Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1 к ООО «МВ Стил-Юг» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Нижневартовского городского суда от 04 июля 2019 года, которым постановлено:

«в иске ФИО1 к ООО «МВ Стил-Юг» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости – отказать».

Заслушав доклад судьи Беспаловой В.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд к ООО «МВ Стил-Юг» с вышеуказанным иском. Требования мотивированы тем, что 20.08.2015 года между истцом и ООО «Стройподряд» был заключен договор участия в долевом строительстве №(номер), по условиям которого объектом долевого строительства является жилое помещение – однокомнатная квартира общей проектной площадью 36,87 кв.м, находящаяся (адрес), стоимость квартиры составила (адрес) рублей, дата передачи квартиры не позднее 30.10.2016 года. 10.12.2018 года ООО «МВ Стил-Юг» направило истцу уведомление о смене застройщика по договору участия в долевом строительстве №(номер) от 20.08.2015 года, в котором сообщило, что с 23.11.2017 года права и обязанности по строительству дома переданы ему. До настоящего времени квартира истцу не передана и строительство не закончилось. На претензию истца от 15.03.2019 года ответчик сообщил, что ответственность по нарушению сроков строительства несет предыдущий застройщик ООО «Стройподряд». Действиями ответчика истцу причинен моральный вред, который он оценил в размере <данные изъяты> рублей. Просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> рублей, в качестве компенсации морального вреда - <данные изъяты> рублей, а так же штраф в размере <данные изъяты> рубля.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований.

Представитель ответчика ООО «МВ Стил-Юг» не явился в судебное заседание, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 167 ГПК РФ.

Судом постановлено вышеизложенное решение, с которым ФИО1 не согласился.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить, принять новое - об удовлетворении требований. Суд необоснованно принял в качестве доказательства соглашение о передаче функций застройщика объекта капитального строительства, заключенное между ответчиком и прежним застройщиком ООО «Стройподряд». В нарушение требований ст. ст. 8.1, 131 ГК РФ данное соглашение не прошло государственную регистрацию в регистрирующем органе, в связи с чем не имеет юридической силы и является незаключенным в силу закона, права и обязанности по нему не возникли. Указывает, что 23.11.2017 года права и обязанности по строительству дома переданы ответчику ООО «МВ Стил-ЮГ» на основании договора уступки прав и обязанностей от 26.10.2017 года по договору аренды земельного участка № (номер) от 20.09.2017 года, которые прошли государственную регистрацию. Вместе с тем, соглашение о передаче функций застройщика заключено 30.04.2018 года, то есть спустя 5 месяцев после того как ООО «Стройподряд» перестал быть застройщиком, поэтому полагает, что ООО «Стройподряд» не имел права заключать соглашение. Отмечает, что застройщик обязан исполнять условия раннее заключенных договоров долевого участия без заключения каких-либо дополнительных соглашений и несет полную ответственность за их нарушение, в том числе за нарушение сроков строительства дома. Обращает внимание, что в материалах дела имеются претензия от 15.03.2019 года и уведомление от 10.06.2019 года, в которых истец выражает свое согласие со сменой застройщика и желает заключить дополнительное соглашение, однако возражает против изменения пункта договора долевого участия в части изменения сроков строительства. Данное согласие не было направлено раннее, так как застройщик «МВ Стил-ЮГ» злоупотреблял своим правом, скрывал факт смены застройщика, уклонялся от заключения соглашений с истцом и направил уведомление о смене застройщика спустя 1 год и два месяца после внесения изменений в разрешение на строительство. При этом ответчик понуждал к заключению дополнительного соглашения на своих условиях, что подтверждается копией готового дополнительного соглашения, приложенного самим ответчиком. Вывод суда об уклонении истца от заключения дополнительного соглашения не подтверждается обстоятельствами дела. Смена застройщика производится на основании закона и согласие на смену застройщика и заключение дополнительного соглашения не требуется. Смена застройщика регулируется специальными норами, участник долевого строительства в данном случае не выступает стороной в договорах при смене застройщика и его волеизъявление не учитывается. При несогласии у него есть право расторгнуть договор долевого участия, но он не может отстранить застройщика от продолжения строительства, даже если выразит несогласие. Полагает, что при принятии на себя обязанности по продолжению строительства жилого дома ответчик принял и все риски хозяйственной деятельности и ответственности. Таким образом, все права и обязанности по раннее заключенным договорам участия в долевом строительстве перешли к новому застройщику без заключения дополнительных соглашений в силу императивных требований закона.

В письменных возражениях ООО «МВ Стил-Юг» выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец ФИО1, представитель ответчика ООО «МВ Стил-Юг» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из решения суда, суд первой инстанции, установив состав участников обязательств, в ходе подготовки дела к судебному рассмотрению не поставил на обсуждение вопрос о привлечении к участию в деле первоначального должника по договору долевого участия (ООО «Стройподряд»), чем, с учетом сделанного в решении вывода (об ответственности ООО «Стройподряд»), разрешил вопрос о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

В силу п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ данное нарушение является безусловным основанием для отмены решения суда и рассмотрении дела по правилам производства суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ (ч.5 ст. 330 ГПК РФ).

На основании определения суда апелляционной инстанции от 19.05.2020 года дело рассмотрено судом апелляционной инстанции по правилам суда первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ФИО1 и ООО "Стройподряд" заключен договор участия в долевом строительстве №(номер) от 20.08.2015 года, объектом долевого строительства которого является жилое помещение – однокомнатная квартира в подъезде - (номер), этаж - (номер), условный номер квартиры на этаже (номер), проектная площадь - 36,87 кв. м, расположенная в жилом доме по адресу: (адрес), стоимость которой составляет <данные изъяты> рублей.

Срок получения разрешения на ввод дома, вторая очередь - второе полугодие 2016 года (до 30 сентября 2016 года), срок передачи объекта участнику долевого строительства в течение 30 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п. 4.1. договора).

По делу установлено, что на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N (номер) от 20 сентября 2017 года, заключенному между ООО "Стройподряд" и ООО "МВ Стил-Юг", последнему были переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью 21 000 кв.м, разрешенное использование - для размещения многоэтажных жилых домов, расположенного по адресу: (адрес), указанный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства.

В разрешение на строительство NRU (номер) от 16.12.2011 года внесены изменения, согласно которым новым застройщиком вместо застройщика ООО "Стройподряд" с 23.11.2017 года является ООО "МВ Стил-Юг".

Соглашением от 30.04.2018 года о передаче функций застройщика спорного объекта капитального строительства - Жилой дом по ул. (адрес), расположенного на земельном участке с указанным выше кадастровым номером, ООО "Стройподряд" передал ООО "МВ Стил-Юг" функции застройщика указанного объекта капитального строительства.

Из указанного соглашения от 30.04.2018 года следует, что на момент подписания данного соглашения застройщиком заключено 145 договоров долевого участия на общую сумму <данные изъяты> рублей, по которым от участников долевого строительства принято <данные изъяты> рублей в счет оплаты, из которых <данные изъяты> рублей потрачено на выполненные работы по строительству многоквартирного дома, а <данные изъяты> рублей передаются новому застройщику.

В соглашении также указано, что на момент его подписания у ООО "Стройподряд" имеются перед участниками долевого строительства по договорам обязательства по выплате неустойки за нарушение предусмотренного договорами срока передачи объекта долевого строительства, которые не передаются новому застройщику.

Из материалов дела следует, что истцу направлено уведомление от ООО "МВ Стил-Юг" от 10.12.2018 года, в котором последний уведомляет участника долевого строительства о смене застройщика и, что с 23.11.2017 года права и обязанности по строительству переданы ООО "МВ Стил-Юг", в связи с чем с целью надлежащего оформления правоотношений с новым застройщиком необходимо заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, согласно которому срок передачи объекта долевого строительства - первое полугодие 2020 года.

Истец отказался от подписания дополнительного соглашения на указанных условиях.

Как следует из искового заявления, истец просит взыскать с нового застройщика ООО «МВ Стил-Юг» неустойку за весь период нарушения предусмотренного договором срока передачи дома дольщику с 31.10.2016 года по 27.05.2019 года в размере <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

В ходе судебного разбирательства установлено и сторонами не оспаривается, что 20.09.2017 года, между ООО "Стройподряд" и ООО "МВ Стил-Юг" заключено соглашение, по которому последнему были переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью 21 000 кв. м, разрешенное использование - для размещения многоэтажных жилых домов, расположенного по адресу: по адресу: (адрес), указанный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства.

23.11.2017 года было внесено изменение в разрешение на строительство жилого дома по спорному адресу, в части смены застройщика с ООО "Стройподряд" на ООО "МВ Стил-Юг".

В соответствии с соглашением от 30.04.2018 года ООО "Стройподряд" передал ООО "МВ Стил-Юг" функции застройщика по спорному объекту капитального строительства, переданы обязательства по завершению строительства, передачи участникам долевого строительства по заключенным 145 договорам, среди которых и указан договор истца, объектов строительства, права на объекты в отношении которых не были заключены договоры участия в строительстве, денежные средства, принятые от участников долевого строительства, в том числе в виде капитальных вложений (выполненных работ по строительству).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ одним из оснований возникновения обязательств является договор. В силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п.1 ст. 307 ГК).

Как следует из положений ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

В силу п. 2 ст. 392.2 ГК РФ для перехода долга в силу закона не требуется согласие кредитора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Доводы возражений ответчика о том, что правоотношения между новым застройщиком и истцом отсутствуют, поскольку в участник долевого строительства не выразил своего согласия на смену застройщика подлежат отклонению. В данном случае смена застройщика произошла на основании закона в связи с заключением договора уступки прав по договору аренды земельного участка для строительства дома, внесение изменений в разрешение на строительство. Незаключение дополнительного соглашения с новым застройщиком многоквартирного дома не влияют на права истца, который полностью исполнил свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Кроме того, факт предъявления претензий новому застройщику 15.03.2019 года является подтверждением соглашения участника на передачу обязательств по передаче участникам долевого строительства объектов в многоквартирном доме от ООО «Стройподряд» к застройщику ООО «МВ Стил-Юг».

В соответствии со ст. 6 вышеуказанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно ст. 12 данного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, заключая с ООО «Стройподряд» договор от 30.04.2018 года, ООО «МВ Стил-Юг» приняло на себя обязательства прежнего застройщика перед участниками долевого строительства согласно ранее заключенным договорам с каждым из них (п.7).

Учитывая приведенные обстоятельства, то, что после перевода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, внесения изменений в разрешение на строительство в части указания нового застройщика, обязанность по договору долевого участия возникла у ответчика как нового застройщика, следовательно, новый застройщик также несет предусмотренную законом ответственность в виде уплаты неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что неустойка должна быть определена за период с 01.05.2018 года по 27.05.2019 года, поскольку ответчик приступил к строительству многоквартирного дома после внесения изменений в разрешение на строительство, передачи прав на земельный участок, ранее застройщиком не являлся, не мог влиять на ход строительства.

Учитывая, что между ООО «Стройподряд» и ООО «МВ Стил-Юг» 30.04.2018 года заключено соглашение о передаче функций застройщика, по которому новый застройщик не принимает обязательства по выплате неустойки (пени), возникшие перед участниками на момент подписания соглашения, неустойка подлежит исчислению с 01.05.2018 года.

Таким образом, за период с 01.05.2018 года по 27.05.2019 года, учитывая ставку рефинансирования на дату передачи квартиру, предусмотренную в договоре, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> х 392 дня х 10%/300)х2.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Применение ст. 333 ГК РФ к правоотношениям, вытекающим из законодательства о защите прав потребителей, также не исключено (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

В настоящем случае судебная коллегия приходит к выводу, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства и принимает во внимание фактические обстоятельства дела, прежний застройщик ООО «Стройподряд» осуществлял строительство многоквартирного дома на основании разрешения на строительство от 16.12.2011 года, сроки строительства неоднократно переносились прежним застройщиком, ответчик принял объект долевого строительства со степенью готовности 2-й очереди многоквартирного дома 20 %, степень готовности 3-й очереди – 1%, и с ноября 2017 года ответчик возобновил строительство дома.

При таких обстоятельствах, учитывая также, что строительство дома является трудозатратным, длительным процессом, судебная коллегия приходит к выводу о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, до <данные изъяты> рублей.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Учитывая характер причиненных истцу, как потребителю, нравственных страданий, с учетом фактических обстоятельств дела, степени вины причинителя, требований разумности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что с ООО «МВ Стил-Юг» подлежит взысканию в качестве компенсации морального вреда <данные изъяты> рублей.

На основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Размер штрафа по делу составит <данные изъяты> рублей = (<данные изъяты> + <данные изъяты>) / 2.

Таким образом, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения, которым требования истца подлежат удовлетворению частично.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Принимая во внимание категорию настоящего спора, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> рубль.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Нижневартовского городского суда ХМАО-Югры от 04 июля 2019 года отменить, принять по делу новое решение.

Взыскать с ООО «МВ Стил-Юг» пользу ФИО1 неустойку в размере <данные изъяты> рублей, в качестве компенсации морального вреда <данные изъяты> рублей, штраф <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ООО «МВ Стил-Юг» в доход бюджета г. Нижневартовска государственную пошлину в размере <данные изъяты> рубль.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Председательствующий	Данилов А.В.
Судьи	Беспалова В.В. Решетникова О.В.