Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Ногинского городского суда Московской области от 05 апреля 2021 года по делу по иску ООО «ДОМА из ДОМА» к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору, судебных расходов,

заслушав доклад судьи Миридоновой М.А.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

Истец ООО «ДОМА из ДОМА» обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору, судебных расходов.

В обоснование исковых требований указано, что <данные изъяты> между ФИО1 (заказчик) и ООО «ДОМА из ДОМА» (исполнитель) по инициативе заказчика был заключен договор возмездного оказания услуг <данные изъяты>. Согласно договору исполнитель обязался произвести видеосъемку объекта недвижимого имущества и оказать услуги по поиску третьих лиц (покупателей), желающих приобрести имущественные права на данный объект недвижимого имущества, а заказчик обязался оплатить эти слуги. Предметом договора является объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <данные изъяты>-3, пр-д Полевой, <данные изъяты>: земельный участок с КН50:16:0101002:40, земельный участок с <данные изъяты> и жилой дом с <данные изъяты>, принадлежащие заказчику на праве собственности. Во исполнение условий договора, исполнителем были оказаны следующие услуги: произведена предварительная оценка стоимости объекта (с помощью профессионального агента, привлеченного на правах сотрудничества (п.2.2.1. договора)); видеосъемка объекта; размещены рекламные объявления на различных площадках для продажи недвижимости, в том числе, и платных; исполнитель привозил на объект потенциальных покупателей, делал показы, консультировал, давал пояснения по интересующим вопросам. Для выполнения обязательства по поиску покупателей истцом были использованы связи со сторонним агентом, привлеченным исполнителем на правах сотрудничества (п.2.2.1 договора). Данному агенту также были переданы ссылки на видеоролики для предоставления информации всем покупателям, заинтересованным в покупке недвижимости с тем же месторасположением и в ту же цену. В период действия договора исполнителем был найден потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении объекта – ФИО2, в связи с чем истец вел переговоры с покупателем, и подводил его к сделке купли-продажи объекта. В период действия договора никаких претензий к работе исполнителя заказчик не имел. 04.02.2020г. от заказчика в адрес исполнителя поступило заявление от 27.01.2020г. о досрочном расторжении договора возмездного оказания услуг <данные изъяты> от <данные изъяты>. Таким образом, с <данные изъяты> договор между заказчиком и исполнителем был расторгнут.

Обратившись в суд с настоящим иском, истец просил взыскать с ответчика реально понесенные исполнителем расходы по договору в размере 392 393, 60 руб., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 7 124 руб.

Представитель истца ФИО3 требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил удовлетворить их в полном объеме, представил письменный отзыв на возражения ответчика.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила представителя.

Представитель ответчика ФИО4 требования не признала, представила письменный отзыв.

Решением Ногинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования ООО «ДОМА из ДОМА» удовлетворены. Указанным решением суд постановил: взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ДОМА из ДОМА» денежные средства в размере 392 393, 60 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 7 124 руб., всего 399 517, 60 руб.

Не согласившись с решением суда, ответчик ФИО1 обжалует его в апелляционном порядке, ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании ответчик ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Представитель истца ООО «ДОМА из ДОМА» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, считал решение законным и обоснованным.

Выслушав лиц участвующих в деле, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, что <данные изъяты> между ФИО1 (заказчик) и ООО «ДОМА из ДОМА» (исполнитель) был заключен договор возмездного оказания услуг <данные изъяты>. Согласно договору исполнитель обязался произвести видеосъемку объекта недвижимого имущества и оказать услуги по поиску третьих лиц (покупателей), желающих приобрести имущественные права на объект недвижимого имущества, а заказчик обязался оплатить эти слуги.

Предметом договора является объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>: земельный участок <данные изъяты> земельный участок <данные изъяты> с жилым домом <данные изъяты>, именуемый в дальнейшем «объект». Объект принадлежит заказчику на праве собственности.

Исходя из всех вышеперечисленных характеристик объекта и анализа рынка недвижимости (с помощью профессионального агента, привлеченного на правах сотрудничества (п.2.2.1. договора)) исполнитель дал предварительную оценку стоимости объекта, которая составила от 25 000 000 до 30 000 000 руб. Вознаграждение исполнителя включено в эту стоимость. Предварительная оценка была произведена, учитывая рыночную конъюнктуру.

Исходя из предварительной оценки, сумма, с которой запускалась рекламная кампания, была установлена в размере 28 500 000 руб. Даная сумма была согласована с заказчиком.

Согласно п. 1.2.1. договора исполнитель обязался произвести видеосъемку объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <данные изъяты>-3, пр-д Полевой, <данные изъяты>.

Услуги по видеосъемке объекта оказаны исполнителем в полном объеме и надлежащим образом, о чем свидетельствует акт приема-сдачи оказанных услуг от <данные изъяты>, подписанный обеими сторонами.

Аванс за оказанные услуги актом приема-сдачи не предусмотрен. Согласно п.4 акта приема-сдачи заказчик не имеет претензий к исполнителю по оказанным услугам.

Во исполнение п.1.2.2. договора и для поиска покупателей видеоматериалы и реклама размещались на различных площадках для продажи недвижимости, в том числе, и платных (плата за рекламу лежит на исполнителе), что подтверждается представленными истцом доказательствами.

В период действия договора никаких претензий к работе исполнителя заказчик не имел.

Истцом был найдет покупатель ФИО2, с которым исполнитель вел переговоры и подводил его к сделке купли-продажи объекта.

<данные изъяты> от заказчика в адрес исполнителя поступило заявление от <данные изъяты> о досрочном расторжении договора возмездного оказания услуг <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Таким образом, с <данные изъяты> договор между заказчиком и исполнителем был расторгнут.

Согласно п.1.4. договора услуга, предусмотренная п. 1.2.2., считается полностью оказанной в момент заключения между покупателем и заказчиком договора, подтверждающего намерения покупателя приобрести права на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор аванса, договор задатка или другого договора об отчуждении объекта или любых имущественных прав на него на основе иных договорных отношений между заказчиком и покупателем). Любая сделка с объектом, в рамках срока действия настоящего договора, считается совершенной с помощью исполнителя, обязательства которого считаются исполненными надлежащим образом без необходимости доказывать свою причастность.

Разрешая настоящий спор по существу, и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 421, 422, 782 ГК РФ, ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и исходил из того, что на протяжении всего действия договора исполнитель нес денежные расходы для выполнения обязательств по договору. Суд пришел к выводу, что факт несения истцом расходов при исполнении договора и объем понесенных истцом расходов нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. В связи с чем у ответчика, как потребителя услуг, в одностороннем порядке отказавшегося от дальнейшего исполнения договора, возникла обязанность по возмещению исполнителю фактически понесенных расходов.

Однако с выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, находя их сделанными без учета фактических обстоятельств дела.

Согласно п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора,

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Согласно п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Согласно ст.32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В силу пунктов 1, 3 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Следовательно, по настоящему делу суду надлежало установить обстоятельства, связанные с выполнением ООО «ДОМА из ДОМА» обязанностей по оказанию услуг в рамках заключенного договора, а именно когда, какие были оказаны услуги и выполнены работы, размер фактически понесенных исполнителем расходов при исполнении услуг.

При этом судебная коллегия отмечает, что потребитель во взаимоотношениях с исполнителем услуги является более слабой стороной спора, вследствие чего именно предполагаемый исполнитель (истец ООО «ДОМА из ДОМА») должен представит объективные доказательства исполнения им договора и опровергнуть суждения стороны ответчика о том, что услуги ему не оказывались.

Между тем в нарушение требований закона судом перечисленные выше обстоятельства не устанавливались.

В соответствии с условиями договора от 23.04.2019г. исполнитель обязался произвести видеосъемку объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>: земельный участок КН земельный участок <данные изъяты> земельный участок <данные изъяты> с жилым домом <данные изъяты> именуемый в дальнейшем «объект». Объект принадлежит заказчику на праве собственности. Право собственности заказчика на объект подтверждено выпиской из ЕГРН (п. 1.2.1 договора). По результатам исполнения п. 1.2.1 составляется акт приема-сдачи оказанных услуг.

Исполнитель обязался оказать услуги по поиску третьих лиц (покупателей), желающих приобрести имущественные права на объект, именуемые в дальнейшем «услуги». Использовать отснятые видеоматериалы для поиска покупателя (п. 1.2.2 договора).

Пунктом 1.3 договора стороны установили, что срок выполнения работ определяется с момента подписания настоящего договора до того момента, как покупатель будет найден.

Пунктом 4.1 договора стороны установили срок действия договора в течение одного года с даты его подписания.

Пунктом 2.2.1 договора стороны предусмотрели право исполнителя привлекать третьих лиц для выполнения условий настоящего договора.

Заказчик обязан оплатить услугу по цене, указанной в п. 3 настоящего договора, не позднее трех дней после оказания соответствующей услуги в соответствии с п. 1.4 настоящего договора (п. 2.3 договора).

Цена договора составила 4,5% от суммы фактически полученной заказчиком от покупателя при продаже объекта, но не менее чем 1 125 000 руб. (п. 3.1 договора).

Предварительная оплата (аванс) по данному договору отсутствует (п. 3.2 договора).

Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что уплата заказчиком исполнителю суммы договора указанной в п. 3.1 осуществляется путем перечисления средств на расчетный счет исполнителя, указанный в настоящем договоре, в течение трех календарных дней после перехода права собственности на объект (указанный в п.1.2.1) от заказчика к покупателю.

Как следует из решения, фактические расходы исполнителя составили в том числе расходы рекламы объекта на различных площадках с использованием Интернет-ресурсов.

Таргетированная реклама в поисковой системе «Яндекс». Исполнитель потратил на данный вид объявлений о продаже объекта 46 599, 60 руб., в подтверждение представлены счета, выставленные поисковой системой «Яндекс» и платежные поручения в количестве 9 штук: платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 7 200 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 2 400 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 6 000 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 3 999, 60 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 3 000 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 6 000 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 6 000 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 6 000 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 6 000 руб.

Платные объявления на сайте «Циан» о продаже объекта заказчика. Затраты исполнителя на данной площадке составили 60 794 руб., в подтверждение представлены счета, выставленные «Цианом» (ООО «Айриэлтор») и платежные поручения в количестве 5 штук: платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 10 000 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 12 000 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 15 000 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 14 000 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 9 794 руб.

Платные объявления о продаже объекта на сайте «Авито». Сумма платежей составила 25 000 руб., в подтверждение представлены выставленные счета «Авито» (ООО «КЕХ еКоммерц») и платежные поручения в количестве 3 штук: платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 10 000 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 10 000 руб., платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 5 000 руб.

Вместе с тем, исследуя представленные в материалы дела платежные документы, судебная коллегия приходит к выводу, что назначение платежей, указанных в платежных поручениях невозможно соотнести с условиями договора, заключенного между ООО «ДОМА из ДОМА» и ФИО1 Из представленных истцом в материалы дела документов невозможно установить, что оплата производилась именно за рекламу объекта, принадлежащего ответчику. Таким образом, относимых и допустимых доказательств подтверждающих фактические расходы истца по оплате рекламы (размещению платных объявлений) объекта ответчика, в материалы дела не представлено. В связи с чем заявленные истом требования о возмещении расходов в размере 132 393,60 руб. удовлетворению не подлежат.

Истец также просил взыскать в свою пользу понесенные им расходы по оплате услуг агента ООО «МИРКОМ» в размере 185 000 руб., на основании заключенного <данные изъяты><данные изъяты> договора.

Согласно п.2.2.1. договора <данные изъяты> от <данные изъяты> заключенного между истцом и ответчиком, исполнитель имеет право привлекать третьих лиц для выполнения условий настоящего договора.

На основании этого пункта между исполнителем и сторонним агентом (далее ООО «МИРКОМ») был заключен договор <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Согласно договору <данные изъяты> от 24.04.2019г. ООО «МИРКОМ» обязался за вознаграждение оказать действия, направленные на продажу объекта недвижимости, связанные с поиском покупателя для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (а именно жилого дома и земельного участка по адресу: <данные изъяты>-3, пр-д Полевой, <данные изъяты>), с его последующей регистрацией в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вознаграждение по данному договору (п. 3) делится на две части. Первая часть в размере 185 000 руб. выплачивается за действия по поиску покупателя, консультационные услуги, осмотр объекта, предварительную оценку стоимости объекта, показы заинтересованным лицам. Данная сумма выплачивается после окончания срока действия настоящего договора (<данные изъяты>) или в течение трех дней после подписания между владельцем объекта и покупателем договора, подтверждающего намерения покупателя приобрести права на объект недвижимости. Вторая часть вознаграждения выплачивается за регистрационные действия по переходу прав на объект недвижимости от владельца к покупателю.

ООО «МИРКОМ» во исполнение условий договора оказало следующие услуги: осмотр объекта недвижимости по адресу: <данные изъяты>-3, пр-д Полевой, <данные изъяты><данные изъяты> предварительная оценка стоимости объекта; совместные переговоры с владельцем объекта; определение маркетинговых мероприятий для скорейшей реализации объекта, о чем ООО «МИРКОМ» и ООО «ДОМА из ДОМА» <данные изъяты> составлен акт сдачи-приемки оказанных услуг (л.д. 26).

ООО «МИРКОМ» выплатил ООО «МИРКОМ» денежное вознаграждение по договору в размере 185 000 руб. <данные изъяты>, что подтверждается платежным поручением <данные изъяты> от 31.08.2020г.

Однако, судебная коллегия критически относиться к представленным истцом доказательствам, подтверждающим обоснованность расходов по оплате услуг ООО «МИРКОМ».

Так из условий договора, заключенного с ФИО1 не усматривается, что ответчик взяла на себя обязательства оплачивать услуги, оказываемые третьими лицами исполнителю – ООО «ДОМА из ДОМА».

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено в материалы дела доказательств объективно свидетельствующих об оказании каких-либо услуг ООО «МИРКОМ» непосредственно заказчику – ФИО1 Актов приема-передачи услуг ООО «МИРКОМ» ответчиком не подписывалось, такие услуги не принимались. Сведений о том, что потребитель ФИО1 была поставлена в известность, что ей оказывают услуги сотрудники ООО «МИРКОМ» и о том, что потребитель была проинформирована о стоимости этих услуг, в материалах дела не имеется.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что акт сдачи-приемки выполненных работ подписан ООО «МИРКОМ» и ООО «ДОМА из ДОМА» <данные изъяты>, то есть на следующий день после заключения договора возмездного оказания услуг с ФИО1 от <данные изъяты>, что само по себе исключает возможность оказания всего объема услуг ООО «МИРКОМ» ответчику.

Коллегия отклоняет довод истца о том, что ООО «МИРКОМ» была произведена оценка объекта недвижимости и о том, что услуги по оценке также подлежат оплате ответчиком.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки определены Федеральным законом от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Истцом не представлено суду доказательств подтверждающих составление ООО «МИРКОМ» отчета об оценке объекта недвижимости, соответствующего требованиям Закона № 135-ФЗ и Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты>.

Указание в рекламных объявлениях стоимости объекта не может быть принято в качестве подтверждения оказанной услуги по оценке объекта недвижимости, которая бы подлежала оплате ответчиком.

При установленных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что требования ООО «ДОМА из ДОМА» в части взыскании с ответчика денежных средств в размере 185 000 руб. удовлетворению не подлежат.

Истец также просил взыскать с ответчика стоимость произведенной видеосъемки объекта в размере 75 000 руб. из расчета по 25 000 руб. за три видеоролика.

Как следует из условий договора возмездного оказания услуг от 23 апреля 2019 года, сторонами не определена стоимость видеосъемки объекта недвижимости, не определены иные характеристики видеороликов (требования к качеству, содержанию, продолжительности и т.д.).

Обосновывая стоимость произведенной видеосъемки, истец ссылается на сведения, размещенные на сайте истца о стоимости оказываемых ООО «ДОМА из ДОМА» услуг. Однако, условия договора, заключенного с ФИО1 не содержат сведений, что при заключении договора, потребитель был ознакомлен с содержанием сайта исполнителя, что сведения сайта являются неотъемлемой частью договора. Смета, подтверждающая факт согласования объемов и стоимости услуг исполнителя, сторонами спора не подписывалась, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства.

Истцом не представлено суду доказательств необходимости и согласованности с ответчиком трех видеороликов, а также факта осуществления трех различных видеосъемок объекта, т.к. предметом договора являлась именно видеосъемка, а не определенное количество видеороликов. Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих передачу потребителю носителей с видеопродукцией и принятие заказчиком услуги в объеме трех видеороликов. Так из содержания акта приема-сдачи оказанных услуг от <данные изъяты> следует, что рекламные видеоматериалы, представлены заказчику на USB флеш-накопителе (либо посредством ссылки на файл(ы) размещенные в сети интернет, «облачном» хранилище, либо сайте YouTube.com). Права собственности на исходные видеоматериалы и видеопродукцию, содержащую данные исходные видеоматериалы принадлежат исполнителю (л.д. 17).

Истцом не представлено суду доказательств объективно свидетельствующих о понесенных истцом расходах в размере 75 000 руб. для производства видеосъемки объектов недвижимости.

Сам по себе факт подписания акта приема-сдачи оказанных услуг не подтверждает обоснованности их стоимости в размере 75 000 руб., поскольку стоимость услуг в указанном размере сторонами не согласована. Акт приема-сдачи услуг не подтверждает объема переданных заказчику услуг, в том числе в количестве трех видеороликов.

На основании изложенного требования истца о взыскании денежных средств в размере 75 000 руб. удовлетворению не подлежат.

В силу прямого указания ст. 98 ГПК РФ судебные расходы понесенные истцом при рассмотрении настоящего дела не подлежат возмещению.

Поскольку судом были допущены нарушения, которые повлияли на законность принятого решения, оно в силу требований ст. 330 ГПК подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «ДОМА из ДОМА».

Руководствуясь ст. ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ногинского городского суда Московской области от 05 апреля 2021 года – отменить, принять новое решение:

В удовлетворении исковых требований ООО «ДОМА из ДОМА» к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору, судебных расходов – отказать.

Председательствующий:

Судьи: