Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчицы Ивашковской Ю.С. решение Ногинского городского суда Московской области от 14 февраля 2017 года по гражданскому делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Городская лизинговая компания» к Ивашковской Ю. С. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, признании её утратившей право пользования указанной квартирой, выселении из неё без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учёта,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,

объяснения Ивашковской Ю.С. и представителя ООО «Городская лизинговая компания» по доверенности – Ильиной Е.А.,

заключение прокурора отдела прокуратуры Московской области Смирновой М.В., полагавшей решение суда первой инстанции в части требований о признании ответчицы утратившей право пользования жилым помещением, её выселении без предоставлении другого жилого помещения и снятии с регистрационного учёта подлежащим отмене,

установила:

истец - ООО «Городская лизинговая компания» обратилось с иском к Ивашковской Ю.С., в котором просило: взыскать с ответчика задолженность по договору аренды квартиры от <данные изъяты><данные изъяты> в размере 510 897,87 руб., из которых: 433 197,04 руб. - задолженность по арендным платежам, 77 700,83 руб. – неустойка; признать ответчика утратившей право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <данные изъяты>; выселить Ивашковскую Ю.С. из указанной квартиры и снять её с регистрационного учёта по вышеуказанному адресу; взыскать с ответчика расходы по уплате
госпошлины в сумме 14 309 рублей.

В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что <данные изъяты> по договору купли-продажи квартиры <данные изъяты> ООО «Городская лизинговая компания» приобрело в собственность у Ивашковской Ю. С. жилое помещение - квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу.

<данные изъяты> Управлением Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Московской области внесена запись о переходе права собственности в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) за номером <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на квартиру от <данные изъяты>.

Согласно п. 5.7 договора купли-продажи на дату его подписания и по
сегодняшний день в квартире проживает и зарегистрирована по месту жительства Ивашковская Ю. С..

В силу п. 5.7 Договора продавец обязуется сняться с регистрационного учёта, а также освободить квартиру в срок не позднее 30 (тридцати) дней с даты подписания сторонами акта приёма-передачи квартиры.

<данные изъяты> между ООО «Городская лизинговая компания» и Ивашковской Ю. С. был заключен договор аренды квартиры № <данные изъяты>, согласно которому арендодатель за плату предоставляет во временное владение и пользование недвижимость по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты> между обществом с ограниченной ответственностью «Городская лизинговая компания» и Ивашковской Ю. С. было заключено дополнительное соглашение <данные изъяты> к договору аренды квартиры <данные изъяты> от <данные изъяты>, в котором стороны решили продлить срок действия договора аренды на следующие 11 месяцев, т.е. до <данные изъяты>, согласовав при этом график платежей о суммах и сроках внесения платы за аренду по договору аренды.

Арендатор должен был в сроки, согласованные сторонами договора, вносить плату за пользование полученным в аренду жилым помещением, однако своих обязанностей ответчик не исполнила, вносив плату не в полном объёме, тем самым нарушив п. 3.6 договора аренды <данные изъяты>.

<данные изъяты> ООО «Городская лизинговая компания» направило уведомление о расторжении договора аренды. Уведомление было получено Ивашковской Ю. С.. Договор аренды считается расторгнутым <данные изъяты>.

Согласно пункту 7.1 договора аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> плата за аренду за полный срок аренды устанавливается в соответствии с графиком платежей (приложение <данные изъяты> к договору аренды).

В соответствии с п. 7.2 указанная сумма платы за аренду по договору
выплачивается ежемесячно согласно графику платежей.

Однако данная обязанность Ивашковской Ю.С. не исполнялась.

В силу п. 8.5 за нарушение сроков внесения платы за аренду арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 0,7 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 510 897,87 руб., из которых: 433 197,04 руб. - задолженность по арендным платежам; 77 700,83 руб. – неустойка.

Из существа договора аренды следует, что, в отличие от общего правила о прекращении обязательств при расторжении договора (п. 2 ст. 453 ГК РФ), в случае расторжения договора аренды у арендатора сохраняется обязанность по возврату арендодателю полученного имущества и по оплате пользования таким имуществом до момента его возврата. В связи с этим с арендатора взыскивается и неустойка за просрочку внесения арендных платежей, в том числе за период после расторжения договора.

Представителями ООО «Городская лизинговая компания» неоднократно в устной форме предъявлялось требование о выселении и снятии с регистрационного учёта Ивашковской Ю.С.

<данные изъяты> ООО «Городская лизинговая компания» направило ответчику требование о выселении и снятии с регистрационного учета. Требование не было получено ответчиком, в связи с истекшим сроком хранения письма.

Согласно 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у
гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Таким образом, в связи с переходом права собственности на жилое помещение к истцу, право пользования данной квартирой у ответчика прекратилось, вследствие чего Ивашковская Ю.С. подлежит выселению и снятию с регистрационного учёта.

Полномочный представитель истца - ООО «Городская лизинговая компания» в суд первой инстанции не явился, был извещён, согласно телефонограмме от <данные изъяты> просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 82).

Ответчик Ивашковская Ю.С. в судебное заседание также не явилась, была извещена надлежащим образом (л.д. 79), об отложении рассмотрения дела по существу не просила.

Полномочный представитель третьего лица – Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Московской области в суд первой инстанции также не явился, был извещён надлежащим образом и просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 76-78).

Решением Ногинского городского суда Московской области от 14 февраля 2017 года исковые требования ООО «Городская лизинговая компания» удовлетворены полностью.

Не согласившись с постановленным решением суда первой инстанции, ответчик Ивашковская Ю.С. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объёме.

От старшего помощника Ногинского городского прокурора Московской области Паученко Т.И. в суд поступили письменные возражения на апелляционную жалобу.

Ответчик Ивашковская Ю.С. в суде первой инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала.

Полномочный представитель истца - ООО «Городская лизинговая компания» в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Прокурор Смирнова М.В. в суде апелляционной инстанции поданные возражения не поддержала, дала заключение, в котором полагала решение суда первой инстанции в части требований о признании ответчика утратившей право пользования жилым помещением, её выселения без предоставлении другого жилого помещения и снятия с регистрационного учёта подлежащим отмене.

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещённые о дате, времени и месте разбирательства дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших относительно неё письменных возражений, проверив материалы дела в пределах этих доводов, заслушав объяснения сторон и заключение прокурора, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (пп. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), с принятием по делу нового решения об отказе удовлетворении иска в полном объёме по следующим основаниям.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

При этом с учётом предусмотренного статьей 12 ГПК РФ принципа состязательности сторон и положений части 1 статьи 56 ГПК РФ обязанность доказать наличие обстоятельств, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, возлагается на каждую из сторон.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что <данные изъяты> между продавцом Ивашковской Ю.С. и покупателем - ООО «Городская лизинговая компания» заключён договор <данные изъяты> купли-продажи квартиры по адресу: <данные изъяты> (л.д. 12-18).

<данные изъяты> Управлением Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Московской области внесена запись о переходе права собственности в ЕГРН за номером <данные изъяты> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на квартиру от <данные изъяты> (л.д. 19).

Согласно п. 5.7 договора на дату его подписания и по
сегодняшний день в квартире проживает и зарегистрирована по месту жительства Ивашковская Ю.С., которая обязуется сняться с регистрационного учёта и освободить квартиру в срок не позднее 30 дней с даты подписания сторонами акта приёма-передачи квартиры.

<данные изъяты> между ООО «Городская лизинговая компания» и Ивашковской Ю.С. был заключён договор аренды квартиры <данные изъяты>, согласно которому арендодатель за плату предоставляет во временное владение и пользование (сроком на 11 месяцев) недвижимость по адресу: <данные изъяты> (л.д. 21-29).

Установив, что между сторонами в действительности заключены именно указанные договоры, суд сослался на положения ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Таким образом, по мнению. суда первой инстанции, фактически между сторонами заключен договор найма жилого помещения.

Статьей 678 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение, а также, если договором не установлено иное, обязанность самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статьей 682 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

<данные изъяты> между сторонами было заключено дополнительное соглашение <данные изъяты> к договору аренды квартиры <данные изъяты> от <данные изъяты>, в котором стороны решили продлить срок действия договора аренды на следующие 11 месяцев, т.е. до <данные изъяты>, согласовав при этом график платежей о суммах и сроках внесения платы за аренду по договору аренды (л.д. 26, 27).

В соответствии с п. 8.5 Договора за нарушение сроков внесения платы за аренду арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 0,7 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции установил, что ответчик своих обязанностей не исполняет, вносит плату не в полном объёме, тем самым нарушая п. 3.6 договора аренды <данные изъяты>.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч. 1 ст. 68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Суд первой инстанции согласился с расчётом размера задолженности, представленным ответчиком, по договору <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> (л.д. 7-11).

В соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, в том числе, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

С учётом п. 2 ст. 687 ГК РФ суд нашёл довод истца о расторжении договора с <данные изъяты>, противоречащим требованию закона, поскольку в судебном порядке договор не расторгался.

Однако на момент рассмотрения иска срок действия спорного договора истек <данные изъяты>.

В силу п. 14.3 договора <данные изъяты> прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечёт за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушение, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора (л.д. 24).

Согласно п. 2 ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наём), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса.

Действующее законодательство не предусматривает автоматической пролонгации договоров краткосрочного найма, а в соответствии с п. 12.1 договора такая пролонгация возможна лишь при взаимном согласии сторон и только в случае надлежащего исполнения арендатором условий договора.

Из иска следует, что согласие арендодателя на продление договора не имеется, а обязательства арендатора исполнялись ненадлежащим образом.

Таким образом, по мнению суда первой инстанции, на момент рассмотрения иска обязательства сторон по договору <данные изъяты>, прекращены.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из п. 1 ст. 235 ГК РФ следует, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, переход права собственности на жилое помещение к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования прежнего собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку судом установлено, что между сторонами <данные изъяты> заключена сделка именно купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, а <данные изъяты> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области внесена запись о переходе права собственности от ответчика к истцу, то в силу прямого указания закона данное обстоятельство является основанием для прекращения права пользования жилым помещением прежним собственником.

В силу п. 5.7 договора купли-продажи от <данные изъяты>Ивашковская Ю.С. взяла на себя обязательство сняться с регистрационного учета, а также освободить квартиру в срок не позднее 30 дней с даты подписания сторонами акта приёма-передачи квартиры.

Акт приёма-передачи квартиры подписан сторонами <данные изъяты> (л.д. 18).

Таким образом, по мнению суда первой инстанции, имеются основания для признания ответчика утратившей право пользования жилым помещением, снятии её с регистрационного учёта и выселения из жилого помещения.

Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку считает их ошибочными ввиду следующего.

Согласно статье 170 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы права следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует её волеизъявлению. В связи с этим для установления истиной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.

Судебной коллегией на основании объяснений ответчика установлено, Ивашковская Ю.С. заключила договор займа с АО «Микрофинансовая компания «Городская сберегательная касса» на сумму 1 300 000 рублей. Данное обстоятельство полномочный представитель истца в суде апелляционной инстанции не оспаривала.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, в котором было постановлено настоящее апелляционное определение, полномочный представитель истца (Ильина Е.А.) подтвердила, что АО «Микрофинансовая компания «Городская сберегательная касса» является учредителем ООО «Городская лизинговая компания».

Из постановления оперуполномоченного ОЭБ и ПК МУ МВД России «Ногинское» от <данные изъяты> следует, что Полукеев М.А. является заместителем генерального директора АО «Микрофинансовая компания «Городская сберегательная касса» и представляет данную организацию по доверенности. Ивашковской Ю.С. были необходимы в срочном порядке денежные средства в сумме 1 300 000 рублей, но договор займа с ней заключать было нельзя, так как у неё была плохая кредитная история, и сумма займа превышала половину стоимости её квартиры, что противоречило правилам Акционерного общества. После этого было принято решение о заключении между Ивашковской Ю.С. и ООО «Городская лизинговая компания» вышеприведённых договоров купли-продажи и аренды принадлежащего ответчице жилого помещения. Денежные средства были предоставлены ответчику под 42 % годовых. Оплата Ивашковской Ю.С. арендной платы за квартиру фактически была оплатой процентов за пользование займом без оплаты основного долга. Ивашковская Ю.С. оплатила 567 864,53 руб. в счёт процентов на сумму займа и должна была оплатить ещё 535 000 руб. в счёт указанных процентов, а также выплатить основную сумму займа в размере 1 300 000 рублей.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, при заключении договоров купли-продажи и аренды квартиры стороны прикрывали договор займа с залогом недвижимого имущества, заключённый в обеспечение исполнения Ивашковской Ю.С. обязательства по возврату полученных от АО «Микрофинансовая компания «Городская сберегательная касса» денежных средств в размере 1 300 0000 рублей.

Судебной коллегией установлено, что фактически спорная квартира ООО «Городская лизинговая компания» не передана, Ивашковская Ю.С. фактически проживает в указанном жилом помещении, не намерена отчуждать его, так как, по её словам, квартира является её единственным местом жительства.

Подтверждением вывода судебной коллегии о притворности заключённых между сторонами по делу договоров также служат заключение специалиста ООО «Бэст Инвест» <данные изъяты> от <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость арендной платы квартиры ответчика за <данные изъяты> годы значительно (кратно) меньше показателей арендных платежей, содержащихся в графике в приложении <данные изъяты> к договору аренды квартиры от <данные изъяты>.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу, независимо от истечения исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Ничтожная сделка недействительна независимо от признания её таковой (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, по мнению судебной коллегии, к спорным правоотношениям сторон не подлежат применению положения Гражданского кодекса РФ об аренде недвижимого имущества и найме жилого помещения, поскольку правоотношения возникли из договора займа (кредита) денежных средств и договора о залоге недвижимости (квартиры), в связи чем расчёт суммы задолженности должен быть основан на надлежащих нормах материального права.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют обстоятельствам дела, кроме того, судом неправильно применены нормы материального права, что в силу пп. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основаниями для отмены решения суда. Апелляционную жалобу Ивашковской Ю.С. суд апелляционной инстанции находит обоснованной и подлежащей удовлетворению.

Постановляя по делу новое решение, судебная коллегия считает необходимым в удовлетворении иска ООО «Городская лизинговая компания» отказать полностью.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ногинского городского суда Московской области от 14 февраля 2017 года отменить, апелляционную жалобу Ивашковской Ю.С. – удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Городская лизинговая компания» к Ивашковской Ю. С. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, признании её утратившей право пользования указанной квартирой, выселении из неё без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учёта отказать полностью.

Судья-председательствующий:

Судьи: