Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 29 августа 2017года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате денежных средств,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Юргамышского районного суда Курганской области от 26 июня 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств - удовлетворить в части.

Расторгнуть договор купли-продажи от 9 октября 2014 года жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...> заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Обязать ФИО2 возвратить государственному учреждению - Управление Пенсионного фонда РФ в Ленинском районе города Челябинска денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в возврат госпошлины 300 рублей 00 копеек и расходы на оплату услуг представителя в размере 16 000 рублей 00 копеек, всего 16 300 (шестнадцать тысяч триста) рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в части взыскания в ее пользу с ФИО2 денежных средств в размере 100 000 рублей - отказать.».

Заслушав доклад судьи областного суда Коуровой В.Е. об обстоятельствах дела, пояснения представителей ответчика ФИО2 - ФИО3, ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств.

В обоснование заявленных требований указывала, что 09.10.2014 между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <...> кв.м., и земельного участка, находящихся по адресу: <...> По условиям договора цена недвижимого имущества составила 399 000 руб., оплата должна была быть произведена за счет средств материнского капитала. Договор купли-продажи истец подписала в г. Челябинске, от имени истца по доверенности действовала ФИО5, которая выполняла все действия, связанные с реализацией договора, в том числе получением имущества, передачей денежных средств. Впоследствии ей стало известно, что по указанному договору передано недвижимое имущество, не соответствующее условиям цены и качества. Фактически ответчик продал жилой дом и земельный участок за 100000 руб. Полагала, что имеются основания для расторжения указанного договора, предусмотренные ст. ст. 557, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку требование о расторжении договора купли-продажи, направленное в адрес ответчика в порядке ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставлено без ответа, просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> в связи с существенным нарушением договора, возложить на ответчика обязанность по возврату денежных средств, полученных по указанному договору, взыскать судебные расходы.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель - ФИО6 на исковых требованиях настаивали.

Представители ответчика ФИО2 - ФИО3, ФИО4 в судебном заседании с требованиями не соглашались, полагали, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.

Ответчик ФИО2, третье лицо ФИО7, представитель третьего лица ГУ-УПФР в Ленинском районе города Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте извещались своевременно и надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители третьих лиц Кредитного потребительского кооператива граждан «Цент Капитал-Кредит», органа опеки и попечительства Ленинского района города Челябинска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте извещались своевременно и надлежащим образом.

Юргамышским районным судом Курганской области постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ФИО2

В обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, на недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Полагает, что существенных нарушений требований к качеству товара, влекущих отказ от исполнения договора купли-продажи по ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлено. Вывод суда о том, что стоимость устранения недостатков составляет 80% от стоимости жилого дома, безоснователен и установлен лишь на предположениях эксперта, так как исследования в этой части не проводились и отсутствуют в материалах дела; такого вопроса перед экспертом судом не ставилось. Напротив, в материалах дела имеется акт осмотра здания от <...> согласно которому жилой дом пригоден для проживания, однако судом во внимание данный акт не принят, оценка ему не дана. В связи с чем, полагает, что судом безосновательно отклонено ходатайство ее представителей о назначении экспертизы для выяснения вопроса о стоимости устранения недостатков данного жилого дома. Выражает несогласие с размером взысканных судом расходов на оплату услуг представителя в связи с тем, что судом в силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не учтен принцип пропорциональности возмещения судебных расходов.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Также возражения на апелляционную жалобу представило третье лицо ГУ-УПФР в Ленинском районе города Челябинска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ФИО2 - ФИО3, ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержали.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, уважительных причин отсутствия суду не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. В связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав явившихся участников процесса, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Установлено, что 09.10.2014 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал покупателю, а покупатель купил в собственность жилой дом, общей площадью <...> кв.м., и земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., находящиеся по адресу: <...>

Переход право собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 4, п. 5 договора недвижимое имущество продается по цене в 399000 руб.: стоимость жилого дома - 398000 руб.; стоимость земельного участка - 1000 руб.

Пунктом 6 договора предусмотрено, что жилой дом приобретается покупателем у продавца за счет заемных средств в размере 398000 руб., предоставленных покупателю по договору займа <...>, заключенному в городе Челябинске между покупателем и Кредитным потребительским кооперативом граждан «Цент Капитал-Кредит»; земельный участок приобретается покупателем у продавца за счет собственных средств в размере 1000 руб.

Согласно информации, представленной ГУ-УПФР в Ленинском районе города Челябинска, <...> удовлетворено заявление ФИО1 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, денежные средства направлены на погашение основного долга и уплату процентов по займу на приобретение жилья в соответствии с договором займа <...>

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в счет оплаты по договору купли-продажи продавцу было передано 100000 руб., передачу денежных средств и прием объектов недвижимости от имени покупателя осуществляла по доверенности ФИО5

В силу п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации предназначением жилого помещения является его пригодность для проживания граждан.

Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

По результатам проведенной <...> строительно-технической экспертизы, заключение <...> жилое помещение, расположенное по адресу: <...> являлось непригодным для постоянного проживания на момент заключения договора купли-продажи, т.е. на 09.10.2014.

Согласно выводам экспертов на момент заключения договора купли-продажи дом не соответствовал требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, указанным в п. п. <...> Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № 47 от 28.01.2016, и противопожарным нормам: п. <...> «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», <...> Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 390 от 25.04.2012, <...> «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности».

В доме установлено: отсутствие системы вентиляции и форточек в оконных блоках, отсутствие системы отопления в помещении кухни; не соответствие высоты помещений комнаты и кухни, высоты всех дверных проемов (эвакуационных выходов) в помещениях здания установленной; нарушение изоляции электропроводки; не соответствие установленным размерам металлического листа под топочной дверкой печи. Все выше перечисленные недостатки имели место на момент составления договора купли-продажи. Экспертами в ходе натурных исследований не обнаружены признаки проведения каких-либо строительных работ, которые привели бы к возникновению вышеуказанных недостатков. Также исследованиями обнаружены поражения трухлявой гнилью на высоту до трех венцов у наружных стен здания. Повреждения деревянных стен могли существовать и на момент подписания договора купли-продажи, поскольку обнаружить их возможно только после частичного демонтажа кирпичной кладки забирки. Наружные ограждающие конструкции дома вследствие их разрушения были не в состоянии уже на дату заключения договора купли-продажи обеспечить тепловую защиту в холодный период года. Эксперты полагают, что состояние кровли жилого дома уже на момент заключения договора купли-продажи требовало ремонта. За почти два с половиной года (с 09.10.2014 по 19.05.2017) работоспособная кровля из рулонных материалов не могла естественным образом достичь состояния, требующего полной замены.

Кроме того, жилое помещение является непригодным для постоянного проживания и в настоящее время.

Дом не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, указанным в п.п. <...> Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № 47 от 28.01.2006. По причине отсутствия надежности здания, вызванного разрушениями фундамента и наружных стен, приводящих к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, имеющим значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности, дом является непригодным для проживания (<...> Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № 47 от 28.01.2006).

Экспертами установлено, что жилое помещение пришло в непригодное для постоянного проживания состояние вследствие не проведения технического обслуживания и ремонтов здания, как до даты заключения договора купли-продажи, так и после. Определена текущая категория технического состояния обследуемого дома, как недопустимая, которая характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которой существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Дом не отвечает требованиям механической безопасности <...> предъявляемым к зданиям, по причине разрушений несущих строительных конструкций. Срок эксплуатации указанного дома близок к предельным нормативным значениям. Обследуемое здание уже на дату заключения договора купли-продажи нуждалось в восстановительном ремонте. Отсутствие эксплуатации и обслуживания после указанной даты дополнительно ухудшило состояние здания.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав эксперта, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств, ввиду несоответствия проданного дома требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. При этом суд, установив, что фактически оплата по договору в размере 100000 руб. была произведена истцом за счет средств материнского капитала, обоснованно возложил на ответчика обязанность по возврату указанных денежных средств в пользу пенсионного учреждения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что существенных нарушений требований к качеству товара, влекущих отказ от исполнения договора купли-продажи по ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлено, судебная коллегия отклоняет. Как следует из материалов дела, жилой дом на момент заключения договора купли-продажи и в настоящее время является непригодным для постоянного проживания, а состояние дома свидетельствует о его качественных характеристиках. В результате проведенных экспертами исследований определен накопительный физический износ обследуемого дома, который составил 66,6%, в связи с чем, стоимость восстановительного ремонта, который уже требовался на момент продажи дома, составит более 90% от стоимости нового строительства аналогичного здания. В связи с чем, судебная коллегия полагает, что при продаже дома имело место существенное нарушение требований к его качеству.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о назначении повторной экспертизы, поскольку не имелось оснований для ее назначения в соответствии со ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылку в жалобе на имеющийся в материалах дела акт осмотра здания от <...> согласно которому спорный жилой дом пригоден для проживания, судебная коллегия во внимание не принимает. Данный документ не содержит описание результатов осмотра дома и ссылку на нормативные документы, в результате которых специалисты администрации пришли к таким выводам.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебныерасходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебныерасходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебныерасходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, которые включают в себя, в частности, расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 13 постановления Пленума от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Определяя размер судебных расходов на оплату услуг представителя истца ФИО6, суд принял во внимание характер спора, продолжительность рассмотрения и сложность дела, объем фактически оказанных услуг, сложившуюся гонорарную практику, а также частичное удовлетворение исковых требований. В связи с чем, взысканная судом сумма по оплате услуг представителя в размере 16000 руб. соответствуют требованиям разумности и справедливости.

Ссылку в апелляционной жалобе на неприменение судом первой инстанции принципа пропорциональности при распределении судебных расходов судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку заявленные истцом имущественные требования фактически были удовлетворены в полном объеме.

Материалы дела исследованы судом полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено. Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Юргамышского районного суда Курганской области от 26 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Судьи: