Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Акининой Е.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Заводского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области

от 04 декабря 2019 года

по иску общества с ограниченной ответственностью «Уютный город» к ФИО1 о расторжении договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке,

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Уютный город» (далее - ООО «Уютный город») обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке, указывая, что согласно решению общего собрания собственников многоквартирного дома №, расположенного по адресу: <адрес>, состоявшегося 31.07.2019 (протокол № от 31.07.2019), между собственниками жилых помещений и ООО «УК-Семерка» заключён договор управления многоквартирным домом.

Согласно протоколу общего собрания в повестке вопроса № 3 собственники жилья проголосовали 97,24% - прекратить с 01 сентября 2019 года деятельность ООО «Уютный город» по управлению, обслуживанию, многоквартирного дома по адресу: <адрес>. На каком основании собственниками не указано.

Также согласно протоколу общего собрания в повестке вопроса № 4 собственники жилья проголосовали 97,24% - расторгнуть (односторонне отказаться от исполнения) с 31 августа 2019 года договора управления с ООО «Уютный город» и всех иных договоров, соглашений, отзыве доверенностей, связанных с управлением (обслуживанием) общего имущества дома. Оснований не указано.

Считает, что права ООО «Уютный город» по исполнению заключённого договора управления № от 08.02.2017 с собственниками многоквартирного дома нарушены.

На момент проведения общего собрания собственников ООО «Уютный город» надлежащим образом исполнял свои обязанности. В повестке дня не имеется формулировки о ненадлежащем содержании, собственники многоквартирного дома претензий не предъявляли ООО «Уютный город» ни ранее, ни на общем собрании собственников, в протоколе нарушения также не указаны, форма управления не изменилась.

Таким образом, при отсутствии оснований, предусмотренных частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме не вправе были принимать решение о расторжении договора управления с ООО «Уютный город».

ФИО1 - собственником, инициировавшим общее собрание, была нарушена часть 4 статьи 450.1. Гражданского кодекса РФ.

При принятии решения о расторжении договора от 08.02.2017 собственники не учли положения п.п. 8.2, 8.3 договора; не уведомили управляющую компанию о расторжения договора за месяц, не направили претензий к качеству услуг и работ ООО «Уютный город», соответственно, ими не соблюдена процедура расторжения договорных отношений. Соглашений о расторжении договора с учётом пункта 7.1 договора собственники в адрес управляющей компании не направляли.

После проведения собрания ООО «УК-СЕМЕРКА» не только не приступало к работам по обслуживанию многоквартирного дома, но и не имело намерений их выполнять в срок, указанный собственниками.

Помимо этого, собственники жилья не уведомили ООО «Уютный город» о вышеназванном собрании, о расторжении договора управления, ни прислали копию протокола общего собрания собственников.

Указанное собрание было проведено по инициативе ФИО1, который поставил на голосование вышеуказанные вопросы, нарушая положения законодательства РФ. По сей день информация на доске объявлений о вышеназванном голосовании отсутствует, что также подтверждает незаконное расторжение договорных отношений между собственниками дома по <адрес> и ООО «Уютный город».

Помимо этого, у собственников жилья по <адрес> имеется задолженность в размере 292 331 руб. за оказанные услуги по управлению многоквартирным домом за 2018 год.

Также из протокола общего собрания собственников помещений от 31.07.2019 следует, что вопрос об отказе от услуг ООО «Уютный город» по ненадлежащему управлению жилым домом не был включён в повестку дня и собранием по существу не рассматривался, нет конкретных людей, которые высказывались бы по этому поводу, не приложены к данному протоколу документы, подтверждающие претензии/жалобы. Из протокола общего собрания собственников помещений не следует, что собственники помещений имеют претензии к управляющей организации.

Помимо этого, ООО «Уютный город» обслуживает многоквартирный дом, что подтверждает реестр лицензий, размещённый на сайте ГЖИ КО. Таким образом, истец является стороной действующего договора управления.

Учитывая изложенное, просил признать право ООО «Уютный город» на исполнение договора управления многоквартирным домом № по адресу: <адрес> от 08.02.2017; признать договор управления многоквартирным домом от 08.02.2017 № по адресу: <адрес>, заключённый ООО «Уютный город» и собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес>, действующим; признать недействительным и нереализованным одностороннее решение собственников от 31.07.2019 по расторжению договора управления многоквартирным домом <адрес> ООО «Уютный город»; возвратить уплаченную ООО «Уютный город» государственную пошлину.

Решением Заводского районного суда города Новокузнецка Кемеровской области от 04 декабря 2019 года постановлено:

Признать недействительным одностороннее решение собственников от 31.07.2019 по расторжению договора управления многоквартирного дома по адресу: <адрес> с ООО «Уютный город».

Признать право ООО «Уютный город» на исполнение договора управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> от 08.02.2017 г.

Признать действующим договор управления многоквартирным домом № по адресу: <адрес> от 08.02.2017 г., заключённый между ООО «Уютный город» и собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Указывает, что истцом не предъявлены доказательства, неопровержимо подтверждающие, что до подачи искового заявления в суд истцом был соблюдён порядок извещения всех собственников помещений о своём намерении подать исковое заявление в суд, ввиду того что собственники являются стороной по договору управления многоквартирным домом № по адресу: <адрес> от 08.02.2017. Он исполнил обязательства по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества (содержанию жилья), доказательства обратного истец не предоставил. ФИО1 имел право в любое время отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом № по адресу: <адрес> от 08.02.2017.

Суд в решении подменяет одно основание и предмет иска на другой. Предметом иска является не признание общего собрания собственников помещений недействительным, а признание права ООО «Уютный город» на исполнение договора управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> от 08.02.2017, признание действующим договора управления многоквартирным домом № по адресу: <адрес> от 08.02.2017, заключённого между ООО «Уютный горд» и собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Судом неверно установлены обстоятельства дела, третьим лицом ООО «УК-СЕМЕРКА» предоставлено письмо ГЖИ КО, реестр многоквартирных домов, управление которыми осуществляет. В предоставленных документах многоквартирный дом по адресу: <адрес> с 01.11.2019 находится в реестре домов ООО «УК-СЕМЕРКА», управление многоквартирным домом осуществляется с 01.11.2019.

Утверждение суда и истца о том, что ответчик не предоставил достаточных и достоверных доказательств того, что ООО «Уютный город» не выполняло условия договора управления, но и оказывало услуги ненадлежащим образом или не в полном объёме так же не подтверждается. Ввиду того, что ответчик в силу Закона о защите прав потребителей РФ является потребителем услуги по содержанию жилья ООО «Уютный город» и является незащищённой стороной в правоотношениях, истец должен был доказать те обстоятельства, на которые он ссылается.

В период с 19.12.2019 по 25.12.2019 проведено внеочередное общее собрание собственников, оформленное Протоколом № от 25.12.2019, который был направлен в ГЖИ КО для хранения в течение 3х лет.

Представителем ООО «Уютный город» ФИО2, действующей на основании доверенности от 06.11.2019, на апелляционную жалобу принесены возражения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки в судебное заседание не представили, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что основании решения собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес> от 07.02.2017, было принято решение о заключении договора управления с управляющей компанией ООО «Уютный город» с 08.02.2017 (л.д.8-12).

На основании договора управления № от 08.02.2017 года, заключённого между ООО «Уютный город» и собственниками многоквартирного дома, ООО «Уютный город» приняло на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме № по <адрес>, а собственники приняли на себя обязательства своевременно и в полном объёме вносить плату за помещения и коммунальные услуги (л. 13-20).

В соответствии с п.8.2 договора управления № от 08.02.2017 года договор заключён сроком на 5 лет, то есть до 08.02.2022.

На основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома № по <адрес>, состоявшегося 31.07.2019 года, заключён договор управления между собственниками жилых помещений и ООО «УК-Семерка».

Согласно протоколу общего собрания (вопросы №№ 3, 4) собственники жилья большинством голосов проголосовали за прекращение с 01 сентября 2019 года деятельности ООО «Уютный город» по управлению, обслуживанию многоквартирного дома по адресу: <адрес> за расторжение в одностороннем порядке договора управления с ООО «Уютный город» с 31 августа 2019 года и всех иных договоров, соглашений, отзыве доверенностей, связанных с управлением (обслуживанием) общего имущества дома.

Разрешая спор, суд пришёл к выводу, что ответчиком нарушены нормы права и условия договора, так как собственники дома 08.08.2019г. направили в ООО «Уютный город» только сообщение о уже проведённом собрании, на котором решён вопрос о расторжении договора и о том, что с 01.09.2019г. услуги дому будет оказывать ООО «УК-Семерка».

Кроме того, по мнению суда, законодатель дал собственникам помещений право отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Однако, ответчик не представил достаточных, достоверных доказательств того, что ООО «Уютный город» не выполняло условия договора управления или оказывало услуги ненадлежащим образом и не в полном объёме.

Учитывая указанные обстоятельства, суд признал недействительным одностороннее решение собственников от 31.07.2019 по расторжению договора управления многоквартирного дома по адресу: <адрес> с ООО «Уютный город»; признал право ООО «Уютный город» на исполнение договора управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> от 08.02.2017 г.; признал действующим договор управления многоквартирным домом № по адресу: <адрес> от 08.02.2017 г., заключённый между ООО «Уютный город» и собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

С выводами суда, изложенными в решении суда, судебная коллегия не может согласиться, так как они сделаны без учёта норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии с частью 1 и пунктом 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно подпунктам 5 и 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесённым к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации выбор способа управления домом предоставлен собственникам помещений на их общем собрании.

В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, предусматривающая, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений в нём допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, способствует обеспечению реализации принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ), стабильности соответствующих правоотношений, а также соблюдению справедливого баланса интересов сторон договора управления многоквартирным домом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 1001-О).

В части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации законодатель предусмотрел возможность изменения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В силу положений пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или изменённым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Положения пункта 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Являясь органом управления многоквартирного дома общее собрание собственников помещений многоквартирного дома вправе принять решение о смене управляющей организации в пределах компетенции, предусмотренной ст. 44 Жилищного кодекса РФ, и отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.

При этом сам по себе односторонний отказ собственников помещений многоквартирного дома от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу РФ, ни Гражданскому кодексу РФ не противоречит в силу того, что согласно ч.8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, возможность смены управляющей организации допускается законом (ч.3 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, договор управления многоквартирным домом считается расторгнутым в одностороннем порядке при условии проведения в установленном порядке общего собрания собственников помещений дома при том, что многоквартирный дом может управляться только одним способом и только одной управляющей организацией.

Из материалов дела усматривается, что собственники помещений в многоквартирном доме приняли и реализовали в соответствии с законом право на выбор способа управления своим домом и на отказ от договора с управляющей организацией ООО «Уютный город».

Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Следовательно, избрание новой управляющей организации- ООО «УК-Семерка», а, соответственно, и наделение её всеми правами, означает прекращение всех прав у управляющей организации- ООО «Уютный город», осуществлявшей функции управления ранее на основании договора № управления многоквартирным домом от 08.02.2017, заключённого между ООО «Уютный город» и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 7.4 договора № управления многоквартирным домом от 08.02.2017, заключённого между ООО «Уютный город» и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в случае досрочного расторжения договора, сторона уведомляет другую сторону о досрочном расторжении договора не менее, чем за 30 дней.

Как видно из материалов дела, копия протокола общего собрания собственников многоквартирного дома от 31.07.2019 с уведомлением о расторжении (одностороннем отказе от исполнения) договора с 31.08.2019 была направлена в адрес ООО «Уютный город» 08.08.2019 и получена истцом 09.08.2019 (л.д. 167-169).

Поскольку к моменту разрешения в суде первой инстанции спора по существу (04.12.2019 г.) тридцатидневный срок для уведомления ООО «Уютный город» о досрочном расторжении договора управления истёк (09.09.2019 г.), у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что ответчиком не соблюдена процедура расторжения договора.

Выбор другой управляющей организации является основанием для прекращения ранее заключённого договора управления таким домом с предыдущей управляющей организацией-ООО «Уютный город». Доказательств того, что результаты решения общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме, оформленных протоколом общего собрания № от 31 июля 2019 года в каком-либо предусмотренном законом порядке оспорен и/или признан недействительным, в материалах дела не имеется.

Как указано выше, соответствующее решение собственниками было принято, оно является действующим в настоящее время, при таких обстоятельствах оснований для вывода о праве истца продолжать управлять многоквартирным домом № по <адрес> у суда первой инстанции не имелось.

С учётом указанных обстоятельств решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Уютный город» о признании права ООО «Уютный город» на исполнение договора управления многоквартирным домом № по адресу: <адрес> от 08.02.2017; признании договора управления многоквартирным домом от 08.02.2017 № по адресу: <адрес>, заключённого ООО «Уютный город» и собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес>, действующим; признании недействительным и нереализованным одностороннее решение собственников от 31.07.2019 по расторжению договора управления многоквартирным домом <адрес> с ООО «Уютный город»; возврате уплаченной ООО «Уютный город» государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327.1 частью 1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

определила:

решение Заводского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 04 декабря 2019 года – отменить и вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Уютный город» к ФИО1 о признании права ООО «Уютный город» на исполнение договора управления многоквартирным домом № по адресу: <адрес> от 08.02.2017; признании договора управления многоквартирным домом от 08.02.2017 № по адресу: <адрес>, заключённого ООО «Уютный город» и собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес>, действующим; признании недействительным и нереализованным одностороннее решение собственников от 31.07.2019 по расторжению договора управления многоквартирным домом <адрес> с ООО «Уютный город»; возврате уплаченной ООО «Уютный город» государственной пошлины.

Апелляционную жалобу ФИО1 -удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: