Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 16 сентября 2019 года апелляционную жалобу ФИО1 на решение Раменского городского суда Московской области от 06 июня 2019 года по делу по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о прекращении проживания по договору (условиям) коммерческого найма, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учёта и погашении задолженности за проживание по договору (условиям) коммерческого найма,

заслушав доклад судьи Клубничкиной А.В., объяснения представителя ФИО1, ФИО4 – ФИО5, представителя ФИО2 – ФИО6,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о прекращении проживания по договору (условиям) коммерческого найма, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учёта и погашении задолженности за проживание по договору (условиям) коммерческого найма. В обосновании иска указал, что 30.06.2017 г. в адрес ответчиков было направлено предупреждение о выселении из жилого помещения. 15.07.2017 г. Ответчиками был направлен ответ, из которого следует, что они предлагают собственнику заключить с договор безвозмездной передачи занимаемого жилого помещения в их собственность в порядке приватизации. В связи с тем, что в соответствии с предупреждением от 29.06.2017 г. ответчики добровольно не освободили занимаемое жилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, он был вынужден обратиться о восстановлении нарушенного права. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16.05.2018 г. установлено, что «… На момент заключения указанной сделки спорные жилые комнаты были обременены наличием права на них у ответчиков по первоначальному иску, которые, по существу, пользуются этими помещениями на условиях коммерческого найма и их право предыдущими собственниками не прекращалось». Кроме того, суд указал, что собственник вправе поставить вопрос о взыскании с каждого из ответчиков платы за пользование принадлежащими ему жилыми помещениями. Из смысла данного вывода суда следует, что ответчики пользуются имуществом истца на условиях коммерческого найма, что в силу закона обязывает их производить оплату за коммерческий найм. В связи с тем, что между истцом и ответчиком не был заключен письменный договор коммерческого найма, но ответчики проживали и продолжают проживать и пользоваться жилым помещением, 07.11.2018 г. истцом в адрес ответчиков было направлено предложение о заключении договора коммерческого найма, а также в соответствии со ст. 445 ГК РФ совершена оферта (направлен договор). До настоящего времени плата собственнику за пользованием жилым помещением ответчиками не производится в соответствии с договором коммерческого найма жилого помещения №2/2018 от 07.11.2018 г. более 2 месяцев. Кроме того, как установлено Главным управлением Московской области «Государственной жилищной инспекцией Московской области», ответчиками совершено самовольное переоборудование жилого помещения. Данные обстоятельства являются нарушением договора коммерческого найма жилого помещения № 2/2018 от 07.11.2018 г., что в соответствии с действующим законодательством является основанием для прекращения их проживания и пользования жилым помещением на условиях коммерческого найма. В связи с указанными нарушениями, истцом 11.01.2019 г., в адрес ответчиков было направлено предупреждение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения №2/2018 от 07.11.2018 г., выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета и погашении задолженности за проживание по условиям коммерческого найма. Однако данное предупреждение ответчиками проигнорировано. Согласно Отчёта №10/18-76 об определении рыночной стоимости месячной арендной платы за пользование 1 кв.м в жилых помещениях по адресу: <данные изъяты> от 30.10.2018 г. плата за коммерческий наем жилого помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет: 434 рубля за 1кв.м в месяц. Площадь помещений, используемых Нанимателем по договору коммерческого найма, согласно технического паспорта 2004 г., составляет 37,1 кв.м. Общая площадь жилого помещения, переданного по договору коммерческого найма, определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений и встроенных шкафов. Ежемесячная арендная плата составляет 16 101,40 руб. Фактическое проживание и пользование жилыми помещением ответчиками с 03.10.2017 г. по 08.04.2019 г. составило 18 месяцев 6 дней. Задолженность, подлежащая к оплате за фактическое проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма за неоплаченный период с 03.10.2017г. по 08.04.2019 г., составляет 292 941,60 руб. (18*16101,40+16101,40/31*6=292941,60).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Ответчики ФИО1, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчиков в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме.

Третье лицо - Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по Московской области в судебное заседание представителя не направили, извещены надлежащим образом.

Суд постановил решение, которым исковые требования ФИО2 удовлетворил.

Суд постановил:

«Прекратить пользование и проживание ФИО1, ФИО3, ФИО4 на условиях договора коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты> (по техническому паспорту БТИ от 2004 г., по техническому паспорту БТИ от 1993 г. комнаты 29, 30).

Расторгнуть с ФИО1 и членами её семьи ФИО3, ФИО4 Договор коммерческого найма жилого помещения № 2/2018 от 07.11.2018 г.

Выселить ФИО1, ФИО3, ФИО4 из жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты> (по техническому паспорту БТИ от 2004 г., по техническому паспорту БТИ от 1993 г. комнаты 29, 30).

Взыскать с ФИО1, ФИО3, ФИО4 солидарно в пользу ФИО2 денежные средства, подлежащие к оплате за фактическое проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма за неоплаченный период с 03.10.2017 г. по 08.04.2019 г., что составляет 18 месяцев 6 дней, в размере 292 941 рублей 60 коп.

Снять ФИО1, ФИО3, ФИО4 с регистрационного учета по адресу: <данные изъяты> (по техническому паспорту БТИ от 2004 г., по техническому паспорту БТИ от 1993 г. комнаты 29, 30).

В апелляционной жалобе ответчики просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16.05.2018 г. по делу по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО7, ФИО8 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, встречному иску ФИО1, ФИО3, ФИО4 к ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации установлено, что на момент заключения сделки купли-продажи <данные изъяты> между ООО «Релакс» и ФИО2 спорные жилые комнаты были обременены наличием права на них у ответчиков по первоначальному иску, которые, по существу, пользуются этими помещениями на условиях коммерческого найма и их право предыдущими собственниками не прекращалось. Кроме того, суд указал, что собственник вправе поставить вопрос о взыскании с каждого из ответчиков платы за пользование принадлежащими ему жилыми помещениями.

Также судом установлено, что 30.06.2017 г. в адрес ответчиков было направлено предупреждение о выселении и жилого помещения.

15.07.2017 г. ответчиками был направлен ответ, из которого следует, что они предлагают собственнику заключить договор безвозмездной передачи занимаемого жилого помещения в их собственность в порядке приватизации.

Письменный договор коммерческого найма между сторонами заключен не был, но ответчики продолжают проживать и пользоваться жилым помещением, принадлежащим истцу, в связи с чем 07.11.2018 г. истцом в адрес ответчиков было направлено предложение о заключении договора коммерческого найма, а также в соответствии со ст. 445 ГК РФ совершена оферта, т.е. направлен договора.

До настоящего времени плата собственнику за пользованием жилым помещением ответчиками не производится в соответствии с Договором коммерческого найма жилого помещения № 2/2018 от 07.11.2018 г. более 2 месяцев.

11.01.2019 г. истцом в адрес ответчиков было направлено Предупреждение о расторжении Договора коммерческого найма жилого помещения № 2/2018 от 07.11.2018 г., выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета и погашении задолженности за проживание по условиям коммерческого найма, которое было оставлено без удовлетворения.

Судом также установлено, что с момента вынесения Апелляционного определения Судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от 16.05.2018 г. ответчиками не произведено истцу ни одной оплаты за коммерческий найм принадлежащего ему жилого помещения.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд, ссылаясь на ст.ст. 30, 35 ЖК РФ, ст.ст. 209, 288, 304, 674, 687 ГК РФ, исходил из того, что законных прав пользования данным жилым помещением у ответчиков не имеется ввиду наличия оснований для расторжения договора коммерческого найма, в связи с чем ответчики должны освободить спорное жилое помещение, а также выплатить в пользу ФИО2 задолженность по оплате за фактическое проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма за период с 03.10.2017 г. по 08.04.2019 г. в размере 292 941 рублей 60 коп.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они следуют из анализа всей совокупности представленных и исследованных доказательств, которым суд дал оценку в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ.

Из положений пункта 2 статьи 687 ГК РФ следует, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно п. 1.2 проекта Договора коммерческого найма жилого помещения № 2/2018 от 07.11.2018 г., срок действия договора установлен на 11 месяцев.

Факт невнесения ответчиками платы истцу за проживание на условиях коммерческого найма в принадлежащем ему жилом помещении платы более двух раз подтверждается материалами дела, стороной ответчиков оспорен не был.

Ответчики не являются членами семьи собственника жилого помещения, в связи с чем договор коммерческого найма, на основании которого они пользовались квартирой, подлежит расторжению, иных законных оснований для проживания в квартире не имеется, в связи с чем они подлежат выселению из квартиры.

Однако с выводами суда о взыскании с ответчиков задолженности по оплате за проживание и пользование спорным жилым помещением на условиях коммерческого найма за период с 03.10.2017 г. по 08.04.2019 г. судебная коллегия в полном объеме не может согласиться. Так, истцом были заявлены и судом удовлетворены требования о взыскании такой задолженности с ответчиков с 03.10.2017 г. – даты регистрации права собственности на спорное жилое помещение за истцом. Однако судебная коллегия полагает, что плата за пользование комнатами 29 и 30 с ответчиков должна быть взыскана с 16.05.2018 г., а именно даты вынесения определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда, которым был установлен факт пользования ответчиками указанными помещениями на условиях коммерческого найма, исходя из следующего расчета: 10 х 16101,40 + 16101,40/31 х 23 = 173 399 руб., где 16101,40 – ежемесячная арендная плата, рассчитанная на основании отчета об определении рыночной стоимости месячной арендной платы (л.д. 66-102), 10мес. 23 дня – период фактического проживания. В связи с изложенным, решение суда в части периода взыскания платы и ее размера подлежит изменению.

Иных доводов, нуждающихся в дополнительной проверке и опровергающих решение суда, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Раменского городского суда Московской области от 06 июня 2019 года изменить в части периода взыскания оплаты за фактическое проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма, а также ее размера.

Пятый абзац резолютивной части решения суда изложить в следующей редакции:

«Взыскать с ФИО1, ФИО3, ФИО4 солидарно в пользу ФИО2 денежные средства, подлежащие к оплате за фактическое проживание и пользование жилыми и вспомогательными помещениями на условиях коммерческого найма за период с 16.05.2018 г. по 08.04.2019 г. в размере 173 339 рублей».

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи