Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Ветклиник» на решение Истринского городского суда Московской области от 30 апреля 2021 года по гражданскому делу по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Ветклиник» об обязании освободить нежилое помещение, встречному иску ООО «Ветклиник» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилых помещений

заслушав доклад судьи Панцевич И. А.,

объяснения представителей сторон,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 обратились к ООО «Ветклиник» с иском об обязании освободить нежилое помещение, в котором просили обязать ответчика освободить нежилое помещение, кадастровый <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование исковых требований указали, что 06 марта 2018 г. между ООО «Ветклиник» и ФИО3 (наследодателем ФИО1), ФИО2 в г. Истре Московской области был заключен трехсторонний договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>.

В соответствии с указанным договором ООО «Ветклиник» было предоставлено нежилое помещение за плату во временное владение и пользование.

Указанное помещение в данный момент находится в собственности истцов по делу.

После истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила намерения о его расторжении, в соответствии с п. 4.2 договора аренды он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем, в силу абз.2 п.2ст.610 ГК РФ, истцы имеют право в любое время отказаться от договора.

Истцами было направлено ответчику, а им получено 13.07.2020 г. уведомление о том, что договор аренды нежилого помещения по адресу: <данные изъяты> от 06.03.2018 г. считается расторгнутым по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления, то есть 13.09.2020 г., а также ФИО1, ФИО2 потребовали освободить нежилое помещение и передать им по акту приема-передачи недвижимого имущества по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления о расторжении договора. Однако ответа со стороны ООО «Ветклиник» не последовало. В настоящее время ответчик продолжает пользоваться нежилым помещением.

Указали, что противоправное бездействие ООО «Ветклиник», выраженное в отсутствии действий, направленных на освобождение арендуемого нежилого помещения стало поводом для обращения истцов с заявлением о совершении преступления, предусмотренного ст. 330 УК РФ в МВД РФ по г.о. Истра.

По результатам проверки вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 16.11.2020 г., в котором отражены показания генерального директора ООО «Ветклиник» ФИО4, которыми он подтверждает факт заключения вышеуказанного договора аренды, полагает, что он исполняет свои обязательства надлежащим образом и каких-либо правовых оснований для освобождения арендуемого нежилого помещения не имеется, в связи с чем, ООО «Ветклиник» продолжает его использовать для извлечения экономической выгоды по настоящее время.

ООО «Ветклиник», не согласившись с иском, обратилось к ФИО1, ФИО2 со встречным иском о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилых помещений, в котором просило признать недействительным односторонний отказ арендодателей ФИО1, ФИО2 от договора аренды нежилых помещений от 06.03.2018 г., заключенного между ними и ООО «Ветклиник», оформленный уведомлением от 13.07.2020 о его досрочном расторжении.

В обоснование встречного иска указало? что 06.03.2018 между ФИО3, ФИО2 и ООО «Ветклиник» в лице генерального директора ФИО4 заключен договор аренды этого помещения, состоящего из 3 комнат, общей площадью 51,1 кв.м, сроком на 11 месяцев, то есть до 06.02 2019 <данные изъяты>

28.10.2018 на основании п.2.1 Договора между ними и ООО «Ветклиник» подписано дополнительное соглашение №1, определяющее арендную плату и порядок расчетов <данные изъяты>

Согласно п.1 указанного Соглашения, ежемесячная арендная плата определена сторонами в размере 50 000 рублей, из которых часть арендной платы в размере 30 000 рублей засчитывается Арендодателем в счет затрат, понесенных Арендатором на реконструкцию арендуемого помещения. Расчетная стоимость затрат 2 000 000 рублей. Оставшаяся часть - в размере 20 000 рублей оплачивается Арендатором в срок до 10 числа ежемесячно переводами на счета Арендодателей. Согласно п.3 Соглашения срок аренды действует с 01 ноября 2018 года по 30 сентября 2019 года.

Акт приема-передачи арендованного помещения сторонами не составлялся.

Вместе с тем, во исполнение обязательств по договору 05.12.2018 года на счета арендодателей была переведена первая арендная плата в размере по 10 000 рублей каждому. С указанного периода времени арендная плата переводилась ежемесячно, просрочек платежей не допускалось, что подтверждается платежными поручениями за период с 05.12.2018 по 05.04.2021.

Согласно п. 1.5 Договора переход права собственности на помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего Договора.

В связи со смертью ФИО3 право собственности на спорное помещение перешло к его супруге ФИО1. С января 2020 года арендная плата осуществлялась арендатором ООО «Ветклиник» на указанные ею счет.

30.09.2019 года срок действия Договора истек.

На основании положений п. 4.2. Договора, по истечении указанного срока Договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку ни одной из сторон Договора не было заявлено о расторжении, ООО «Ветклиник» продолжает пользоваться помещением и вносить арендную плату согласно условиям Договора.

Со своей стороны ООО «Ветклиник» условия Договора добросовестно исполняются по настоящее время. Арендная плата вносится своевременно и в полном объеме, в соответствии с п. 2.4 Договора Ответчиком своевременно возмещаются затраты на коммунальные услуги.

Во исполнение п.2.1 Договора ООО «Ветклиник» произвело существенное улучшение арендованного недвижимого имущества, в том числе, увеличив его площадь, что нашло свое отражение в Дополнительном соглашении №2 от 30.11.2018 года.

В связи с производством строительных работ, направленных на улучшение арендованного помещения, ООО «Ветклиник» затрачены существенные денежные средства в размере не менее 2 457 959 рублей, что подтверждается сметой на проведение строительных работ.

Однако, Арендодатели от подписания сметы на указанную сумму отказались. По устной договоренности расчетная стоимость затрат была снижена до 2 000 000 рублей, что нашло свое отражение в Дополнительном соглашении.

ООО «Ветклиник» помимо затрат, понесенных на ремонтные работы арендуемого помещения, понесло затраты на дорогостоящее оборудование для оснащения ветеринарной клиники, а именно:

-мебель металлическая с механизмом перемещения (для транспортировки животных в помещении) стоимостью 120 000 рублей;

-аппарат рентгеновский для ветеринарного использования стоимостью 450 000 рублей;

-шприцевой двухканальный дозатор стоимостью 59 000 рублей;

-микроскоп тринокулярный стоимостью 41 790,5 рублей;

-сплит-система стоимостью 16 950 рублей;

-светильник светодиодный стоимостью 82 000 рублей;

-комплекс цифровой диагностический 1 020 000 рублей.

Часть указанного оборудования могла быть размещена только в помещениях с большей площадью, чем занимаемое ранее помещение ООО «Ветклиник».

Истец полагает, что Арендодатели в данном случае действуют неразумно и недобросовестно по отношению к нему.

25 января 2020 года в адрес ООО «ВетКлиник» поступил проект нового Договора аренды (копия прилагается), предусматривающий арендную плату в размере 120 000 рублей ежемесячно (без учета стоимости коммунальных услуг).

В акцепте предложенного Арендодателями нового Договора аренды Арендаторами (ООО «ВетКлиник») отказано, поскольку имеется действующий Договор от 06 марта 2018 года, об изменении либо расторжении которого Арендодателем заявлено не было. Кроме этого, предложенный новый Договор не предусматривал возмещение Арендодателем произведенных Арендатором затрат, связанных с реконструкцией арендованного помещения, и по своей сути, существенно ухудшал положение Арендатора.

С момента получения отказа на заключение нового Договора Арендодателями стали чиниться препятствия по оплате коммунальных услуг, предоставляемых АО «Истринская теплосеть» и МУП «Истринское ЖЭУ».

Настоящим договором не предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора и в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть его. Напротив, согласно п. 5.1 договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Такого соглашения сторонами не заключалось.

Решением Истринского городского суда Московской области от 30 апреля 2021 года постановлено:

Иск ФИО1, ФИО2 – удовлетворить частично.

Обязать ООО «Ветклиник» (<данные изъяты> освободить нежилое помещение, кадастровый <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>

Требования истцов об установлении 7-дневного срока освобождения помещения – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ООО «Ветклиник» о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилых помещений от 06.03.2018 г., оформленный уведомлением от 13.07.2020 оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ООО «Ветклиник» просит об отмене решения и принятии по делу нового решения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия не находит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения и для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается и установлено судом, что 06 марта 2018 г. между ООО «Ветклиник» (арендатором) и ФИО3, ФИО2 (арендодателями) в <данные изъяты> был заключен трехсторонний договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, состоящего из 3 комнат, общей площадью 51,1 кв.м<данные изъяты>

Согласно условиям договора, арендодатель предоставил арендатору указанное нежилое помещение во временное пользование с целью размещения в нем ветеринарной клиники.

Как следует из выписки из ЕГРН, указанное помещение в настоящее время находится в собственности ФИО1 и ФИО2 <данные изъяты>

В соответствии с п.4.1. 4.2 договора аренды, срок аренды помещения составляет 11 месяцев. В случае, если ни одна из сторон после истечения действия договора не заявит о его расторжении, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из условий договора следовало, что в период действия договора с 12.03.2018 года по 11.02.2019 года арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения.

28.10.2018 года сторонами договора подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым, стороны пришли к соглашению относительно установления арендной платы - с 01.11.2018 года осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы 30 000 руб., а также 20 000 руб. оплачивать в срок до 10 числа, следующего за оплачиваемым, расчетная стоимость затрат арендатора на проведение работ по улучшению объекта составляет 2 000 000 руб.

Соглашением предусматривалось действие договора с 01.11.2018 года по 30.09.2019 года с указанием в случае досрочного возврата имущества по инициативе арендодателя возможность возврата соответствующей части затрат, не возмещенных по смете согласно расчета.

Дополнительным соглашением № 2 от 30.11.2018 года к договору аренды от 06.03.2018 года стороны конкретизировали предмет договора в части указания его площади.

Сторонами в судебном заседании не оспаривался тот факт, что до настоящего времени договор не расторгнут и является действующим.

Доказательств расторжения договора аренды ни по истечении 11 месяцев, ни после 30.09.2019 года сторонами не представлено.

Поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного помещения без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ и согласно условиям п.4.2 договора, суд пришел к выводу о том, что действие договора аренды возобновилось на неопределенный срок.

Поскольку договор заключен на неопределенный срок, арендодатель на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Истцами было направлено ответчику уведомление о том, что договор аренды нежилого помещения по адресу: <данные изъяты> от 06.03.2018 г. считается расторгнутым по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления, то есть 13.09.2020 г., а также ФИО1, ФИО2 потребовали освободить нежилое помещение и передать им по акту приема-передачи недвижимое имущество по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления о расторжении договора.

13.07.2020года Ответчиком уведомление получено.

В настоящее время ответчик продолжает пользоваться спорным нежилым помещением.

Разрешая спор при вышеуказанных обстоятельствах, частично удовлетворяя требования ФИО1 и ФИО2, отказывая в иске ООО «Ветклиник», суд, руководствуясь ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска, поскольку к правоотношениям сторон применимы положения указанной нормы и к моменту обращения арендодателя в суд -11.01.2021года, три месяца, оговоренные в п. 2 ст. 610 ГК РФ, истекли, в соответствии со ст. ст. 301, 622 ГК РФ истцы, как собственники спорного помещения, вправе истребовать его из чужого незаконного владения в связи с прекращением договорных отношений.

При этом, суд указал, что требования об установлении срока освобождения нежилого помещения в течении 7 дней удовлетворению не подлежат, поскольку указанный период является краткосрочным и невыполнимым.

Требования по встречному иску суд счел не подлежащими удовлетворению, поскольку оспариваемое уведомление от 13.07.2020 года не порождает каких либо прав и обязанностей для истца по встречному иску, оснований для удовлетворения исковых требований в силу ст. 11 ГПК РФ не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о наличии оснований для удовлетворения в части первоначального иска и отсутствием оснований для удовлетворения встречного иска.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.2ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Учитывая, что фактически между сторонами было достигнуто соглашение о действии договора аренды на неопределенный срок, суд пришел к правильному выводу о том, что у арендодателей существует право одностороннего отказа от договора с выполнением необходимых для этого условий по предупреждению арендатора об отказе от договора, предусмотренных положениями ст. 610 ГК РФ.

При этом, суд обоснованно не нашел правовых оснований для удовлетворения встречного иска о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилых помещений от 06.03.2018 г., оформленный уведомлением от 13.07.2020, с учетом положений ст. 610 ГК РФ, поскольку улучшение арендованного имущества арендатором с учетом условий договора и положений ст. 610 ГК РФ, не дает оснований для запрета арендодателям в одностороннем порядке отказываться от продолжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Доказательств недобросовестного поведения арендодателей арендатором не представлено.

Доводы ООО «Ветклиник» о том, что односторонний отказ арендодателей от договора аренды противоречит условиям договора и положениям ст.ст. 166, 450 ГК РФ судом признаны несостоятельными, поскольку арендодатели воспользовались своим правом, предусмотренным ст. 610 ГК РФ, на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, что не запрещалось также и условиями договора.

Доводы, изложенные ООО «Ветклиник» в его апелляционной жалобе, аналогичны доводам его иска, которым суд дал надлежащую правовую оценку, направлены на переоценку выводов суда и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Доводы о том, что условия договора, заключенного между сторонами, предусматривали право арендатора пользоваться арендованным имуществом на срок, продолжительность которого рассчитана в соответствии с понесенными затратами на улучшение арендованного имущества, несостоятельны, поскольку доказательств этому не имеется, условия договора не предусматривают подобного для арендатора.

С учетом изложенного, постановленное решение не противоречит положениям ст. 195 ГПК РФ, оснований для отмены решения по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Истринского городского суда Московской области от 30 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Ветклиник» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи