Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе Бежецкого районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ на решение Бежецкого городского суда Тверской области от 25 апреля 2014 года, которым постановлено:

«исковые требования К., С. и П. удовлетворить.

Образовать из земельного участка площадью 17307 кв.м. с №, расположенного по адресу: <адрес>, и принадлежащего Бежецкому райпо Тверского областного союза потребительских обществ, путем раздела земельный участок общей площадью 3471 кв.м., расположенный под зданием принадлежащего на праве собственности К, С и П склада (площадью 1150 кв.м.) и земельный участок площадью 13836 кв.м., принадлежащий Бежецкому райпо Тверского областного союза потребительских обществ, согласно выполненному кадастровым инженером А. межевому плану от ДД.ММ.ГГГГ., являющемуся неотъемлемой частью настоящего решения.

Признать право общей долевой собственности К, С и П на указанный вновь образованный земельный участок площадью 3471 кв.м., по 2962/10000 долей в праве за К, 4802/10000 долей - за С и 2236/10000 долей - за П.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № о регистрации права собственности Бежецкого райпо Тверского областного союза потребительских обществ на земельный участок площадью 17307 кв.м. по адресу: Тверская область, <адрес>, с №.

В удовлетворении исковых требований Бежецкого районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ к К, С и П о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок - отказать.

По вступлении решения в законную силу отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на принадлежащее С нежилое помещение склада, номер помещения I, литер A, Al, A2, общей площадью 495,0 кв.м., кадастровый №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес>; принадлежащее К нежилое помещение склада, номер помещения II, литер A3, общей площадью 305,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес>; принадлежащее П нежилое помещение склада, номер помещения III, общей площадью 230,6 кв.м., кадастровый №, расположенное в нежил ом здании склада по адресу: <адрес>; и запрета Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области регистрацию любых сделок по отчуждению указанных помещений здания склада».

Судебная коллегия

установила:

К., С. и П. обратились в суд с иском к Бежецкому Райпо Тверского областного союза потребительских обществ о признании права собственности на долю земельного участка в связи с переходом права собственности на находящийся на нем объект недвижимости и о выделе данной доли с образованием самостоятельного земельного участка, указав, что они являются собственниками объектов недвижимого имущества - всех помещений в здании склада, расположенного по адресу: <адрес>. Само здание склада расположено на земельном участке по адресу: <адрес>, общая площадь 17307 кв.м., правообладатель: Бежецкое районное потребительское общество Тверского областного союза потребительских обществ, ИНН: №, запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

К. владеет на праве собственности нежилым помещением склада, номер помещения II, литер A3, общая площадь 305,4 кв.м., на основании договора купли-продажи с ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ, С. владеет на праве собственности нежилым помещением склада, номер помещения I, литер А, А1, общая площадь 495 кв.м., на основании договора купли-продажи с ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ, П. владеет на праве собственности нежилым помещением склада, номер помещения III, общая площадь: 230,6 кв.м., на основании договора купли-продажи с ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ. Иных собственников помещений в здании склада нет, истцам принадлежат все три помещения, имеющиеся в данном здании склада.

Несмотря на переход права собственности на указанные выше объекты недвижимости, истцам не был передан земельный участок (или доля в земельном участке под базу), расположенный под зданием склада, где расположены помещения, принадлежащие истцам. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости, Земельным Кодексом РФ провозглашено в качестве одного из принципов земельного законодательства. Истцы в ДД.ММ.ГГГГ направили ответчику письмо с требованием о выполнении положений законодательства о переходе права на земельный участок, однако оно было оставлено без ответа.

После окончательного уточнения заявленных требований истцы просили образовать путем раздела из земельного участка площадью 17307 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок площадью 3471 кв.м., расположенный под зданием склада площадью 1150 кв.м., принадлежащий на праве собственности им (истцам К., С., П) и признать за ними право общей долевой собственности на образованный земельный участок, при этом за К. - 2962/10000, за С. - 4802/10000, за П. - 2236/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Бежецкое Райпо Тверского облпотребсоюза заявило встречный иск к К С. и П. о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок, указав, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Бежецкое Райпо продало К. нежилое помещение склада, номер помещения II, литер A3, общей площадью 305,4 кв.м., кадастровый №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес>. Право собственности покупателя на приобретенное нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) ДД.ММ.ГГГГ. По договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Бежецкое Райпо продало С. нежилое помещение склада, номер помещения 1, литер A, Al, A2, общей площадью 495,0 кв.м. кадастровый №, расположенное в нежилом здании склада по тому же адресу; право собственности покупателя на приобретенное нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. По договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Бежецкое Райпо продало П. нежилое помещение склада, номер помещения Ш, обшей площадью 230,6 кв.м., кадастровый №, расположенное в нежилом здании склада по тому же адресу; право собственности покупателя на приобретенное нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

Бежецкое Райпо считает, что доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 17307 кв.м., не являлась предметом заключенных между истцами и ответчиком договоров купли-продажи недвижимого имущества и им не отчуждалась. С учетом правовой позиции истцов, Бежецкое Райпо полагает, что заключенные между Бежецким райпо и К., С, П. договоры купли-продажи недвижимого имущества являются недействительными (ничтожными) сделками, поскольку не соответствуют требованиям закона, вследствие чего имеются основания для заявления требований о применении последствий недействительности сделок. В результате заключённых сторонами договоров купли-продажи, Бежецкое Райпо передало в собственность, а К., С. и П. соответственно приняли и оплатили в соответствии с условиями договоров принадлежащие Бежецкому Райпо нежилые помещения склада, расположенные в нежилом здании склада по адресу: <адрес>. Данные договоры исполнены сторонами во всех их условиях, о чём свидетельствуют акты приема-передачи, прилагаемые к договорам купли-продажи, и фактическая регистрация покупателями на основании указанных договоров купли-продажи в Управлении Росреестра права собственности на указанные выше нежилые помещения. Тексты договоров купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между Бежецким Райпо и соответственно К., С., П., свидетельствуют о том, что они не соответствуют нормам действующего законодательства, поскольку в них не определены все существенные условия сделки купли-продажи, а именно: предмет купли-продажи определён без указания на долю в праве на земельный участок, указана его цена без учета стоимости доли земельного участка, занятой зданием склада, в котором расположены продаваемые нежилые помещения, не указано месторасположение склада с нежилыми помещениями на соответствующем земельном участке. Факт того, что каких-либо прав на земельный участок с кадастровым № Бежецким Райпо покупателям К, С, П не передавалось, подтверждается сохраняющейся в настоящее время регистрацией права собственности Бежецкого Райпо в ЕГРП. Кроме того, между Бежецким Райпо и К. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу; <адрес>. площадью 305,4 кв.м., занятым нежилым помещением (складом). Аналогичный договор аренды части земельного участка ДД.ММ.ГГГГ был заключен Бежецким Райпо с С арендованная площадь земельного участка с кадастровым № составила 495,0 кв.м. В пунктах 1.3 данных договоров стороны указывают на принадлежность на праве собственности земельного участка с кадастровым № Бежецкому Райпо. ФИО1 Райпо при совершении им сделок купли-продажи была направлена только на отчуждение принадлежавших ему нежилых помещений, расположенных в нежилом здании склада по адресу: <адрес>. Передача собственности на часть земельного участка не имела места. Доли покупателей нежилых помещений К, С, П. в праве собственности на спорный земельный участок в натуре не выделялись, границы их земельного участка на местности не устанавливались. Юридически земельный участок с кадастровым № продолжает оставаться единым и целым объектом. На нем, помимо принадлежащего К, С, П. склада, имеются также объекты недвижимого имущества, принадлежащие Бежецкому Райпо: склад общей площадью 814,1 кв.м., склад площадью 1020 кв.м., склад площадью 505,7 кв.м., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия 69-АВ №, от ДД.ММ.ГГГГ серия 69-АВ №, от ДД.ММ.ГГГГ серия 69-АВ № соответственно. Признание права собственности на часть земельного участка с кадастровым № за К, С, П. невозможно, поскольку председатель Совета Бежецкого Райпо, действуя от имени Бежецкого Райпо, при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений не только не совершал волеизъявления на продажу земельного участка, но и не имел полномочий на совершение такой сделки. Согласно п. 8.2 Устава Бежецкого Райпо земельные участки могут продаваться Бежецким Райпо исключительно с разрешения Совета Тверского облпотребсоюза. В данном случае Совет Тверского областного союза потребительских обществ согласия на продажу долей земельного участка с кадастровым № не давал. Кроме того, принятие решения об отчуждении имущества, стоимость которого превышает <данные изъяты> руб., принадлежащего Бежецкому Райпо, находится в исключительной компетенции общего собрания уполномоченных, которое также не давало согласия на продажу долей земельного участка К, С, П. Просило признать недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи указанных нежилых помещений между Бежецким Райпо и К, С, П.; применить последствия недействительности ничтожных сделок и обязать возвратить все полученное по сделкам в натуре.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Тверской области, Управление Росреестра по Тверской области, администрация Бежецкого района, В.

Представитель истцов М. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования.

Истец П поддержала предъявленные истцами к Бежецкому райпо требования и возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

Истцы К, С. в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика Бежецкого Райпо Г. не признал предъявленные истцами требования и поддержал требования встречного искового заявления.

Третье лицо В в судебном заседании полагал требования первоначального иска подлежащими удовлетворению, возражал против удовлетворения встречного искового заявления.

Представители третьих лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области и администрации Бежецкого района в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Представитель администрации Бежецкого района Д. поддержала первоначальное исковое заявление.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Бежецкое райпо Тверского облпотребсоюза просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований К, С, П. к Бежецкому райпо в полном объеме и об удовлетворении встречного иска Бежецкого райпо о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи нежилых помещений в здании склада и применении последствий недействительности ничтожных сделок и обязании сторон сделок возвратить все полученное по сделкам в натуре. Полагает, что судом нарушены и неправильно применены нормы материального права, допущено существенное нарушение норм процессуального права, повлекшее принятие неправильного решения, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела. Суд необоснованно пришел к выводу, что договоры купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между Бежецким райпо и соответственно К, С, П содержат все существенные условия, предусмотренные законом, а именно: площадь помещений, кадастровый номер помещения, адрес и стоимость недвижимого имущества; суд не дал оценку доказательствам, подтверждающим, что воля сторон при совершении рассматриваемых сделок купли-продажи была направлена только на отчуждение нежилых помещений без передачи права собственности на часть земельного участка; вывод суда о том, что при купле-продаже нежилых помещений были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе по стоимости недвижимого имущества, противоречит другому выводу суда о том, что на стороне истцов К, С, П образовалась имущественная выгода (неосновательное обогащение) в виде цены земельного участка площадью 3471 кв.м., которая истцами Бежецкому райпо не уплачивалась; суд первой инстанции безосновательно отклонил доводы Бежецкого райпо об отсутствии согласования отчуждения земельного участка с Тверским областным советом потребительских обществ, а также высшим органом управления Бежецкого райпо - уполномоченным собранием пайщиков, а также о не включении в стоимость нежилых помещений стоимости земельного участка; после продажи помещений ответчик продолжал считать себя собственником земельного участка, оплачивал земельный налог за ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ; между Бежецким райпо и К. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым № площадью 305, 4 кв.м., занятым нежилым помещением (складом); аналогичный1 договор аренды части земельного участка ДД.ММ.ГГГГ был заключен с С на площадь 495 кв.м.; указанные договоры содержат указание на нахождение земельного участка № в собственности Бежецкого райпо; передача земельных участков под зданием склада в аренду оформлена актами приема-передачи к договорам; ссылается на пояснения истцов суду о намерениях выкупить земельные участки в последующем. Вышеуказанные доказательства, подтверждающие направленность воли сторон при заключении договоров купли-продажи только на отчуждение нежилых помещений, оценки суда не получили. Вывод суда о достижении при купле-продаже нежилых помещений соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе о стоимости имущества, противоречит другому выводу суда об образовании на стороне истцов имущественной выгоды (неосновательного обогащения) в виде цены земельного участка площадью 3471 кв.м., которая истцами ответчику не уплачивалась.

Суд бездоказательно отклонил доводы ответчика об отсутствии согласования отчуждения земельного участка с Тверским областным советом потребительских обществ и высшим органом управления Бежецкого райпо – уполномоченным собранием пайщиков, а также о невключении в стоимость нежилых помещений стоимости земельного участка. Считает, имеются достаточные основания полагать о нарушении пункта 1 статьи 273, пункта 2 статьи 552 ГК РФ и пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, требующих при переходе права собственности на здание, сооружение передавать права на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Заявитель считает заключения основной и дополнительной экспертиз недопустимыми доказательствами, которые не могли быть положены в основу решения суда, так как составлены с существенными нарушениями действующего законодательства; экспертиза поручена эксперту в отсутствие документов, подтверждающих наличие у эксперта специальных знаний и квалификации, опыта работы, в том числе по производству судебных экспертиз, что не соответствует статье 79 ГПК РФ; в представленном суду заключении также отсутствуют копии документов об образовании, квалификации эксперта, стаже его работе; выражает сомнения в беспристрастности эксперта, поскольку, по мнению заявителя, нарушен порядок определения стоимости и порядок оплаты проведенных основной и дополнительной экспертиз, что было сделано истцами не на счет Управления судебного департамента в Тверской области, а напрямую эксперту, который помимо проведенных экспертиз, за отдельную плату подготовил межевой план раздела земельного участка с кадастровым №, представленный суду и приобщенный к материалам дела; при назначении дополнительной экспертизы на разрешение эксперта был поставлен вопрос, который не из области специальных знаний, а из области права.

Также податель жалобы не согласен с выводом суда о величине площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания склада истцов, суд определил данную площадь в размере 3471 кв.м., основываясь на заключении эксперта А размер этой площади определен с нарушением норм материального права: в части норм отвода земель для конкретных видов деятельности, землеустроительной, проектной документации; эксперт площадь земельного участка, необходимую для использования земельного участка не определял; в списке проанализированных экспертом документов отсутствуют СНиПы, противопожарные нормативы, проектная документация, не произведены расчеты площади земельного участка с учетом подъезда к зданию, этажности здания, не анализировался сложившийся порядок пользования участком; указав на использование территории земельного участка вокруг склада в качестве проезда (прохода), эксперт не указал площади этой территории, не обозначил пути прохода на прилагаемой схеме.

Считает вывод суда первой инстанции о квалификации договоров купли-продажи как оспоримых сделок необоснованным, поскольку ответчик указывал на нарушение при заключении этих договоров пункта 1 статьи 273, пункта 2 статьи 552 ГК РФ и пункта 4 статьи 35 ЗК РФ и ссылался на статьи 167, 168 ГК РФ; вопрос об отсутствии полномочий председателя Совета Бежецкого райпо на заключение договоров ставился только в отношении доводов истцов о состоявшемся переходе прав на земельные участки. На продажу только нежилых помещений полномочия руководителя Бежецкого райпо имелись, суд не обоснованно применил в данном деле статью 174 ГК РФ.

Истцы К, С., третье лицо В представители третьих лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области и администрации Бежецкого района в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, были надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела. В связи с этим суд в соответствии со статьями 167, 327 ГПК РФ рассмотрел дело в их отсутствие.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов жалобы ввиду отсутствия оснований для проверки законности решения суда первой инстанции в полном объеме, заслушав объяснения представителя Бежецкого райпо Г поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения истца П и представителя истцов К, С, П. – В., возражавших против доводов апелляционной жалобы по изложенным в письменных возражениях основаниям, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года № 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" по смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Согласно статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Одновременно с передачей права собственности на недвижимость, согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ покупателю передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как видно из материалов дела постановлением главы администрации Бежецкого района Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ № Бежецкому Райпо Тверского облпотребсоюза потребительских обществ предоставлен в собственность земельный участок из категории земель - земли населённых пунктов с №, расположенный по адресу: <адрес>, под перевалочную базу, общей площадью 17307 кв.м., этот участок находился у Бежецкого Райпо Тверского облпотребсоза на праве постоянного (бессрочного) пользования согласно распоряжению администрации Бежецкого района Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

Между Комитетом по управлению имуществом Бежецкого района и Бежецким Райпо Тверского облпотребсоюза ДД.ММ.ГГГГ составлен договор купли-продажи указанного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ Бежецкому Райпо Тверского облпотребсоюза выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанный земельный участок.

Таким образом, на момент совершения договоров купли-продажи нежилых помещений между истцами и ответчиком, земельный участок с № находился в собственности ответчика - Бежецкого Райпо.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ К приобрел у Бежецкого Райпо в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение склад, номер помещения II, литер A3, общей площадью 305,4 кв.м., кадастровый №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес> с кадастровым №, стоимостью <данные изъяты> рублей, в тот же день составлен и подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ С приобрела у Бежецкого Райпо в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение склад, номер помещения I, литер A, Al, A2, общей площадью 495 кв.м., кадастровый номер 69:37:0070254:6:13/1, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес> с кадастровым №, стоимостью <данные изъяты> рублей, в тот же день составлен и подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, П. приобрела у Бежецкого Райпо в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение склад, номер помещения III, общей площадью 230,6 кв.м., кадастровый №, расположенное в нежилом здании склада, находящегося по адресу: <адрес> с кадастровым №, стоимостью <данные изъяты> рублей, составлен и подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

По всем трём сделкам от имени продавца Бежецкого Райпо действовала председатель Совета Райпо В.

Передаточные акты подтверждают передачу Бежецким Райпо в лице председателя Совета Райпо В. нежилых помещений покупателям К, С, П.

Переход права собственности на нежилые помещения в здании склада к истцам зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области за К. ДД.ММ.ГГГГ, за С. ДД.ММ.ГГГГ, за П. ДД.ММ.ГГГГ.

Сумма каждой сделки не превысила пятисот тысяч рублей.

Удовлетворяя требования истцов, суд первой инстанции указал, что договоры купли-продажи нежилых помещений (складов), расположенных по адресу: <адрес>, заключенные между Бежецким Райпо и К, С, П. соответственно ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, содержат все существенные условия, в том числе указаны площадь нежилого помещения, кадастровый номер помещения, адрес места расположения и стоимость недвижимого имущества; председатель Совета райпо В., по мнению суда, действовала в рамках своих полномочий, предоставленных ей Уставом потребительского общества.

Суд первой инстанции счел несостоятельной ссылку представителя ответчика на п. 8.2 Устава Бежецкого Райпо, согласно которому земельные участки могут продаваться Бежецким Райпо исключительно с разрешения Совета Тверского облпотребсоюза, а также что принятие решения об отчуждении имущества, стоимость которого превышает <данные изъяты> руб., принадлежащего Бежецкому Райпо, находится в исключительной компетенции общего собрания уполномоченных указав, что вопреки утверждению представителя ответчика, на продажу трёх нежилых помещений здания склада получено согласие как Совета Бежецкого райпо, так и Совета Тверского облпотребсоюза по всем трём сделкам (т. 1 л.д. 99-100, 134-135, 162, 170); а поскольку цена каждой из трёх сделок не превышала <данные изъяты> руб., то не требовалось и решение общего собрания уполномоченных райпо.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что право собственности на занятую зданием склада часть принадлежащего Бежецкому райпо исходного земельного участка перешло от ответчика к истцам в связи с передачей им прав на недвижимость в соответствии со статьей 552 ГК РФ.

В обоснование размера площади выделяемого истцам земельного участка и долей сособственников в нем суд положил заключения основной и дополнительной землеустроительных экспертиз, проведенных экспертом ООО «Земля-Сервис» А, согласно которого площадь земельного участка, занятого принадлежащим истцам зданием склада на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>, составляет 1150 кв.м.; а площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации этого здания, составляет 3471 кв.м., выделение земельного участка возможно путем раздела на два исходного земельного участка с кадастровым №, при указанном варианте раздела земельного участка обеспечивается возможность проезда и прохода истцов к принадлежащему им зданию склада, обеспечиваются зоны для его обслуживания и эксплуатации, при разделе исходного земельного участка сохранился его вид разрешенного использования. Суд посчитал, что экспертом рассчитана минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего истцам здания склада и указал, что постановка на разрешение эксперта вопроса об определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, т.е. употребление слова «эксплуатация земельного участка», а не «использование земельного участка», не делает экспертное заключение порочным, поскольку в данном контексте эти слова синонимичны.

B соответствии с заключением дополнительной землеустроительной экспертизы суд установил доли в праве на испрашиваемый истцами земельный участок площадью 3471 кв.м.: К.- 2962/10000, С.-4802/10000, П.- 2236/10000, пропорционально их долям в праве на объекты недвижимости.

Суд указал, что эксперт А., проводивший основную и дополнительную экспертизы, обладает специальными познаниями в области проведенного исследования, что подтверждено документально. Давая оценку этим экспертным заключениям, суд полагал, что они соответствуют требованиям закона и поэтому заложил их в основу решения по делу; указал на наличие сведений о квалификации эксперта: А. сдал квалификационный экзамен на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, что подтверждается выданным Комитетом по управлению имуществом Тверской области квалификационным аттестатом кадастрового инженера; имеет высшее геодезическое образование по специальности «Аэрофотогеодезия», окончил МИИГАиК, общий стаж работы 27 лет.

Отказывая в удовлетворении встречного иска суд первой инстанции сослался на пункт 4 статьи 35 ЗК РФ, в силу которого отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, проводится только вместе с земельным участком и указал, что договор об отчуждении строения (другого объекта недвижимости), не содержащий условия об отчуждении находящегося под ним земельного участка, следует расценивать как действительный, пока не будет предоставлено доказательств, свидетельствующих о том, что воля сторон была направлена именно на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка, одновременно указал, что в силу пункта 2 статьи 555 ГК РФ цена здания или другого недвижимого имущества включает цену соответствующей части земельного участка, что следует расценивать как признание того, что права на земельный участок следуют за правами на недвижимость по умолчанию сторон; признал несостоятельными доводы представителя Бежецкого райпо о том, что стороны не имели намерения совершать сделку по отчуждению земельного участка.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В силу статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 "О судебном решении" от 19 декабря 2003 года решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судом первой инстанции учтены не были.

В силу статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года № 13 (в ред. от 9 февраля 2012 года) "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Доводы апелляционной жалобы в части оценки положенного в обоснование решения суда экспертного заключения судебная коллегия находит заслуживающими внимания. В нарушение требований статьи 33 ЗК РФ о нормах отвода земель для конкретных видов деятельности, или в соответствии с землеустроительной, проектной документации площадь земельного участка не определялась, поскольку конкретный вид деятельности при эксплуатации нежилых помещений склада не установлен, землеустроительная или проектная документация в отношении помещения склада в материалах дела отсутствует. Примененный экспертом «обратный расчет» от площади застройки всего земельного участка на каких-либо нормах и методиках расчетов не основан. Как верно указал заявитель апелляционной жалобы, в списке использованной экспертом литературы отсутствуют СНиПы, противопожарные нормативы, проектная документация, не произведены расчеты площади земельного участка с учетом подъезда к зданию, этажности здания, не анализировался сложившийся порядок пользования участком; указав на использование территории земельного участка вокруг склада в качестве проезда (прохода), эксперт не указал площади этой территории, не обозначил пути прохода на прилагаемой схеме.

Вывод суда о том, что экспертом рассчитана минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего истцам здания склада, при том, что она более чем в три раза превышает площадь самого здания склада (3471 кв.м. и 1150 кв.м.), заключением эксперта и другими материалами дела не подтвержден. В деле отсутствуют сведения о стаже экспертной деятельности эксперта. Какие специальные знания были необходимы для разрешения вопроса дополнительной экспертизы по определению долей истцов в праве общей долевой собственности выделяемого земельного участка исходя из пропорции принадлежащих им площадей в нежилых помещениях склада, судом первой инстанции не указано, и судебной коллегией не установлено.

Судебная коллегия находит противоречащим материалам дела вывод суда о согласованности продажи земельного участка ответчиком с Тверским областным советом потребительских обществ.

Как следует из абзаца 13 пункта 8.2 Устава Бежецкого районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ, к исключительной компетенции общего собрания уполномоченных общества относятся отчуждение и приобретение кооперативного имущества Обществом, стоимость которого превышает 500000 рублей, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения об отчуждении. Земельные участки продаются Обществом исключительно с разрешения Совета Тверского облпотребсоюза.

Такое согласие в материалах дела отсутствует, поскольку из содержания постановлений Совета Тверского областного союза потребительских обществ от ДД.ММ.ГГГГ (протокол заседания №) и от ДД.ММ.ГГГГ (протокол заседания №) следует, что согласована (разрешена) продажа здания магазина и нежилых помещений здания склада, последние и явились предметом договоров купли-продажи между истцами и ответчиком.

Также материалами дела не опровергается довод ответчика о не включении в стоимость нежилых помещений стоимости земельного участка, что отражено в оспариваемом решении, не оспорено стороной истцов и противоречит требованиям пункта 2 статьи 555 ГК РФ.

Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют, что после продажи помещений ответчик продолжал считать себя собственником земельного участка, так, ответчик оплачивал земельный налог за ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ; между Бежецким райпо и К ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым № площадью 305, 4 кв.м., занятым нежилым помещением (складом); аналогичный договор аренды части земельного участка ДД.ММ.ГГГГ был заключен с С. на площадь 495 кв.м.; указанные договоры содержат указание на нахождение земельного участка № в собственности Бежецкого райпо; передача земельных участков под зданием склада в аренду оформлена актами приема-передачи к договорам.

Из содержания протокола судебного заседания от 27 января 2014 года следует, что сторона истцов поясняет, что в договоры купли-продажи нежилых помещений цена земельного участка не включалась, они намеревались выкупить земельные участки в последующем. Вышеуказанные доказательства, подтверждающие направленность воли сторон при заключении договоров купли-продажи только на отчуждение нежилых помещений, оценки суда не получили.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец П. пояснила судебной коллегии, что до подачи жалобы в суд обращалась к ответчику для покупки земельного участка.

В силу части 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно части 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

То есть, отчуждение нежилых помещений склада, относящихся к недвижимому имуществу без земельного участка, на котором они расположены, не допускается.

В спорных договорах купли-продажи не указано о продаже земельного участка, на котором расположены нежилые помещения склада. Отдельный договор не заключен.

Таким образом, оснований полагать, что оспариваемые договоры купли-продажи соответствуют требованиям закона, у суда первой инстанции не имелось, поскольку из совокупности представленных в дело сторонами доказательств, исследованных судебной коллегией по доводам апелляционной жалобы следует вывод об отчуждение нежилых помещений склада, относящихся к недвижимому имуществу без земельного участка, на котором они расположены, что противоречит закону.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствие со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Спорные договоры купли-продажи не соответствуют требованиям закона, следовательно признаются судебной коллегией ничтожными сделками в силу статьи 168 ГК РФ.

Судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о необоснованности применения ввиду вышеизложенного к спорным правоотношениям положений статьи 174 ГК РФ и пункта 2 статьи 181 ГК РФ, согласно же пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Со встречным исковым заявлением в суд ответчик обратился в пределах этого срока.

Как следует из пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, судебная коллегия находит встречные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Бежецкого районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ удовлетворить.

Решение Бежецкого городского суда Тверской области от 25 апреля 2014 года отменить и постановить новое решение которым:

В удовлетворении исковых требований К, С, П к Бежецкому районному потребительскому обществу Тверского областного союза потребительских обществ о признании права собственности на долю земельного участка в связи с переходом права собственности на находящийся на нем объект недвижимости и о выделе данной доли с образованием самостоятельного земельного участка - отказать.

Встречный иск Бежецкого районного потребительского общества Тверского областного союза потребительских обществ к К, С, П о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения склада, номер помещения II, литер А3, общей площадью 305,4 кв.м., кадастровый №, расположенного в нежилом здании склада по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Бежецким районным потребительским обществом Тверского областного союза потребительских обществ и К.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения склада, номер помещения I, литер А, А1, А2, общей площадью 495,0 кв.м., кадастровый №, расположенного в нежилом здании склада по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Бежецким районным потребительским обществом Тверского областного союза потребительских обществ и С.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения склада, номер помещения III,, общей площадью 230,6 кв.м., кадастровый №, расположенного в нежилом здании склада по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Бежецким районным потребительским обществом Тверского областного союза потребительских обществ и П.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, обязать стороны сделок возвратить все полученное по сделкам в натуре, а именно:

К обязать возвратить Бежецкому районному потребительскому обществу Тверского областного союза потребительских обществ нежилое помещение склада, номер помещения II, литер A3, общей площадью 305,4 кв.м., кадастровый №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес>;

С обязать возвратить Бежецкому районному потребительскому обществу Тверского областного союза потребительских обществ нежилое помещение склада, номер помещения I, литер A, Al, A2, общей площадью 495,0 кв.м., кадастровый №, расположенного в нежилом здании склада по адресу: Тверская <адрес>;

П обязать возвратить Бежецкому районному потребительскому обществу Тверского областного союза потребительских обществ нежилое помещение склада, номер помещения III, общей площадью 230,6 кв.м., кадастровый №, расположенное в нежилом здании склада по адресу: <адрес>;

Бежецкое районное потребительское общество Тверского областного союза потребительских обществ обязать возвратить К <данные изъяты> рублей;

Бежецкое районное потребительское общество Тверского областного союза потребительских обществ обязать возвратить С <данные изъяты> рублей;

Бежецкое районное потребительское общество Тверского областного союза потребительских обществ обязать возвратить П <данные изъяты> рублей.

Председательствующий: М.П. Золин

Судьи: А.С. Беляк

Р.А. Сидоров