Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующей судьи Васильевой В.Г., судей Громацкой В.В., Холмогорова И.К., при секретаре Комюстюровой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 30 ноября 2012 года по иску Открытого акционерного общества Национальная нефтегазовая компания «Саханефтегаз» к Егорову А.А. о расторжении договора аренды, которым

п о с т а н о в л е н о:

Расторгнуть договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: .........., заключенный 25 июля 2005 года между Открытым акционерным обществом Национальная нефтегазовая компания «Саханефтегаз» и Егоровым А.А.

Обязать Егорова А.А. передать жилое помещение, расположенное по адресу: .........., Открытому акционерному обществу Национальная нефтегазовая компания «Саханефтегаз» по акту приема-передачи.

Заслушав доклад судьи Холмогорова И.К., пояснения представителя ответчика Чистоедова Д.В, представителя истца Бутаковой Г.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ОАО Национальная нефтегазовая компания «Саханефтегаз» и Егоров А.Б. 25 июля 2005г. заключили договор аренды жилого помещения по адресу: .........., сроком на 20 лет с условием ежемесячной арендной платы за жилое помещение.

ОАО ННГК «Саханефтегаз» обратилась в суд с иском к Егорову А.А. о расторжении договора аренды жилого помещения, мотивируя, что решением Арбитражного суда РС(Я) от 01 марта 2010г. предприятие признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства, которая определением от 20 августа 2012г. продлена на 6 месяцев, что является существенным изменением обстоятельств, влекущих расторжение договора. Спорное имущество составляет конкурсную массу должника и подлежит реализации в целях удовлетворения требований кредиторов в срок до 21 февраля 2013г.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением суда, представитель ответчика Чистоедов Д.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального и процессуального права. По его мнению, банкротство предприятия судом неправильно расценено как существенное изменение обстоятельств, влекущих расторжение договора, включение спорного недвижимого имущества в конкурсную массу не меняет порядок его использования, на основании договора аренды арендатор и другие граждане подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда, и в случае расторжении договора Арендодатель обязан оплатить арендатору штраф, но вопрос по штрафу судом не разрешен.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение, расположенное по адресу: .........., принадлежит на праве собственности ОАО ННГК «Саханефтегаз», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

25 июля 2005г. между сторонами заключен договор аренды спорного помещения сроком на 20 лет, жилое помещение передано Егорову А.А. по акту приема-передачи, арендная плата установлена в размере ******** руб. в месяц.

01 марта 2010г. решением Арбитражного суда РС(Я) ОАО ННГК «Саханефтегаз» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства, которая впоследствии продлевалась каждый раз на шесть месяцев определениями суда от 17 февраля 2012г. и 20 августа 2012г.

Спорный объект недвижимости включен в конкурсную массу должника.

27 июня 2012г. истец направил ответчику письмо, согласно которому, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, основанных на решении Арбитражного суда РС(Я), уведомил об отсутствии возможности надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору аренды, и соглашение о расторжении договора и возврате арендованного имущества с предложением его подписать. Письмо оставлено без ответа.

В соответствии с п. 1 ст. 129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В соответствии со статьями 288, 304 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствие с его назначением. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Договор аренды, как и всякий гражданско-правовой договор, при определенных условиях может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Однако в данном случае речь идет об исключительном способе расторжения договора, при котором существенное значение приобретает цель, которой предопределяется необходимость прекращения (изменения) договорного обязательства, а именно: восстановление баланса интересов сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

Применительно к спорным правоотношениям, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции имелись все правовые основания для расторжения договора между сторонами в судебном порядке, поскольку в момент заключения договора аренды истец не мог предвидеть наступления обстоятельств, связанных с банкротством ОАО ННГК «Саханефтегаз».

При таких обстоятельствах, заявленные требования о расторжении договора аренды удовлетворены законно и обоснованно, соответствуют установленным по делу обстоятельствам. Выводы суда в этой части являются правильными, нормы процессуального права судом соблюдены.

Согласно п.7.2 договора аренды, в случае расторжении договора аренды жилого помещения по инициативе Арендодателя, арендатор и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда.

Заслуживает внимание доводы апелляционной жалобы о том, что возлагая на ответчика обязанность по передаче жилого помещения истцу по акту приема-передачи, суд фактически выселил ответчика, не применяя при этом установленные законом положения о последствиях расторжения договора найма и выселении.

В соответствии с ч. 4 ст.3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

Суду следовало иметь в виду, что в данном случае в силу особого правового режима предмета договора аренды (коммерческого найма) жилого помещения последствием расторжения договора является выселение арендатора (нанимателя) из занимаемого жилого помещения.

По смыслу ст.451 ГК РФ последствия расторжения договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд определяет по требованию любой из сторон.

Между тем, судом первой инстанции вопрос о выселении ответчика из спорного жилого помещения не рассматривался, поскольку истцом указанные требования не предъявлялись. В судебном заседании представитель истца подтвердил, что в настоящее время вопрос о выселении ответчика из жилого помещения истец не ставит. Таким образом, истец не просит применить последствия расторжения договора в виде выселения арендатора из занимаемого жилого помещения.

Как следует из п.7.3. договора, стороны предусмотрели, что при расторжении договора по инициативе арендодателя, арендатору выплачивается штраф в размере 2000000 руб. Указанный штраф по своему содержанию носит характер отступного и должен компенсировать негативные последствия расторжения договора. Однако в рамках настоящего дела ответчик не ставит вопрос об исполнении данного условия договора.

Стороны подтвердили, что применение вышеуказанных последствий расторжения договора не обсуждалось и стороны к переговорам не приступили. По существу стороны не отрицают приемлемость условий договора, наступающих при расторжении договора, и возможность их применения.

При таких обстоятельствах требования истца в части обязания ответчика передать жилое помещение по акту приема-передачи подлежали оставлению без рассмотрения на основании положений ст.222 ГПК РФ, поскольку применение последствий расторжения договора в виде обязания передачи жилого помещения по акту приема-передачи в отсутствие требований о выселении нанимателя из жилого помещения невозможно.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия полагает возможным оставить решение суда без изменения в части расторжения договора аренды, а в части обязания о передаче по акту приемки-передачи жилого помещения отменить и оставить без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 30 ноября 2012 года по данному делу в части расторжения договоры аренды жилого помещения - оставить без изменения.

В части обязания в передаче по акту приемки-передачи жилого помещения отменить и оставить без рассмотрения.

Председательствующий: В.Г. Васильева

Судьи: В.В. Громацкая

И.К. Холмогоров