Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 < Ф.И.О. >2 на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 13 июня 2017 года,

заслушав доклад судьи Палянчук Т.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 < Ф.И.О. >3 обратился в суд с иском (впоследствии уточненным) к Барсикяну < Ф.И.О. >4, Барсикян < Ф.И.О. >5 и администрации города Сочи о взыскании суммы договора, процентов на сумму долга, штрафа, компенсации морального вреда.

В обоснование доводов указано, что <...> между ним и Барсикян < Ф.И.О. >6 был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме ЖК «Вавилон». Целью заключения данного Договора являлось привлечение Барсикяном < Ф.И.О. >7, фактически осуществлявшим строительство дома, его денежных средств в размере <...> рублей для строительства жилого помещения - квартиры, общей площадью <...> кв.м., условный номер <...>, на <...> этаже многоквартирного дома, находящегося на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...>. <...> между ним и Барсикян < Ф.И.О. >8 было подписано соглашение об обеспечении исполнения обязательств к предварительному договору купли-продажи квартиры от <...> - о передаче ему другого жилого помещения в этом же доме, общей площадью <...> кв.м., с условным номером <...>, на <...> этаже, в связи с тем, что разрешение было выдано на строительство 3-х этажного дома.

Договор с его стороны исполнен в полном объеме, оплата была произведена в сумме <...> рублей, денежные средства им были переданы Барсикяну < Ф.И.О. >9. Строительство многоквартирного дома не было завершено, квартира ему не была передана в установленный договором срок. В связи с неисполнением Договора по вине Барсикяна < Ф.И.О. >10, <...> данный Договор был расторгнут на основании Соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от <...>. Ответчики обязались возвратить ему денежные средства в сумме <...> рублей в срок до <...> включительно. Однако до настоящего времени денежные средства ему не возвращены. При этом, указывает, что Барсикян < Ф.И.О. >11 и Барсикян < Ф.И.О. >12 действовали незаконно, преследовали одни и те же цели - строительство многоквартирного жилого дома, и причинили ему материальный ущерб своими совместными действиями. Также действиями ответчиков, выразившимися в незаконном привлечении его денежных средств на строительство жилья, ему причинены убытки и моральный вред, поскольку он по их вине не смог получить желаемый результат, на который рассчитывал при заключении вышепоименованного договора - однокомнатную квартиру.

Полагает, что к настоящему спору необходимо применить нормы, регламентирующие сделку, которую он и ответчики действительно имели в виду, а именно нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

С учетом изложенного, просил суд признать недействительными в силу притворности предварительный договор от <...> купли-продажи квартиры - жилого помещения, условный номер <...>, этаж: <...> (<...>), общей площадью <...> кв.м., находящегося на земельном участке площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>, по адресу: <...>; соглашение об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи помещения от <...>; соглашение от <...> об обеспечении исполнения обязательств к предварительному договору купли-продажи квартиры от <...>, заключенные между ним и Барсикян < Ф.И.О. >13. Взыскать с Барсикяна < Ф.И.О. >14, Барсикян < Ф.И.О. >15, администрации города Сочи солидарно в его пользу сумму привлеченных на строительство денежных средств в размере <...> рублей; компенсацию морального вреда в сумме <...> рублей; проценты на сумму долга в размере <...> рублей; штраф в сумме <...> рублей; а всего общую сумму - <...> рублей. Взыскать с ответчиков государственную пошлину солидарно в сумме <...> рублей.

Определениями Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 30 марта 2017 года и от 07 июня 2017 года администрация города Сочи и Барсикян < Ф.И.О. >16 исключены из числа ответчиков по настоящему делу.

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 13 июня 2017 года исковые требования ФИО1 < Ф.И.О. >17 к Барсикян < Ф.И.О. >18 о взыскании суммы договора, процентов на сумму долга, штрафа, компенсации морального вреда, удовлетворены частично.

Суд взыскал с Барсикян < Ф.И.О. >19 в пользу ФИО1 < Ф.И.О. >20 денежные средства в размере <...> рублей, а также сумму уплаченной государственной пошлины в размере <...> рублей.

В остальной части исковых требований, отказано.

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с принятым решением суда, просит его полностью отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Барсикяна < Ф.И.О. >22 и Барсикян < Ф.И.О. >23 по доверенностям < Ф.И.О. >24 просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что <...> между Барсикян < Ф.И.О. >25, именуемая в дальнейшем (Продавец) и ФИО1 < Ф.И.О. >26, именуемый в дальнейшем (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 1.2. указанного Предварительного договора Продавец обязался в будущем продать и передать, а Покупатель купить и принять в собственность следующее недвижимое имущество: жилое помещение, условный номер: <...>, этаж: <...> (<...>), общей площадью <...> кв.м., находящееся на земельном участке площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...> по адресу: <...>.

Пунктом 3.1. данного Предварительного договора Стороны определили цену Договора как общую стоимость Объекта в размере <...> рублей. Расчет производится полностью. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: <...> рублей при подписании настоящего договора; <...> рублей путем наличного расчета до <...>.

Также <...> между Барсикян < Ф.И.О. >27 (Продавец) и ФИО1 < Ф.И.О. >28 (Покупатель) заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи помещения от <...>.

В соответствии с пунктом 1 Соглашения предметом настоящего Соглашения является обеспечение исполнения обязательств о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи помещения от <...>:

по заключению в будущем основного договора купли-продажи помещения, указанного в предварительном договоре, и на условиях предварительного договора;

покупатель обязуется оплатить <...> рублей за подключение и подведение газоснабжения в помещение до <...>.

Из расписок от <...> следует, что Барсикян < Ф.И.О. >29 были получены от ФИО1 < Ф.И.О. >30 денежные средства в сумме <...> рублей и в размере <...> рублей в качестве цены недвижимости.

Согласно расписки от <...> Барсикян < Ф.И.О. >31 были получены от ФИО1 < Ф.И.О. >32 денежные средства в размере <...> рублей за подведение, подключение газоснабжения и установку газового котла.

Из расписки от <...> следует, что Барсикян < Ф.И.О. >33 также были получены от ФИО1 < Ф.И.О. >34 денежные средства в размере <...> рублей за подведение, подключение газоснабжения и установку газового котла.

<...> между Барсикян < Ф.И.О. >35 и ФИО1 < Ф.И.О. >36 было заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств к предварительному договору купли-продажи квартиры от <...>.

В соответствии с пунктом 1 указанного Соглашения стороны договорились читать пункт 1.2. предварительного договора от <...> в новой редакции, а именно: «Продавец обязуется в будущем продать и передать, а Покупатель купить и принять в собственность следующее недвижимое имущество: жилое помещение, условный номер: <...>, этаж: <...> (<...>), общей площадью <...> кв.м., находящееся на земельном участке площадью <...> кв.м. с кадастровым номером: <...> по адресу: <...>».

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу положений части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства и нормы права, суд первой инстанции верно указал, что на правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком Закон об участии в долевом строительстве не распространяется, обоснованно квалифицировав заключенную между сторонами сделку, поименованную как предварительный договор купли-продажи квартиры, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Также из материалов дела следует, что <...> между Барсикян < Ф.И.О. >37 и ФИО1 < Ф.И.О. >38 было заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от <...>.

Согласно пункту 3 данного Соглашения Продавец возвращает полученные ранее денежные средства от Покупателя либо доверенного лица в полном объеме в размере <...> рублей, а также сумму в размере <...> рублей за подведение и подключение газоснабжения в момент подписания данного Соглашения, Покупателю либо по доверенности третьему лицу, если это предусмотрено предварительным договором купли-продажи помещений. Итого сумма подлежащая возврату составляет <...> рублей.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из установленных обстоятельств следует, что со стороны ответчика имело место ненадлежащее исполнение принятых обязательств по возврату денежных средств по заключенному между сторонами соглашению от <...> о расторжении предварительного договора купли-продажи <...>, что послужило достаточным основанием для взыскания судом с Барсикян < Ф.И.О. >39 денежных средств в пользу истца в размере <...> рублей.

Также судом первой инстанции достоверно установлено, что Барсикян < Ф.И.О. >40 ввиду не исполнения обязательств по договору, в качестве процентов и компенсации морального вреда было выплачено <...> рублей.

При этом вопреки доводам апелляционной жалобы на данные правоотношения, возникшие между сторонами, положения Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» в части взыскания штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, не распространяются.

Иные доводы приведенные в апелляционной жалобе на законность постановленного судебного решения не влияют, а направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Само по себе несогласие апеллянта с данной судом оценкой обстоятельств дела не дает оснований считать решение суда незаконным.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что, разрешая спор, все юридически значимые обстоятельства дела судом определены верно, правильно применен закон, подлежащий применению, собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем постановленное решение отвечает нормам материального и процессуального права. Оснований для отмены судебного решения или его изменения по доводам апелляционной жалобы не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным и отмене не подлежащим.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 13 июня 2017 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 < Ф.И.О. >41 - оставить без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -