Гражданский кодекс часть 1

24 июля 2020г. ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО «Поронайский ГО» о взыскании выкупной стоимости жилого помещения. В обосновании требований указано, что истец является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>; указанный МКД в июле 2017г. признан непригодным для проживания. В рамках реализации муниципальной программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья (срок действия 2015-2020гг., срок расселения МКД истца – 2018г.); в феврале 2020г. администрацией МО «Поронайский ГО» истцу ФИО1 направлено соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости для муниципальных нужд – за 446223 рублей, с которой истец не согласен. На основании изложенного, с учетом уточнений, истец просит суд взыскать с администрации МО «Поронайский ГО» выкупную стоимость изъятого жилого помещения по адресу: <адрес> - в размере 1 961 000 руб.

В судебном заседании представитель ответчика администрации МО «Поронайский ГО» ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований; участвующий в деле прокурор Неволин Д.Е. просил частично удовлетворить иск; истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 в суд не явились, о времени и месте рассмотрение дела извещены.

Решением Поронайского горсуда от 23 августа 2021г. взыскана с администрации МО «Поронайский ГО» в пользу ФИО1 выкупная стоимость за изъятое имущество по адресу: <адрес>, - в размере 1 055 271 руб. В удовлетворении искового требования ФИО1 о взыскании выкупной стоимости за изъятое недвижимое имущество в большем размере, - отказано. Прекращено право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кадастровый №. Взысканы с администрации МО «Поронайский ГО» в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб.

Не согласившись с указанным решением, представитель администрации МО «Поронайский ГО» ФИО2 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. Указывает, что на момент рассмотрения дела спорное жилое помещение полностью разрушено; решением суда право истца на жилое помещение прекращено, муниципальное образование же право не приобрело, т.е. ответчик даже не сможет снять жилое помещение с кадастрового учета. Срок, определенный новой программой переселения - не истек, т.е. факт включения дома в федеральную программу - не возлагает на администрацию МО «Поронайский ГО» обязанность незамедлительно выплатить истцу выкупную стоимость в сумме, больше запланированной к выплате в 2 раза.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся сторон спорных правоотношений, извещенных о судебном заседании (2-е телефонограмм от 10.11.21г., 2-а уведомления о получении судебного извещения от 16 и 17.11.21г.)

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца ФИО3, а также прокурора Афанасьева Д.А., – суд апелляционной инстанции полагает необходимым оставить обжалуемое решение без изменения.

При рассмотрении спорных правоотношений суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями следующих норм действующего законодательства.

Согласно п.3.2 ч.2 ст.235 ГК РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч.4 ст.15 ЖК РФ, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Согласно п.2 и 49 утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.06г. №47 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения в установленном им порядке принимает решение, предусмотренное абз.7 п.7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке ст.32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Кроме того, из системного анализа положений ст.32 ЖК РФ и п.п. 20-22 Постановления Пленума ВС РФ от 2.07.09г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, - при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ и включает в себя: рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в МКД, в т.ч. рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен МКД, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены, рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.98г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ».

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>., - на основании договора о передаче квартиры в собственность от 2.06.05г. №, выданного администрацией МО «Поронайский район». Право собственности на данное жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН от 14.07.05г.

Заключением межведомственной комиссии администрации МО «Поронайский ГО» от 16.05.17г. №, - МКД <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации МО «Поронайский ГО» от 13.10.17г. №, МКД по адресу: <адрес>, - признан аварийными и подлежащими сносу.

Постановлением администрации МО «Поронайский ГО» от 16.01.18г. №, внесены изменения в постановление администрации МО «Поронайский ГО» от 26.02.15г. № «Об утверждении муниципальной программы «Обеспечение населения Поронайского ГО качественным жильем на 2015-2020 гг.», - и в перечень аварийных МКД, планируемых к расселению в 2018г., включен МКД <адрес>.

11.03.19г. администрацией МО «Поронайский ГО» в адрес ФИО1, как собственнику жилого помещения в МКД <адрес>, направлено требование о сносе жилого дома в течение трех месяцев со дня получения уведомления, - уведомление получено ФИО1 19.03.19г., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

30.07.19г. администрацией МО «Поронайский ГО» принято постановление № «Об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию для муниципальных нужд», которым постановлено изъять для муниципальных нужд и земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>., и объект недвижимого имущества с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>

Истцу ФИО1 на ее обращение в администрацию МО «Поронайский ГО» о переселении из аварийного дома, дан 7.08.19г. ответ № о том, что она будет приглашена в администрацию МО «Поронайский ГО» ориентировочно 25.09.19г. для обеспечения ее жилищных прав.

18.02.20г. администрацией МО «Поронайский ГО» в адрес ФИО1 направлено письмо (№) с приложением проекта соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд. Указанное письмо получено ФИО1 22.02.20г., что подтверждается почтовым уведомлением.

Однако, согласно предоставленной ТО НД Поронайского района УНД и ПО МЧС РФ по Сахалинской области информации, 19.11.19г. произошел пожар в МКД <адрес>, в результате которого кровля крыши МКД и кв. № огнем уничтожены полностью. Причиной возникновения пожара явилось загорание от источника малой мощности в результате неосторожности посторонних лиц. Установить лицо, виновное в возникновении пожара, не представилось возможным. Электроснабжение дома прекращено с марта 2019г. Фактически проживающих граждан в доме - нет.

На момент рассмотрения дела принадлежащее ФИО1 жилое помещение по адресу: <адрес> - полностью разрушено, что сторонами в суде не оспаривалось.

Поскольку меры по завершению процедуры изъятия у истца ФИО1 квартиры администрацией МО «Поронайский ГО» не приняты, и вопрос о возмещении истцу стоимости жилого помещения не разрешен, - истцом избран способ реализации своего права, предусмотренный ст.32 ЖК РФ, путем взыскания выкупной цены за спорное жилое помещение, - которое судом первой инстанции правомерно признано подлежащим удовлетворению.

Так, спорное жилое помещение по адресу: <адрес> - до настоящего времени состоит на государственном кадастровом учете, и право собственности на него зарегистрировано за истцом ФИО1 Еще до пожара, повлекшего фактическое разрушение спорного МКД, земельный участок под домом, в котором располагалось принадлежащее истцу жилое помещение, а также само указанное жилое помещение - постановлением администрации МО «Поронайский ГО» изъяты для муниципальных нужд, а аварийный дом - фактически выведен из эксплуатации. Т.о., отсутствуют к.л. основания полагать о наличии у истца ФИО1 обязанности по обеспечению сохранности аварийного жилого помещения.

Тот факт, что в настоящее время спорный МКД <адрес> повторно включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилфонда на территории Сахалинской области в 2021-2026 г.г.», утвержденную постановлением Правительства Сахалинской области от 31.03.21г., - не свидетельствует о восстановлении прав истца ФИО1, поскольку указанный МКД № подлежал расселению по первоначальной муниципальной программе «Обеспечение населения Поронайского ГО качественным жильем на 2015-2020 гг.», - еще в 2018г., а процедура изъятия указанного жилого помещения истца, была фактически окончена ответчиком в 2020 г.

Т.о., в установленные муниципальной адресной программой сроки (до конца 2020г.) и до настоящего времени, - администрацией МО «Поронайский ГО» не исполнена обязанность по компенсации истцу стоимости изымаемого недвижимого имущества; процедура изъятия недвижимого имущества - фактически проведена, однако его финальная стадия (возникший между сторонами спор о размере возмещения в порядке ч.9 ст.32 ЖК РФ) - не разрешен. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что получение возмещения за изъятое жилое помещение с учетом сроков, предусмотренных новой адресной программой (до 2026г.), нарушает права истца; в связи с чем в пользу ФИО1 с ответчика подлежит взысканию выкупная стоимость жилого помещения, согласно избранному истцом способу обеспечения ее жилищных прав, не противоречащему требованиям действующего законодательства, а также региональным и муниципальным правовым актам.

Выкупная цена за жилое помещение обоснованно взыскана с администрации МО «Поронайский ГО» как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен МКД, признанный в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

Определяя размер выкупной цены за спорное жилое помещение, суд первой инстанции правомерно руководствовался ч.7 ст.32 ЖК РФ и подп. «з» п.20 Постановления Пленума ВС РФ от 2.07.09г. №14

Администрацией МО «Поронайский ГО» представлен отчет № от 8.08.19г. по определению рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества, выполненный ИП Ф.И.О.13 согласно которому рыночная стоимость указанного жилого помещения, с учетом в т.ч., части долевого права собственности на земельный участок, а также возмещения убытков, составляет 446 223 руб. В связи с тем, что соглашение о выкупной стоимости земельного участка и жилого дома между сторонами не достигнуто, несогласием истца с представленным ответчиком отчетом об оценке, необходимостью определения выкупной стоимости недвижимого имущества на дату рассмотрения дела и отсутствием в указанном отчете об оценке сведений о рыночной стоимости доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, по ходатайству стороны истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза в АНО «НИЛСЭ» г. Пензы.

Согласно экспертному заключению АНО «НИЛСЭ» № от 28.06.21г., выкупная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 1 243 671 рубль, из которых: 1 029 100 рублей - рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД, в т.ч. стоимости земельного участка, на котором расположен МКД с учетом доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на такое имущество; 26 171 рублей - стоимость доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; 188 400 рублей - стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Давая оценку данному доказательству, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности, соответствует положениям п.2 ст.281 ГК РФ, п.2 ст.81 ГПК РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»; заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, не вызывает сомнений в правильности или обоснованности, неясностей и противоречий не содержит, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом сторона ответчика не привела доказательств, объективно опровергающих изложенные в экспертном заключении обстоятельства, и к таковым не может быть отнесена справка об удельных показателях стоимости жилых помещений на территории г. Поронайска, составленная оценщиком Ф.И.О.14., поскольку усредненные сведения о стоимости площади жилых помещений на территории района - сами по себе не опровергают надлежащим образом проведенное экспертное исследование в отношении конкретного объекта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом ВС РФ 29.04.14г.)

Из материалов дела видно, что МКД <адрес> 1960г. постройки, право на кв. № в этом МКД приобретено ФИО1 приватизацией в 2005 г.; сведения о проведении капитального ремонта в техпаспорте на жилой дом - отсутствуют. При таких обстоятельствах, довод представителя ответчика о том, что ФИО1 не уплачивала взносы на капитальный ремонт, правового значения не имеет, и стоимость доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Однако, судом первой инстанции обоснованно исключена из выкупной стоимости спорной квартиры - стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, поскольку на момент признания дома аварийным, истец ФИО1 имела в собственности иное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, - в котором проживает по настоящее время. Ввиду изложенного отсутствуют основания полагать, что истцом понесены убытки на переезд во временное жилье и последующий переезд в приобретенное жилье, расходы на регистрацию права на вновь приобретенный объект недвижимости, расходы на услуги риэлторов при поиске нового жилья, расходы на аренду иного жилого помещения, - а соответственно, и основания для взыскания данных убытков с ответчика.

При таких обстоятельствах, с администрации МО «Поронайский ГО» в пользу ФИО1 обоснованно взыскана выкупная цена за спорное жилое помещение, в размере 1 055 271 руб.

В соответствии с подп. «л» п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года № 14, резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях муниципальным образованием. С учетом приведенного разъяснения, судом первой инстанции обоснованно прекращено право собственности ФИО1 на спорное жилое помещение.

Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны основаниям заявленных возражений на иск, были предметом исследования суда первой инстанции, по существу сводятся к переоценке выводов суда и основаны на неправильной оценке обстоятельств дела, ошибочном применении и толковании норм материального и процессуального права, фактически выражают субъективную точку зрения стороны ответчика, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Выводы суда об частичном удовлетворении заявленных требований соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со статьями 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.

При таких обстоятельствах, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным, поскольку оно основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам, которым дана правильная правовая оценка, и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон, на нормы которого суд правомерно сослался.

Принимая во внимание, что судом не допущено нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам жалоб не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327-329 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

определил:

решение Поронайского горсуда от 23.08.21г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации МО «Поронайский ГО» ФИО2, – без удовлетворения.

Данное апелляционное определение может быть обжаловано в 9-ый кассационный суд общей юрисдикции (г. Владивосток) в срок, не превышающий трех месяцев со дня его принятия, - с подачей кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 6.12.21г.

Председательствующий Вишняков О.В.

Судьи Сахалинского областного суда Прокопец Л.В.

Загорьян А.Г.