКРФ).

Статья 620 Кодекса, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендатора.

Вместе с тем в силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в действовавшей редакции на момент правоотношений, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договор аренды от 16.07.2014 № 15-А007225 содержит соглашение об одностороннем отказе каждой из сторон в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении (пункт 5.2 договора).

Из дела видно, что ФИО1 направил уведомление об отказе от исполнения договора с 20.02.2015 (адрес оправки: <адрес> Управление недвижимого имущества Петроградского района). Ценное письмо отправлено 18.11.2014 с описью вложения, что подтверждается квитанцией о направлении внутренней почтой, описью вложения, штемпелем почты о принятии письма.

Поскольку договором аренды предусмотрено право стороны отказаться от исполнения договора, ФИО1 воспользовался данным правом, направив уведомление контрагенту, то следует прийти к выводу, что договор аренды от 16.07.2014 № 15-А007225 с дополнительным соглашением к нему считаются расторгнутыми с 20.02.2015.

В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с договором, является юридическим фактом, следовательно, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, договор прекращен.

Учитывая отказ арендатора от договора и возникновение у него обязанности, предусмотренной абз.1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате арендодателю имущества, то ФИО1 обязан был освободить нежилое помещение <адрес> и возвратить его по акту приема-передачи арендодателю.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию обстоятельств освобождения арендуемого нежилого помещения и возврате помещения по акту приема-передачи арендатору возлагается на ответчика.

Как видно из текста, акт от 20.02.2015 составлен на основании договора аренды, произведен осмотр помещения <адрес>, в результате осмотра установлено: объект находится в нормальном состоянии, имеются элементы благоустройства, -электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, выполнен косметический ремонт. Подписи: представитель СПб ГКУ «Жилищное агентство Петроградского района»- Директор ФИО6 Объект принял арендодатель- начальник Управления недвижимого имущества Петроградского района ФИО7, подпись, специалист отдела Управления недвижимого имущества Петроградского района ФИО8, подпись, объект сдал- ФИО1, подпись.

Вместе с тем, подлинный документ не представлен, копия акта от 20.02.2015 не содержит указаний об освобождении нежилого помещения Арендатором.

В суде первой инстанции истец оспаривал представленную ФИО1 копию акта от 20.02.2015, указывая на неверный номер и дату выдачи доверенности ФИО7, и то, что названный документ не подписывался представителями истца.

Сопоставляя сведения в копии акта и в договоре аренды от 16.07.2014 следует прийти к выводу, что номер доверенности начальника Управления недвижимого имущества Петроградского района ФИО7 идентичны, тот факт, что в следующем году ФИО7 выдана другая доверенность, не влияет на содержание акта.

Но поскольку судом первой инстанции не предложено сторонам расширить круг доказательст ввиду оспаривания акта и по иным обстоятельствам, то с целью установления юридически значимых обстоятельств судебной коллегией заслушаны свидетели ФИО7 и ФИО4, работавшие в Управлении недвижимого имущества Петроградского района.

Из показаний ФИО7 следует, что в акте от 20.02.2015(т.1 л.д.89) подпись выполнена не свидетелем, в адрес: <адрес> свидетель не выходила, оттиск печати вызывает сомнение в подлинности.

Свидетель ФИО9 показала, что в акте на л.д.89 стоит не ее подпись, участия в подписании данного документа она не принимала.

Кроме того из показаний свидетеля ФИО4, подписавшей акт обследования от 27.02.2018 (т.1 л.д.112) следует, что накануне 27.02.2018 она созванивалась со ФИО1, его телефон был в письме Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, которым был обеспечен доступ на объект, что отражено в акте.

Оснований не доверять показаниям свидетелей не имеется, их показания последовательны, непротиворечивы.

Факт того, что ФИО1 звонили из Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, представителем ФИО1 не оспаривался (протокол судебного заседания от 22.09.2020).

Из ответа Жилищного агентства Петроградского района от 22.11.2019 следует, что ключи от помещения <адрес> в Жилищное агентство не сдавались.

К указанию в ответе Жилищного агентства на полномочия ФИО6 подписывать акт сдачи приемки-нежилого помещения от 20.02.2015 на основании доверенности от 12.01.2015 №01-37-159/15-0-0, коллегия относится критически, так как доверенность выдавалась Администрацией Петроградского района Санкт-Петербурга, а не арендодателем. Более того, управление многоквартирными домами, в котором находится нежилое помещение, осуществляется ООО «Жилкосервис №2», а не ГКУ «Жилищное агентство Петроградского района» ( пункт 2.1.1.- юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом- в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах), ФИО6 не является лицом, принимавшим помещение от арендатора, что прямо следует из акта, и не расписывался в графе «Объект принял».

Оценивая собранные доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не доказал факт освобождения нежилого помещения и возврата его арендодателю по акту приема-передачи вопреки выводам суда первой инстанции, поскольку уведомлений арендодателя о явке для приема нежилого помещения на 20.02.2015 в определенное время не представлено, сведений о составлении акта от 20.02.2015 у арендодателя не имеется, лица, указанные как принявшие помещение, показали, что такой акт не подписывали, в подписании акта участия не принимали. Более того, ФИО1 ключи не сдал, обеспечивал допуск сотрудников Управления в нежилое помещение в феврале 2018 года, что свидетельствует об осуществлении контроля над нежилым помещением, фактической его эксплуатации.

Ссылки ответчика на то, что ему не было известно, кто открывал помещение к осмотру 27.02.2018, направлены на избежание гражданско-правовой ответственности, поскольку для обеспечения доступа в нежилое помещение <адрес> созванивались именно с ответчиком, уточняя дату и время, и возможность осмотра объекта была обеспечена в дату и время, что позволяет сделать вывод о контроле ответчика над использованием помещения, совершения действий по доступу на объект с его ведома.

Показания свидетеля ФИО10, показавшего, что является знакомым ФИО1, в конце лета или ранней осенью в 2014 году приезжал для осмотра нежилого помещения на предмет оценки возможного ремонта, от которого он отказался, так как помещение было в разбитом состоянии и были предложены невыгодные условия: в качестве оплаты ремонта предлагалась субаренда на определенный период. Через год в 2015 видел ремонт помещения, из разговора с лицами, находящимися в помещении, понял, что они не имеют отношения к ФИО1, не информативны в части пользования имуществом, не опровергают факт эксплуатации и контроля ответчика над помещением после отказа от договора.

Указание ответчика на то, что ответчик не вселялся, помещение пустовало, он только оплачивал аренду, опровергается собранными доказательствами. Так, из фотоматериалов на 27.02.2018 видно, что помещение отремонтировано, осуществлены перепланировки, используется (стоят столы, другая мебель, имущество, компьютер и др.). Тот факт, что 25.09.2014 помещение <адрес> осматривалось ООО «Строительная экспертиза» и в заключении содержатся выводы о выявленных повреждениях несущих металлических балок междуэтажного перекрытия в виде прогибов и деформации в узлах опирания на стены и перемычки под помещением кв.5 площадью 15,1 кв.м., под помещением кв.6 площадью 3 кв.м и в районе санузла в здании по адресу: <адрес> (заключение от 30.09.2014), не свидетельствует об обратном, поскольку договор считается заключенным с момента государственной регистрации, проведение осмотра с целью проведения ремонтных работ является обычной практикой, свидетель ФИО10 показал, что ФИО1 имел намерение провести ремонтные работы, а свидетелю в счет оплаты ремонтных работ были предложены невыгодные условия: предлагалась субаренда на определенный период. При этом ремонтные работы в помещении проведены к февралю 2018 г., помещение использовалось по назначению, ответчик оплачивал аренду в феврале 2015 г., марте 2015 г., апреле 2015г. Соответственно, хотя ответчик 18.11.2014 и направил уведомление об отказе от договора, но освободил нежилое помещение и не передал его надлежащим образом по акту приема-передачи арендодателю.

Таким образом, доводы ответчика о том, что арендатор не использовал нежилое помещение в спорный период, отклоняются, поскольку необходимыми и достаточными доказательствами не подтверждены.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из карточки расчетов по состоянию на 08.02.2018, видно, что за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 начислено арендной платы 300105,69 руб., за период с 01.01.2015 по 2002.2015 начислено 181964,08 руб., всего 482069,77 руб.

ФИО1 оплачен задаток 15.07.2014 п/п №756- 495019,24 руб., из них 194913,55 засчитываются в счет первых платежей (п.6.8 договора), 20.02.2015 п/п №203 оплачено арендных платежей-75000 руб., 12.03.2015 п/п №256 арендных платежей -60000 руб., 23.04.2015 п/п146 арендных платежей -50000 руб.

Следовательно, задолженность по оплате арендной платы за период с 01.10.2014 по 20.02.2015 с учетом начисления пени по п.4.9 договора составляла 126562,70 руб. (482069,77- 355507,07), поскольку оплата в квартал на 2014 год составляла 300105,69 руб., с 2015 года 321113,09 руб., предварительного уведомления арендодателя о переходе на помесячную плату в соответствии с п.3.4 договора не представлено.

Установив факт прекращения сторонами арендных отношений с 20.02.2015 и невозврата арендатором спорного нежилого помещения по акту приема-передачи, надлежит прийти к выводу о наличии у арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 и с 01.07.2015 по 31.12.2017.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения ( п.2 ст.200).

В силу ст.203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

29.03.2018 истец обратился в суд за защитой нарушенных прав. Вместе с тем, ФИО1 уплачивались арендные платежи за первый квартал, за второй: 20.02.2015 п/п №203, 12.03.2015 п/п №256 и 23.04.2015 п/п146, то есть долг признавался, что в данном случае прерывает срок исковой давности.

Следовательно, срок исковой давности по арендным платежам с 01.01.2015 с учетом оплаты за период с октября по декабрь 2014 года истцом не пропущен.

В ходе рассмотрения дела истец представил уточненный расчет, согласно которому задолженность составляет 1285935,45 руб., пени по ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации -168104,06 руб., всего 1454039,51 руб. Расчет проверен и признается верным.

В соответствии с п. 4.3 договора в случае несвоевременной передачи арендатором объекта в соответствии с п.2.2.17, он выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.

На 08.02.2018 (требование по иску) размер неустойки составляет 169977,28 руб. (7291,62+7098,72+6918,68+6134,22+55934,8+5735,56+5542,66

+5343,33+5150,43+4951,1+4751,77+4565,3+4365,97+4173,07+3973,74+

+3780,84+3581,51+3382,18+3189,28+2989,95+2797,05+2597,72+2398,39+2218,35+2019,02+1826,12+1626,76+1433,89+1234,56+1035,23+842,33+643+450,1).

С учетом обстоятельств дела (направления отказа от договора 18.11.2014, последствия нарушения обязательства по возврату имущества), предъявления требования к гражданину, полномочий предоставленных суду по снижению неустойки по ст.333 ГКРФ, судебная коллегия считает возможным определить размер неустойки равным 168104,06 руб., не превышающим размер за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ, рассчитанный истцом.

Таким образом, со ФИО1 подлежит взысканию плата за все время просрочки возврата арендованного имущества в размере 1285935,45 руб., неустойка в размере 168104,06 руб.

Неисполнение обязательств можно считать неосновательным обогащением ответчика, в связи с чем иск подлежал частичному удовлетворению.

Оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды от 16.07.2014 и дополнительного соглашения к нему не имеется, поскольку вследствие одностороннего отказа от договора, договор прекратился и расторгнут с 20.0.02.2015.

Также не имеется оснований для выселения ответчика из нежилого помещения <адрес> поскольку данное требование может быть удовлетворено только при условии фактического пользования имуществом на момент принятии решения суда. Вместе с тем, из ответа ООО Жилкомсервис №2 Петроградского района от 11.07.2019 следует, что помещение опечатано 26.06.2019, согласно акту от 13.11.2020 объект не используется, на объект имеется доступ. Оснований не доверять акту не имеется, акт составлен сотрудниками Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга Управления контроля использования имущества центральных районов.

Поскольку судом первой инстанции неправильно определены правоотношения сторон, неверно применен материальный и процессуальный закон, то решение подлежит отмене с принятием нового решения о частном удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 327.1, п.2 ст.328, ст.329, ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

Решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 05 февраля 2019 года отменить, принять новое решение,

Взыскать со ФИО1 неосновательное обогащение в размере 1285935,45 руб., неустойку в размере 168104,06 руб.

В удовлетворении остальной части требований Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» к ФИО1 - отказать.

Председательствующий

Судьи