Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Измайловой Гульнур Рафагатовны на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 10 августа 2021 года по делу № 2-4087/2021, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Измайловой Гульнур Рафагатовны к Управлению имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска о признании стороной договора аренды муниципального нежилого помещения, восстановлении срока на представление заявления о пролонгации договора аренды, предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества – отказать.

Заслушав доклад судьи Рыбалко В.И., объяснения Измайловой Г.Р. и ее представителя Измайлова Г.И., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Управления имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска Ионовой Н.С., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Измайлова Г.Р. обратилась в суд с иском к Управлению имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска о признании стороной договора аренды, восстановлении срока на представление заявления о пролонгации договора аренды, предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В обоснование заявленных требований указала, что 26 октября 2018 года между Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (в настоящее время - Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска) и индивидуальным предпринимателем (ИП) ***. был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения № ***, по условиям которого ИП ***. было предоставлено муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск***, для использования под оказание услуг (кроме ритуальных услуг, размещения закусочных, бань, саун), общей площадью 19,3 кв.м, сроком действия с 22 октября 2018 года по 22 сентября 2019 года. Арендная плата составила 25 188 руб. 84 коп. в год (2099 руб. 7 коп. в месяц) без учета НДС. В соответствии с дополнительными соглашениями от 18 июля 2019 года и от 28 июля 2020 года договор аренды пролонгировался с 22 сентября 2019 года до 22 августа 2020 года и с 22 августа 2020 года до 22 июля 2021 года. Размер арендной платы увеличивался до 2412 руб. 50 коп. в месяц и до 2624 руб. 80 коп. в месяц. Условия договора аренды исполнялись арендатором в полном объеме. 5 декабря 2020 года ее муж - ИП ***. умер. Она является наследником по закону первой очереди, принявшим наследство после смерти мужа. Находясь в состоянии стресса, она не сразу стала разбирать документы мужа. Ею было обнаружено письмо ответчика, содержащее предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения расположенного по адресу: г. Ульяновск***. В то же время в ответе на запрос нотариуса ответчиком было сообщено, что срок действия договора аренды истек в 2020 году, а переход к наследникам прав и обязанностей по указанному договору не предусмотрен. В настоящее время она не имеет возможности реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, которое было предоставлено ее мужу по договору аренды, что ущемляет ее права как наследника и противоречит положениям действующего законодательства.

Просила суд признать ее стороной (арендатором) по договору аренды муниципального нежилого помещения от 26 октября 2018 года № ***; восстановить ей срок на представление ответчику заявления о пролонгации на новый срок договора аренды муниципального нежилого помещения от 26 октября 2018 года № ***; предоставить ей преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ***, общей площадью 19,3 кв.м.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Измайлова Г.Р. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Полагает необоснованным вывод суда о том, что заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора, являвшегося индивидуальным предпринимателем. Данное обстоятельство из содержания договора аренды не усматривается. Ответчик в суде первой инстанции не ссылался на личные качества арендатора, как индивидуального предпринимателя.

Указывает, что в силу норм действующего законодательства она, как наследник, имеет право на вступление в договор аренды на оставшийся срок его действия. Доводы ответчика об истечении срока действия договора аренды и об отсутствии оснований для переоформления договора на ее имя являются несостоятельными. В договоре не предусмотрено условие, предусматривающее ограничение перехода прав по договору в порядке наследования. Полагает, что срок для пролонгации договору аренды ею не пропущен, так как она не знала о существовании данного договора. О заключенном договоре ей стало известно при получении справки у нотариуса.

Не соглашается с выводами суда о том, что ИП ***. не реализовал свое право преимущественного выкупа арендуемого помещения. Указанное право возникло у ИП ***. при жизни, однако вследствие действий ответчика оно не было реализовано. Отмечает, что ИП ***. надлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ответчика просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Поскольку лица, не явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 26 октября 2018 года между Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (арендодатель) и ИП ***. (арендатор), на основании протокола от 9 октября 2018 года № 1 заседания единой Комиссии по проведению конкурсов и аукционов на право заключения в отношении имущества МО «город Ульяновск» договоров аренды, был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения № ***.

По условиям договора (п.п. 1.1, 2.1) арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ***, для использование под оказание услуг (кроме ритуальных услуг, размещения закусочных, бань, саун), общей площадью 19,3 кв.м, на срок с 22 октября 2018 года по 22 сентября 2019 года.

Размер арендной платы составил 25 188 руб. 84 коп. в год (2099 руб. 7 коп. в месяц) без учета НДС. Предусмотрено ежемесячное внесение арендной платы (п.п. 4.1, 4.2 договора).

Согласно п. 3.2.21 договора арендатор обязан за три месяца до окончания срока действия договора письменно уведомить арендодателя о своем намерении заключить договор на новый срок или расторгнуть договор.

Если за месяц до истечения срока действия договора арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что объект не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом, исполнивший свои обязанности вправе продолжать пользоваться объектом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок (п. 6.6 договора).

В соответствии с дополнительными соглашениями от 18 июля 2019 года и от 28 июля 2020 года к договору аренды муниципального нежилого помещения от 26 октября 2018 года № ***, заключенными между Управлением и ИП ***., указанный договор пролонгировался с 22 сентября 2019 года до 22 августа 2020 года и с 22 августа 2020 года до 22 июля 2021 года. Размер арендной платы увеличивался до 2412 руб. 50 коп. в месяц и до 2624 руб. 80 коп. в месяц.

***., 1 февраля 1962 года рождения, умер в г. Ульяновске 5 декабря 2020 года.

В письме от 28 декабря 2020 года (исх. № 22605-03) Управление известило ИП ***. о необходимости в срок до 22 мая 2021 года направить заявление о пролонгации договора аренды на новый срок.

Кроме того 29 декабря 2020 года (исх. № 22674-04) Управление направило ИП ***. предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, площадью 19,3 кв.м, по адресу: г. Ульяновск, ***, на основании положений Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение 30 дней со дня получения данного предложения.

Решение об условиях приватизации нежилого помещения, площадью 19,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ***, отражающее преимущественное право ИП *** на приобретение арендуемого муниципального имущества, было утверждено Постановлением администрации города Ульяновска от 24 декабря 2020 года № 2149.

Истец Измайлова Г.Р. приходится женой ИП ***. и является единственным наследником первой очереди, принявшим наследство после его смерти.

С заявлением о принятии наследства Измайлова Г.Р. обратилась к нотариусу 26 марта 2021 года. В перечне наследственного имущества среди прочего были указаны: нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Ульяновск, ***, право аренды по договору аренды муниципального нежилого помещения № *** от 26 октября 2018 года.

В ответе на запрос нотариуса Управление сообщило, что срок действия договора аренды от 26 октября 2018 года № *** истек в 2020 году. Переход к наследникам прав и обязанностей по указанному договору не предусмотрен (исх. № 6663-03 от 15 апреля 2021 года).

Истец Измайлова Г.Р. обратилась в Управление с заявлением о признании ее стороной договора аренды, признании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, восстановлении срока на представление заявления о пролонгации договора аренды.

В удовлетворении заявленного требования Управлением ей было отказано (письмо от 28 июля 2021 года исх. № 13982-02).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

В силу п.п. 1, 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по общему правилу заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

По истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок; с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Применив вышеуказанные нормы права, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

При этом суд первой инстанции правильно исходил из того, что заключение договора аренды муниципального нежилого помещения, а также предложение по приобретению арендуемого помещения в собственность неразрывно связано с личностью ИП ***. и его особым статусом, как субъекта малого и среднего предпринимательства.

Между тем, в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что истец Измайлова Г.Р. никогда не была зарегистрирована в качестве субъекта малого и среднего предпринимательства.

В связи со смертью, наступившей 5 декабря 2020 года, особый статус ИП ***., как субъекта малого и среднего предпринимательства, прекратился. При жизни он не успел реализовать свое право на выкуп арендуемого муниципального недвижимого имущества.

При этом действующее законодательство не предусматривает переход к наследнику прав и обязанностей, связанных со статусом наследодателя, как субъекта малого и среднего предпринимательства.

Истцом, как правопреемником ИП ***., осуществлялось пользование арендуемым муниципальным нежилым помещением до истечения срока действия договора аренды.

В то же время истцом не были реализованы предусмотренные законом обязанности по своевременному обращению к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора аренды.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствует фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильно примененных нормах материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы фактически выражают несогласие стороны истца с принятым судом решением. Однако они не содержат ссылок на какие-либо новые обстоятельства, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда, а кроме того, они направлены на иную оценку добытых судом доказательств, с чем судебная коллегия согласиться не может.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 10 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Измайловой Гульнур Рафагатовны – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Ленинский районный суд города Ульяновска.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31 января 2022 года.