Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1 к Администрации города-курорта Кисловодска и комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на недвижимое имущество,

заслушав доклад судьи Медведевой Д.С.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к МУП «Домоуправление № 4» г. Кисловодска о признании за ней права собственности на недвижимое имущество: административное здание, площадью … кв.м. с кадастровым номером … и здание вспомогательное, площадью … кв.м. расположенные по … г. Кисловодска.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослалась на то, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2010 по делу № … МУП «Домоуправление № 4» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2, член НП «РСОПАУ».

15 мая 2013 года между МУП «Домоуправление № 4» и истицей заключены договоры купли - продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Кисловодск, … Предметом договора № 1 являлось здание административное, площадью … кв. м, кадастровый номер объекта …, цена продаваемого по настоящему договору имущества составила … рублей, а также договор № 2 в отношении здания вспомогательного, площадью … кв. м., цена продаваемого по настоящему договору имущества составила … рублей.

05.06.2013г., после полной оплаты по договорам, вышеуказанное имущество было передано на основании актов приема - передачи недвижимого имущества.

В установленном законом порядке истица обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кисловодский отдел) с заявлением о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество по вышеуказанным договорам купли-продажи недвижимости. 10 июля 2013 года ею получены уведомления регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. Срок приостановления государственной регистрации установлен до 12.08.2013 года. Основанием приостановления регистрации явилось отсутствие документов, свидетельствующих о бесспорности наличия оснований для регистрации права и перехода права собственности. 19 августа 2013 года ей было отказано в государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Ссылается на то, что до передачи покупателю имущества, объекты недвижимости принадлежали МУП «Домоуправление 4» на праве хозяйственного ведения. На основании имеющихся документов, свидетельствующих о принадлежности имущества должнику МУП «Домоуправление № 4», конкурсным управляющим была сформирована конкурсная масса должника, подлежащая реализации на торгах.

К участию в деле в качестве соответчиков были привлечены Комитет имущественных отношений Администрации города-курорта Кисловодска и Администрация города-курорта Кисловодска, а МУП «Домоуправление № 4» было исключено из числа ответчиков в связи с ликвидацией, согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 11.02.2014 года.

Обжалуемым решением Кисловодского городского суда от 26 февраля 2014 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Не соглашается с выводами суда о том, что конкурсный управляющий МУП «Домоуправление № 4» распорядился спорным имуществом, которое не принадлежало должнику и не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Суд не исследовал то обстоятельство, что комитет имущественных отношений и администрация г. Кисловодска не доказали, что спорные объекты принадлежат им на праве собственности. В ходе рассмотрения дела установлено, что должник МУП «Домоуправление №4» было ликвидировано 11.02.2014г. При этом, судом не была дана оценка тому, что истец уплатил денежные средства в счет приобретаемых объектов по договору купли продажи на счет должника, таким образом, договор был полностью исполнен между сторонами. Кроме того, на основании имеющихся документов, свидетельствующих о принадлежности имущества должнику МУП «Домоуправление № 4», конкурсным управляющим в соответствие с нормами законодательства о несостоятельности (банкротстве) была сформирована конкурсная масса должника, подлежащая реализации на торгах. Представитель Комитета, как учредителя должника МУП «Домоуправление № 4» … при этом указал, что Комитет имущественных отношений г. Кисловодска поддерживает заявление МУП «Домоуправление №4 о признании его банкротом и просил ввести в отношении должника процедуру наблюдения. При этом, учредитель должника - Комитет возражений относительно решений, принятых первым собранием кредиторов, о признании МУП «Домоуправление № 4» банкротом и открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства, не заявил, в адрес временного управляющего предложений по мерам восстановления платежеспособности МУП «Домоуправление № 4» в течение процедуры наблюдения не вносил. В дальнейшем при процедуре банкротства Комитет уведомляли о проведении всех собраний кредиторов, при этом не на одно собрание Представители Комитета не являлись. Таким образом, Комитет фактически знал, что спорное имущество было включено в конкурсную массу МУП «Домоуправление №4 и находилось у него на праве хозяйственного ведения. При этом Комитет правопритязаний на спорное имущество не имел. Открытые торги в форме аукциона по продаже имущества от 22.04.2013г., одним из участников которых истец признана победителем, никем не оспорены. Ссылается также на то, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

В дополнениях к апелляционной жалобе представитель истца ФИО3 указал на то, что право хозяйственного ведения у МУП «Домоуправление №4» возникло в результате универсального правопреемства в 1994 году. Считает, что вывод суда о том, что конкурсный управляющий МУП «Домоуправление №4» распорядился спорным имуществом, которое не принадлежало должнику и не было зарегистрировано в установленном законом порядке, не соответствует обстоятельствам дела.

Возражений на апелляционную жалобу и дополнения к ней не поступило.

Истец ФИО1 извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явилась, ее интересы представляет на основании доверенности ФИО3

Ответчики Администрация г. Кисловодска, Комитет имущественных отношений администрации г. Кисловодска, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей не направили. Комитет просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы гражданского дела, а также материалы инвентарного дела №556, выслушав представителя истца ФИО3, поддержавшего доводы жалобы, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в дополнениях к ней, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия находит его подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности здание административное по …г. Кисловодска состоит в казне города-курорта Кисловодска с идентификационным номером … Основанием для внесения в реестр муниципального имущества послужило постановление главы Администрации Ставропольского края от 02.01.1992г. № 2 «О передаче в муниципальную собственность г. Кисловодска объектов государственной собственности, расположенных на его территории», решение Совета города Кисловодска Ставропольского края от 26.02.1998г. № 37-3 «Об утверждении реестра муниципальной собственности», решение Думы города-курорта Кисловодска от 24.12.2008г. № 154-38 «Об утверждении реестра муниципальной собственности города-курорта Кисловодска».

1 января 2001 года между комитетом имущественных отношений города Кисловодска и «Домоуправлением №4» был заключен договор № 80 о закреплении за муниципальным предприятием муниципального имущества на праве хозяйственного ведения, в соответствии с актом № 1 приема-передачи имущества. По условиям договора п. 3.5.11, «Домоуправление №4» было обязано за свой счет произвести государственную регистрацию права хозяйственного ведения. Вместе с тем, данный договор, надлежащим образом не был зарегистрирован в УФРС по Ставропольскому краю.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2010г. по делу № … МУП «Домоуправление № 4» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

22.04.2013г. состоялись торги по продаже имущества МУП «Домоуправление № 4». На основании протоколов № … и № … о результатах открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества от 22.04.2013 ФИО1 была признана победителем торгов. 15 мая 2013 года между МУП «Домоуправление № 4» и истицей заключены договоры купли - продажи недвижимого имущества № 1 и № 2. Предметом договора купли-продажи № 1 от 15.05.2013 года являлось здание административное, площадью … кв. м., кадастровый номер объекта …, расположенное по адресу: г. Кисловодск, … По договору купли-продажи № 2 от 15.05.2013 года предметом являлось здание вспомогательное, площадью … кв. м., расположенное по адресу: г. Кисловодск, …

Из содержания п. 1.2 данных договоров следует, что объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве хозяйственного ведения на основании договора № 80 о закреплении за МУП муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 01.01.2001 года, заключенного продавцом с комитетом имущественных отношений и акта приема-передачи имущества.

05.06.2013г., после полной оплаты по договорам, вышеуказанное имущество было передано истице на основании актов приема - передачи недвижимого имущества.

ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кисловодский отдел) с заявлением о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество по вышеуказанным договорам купли-продажи недвижимости.

10 июля 2013 года ею получено уведомление регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним (№ 26-14/01317/13). Срок приостановления государственной регистрации установлен до 12.08.2013 года. Основанием приостановления регистрации явилось отсутствие документов, свидетельствующих о бесспорности наличия оснований для регистрации права и перехода права собственности.

19 августа 2013 года (сообщение №26-14/01594/13) ФИО1 было отказано в государственной регистрации права на недвижимое имущество по тем основаниям, что спорное имущество не зарегистрировано в ЕГРП ни за муниципальным образованием, ни за МУП «Домоуправление №4».

Согласно сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, МУП «Домоуправление №4» 3.02.2014 года ликвидировано на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства

Отказывая в удовлетворении требований о признании за истицей права собственности на указанные объекты недвижимости, суд первой инстанции исходил из того, что конкурсный управляющий МУП «Домоуправление №4» распорядился спорным имуществом, которое не принадлежало должнику МУП «Домоуправление №4» и не было зарегистрировано в установленном законом порядке и сослался на положения п.1 ст. 131, ст. 299, 216 ГК РФ, указав, что право хозяйственного ведения возникает с момента его государственной регистрации, а не с момента передачи.

Судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования истицы о признании за ней права собственности на объекты недвижимости.

Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п.1 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В силу п.1 ст.216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают с момента их государственной регистрации по правилам п. 1 ст. 131 ГК РФ.

Данная правовая позиция изложена п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10\22 от 29 апреля 2010 года.

В силу ст. 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 2 ст. 295 ГК РФ установлено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Согласно п.1 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В соответствии с п.2 ст. 126 указанного Федерального закона с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

Согласно п.1 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Исходя из изложенного, имущество, находящееся на праве хозяйственного ведения, которое возникло в установленном законом порядке, может быть включено в конкурсную массу должника.

Из материалов инвентарного дела № 556 следует, что спорные строения возведены в 1960 году и находятся по адресу: г. Кисловодск, …

Из материалов дела следует, что МУП «Домоуправление №4» в качестве юридического лица было зарегистрировано 24.05.1994 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно Уставу, утвержденному постановлением главы администрации г. Кисловодска № 601\4 от 24.05.1994 года МУП «Домоуправление №4» создано на базе ХПРЭУ 4, находится по адресу: г. Кисловодск, …; хоздвор: г. Кисловодск,.. . (п.1.2); домоуправлению переходит все имущественные права ХПРЭУ-4.

Пунктом 2 ст. 7 Закона РСФСР от 25.12.1990 № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности» имущество муниципального предприятия или вклад местного Совета (органа местного самоуправления) в предприятие смешанной формы собственности образуется за счет ассигнований из средств соответствующего местного бюджета и (или) вкладов других муниципальных предприятий, полученных доходов, других законных источников и находится в собственности района, города, входящих в них административно - территориальных образований, органов местного самоуправления.

Указанное имущество может передаваться в хозяйственное ведение предприятию в лице его трудового коллектива.

Таким образом, ХРПЭУ 4 было реорганизовано путем преобразования в МУП «Домоуправление №4» и к МУП «Домоуправление №4» с даты государственной регистрации 24.05.1994 года перешли права и обязанности реорганизованного юридического лица, в том числе и право хозяйственного ведения на спорные объекты. МУП «Домоуправление №4» являлось универсальным правопреемником ХПРЭУ 4.

Вещное право на спорное имущество у МУП «Домоуправление №4» возникло до введения в действие части 1 Гражданского кодекса РФ и соответственно до вступления в действие ст. 131 указанного Кодекса о государственной регистрации недвижимости.

Право хозяйственного ведения МУП «Домоуправление №4» на спорное имущество никем оспорено не было, в том числе и учредителем - Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кисловодска.

В силу ст. 6 Федерального закона от 30.11.1994 №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» созданным до официального опубликования части первой Кодекса государственным и муниципальным предприятиям, основанным на праве полного хозяйственного ведения, а также федеральным казенным предприятиям применяются соответственно нормы Кодекса об унитарных предприятиях, основанных на праве хозяйственного ведения (статьи 113, 114, 294, 295, 299, 300), и унитарных предприятиях, основанных на праве оперативного управления (статьи 113, 115, 296, 297, 299, 300).

Статьей 8 Федерального закона от 30.11.1994 №52-ФЗ предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Статья 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п.1).

Исходя из приведенных норм закона, судебная коллегия приходит к выводу о том, что право хозяйственного ведения у МУП «Домоуправление №4» являлось юридически действительным при отсутствии государственной регистрации, поскольку возникло до вступления в действие части первой Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Исходя из приведенных норм закона и установленных по делу обстоятельств, недвижимое имущество должника «МУП «Домоуправление №4», принадлежавшее ему на праве хозяйственного ведения, которое возникло до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являлось юридически действительными при отсутствии его государственной регистрации, а потому спорное имущество правомерно было включено конкурсным управляющим в конкурсную массу должника и в силу положений ст.ст. 126,129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий был вправе распоряжаться данным имуществом без согласия собственника.

В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что конкурсный управляющий МУП «Домоуправление №4» распорядился спорным имуществом, которое не принадлежало должнику МУП «Домоуправление №4», является неправильным.

Как установлено судом, спорное имущество было выставлено на торги, победителем которых признана истица. 15 мая 2013 года между МУП «Домоуправление № 4» и истицей заключены договоры купли - продажи недвижимого имущества № 1 и № 2. Предметом договора купли-продажи № 1 от 15.05.2013 года являлось здание административное, площадью … кв. м., кадастровый номер объекта …, расположенное по адресу: г. Кисловодск, … По договору купли-продажи № 2 от 15.05.2013 года предметом являлось здание вспомогательное, площадью … кв. м., расположенное по адресу: г. Кисловодск, …05.06.2013г., после полной оплаты по договорам, вышеуказанное имущество было передано истице на основании актов приема - передачи недвижимого имущества.

Ни торги, ни указанные договоры купли-продажи не оспорены.

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пунктах 59,60 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано на то, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Вышеуказанные обстоятельства по заключению договоров продажи недвижимости не противоречат действующему законодательству, обязательства выполнены сторонами, при отсутствии между ними спора по исполнению сделки, она считается заключенной с момента ее подписания, никем не оспорена, соответственно порождает у истицы право собственности на приобретенное имущество.

По изложенным мотивам решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кисловодского городского суда от 26 февраля 2014 года – отменить, апелляционную жалобу истца ФИО1 – удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на здание административное, площадью … кв.м, кадастровый номер объекта …, расположенное на земельном участке площадью … кв.м, кадастровый номер …, по адресу: г. Кисловодск, …

Признать за ФИО1 право собственности на здание вспомогательное, площадью … кв.м., расположенное на земельном участке площадью … кв.м, кадастровый номер …, по адресу: г. Кисловодск, …

Данное апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Председательствующий:

Судьи: