Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств по договорам купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной стоимости объектов недвижимости по договору купли-продажи,

заслушав доклад судьи Ковешниковой Е.А., апелляционная инстанция,

установила:

10.06.2011 года между ФИО3. с одной стороны и ФИО1, с другой стороны, заключены договоры купли-продажи (с рассрочкой платежа) №1 от 10.06.2011 года, №2 от 10.06.2011 года, №3 от 10.06.2011 года.

Согласно п.1.1, п.2.1 договора купли-продажи (с рассрочкой платежа) №1 от 10.06.2011 года, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее имущество: земельный участок, кадастровый номер 68:22:3201032:5, общей площадью 12310,06 кв.м., из категории земель- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование/назначение- под промышленные предприятия, местоположение: Тамбовская область, Уваровский район, стоимостью 500 000 рублей; и расположенные на нём: здание домика для отдыхающих с террасой, одноэтажное, общей площадью 43,2 кв.м., инвентарный номер 5068, лит.Г, г, назначение: лечебно-санаторное, кадастровый номер 68:22:3201032:0005:5068/17287, адрес (местоположение) объекта: Тамбовская область, Уваровский район, стоимостью 500 000 рублей; здание бани с котельной с пристройками, одноэтажное, общей площадью 146,3 кв.м., инвентарный номер 5068, лит.З, 1, 2, назначение лечебно-санаторное, кадастровый номер 68:22:3201032:0005:5068/3/287, адрес (местоположение) объекта: Тамбовская область, Уваровский район, стоимостью 1000000 рублей; здание склада, одноэтажное, общей площадью 20,1 кв.м., инвентарный номер 5068, лит.З, назначение вспомогательное, кадастровый номер 68:22:3201032:0005:5068/3/287, адрес (местоположение) объекта Тамбовская область, Уваровский район, стоимостью 300 000 рублей; здание домика для отдыхающих с террасой, одноэтажное, общей площадью 42,8 кв.м., инвентарный номет 5068, лит.В,в, назначение лечебно-санаторное, кадастровой номег 68:22:3201032:0005:5068/ В/287, адрес (местоположение) объекта: Тамбовская область. Уваровский район, стоимостью 500 000 рублей; здание домика для отдыхающих, одноэтажное, общей площадью 40,0 кв.м., инвентарный номер 5068, лит.В,в, назначение лечебно-санаторное, кадастровый номер 68:22:3201032:0005:5068 /Б/287, адрес (местоположение) объекта: Тамбовская область, Уваровский район, стоимостью 500 000 рублей; здание склада, одноэтажное, общей площадью 20,1 кв.м., инвентарный номер 5068, лит.5, назначение вспомогательное, кадастровый номер 68:22:3201032:0005:5068/5/287, адрес (местоположение) объекта: Тамбовская область, Уваровский район, стоимостью 300 000 рублей; здание склада, одноэтажное, общей площадью 20,1 кв.м., инвентарный номер 5068, лит.4, назначение вспомогательное. кадастровый номер 68:22:3201032:0005:5068/4/287, адрес (местоположение) объекта Тамбовская область, Уваровский район, стоимостью 300 000 рублей; здание столовой, одноэтажное, общей площадью 184,0 кв.м., инвентарный номер 5068, лит.Ж, назначение лечебно-санаторное, кадастровый номер 68:22:3201032:0005:5068/Ж/287, адрес (местоположение) объекта: Тамбовская область, Уваровский район, стоимостью 1 000001 рублей; здание спального корпуса, одноэтажное, общей площадью 424,2 квл. инвентарный номер 5068, лит.Е, назначение лечебно-санаторное, кадастровый ноле: 68:22:3201032:0005:5068/Е/287, адрес (местоположение) объекта: Тамбовская область Уваровский район, стоимостью 1 030 000 рублей.

Общая сумма продаваемых объектов недвижимости по указанному договору составляет 5 930 000 рублей.

В соответствии с п.2.3, 2.4 Договора сумма в размере I 400 000 рублей оплачена до подписания договора. Сумма в размере 4 530 000 будет перечислена до 10.09.2011 года путём перечисления денежных средств на счет ФИО2 в Уваровском ОСБ (л.д.47-50).

Согласно п. 1.1, п.2.1 договора купли-продажи (с рассрочкой платежа) №2 10.06.2011 года, заключенного между ФИО2, действующей за своего несовершеннолетнего сына ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее имущество земельный участок, кадастровый номер 68:22:3201032:1, общей площадью 1000,5 кв.м. из категории земель - земли поселений, разрешенное использование/назначение – для размещения домика для отдыхающих, местоположение: Тамбовская область, Уваровский район в границах базы отдыха, стоимостью 20 000 рублей и расположенный на нем жилой дом, этажность: 1, общей площадью 54,8 кв.м., инвентарный номер 5068, лит.А.а, назначение: жилое, кадастровый номер 68:22:3201032:0001:5068/287, адрес (местоположение) объекта: Тамбовская область, Уваровский район, в границах базы отдыха, стоимостью 50 000 рублей.

Общая сумма продаваемых объектов недвижимости по указанному договору составляет 70 000 рублей.

В соответствии с п.2.3 Договора сумма в размере 70 000 рублей будет перечислена до 10.09.2011 года путём перечисления денежных средств на счет ФИО4 в Уваровском ОСБ (л.д.4-6).

Согласно п.1.1, п.2.1 договора купли-продажи (с рассрочкой платежа) №3 от 10.06.2011 года, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее имущество: земельный участок, кадастровый номер 68:22:3201032:4, общей площадью 389,67 кв.м., из категории земель- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование/назначение - под промышленные предприятия, местоположение: Тамбовская область, Уваровский район, стоимостью 100 000 рублей и расположенное на нём административное здание, одноэтажное, общей площадью 34,6 кв.м., инвентарный номер 5068, лит.А, назначение: лечебно-санаторное, кадастровый номер 68:22: 3201032:0004:5068/А/287, адрес (местоположение) объекта: Тамбовская область, Уваровский район, стоимостью 400 000 рублей.

Общая сумма продаваемых объектов недвижимости по указанному договору составляет 500 000 рублей.

В соответствии с п.2.3, 2.4 Договора сумма в размере 100 000 рублей оплачена до подписания договора. Сумма в размере 400 000 будет перечислена до 10.09.2011 года путём перечисления денежных средств на счет ФИО2 в Уваровском ОСБ (л.д.27-29).

В соответствии с Передаточным актом от 10.06.2011 года /Приложение №1 к договорам №№1,2,3 от 10.06.2011 г./ продавцом передано в собственность покупателя имущество, указанное в п.2 указанного акта (л.д. 199-206).

Переход права собственности на недвижимое имущество по договорам купли-продажи (с рассрочкой платежа) №1, №2, №3 от 10.06.2011 года к покупателю зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Тамбовской области, о чём имеется соответствующая запись. ФИО1 выданы свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли - продажи №1, №2, №3 от 10.06.2011 года (л.д.88-101).

ФИО3 обратилась в суд с исками к ФИО1 о расторжении означенных выше договоров купли-продажи.

В обоснование заявленных требований она указала, что 10 июня 2011 года между ней (далее Продавец) и ФИО1 (далее Покупатель) были заключены договора купли-продажи №1, №2 и №3.

По условиям договоров Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество в срок до 10.09.2011 года. Однако до настоящего времени оплата по договорам не произведена.

В связи с неисполнением обязательств ответчику были направлены претензии с предложением расторгнуть договор в досудебном порядке, однако никаких действий по расторжению договора ответчик не произвел.

В процессе рассмотрения дела ФИО2 изменила исковые требования, просила взыскать с ответчика ФИО1 в её пользу сумму долга по договорам купли-продажи от 10.06.2011 года в размере 6 430 000 рублей, а так же проценты за несвоевременное исполнение обязательств в размере 467 246 рублей 67 копеек, всего сумму в размере 6 897 246 рублей 70 копеек. От исковых требований в части расторжения договора купли-продажи №1 от 10.06.2010 года и аннулировании записи о государственной регистрации права на недвижимое имущество отказалась.

Определением Уваровского районного суда от 06.08.2012 года производство по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договоров купли - продажи в части исковых требований о расторжении договоров купли-продажи №1, №2, №3 от 10.06.2010 года и аннулировании записей о государственной регистрации права на недвижимое имущество прекращено.

ФИО1 подан встречный иск к ФИО2 об уменьшении покупной стоимости объектов недвижимости по договору купли - продажи №1.

Свои требования ФИО1 мотивировал тем, что 10 июня 2011 года между ФИО1 и ФИО3. были заключены договоры купли-продажи №1, № 2 и №3.

При подписании договора купли-продажи ФИО2 его уверила, что все объекты недвижимости отраженные в договоре, пригодны к эксплуатации и не требуют ни какого ремонта. Однако после регистрации договоров в регистрационной палате и получении свидетельств о праве собственности, ему стало известно, что часть объектов недвижимости, а именно здание спального корпуса, три здания склада, здание домика для отдыхающих с террасой, здание бани с котельной с пристройками не отвечают санитарно-техническим нормам и находятся в непригодном для эксплуатации состоянии.

Весной 2012 года он в ответе на претензию ФИО2 по поводу не оплаты договора, предложил урегулировать вопрос по стоимости разрушенных объектов, однако ФИО2 отказалась получать письмо на почте. Считает, что согласно гражданского законодательства если приобретаемые объекты находятся в ненадлежащем виде и продавец не устранил дефекты, то он имеет право требовать соразмерного уменьшения цены приобретаемых объектов или вообще отказаться от не пригодных для эксплуатации объектов.

Ссылаясь на положения ст.ст.475, 556, 557 ГК РФ считает, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему усмотрению потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения расходов на устранение недостатков товара. ФИО2 не предупреждала его, что здания разрушены. Ему о недостатках товара не было известно, так как они не были оговорены продавцом. В связи с чем, по мнению ФИО1, стоимость договора должна быть уменьшена на 3 430 ООО рублей, исключив из договора объекты недвижимости ненадлежащего вида. Исходя из этого остаточная стоимость договора составляет 1 100 000 рублей, с учетом п. 2.3. договора (ранее выплаченных 140000 рублей до подписания договора). На основании указанных обстоятельств, просил уменьшить покупную стоимость договора купли-продажи № 1 от 10.06.2011 года на сумму в размере 3 430 000 (три миллиона четыреста тридцать тысяч) рублей, исключить из договора купли-продажи объекты недвижимости не надлежащего вида: здание спальные корпуса, три здания склада, здание домика для отдыхающих с террасой, здание бани с котельной с пристройками.

Решением Уваровского районного суда Тамбовской области от 08 ноября 2012 года постановлено:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств по договорам купли-продажи, процентов пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично:

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения( имеющего паспорт <...>, выданный Советским РОВД города Тамбова 11.01.2 года, зарегистрированного по адресу: *** пользу ФИО2, 15 мая 1968 рождения, паспорт <...>, выданный Уваровским ГРОВД Тамбовской области 21.06.2 года, денежные средства по договорам купли-продажи (с рассрочкой платежа) №1 и №3 от 10.06.2011 года в размере 4 930 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 372 246 рублей 39 копеек, а также уплаченную государственную пошлину в размере 34 711 рублей 23 копейки.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи отказать.

В апелляционной жалобе поставлен вопрос об изменении решения суда и принятии по делу нового решения.

В жалобе указано, что суд необоснованно сослался на то, что спорные здания, поименованные в договоре №1, переданы продавцом до подписания договора и поэтому он мог обнаружить наличие недостатков в них и соответственно отказаться от сделки или изменить условия сделки. При этом указывает, что в тексте договоров отсутствуют какие-либо требования покупателя по качеству приобретаемых объектов.

Данные выводы суда не основаны на законе и противоречат статьям 469, 554, 556 ГК РФ. Пункт 2 ст.556 ГК РФ предоставил покупателю ряд правовых гарантий, а именно: фактическое принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи недвижимости, не означает, что продавец освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение договора; при подписании передаточного акта продавец все равно отвечает за ненадлежащее исполнение данного договора; причина подписания передаточного акта или принятие объекта недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи недвижимости( под влиянием обмана, угроз, заблуждения, под давлением третьих лиц, ввиду сложившихся обстоятельств и т.п.) не имеет значения. Продавец несет ответственность по нормам ст.475, ст.557 ГК РФ.

Выводы суда первой инстанции о том, что им не были предъявлены претензии по качеству объектов в разумные сроки, не основаны на законе.

Статья 477 ГК РФ дает ему право в течение двух лет с момента заключения сделки предъявлять претензии к продавцу по поводу выявленных недостатков по приобретенной недвижимости, и он за пределы разумного срока не вышел.

ФИО1 считает, что неправильное применение норм материального права привело к незаконному вынесению решения по его исковым требованиям, что в свою очередь повлияло и на принятие незаконного решения и по иску ФИО2 в части определения размера взыскиваемой суммы по договору купли-продажи, сумм за пользование чужими денежными средствами и определения размера взысканной государственной пошлины.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, представителя ФИО1 ФИО5, проанализировав доводы жалобы, апелляционная инстанция не находит оснований для ее удовлетворения.

В силу ч.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.549, ст.550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя

земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ч.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателем - недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной стоимости объектов недвижимости по договору купли - продажи №1 от 10.06.2011 года на сумму в размере 3 430 000 рублей исключении из договора купли-продажи объектов недвижимости не надлежащего вида здание спального корпуса, три здания склада, здание домика для отдыхающих с террасой, здание бани с котельной с пристройками, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что порядок заключения договора был соблюден. Спорные объекты недвижимости были переданы покупателю до подписания договора купли-продажи, о чем свидетельствует п.3.1. договора купли-продажи (с рассрочкой платежа) №1 от 10.06.2011 года. Из которого видно, что имущество, являющееся предметом договора переданы Продавцом Покупателю до подписания договора (л.д.50).

Следовательно, ФИО1 видел состояние приобретаемых им объектов недвижимости, при этом не отказался от заключения договора и не изменил его условия в части стоимости приобретаемого имущества.

Из материалов дела видно и не опровергается сторонами, что каких-либо замечаний по качеству товара продавцу предъявлено не было.

В соответствии со ст.424 ГК РФ, условие о цене товара является существенным условием договора купли-продажи. Стоимость приобретаемых ФИО1 объектов указана в договоре, подписав который ответчик фактически принял указанную в нём стоимость объектов.

Согласно ст.ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с ч.1 ст.485, ч.1, 3 ст.488 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимыми для осуществления платежа. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю, покупатель должен произвел оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Из материалов дела видно, что ФИО1 свои обязанности, установленные договорами купли - продажи от 10.06.2011 года надлежащим образом и в установленный срок не выполнил.

При таком положении суд правомерно взыскал с ФИО1 в пользу продавца сумму не оплаченную им по договору в размере 4 930 000 рублей.

Проценты за пользование чужими денежными средствами взысканы с ответчика правомерно в соответствии с положениями ст.395 п.1 ГК РФ.

Расчет взысканной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами ответчиком не оспаривается.

Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела, основаны на приведенном выше законодательстве и не опровергаются доводами жалобы, которая по своему содержанию аналогична основаниям иска ФИО1, рассмотренного судом.

Руководствуясь ст.328, ст.329 ГПК РФ, апелляционная инстанция

Определила:

Решение Уваровского районного суда Тамибовской области от 08 ноября 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи: