Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков – администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики и администрации Исправненского сельского поселения Карачаево-Черкесской Республики на решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 13 ноября 2018 года по гражданскому делу по иску Текеева <ФИО>9 к администрации Зеленчукского муниципального района, администрации Исправненского сельского поселения о государственной регистрации перехода права собственности на здание.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Болатчиевой А.А., объяснения истца Текеева Р.Б. и его представителя Айчепшевой Ф.Ю., полагавших, что оснований для отмены судебного акта не имеется, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Истец Текеев Р.Б. обратился в суд с иском к администрации Зеленчукского муниципального района (далее по тексту Администрация), администрации Исправненского сельского поселения, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР о регистрации перехода права собственности на нежилое здание общей площадью 45,6 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указал, что Администрация постановлением от 20 августа 2015 года №348 предоставила в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 10 000 кв.м. с кадастровым номером №... из земель сельскохозяйственного назначения.

На данном земельном участке находится нежилое строение общей площадью 45, 6 кв.м., принадлежащее истцу на основании приказа ГУП К-Ч Управление эксплуатации сельскохозяйственных водопроводов от 04 июня 2003 года №... «О реализации зданий и сооружений» и квитанции об уплате от 05 июня 2003 года №.... Договор купли-продажи и акт приёма-передачи не составлялись.

Истец указывает, что он стал собственником нежилого строения общей площадью 45, 6 кв.м. в силу того, что это строение было передано ему в собственность в счет погашения перед ним задолженности ГУП К-Ч Управление эксплуатации сельскохозяйственных водопроводов по выплате заработной платы в 2003 году, что подтверждается п.2 приказа ГУП К-Ч Управление эксплуатации сельскохозяйственных водопроводов №... от 4 июня 2003 года о реализации насосной станции <адрес> в счет расчетов заработной платы Текееву Р.Б. со снятием его с баланса управления, что свидетельствует о том, что здание и станция насосная не являлись федеральной собственностью. Текеев Р.Б. полагает, что вышеуказанные действия сторон и документы, предоставленные ГУП К-Ч Управление эксплуатации сельскохозяйственных водопроводов, свидетельствуют о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

По его обращению БТИ провело техническую инвентаризацию строению, выдало технический паспорт 14 мая 2017 года на нежилое здание общей площадью 45,6 кв.м. по адресу: <адрес>.

В настоящий момент у Текеева Р.Б., отсутствует внесудебная возможность разрешить вопрос о регистрации права собственности на нежилое здание в связи с отсутствием правоустанавливающих документов.

Поскольку договор купли-продажи не составлялся, надлежащая регистрация права собственности на нежилое здание невозможна, а ГУП К-Ч Управление эксплуатации сельскохозяйственных водопроводов в настоящее время не существует, считает возможным суду применить по аналогии к данным гражданско-правовым отношениям ч.3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, так как норма, регулирующая эти правоотношения, отсутствует.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Текеев Р.Б. и его представитель Айчепшева Ф.Ю. поддержали иск и просили его удовлетворить по изложенным в нем основаниям, пояснив, что истец работал главным инженером в ГУП К-Ч Управление эксплуатации сельскохозяйственных водопроводов. В 2002-2003 годы длительное время не выплачивалась заработная плата. Летом 2002 года были сильные паводки, которые разрушили и смыли насосную станцию <адрес> и осталось полуразрушенное здание насосной станции. Стоимость этого здания тогда составляла его 2-х месячную заработную плату, поэтому он купил его, когда в погашение задолженности по заработной плате ему предложили взять это строение. Задолженность ГУП КЧ УЭСВ по выплате ему заработной платы была засчитана в счет оплаты стоимости здания насосной станции. Данный факт подтверждается выданной ему квитанции №... от 5 июня 2003 года, в которой указан номер приказа ГУП К-Ч Управление эксплуатации сельскохозяйственных водопроводов. Квитанция была выдана ГУП К-Ч Управление эксплуатации сельскохозяйственных водопроводов, так как бухгалтерией документально ведомости по выплате заработной плате не оформлялись, чтобы не показывать образовавшуюся у предприятия задолженность по выплате заработной платы. С 2003 года по настоящее время он пользуется данным зданием бывшей насосной станции, используя его как домик пчеловода.

Представитель ответчика администрации Зеленчукского муниципального района Миргородская Н.В. просила в удовлетворении иска отказать. Указала, что в и настоящее время ФГБУ «Управление мелиорации и сельскохозяйственного водоснабжения по КЧР» не может списать имущество стоимостью более 200 000 рублей. ГУП К-Ч управление эксплуатации сельскохозяйственных водопроводов было ликвидировано в 2007 году. Вместо него создали ФГБУ «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по КЧР», но это та же организация. Здание насосной станции не могло иметь такую стоимость и до паводков в 2002 году. Истец здание отремонтировал и использует его под пчеловодство. Земельный участок ему передан администрацией Зеленчукского района КЧР по договору аренды. Доказательства, подтверждающие факт владения, пользования и содержания имущества истцом в материалы дела не представлены. Не доказан факт наличия задолженности по заработной плате ГУП перед Текеевым Р.Б., и в каком размере. Кроме того, на земельном участке расположены два здания. Одно является насосной станцией, которое не имеет заявленную истцом площадь. Его площадь гораздо меньше, примерно в 3 раза от спорного здания. Право собственности Текеев Р.Б. просит установить на нежилое помещение площадью 45,6 кв.м., которое не является насосной станцией и соответственно, не было ему продано по приказу от <дата>№.... В представленном техническом паспорте истцом в суд от 14 мая 2017 года указана площадь нежилого здания литер А - 55,4 кв. м.

Представитель ответчика администрации Исправненского сельского поселения в судебное заседание не явился, в письменных возражениях просил суд отказать в удовлетворении исковых требований Текеева Р.Б.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР в судебное заседание не явился, в заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 13 ноября 2018 года исковые требования Текеева Р.Б. удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация Зеленчукского муниципального района просит решение Зеленчукского районного суда от 13 ноября 2018 года отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что ФИО1 выбран неправильный способ защиты права. Земельный участок администрацией предоставлен в аренду ФИО1 17 декабря 2015 года по договору аренды земельного участка №... из земель сельскохозяйственного назначения для размещения пасеки и сенокошения. Срок аренды с 17 декабря 2015 года по 17 декабря 2018 года. Вид разрешенного использования земельного участка не может применяться под строительство. ФИО1 нарушены требования ст. ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ и осуществил постройку, которая является в соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной. В связи с этим применение ст. 234 ГК РФ в силу приобретательной давности истцом невозможно.

Кроме того, постольку договор купли-продажи не заключался, а приказ от 04 июня 2003 года не содержит индивидуальных характеристик спорного имущества, позволяющих однозначно идентифицировать недвижимость (год постройки, технические характеристики, площадь застройки, точное местоположение объектов и т.д.), существенное условие о предмете сделки не было согласовано сторонами договора, вследствие чего, сделка является незаключенной, помимо еще и факта отсутствия государственной регистрации договора. Так же указывает, что ГУП являлся государственным предприятием. Отчуждение государственного имущества посредством только издания приказа без проведения торгов не допустимо.

В апелляционной жалобе администрация Исправненского сельского поселения также просит решение Зеленчукского районного суда от 13 ноября 2018 года отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование, поддерживая доводы жалобы администрации Зеленчукского муниципального района, указано, что в данном случае преимущественное право на постройку принадлежит собственнику земельного участка, которым является Зеленчукский муниципальный район. ФИО1 земельный участок использует на основании договора аренды с 17 декабря 2015г. по 17 декабря 2018г. При обращении имущества в собственность Зеленчукского муниципального района, здание должно быть выставлено на торги. Бюджет района получит доходы, которые будут использованы на решение вопросов местного значения. Таким образом, нарушаются права и законные интересы жителей Исправненского сельского поселения.

В письменных возражениях ФИО1 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы ответчиков оставить без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1 и его представитель ФИО2 просили решение Зеленчукского районного суда от 13 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков – без удовлетворения.

Представители Администраций, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Межмуниципального отдела по Зеленчукскому и Урупскому районам Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, будучи извещенными о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

В соответствии с положениями ч.3 ст.167 и ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), предоставляющими возможность рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КЧР считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 05 июня 2003 года истец приобрел у ГУП «Управление эксплуатации сельхозводопроводов» здание насосной станции в <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается приказом от 04 июня 2003 года и квитанцией к приходному ордеру на сумму 15 200 руб., выданных истцу ГУП «Управление эксплуатации сельхозводопроводов» (л.д. 16,17).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Из пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2018 № 49 следует, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Из материалов дела следует, что в течение длительного времени (с 2003 года и по настоящее время) истец осуществляет владение и пользование спорным имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Оценивая обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что 5 июня 2003 года между ФИО1 и ГУП «Управление эксплуатации сельхозводопроводов», фактически был заключен договор купли-продажи спорного имущества. В приказе о реализации имущества имеется подпись руководителя ГУП «Управление эксплуатации сельхозводопроводов», а в квитанции к приходному ордеру о принятии 15 200 руб. имеются подписи как покупателя, так и продавца. То обстоятельство, что отсутствует самостоятельный документ – договор купли-продажи спорного имущества не свидетельствует о том, что стороны не согласовали условия договора, поскольку подтверждается факт передачи денег и получение во владение спорной недвижимости

Из дела усматривается, что стороны выполнили предусмотренные договором продажи недвижимости обязательства, ни одна из сторон не оспорила факт передачи указанной в ордере денежной суммы в счет приобретенного строения и соответствие ее покупной цене. ГУП «Управление эксплуатации сельхозводопроводов» ликвидирован в 2014 году, а фактически прекратил свою деятельность в 2009 году (л.д.20-24)

Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации, на основании пункта 1 статьи 6 ГК РФ к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно пункт 3 статьи 551 ГК РФ и пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Заключение договора в письменной форме и передача покупателю недвижимого имущества, а также оплата за приобретенное имущество, являются необходимыми действиями сторон по договору для последующей регистрации перехода к приобретателю права собственности на имущество.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

По положению пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что поскольку материалами дела подтверждается фактическая передача имущества истцу ФИО1, принятие уполномоченным лицом ГУП «Управление эксплуатации сельхозводопроводов» оплаты имущества и ликвидация ответчика, то требования истца подлежали удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Зеленчукского районного суда КЧР от 13 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики и администрации Исправненского сельского поселения Карачаево-Черкесской Республики – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: