Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Томскводстрой» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности за текущий ремонт и содержание административного здания, встречному иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Томскводстрой» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений здания, расположенного по адресу: /__/, от 07.08.2015 по вопросам 2,3,4,5

по апелляционным жалобам ФИО2, ФИО1 на решение Советского районного суда г. Томска от 09 ноября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Величко М.Б., объяснения ответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску ФИО2, представителя ответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску ФИО1 Мерченко Д.И., настаивавших на доводах апелляционной жалобы, представителя истца по первоначальному иску - ответчика по встречному иску ООО «Томскводстрой» ФИО3, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Томскводстрой» (далее - ООО «Томскводстрой») обратилось к мировому судье судебного участка №4 Северского судебного района Томской области с иском к ФИО1, ФИО2, в котором с учетом уточнений просило взыскать: с ФИО1 задолженность по внесению платы за содержание и текущий ремонт административного здания за период с 01.01.2015 по 31.07.2016 в размере /__/ руб., пени за период с 11.02.2015 по 08.06.2016 в размере /__/ руб.; с ФИО2 – задолженность по внесению платы за содержание и текущий ремонт административного здания за период с 01.01.2015 по 31.07.2016 в размере /__/ руб., пени за период с 11.02.2015 по 08.06.2016 - /__/ руб.

В обоснование заявленных требований указало, что ответчики являются собственниками нежилого помещения по адресу: /__/, ФИО1 принадлежит 47/100 доли в праве, ФИО2- 53/100 доли в праве. Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом от 27.04.1993 № 84, от 13.01.1994 № 6 на ООО «Томскводстрой» возложена обязанность по эксплуатации, ремонту, обслуживанию административного здания по указанному адресу. Протоколом № 1 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений от 07.08.2015 принято решение об избрании самостоятельного способа управления общим имуществом, утверждении ООО «Томскводстрой» ответственным лицом, оказывающим услуги и (или) выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества, утверждении тарифа на содержание и текущий ремонт административного здания в размере /__/ руб. Указанный тариф установлен и утвержден на основе расчета размера платы на содержание и текущий ремонт административного здания по указанному адресу, отраженного в заключении ООО «Эксперт ЖКХ» от 17.04.2015. Обязательства по оплате услуг по текущему ремонту и содержанию административного здания ответчиком длительное время не выполнялись, образовалась задолженность и начислены пени за нарушение сроков внесения платежей. Судебные расходы просил возложить на ответчиков.

ФИО1, ФИО2 исковые требования не признали, предъявили встречный иск о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений здания, расположенного по адресу: /__/, от 07.08.2015 по вопросам 2,3,4,5.

В обоснование встречных исковых требований указали, что утвержденный указанным решением размер тарифа за содержание и текущий ремонт здания, основанный на заключении ООО «Эксперт ЖКХ» от 17.04.2015, не является достоверной расчетной величиной, т.к. основан на недостоверных данных о площади помещений, входящих в состав общего имущества здания, площади придомовой территории, в связи с чем завышен. К компетенции общего собрания Жилищным кодексом не отнесено: избрание самостоятельного способа управления общим имуществом (п.2 решения), а предусмотрено непосредственное управление собственниками помещений; утверждение ответственного лица, оказывающего услуги и (или) выполняющего работы при самостоятельном способе управлении (п.3 решения), при этом ООО «Томскводстрой» самостоятельно не оказывает эти услуги, а заключило договоры с третьими лицами; утверждение состава общего имущества, требований к его содержанию, перечень услуг работ и условий оказания работ и услуг, утверждение размера платы за содержание и текущий ремонт (п.4 решения), а подлежит установлению Правительством РФ (п.1.2 ст.161, п.З ст.39 ЖК РФ); утверждение размера платы за содержание и текущий ремонт здания, а не общего имущества собственников в здании при непосредственном способе управления (п.5 решения), а определяется общим собранием собственников помещений в случае выбора управляющей организации, с учетом ее предложений (п. 7 ст. 156 ЖК РФ). Принцип общедоступности принятого общим собранием собственников решения его инициатором - ООО «Томскводстрой» не соблюден, т.к. по запросу ответчиков от 20.04.2016 протокол общего собрания от 07.08.2015 им предоставлен не был.

Определением мирового судьи судебного участка № 4 Северского судебного района Томской области от 14.09.2016 дело передано на рассмотрение по подсудности в Советский районный суд г. Томска.

В судебном заседании представители ООО «Томскводстрой» ФИО3, ФИО4 исковые требования по первоначальному иску поддержали, встречные исковые требования не признали. ФИО3 дополнительно пояснила, что здание по указанному адресу нежилое, трехэтажное, имеет 6 собственников, одним из которых является ООО «Томскводстрой». Площадь всех помещений здания составляет /__/ кв.м, истцу из них принадлежат помещения площадью /__/ кв.м. До 2014 года принадлежащее ответчикам помещение в указанном здании находилось в долевой собственности, затем было разделено на несколько помещений, и с 30.12.2014 у ответчиков в собственности находится 3 помещения, каждому из которых присвоен свой кадастровый номер. Согласно заключенному между истцом и ФИО1 договору от 15.01.2013 плата за содержание общего имущества и текущий ремонт составляла /__/ руб. за 1 кв.м и производилась до 01.01.2015. Платежи произведены в декабре 2015 года и в июле 2016 года. Платежным поручением от 05.08.2016 ответчиками было уплачено /__/ руб., при этом /__/ рублей были зачтены в счет оплаты эксплуатационных услуг, остальная сумма - в счет оплаты коммунальных услуг, задолженности по которой не имеется. Задолженность необходимо взыскать по тарифу /__/ руб. за 1 кв.м. утвержденному на общем собрании собственников, что соответствует понесенным расходам. Пеня исчислена на основании ст. 155 ЖК РФ, содержащей общее правило о сроке внесения платежей до 10 числа, следующего за истекшим месяцем, поскольку договором от 20.08.2015 срок оплаты не оговорен. За январь 2015 года пеня рассчитана с 11.02.2015 исходя из 1/300 ставки рефинансирования. Направленный в адрес ответчиков договор от 20.08.2015 ими подписан не был. По встречному требованию просила применить срок исковой давности, поскольку ответчикам было известно о принятом общим собранием собственников помещений здания решении: ФИО1 на собрании присутствовала, ФИО2 29.08.2015 и 26.02.2016 получал письма с сообщением об этом и приложенным договором от 25.08.2015, а также ему выставлялись квитанции на оплату услуг по новому тарифу.

ФИО2, его представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали, встречный иск поддержали. ФИО2 дополнительно пояснил, что не является индивидуальным предпринимателем, в декабре 2012 года они с ФИО1 приобрели в долевую собственность помещение в административном здании по указанному адресу с одним кадастровым номером, в состав которого входили лестничная клетка и 3 помещения общей площадью /__/ кв.м, 53 доли в котором принадлежало ему, 47 долей - ФИО1 Затем коридоры и лестничная клетка были сняты с баланса, в собственности у каждого осталось по кабинету, который ФИО2 продал 11.02.2015, и один кабинет в долевой собственности, который в настоящее время пустует. До января 2015 года оплата производилась по тарифу /__/ руб. за кв.м согласно договору от 15.01.2013, однако с февраля 2016 навязан тариф /__/ руб. за кв.м. О проведении собрания был уведомлен, но присутствовать не смог, с ФИО1 отношения не поддерживает. Ввиду своей занятости ранее чем через 8 месяцев документы о собрании не запрашивал, новый договор получил 29.08.2015 вместе с письмом ООО «Томскводстрой». В ответ на запрос протокола собрания получил ответ о его направлении почтой России. В счет оплаты за коммунальные и эксплуатационные услуги за 3 помещения были произведены два платежа: /__/ руб. и /__/ руб., при этом верно зачтены в счет оплаты эксплуатационных услуг суммы /__/ руб. и /__/ руб.

Представитель ФИО1 Мерченко Д.И. первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал по доводам ФИО2 и его представителя. Дополнительно пояснил, что договор от 15.01.2013 не расторгнут, соглашений о его изменении не заключалось, условие об изменении цены договора в случае принятия решения общим собранием собственников в договоре отсутствует. В силу п.1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», подлежащей применению к данным правоотношениям, решение собрания является ничтожным, т.к. в договоре должна быть указана стоимость предоставляемых услуг. Применению подлежат нормы Жилищного кодекса РФ. Представитель ООО «Томскводстрой» полномочий на участие в собрании и голосовании не имел, а голос Росимущества на собрании представлен не был.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика по первоначальному иску ФИО1

Решением Советского районного суда г. Томска от 09.11.2016 исковые требования ООО «Томскводстрой» к ФИО1, ФИО2 удовлетворены частично, с ФИО1 в пользу ООО «Томскводстрой» взыскана задолженность за текущий ремонт и содержание административного здания по /__/ за период с 01.01.2015 по 31.07.2016 в размере /__/ руб., расходы по уплате госпошлины /__/ руб., расходы на оплату услуг представителя /__/ руб.; с ФИО2 в пользу ООО «Томскводстрой» взыскана задолженность за текущий ремонт и содержание административного здания по /__/ за период с 01.01.2015 по 31.07.2016 в размере /__/ руб., расходы по уплате госпошлины 212,56 руб., расходы на оплату услуг представителя /__/ руб. В удовлетворении требований о взыскании с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Томскводстрой» пени отказано. Кроме того, в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина с ФИО2 - /__/ руб., с ФИО1-/__/ руб., с ООО «Томскводстрой»- /__/ руб. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Томскводстрой» отказано.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить с прекращением производства по делу. Вопреки требованиям закона, судом не дана оценка недействительности (ничтожности) решения собрания независимо от истечения срока исковой давности, в том числе по изложенным ответчиком доводам о необоснованном применении тарифа в размере /__/ руб. за кв.м в связи с тем, что заключение ООО «Эксперт ЖКХ» от 17.04.2015 составлено с использованием недостоверных данных о площади общего имущества в здании и площади придомовой территории, а расчет тарифа принят общим собранием вне компетенции при выборе способа управления; о принятии решений общего собрания (пп.2,3,4,5) по вопросам, не относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений, противоречии п.5 повестки собрания об утверждении тарифа за обслуживание и содержание всего здания, а не общего имущества собственников, п.2 о выборе способа управления общим имуществом.

Отсутствуют основания для внесения истцу платы за коммунальные услуги, содержание и обслуживание общего имущества здания, поскольку ООО «Томскводстрой» не осуществляет деятельность по содержанию и обслуживанию других зданий, не является управляющей или ресурсоснабжающей организацией, несмотря на представление себя таковой.

Общее количество голосов собственников помещений, числа голосов каждого собственника помещений и числа голосов, необходимого для установления кворума при проведении собрания 07.08.2015, определены неверно. Судом не было учтено, что количество голосов, которым обладает собственник помещения, определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, а не площади всего здания, и составляет в данном случае 1,65 голоса для ФИО1 (из расчета /__/ кв.м (общая площадь принадлежащих ей помещений):/__/ (общая площадь помещений здания, в соответствии с техническим паспортом) *100) и 1,96 голоса для ФИО2 (из расчета /__/).

Представитель Росимущества полномочиями на участие в голосовании собрания собственников нежилых помещений здания, согласно доверенности, не обладал, решение по увеличению тарифа принято истцом, т.к. все остальные собственники голосовали против его увеличения.

В нарушение ст.10 ГК РФ истец ввел в заблуждение собственников помещений относительно выбора способа управления и его правовой реализации, недостоверно рассчитанной величины тарифа, а суд, несмотря на совокупность представленных ответчиком доказательств, не дал оценку возражениям ответчика о том, что требование истца основано на ничтожном решении общего собрания собственников помещений, которое подлежало учету независимо от истечения срока исковой давности.

Неверным является вывод суда о взыскании долга по тарифу /__/ руб. за 1 кв.м, поскольку материалы дела не содержат доказательств и правовых обоснований расторжения или изменения договора №18-Э от 15.01.2013, согласно которому расходы на эксплуатацию и содержание общего имущества здания составляют /__/ руб. за 1 кв.м.

Вывод суда об исчислении периода задолженности с 01.01.2015 по тарифу /__/ руб. за кв.м необоснованны, т.к. истцом требований об исчислении задолженности с учетом указанного тарифа заявлено не было, а, кроме того, согласно имеющемуся в материалах дела платежному поручению №6000253 от 18.12.2015 оплата по тарифу /__/ руб. за 1 кв.м произведена ответчиком за весь 2015 год.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Указывает на необходимость оценки судом по существу доводов ответчика независимо от истечения срока исковой давности для признания решения общего собрания недействительным.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства и совокупность представленных стороной ответчика доказательств, считает действия ООО «Томскводстрой» по установлению завышенных цен на услуги не соответствующими требованиям экономической обоснованности, повлекшими ущемление, в частности, ее интересов, доказательства данным обстоятельствам представлены в материалы дела, мотивы их отклонения судом не приведены.

Материалы дела не содержат доказательств выполнения работ и оказания услуг ООО «Томскводстрой», а также информации о стоимости каждой оказанной услуги. Представленные истцом доказательства являются недопустимыми и неотносимыми, т.к. подтверждают хозяйственную деятельность истца и затраты на зарплатный фонд. Истец не является управляющей компанией и не вправе требовать дополнительные денежные средства, в том числе в качестве зарплатного фонда своим работникам, кроме реально понесенных на содержание общего имущества.

Утвержденная общим собранием структура и размер тарифа не являются экономически обоснованными, т.к. отражают интересы ООО «Томскводстрой» в его безубыточной деятельности, а не интересы собственников. Злоупотребление правом истца выражается в компенсации обществу, осуществляющему коммерческую деятельность, всех расходов за счет отнесения их к содержанию здания и получения прибыли, в том числе за счет ответчиков.

Затраты на содержание общего имущества оплачены исходя из тарифа /__/ руб. за 1 кв.м., при этом исходя из представленных документов сумма денежных средств, превышающая /__/ руб. за 1 кв.м является собственностью ответчицы, т.к. экономически необоснованна, а в соответствии со ст. 1102 ГК РФ поступившие от собственников здания неизрасходованные денежные средства являются неосновательным обогащением.

Не установив основания для отложения судебного разбирательства, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску ФИО1

Оценив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование, крыши, ограждающие несущие, ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения.

При отсутствии соглашения о порядке покрытия расходов по содержанию имущества, каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве. Расходы по содержанию общего имущества здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.

Таким образом, отношения по несению сособственниками расходов по содержанию общего имущества нежилого здания являются договорным обязательством, в отсутствие соглашения фактически понесенные расходы являются неосновательным обогащением собственника, уклоняющегося от их несения.

В силу подп. 1.1 п.1 ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, гражданские права и обязанности возникают из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридическою лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно разъяснению, изложенному в п. 41 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ.

В п. 1 ст. 6 ГК РФ указано, что аналогия закона применяется при соблюдении совокупности перечисленных в нем условий, в частности, когда отношения прямо не урегулированы законодательством, а также соглашением.

Разрешая спор, суд не в полной мере учел данные положения, поскольку по настоящему делу отношения сторон по содержанию общего имущества урегулированы соглашением, заключенным между ними, а поэтому основания для применения аналогии закона в этой части отсутствовали.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании распоряжений Комитета по управлению государственным имуществом oт 27.04.1993 № 84 (том 1 л.д. 39), от 13.01.1994 № 6 (том 1 л.д. 40) на ОАО «Томскводстрой» была возложена обязанность по эксплуатации, ремонту, обслуживанию нежилого административного здания по адресу: /__/.

ООО «Томскводстрой» создано (ИНН /__/, ОГРН /__/, дата внесения записи в ЕГРЮЛ 18.08.2014) в результате реорганизации ОАО «Томскводстрой» в форме преобразования в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

Основными видами деятельности ООО «Томскводстрой» являются аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом, управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе.

ООО «Томскводстрой» принадлежат на праве собственности нежилые помещения в административном здании по адресу: /__/, общая площадь которых составляет /__/ кв.м.

ФИО2 и ФИО1 изначально на праве общей долевой собственности принадлежало нежилое помещение по адресу: /__/, на 5 этаже 6- этажного административного здания общей площадью /__/ кв.м.

Впоследствии на основании соглашения о разделе помещений и прекращении долевой собственности от 01.12,2014 и дополнительного соглашения к нему от 15.12.2014 единое нежилое помещение общей площадью /__/ кв.м было разделено на три самостоятельных нежилых помещения: право собственности на нежилое помещение общей площадью /__/ кв.м зарегистрировано за ФИО2, право собственности на нежилое помещение общей площадью /__/ кв.м, этаж 5, по адресу: /__/, зарегистрировано за ФИО1

Нежилое помещение общей площадью /__/ кв.м принадлежит ФИО2 и ФИО1 на праве общей долевой собственности, 53/100 доли в праве у ФИО2, 47/100 долей в праве у ФИО1

В настоящее время в собственности ответчиков находится только нежилое помещение общей площадью /__/.м. в связи с отчуждением ФИО2 01.02.2015 нежилого помещения общей площадью /__/ кв.м.

Из материалов дела следует также, что 15.01.2013 между ОАО «Томскводстрой» (после реорганизации ООО «Томскводстрой») (Исполнитель) и ФИО1, ФИО2 (Потребитель) был заключен договор № 18-Э на возмещение затрат на коммунальные услуги и оплату расходов на эксплуатацию, содержание и техническое обслуживание общего имущества (том 1 л.д. 112-116), в соответствии с условиями которого Исполнитель принял на себя обязательство производить за Потребителя оплату коммунальных услуг, связанных с владением и пользованием нежилым обособленным помещением по адресу: /__/ на 5 этаже 6-этажного административного здания общей площадью /__/ кв.м кадастровый (или условный номер) /__/, принадлежащее на основании записи в ЕГРП от 07.12.2012 № /__/, и нести за свой счет расходы по эксплуатации, содержанию и техническому обслуживанию в 6-ти этажном административном здании по адресу: /__/, а Потребитель принял на себя обязательство возмещать оплату коммунальных расходов, связанных с владением и пользованием нежилым обособленным помещением по адресу: /__/, на 5 этаже 6-этажного административного здания общей площадью /__/ кв.м, кадастровый (или условный номер) /__/, принять и оплатить расходы по эксплуатации, содержанию и техническому обслуживанию на условиях договора.

Соглашением сторон установлено, что расходы по эксплуатации, содержанию и техническому обслуживанию подлежат оплате ежемесячно исходя из цены, установленной настоящим договором в размере 52 руб. за 1 кв.м общей площади помещений, занимаемых потребителем в месяц, в течение 10 банковских дней после получения счета и акта выполненных работ от Исполнителя (п. 4.2 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 07.12.2012 по 31.12.2014 и предусматривает возможность его ежегодной пролонгации (п. 9.1, 9.2 договора).

Сторонами не оспаривалось и подтверждается представленными в материалы дела платежными документами, что в соответствии с указанным договором истцом начислялась плата за эксплуатацию, содержание и техническое обслуживание общей площади помещений, занимаемых ответчиками, исходя из расчета /__/ руб. за 1 кв.м общей площади помещений, занимаемых ответчиками.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что несение ответчиками расходов, необходимых на содержание общего имущества нежилого здания, урегулировано договором от 15.01.2013 №18-Э, заключенным между сторонами по делу, являющимися сособственниками нежилого здания, действие которого прекращено не было.

Решением общего собрания от 07.08.2015 сособственники нежилого здания приняли решение о сохранении установленного порядка содержания и ремонта общего имущества, в соответствии с которым оно полностью осуществляется одним собственников здания ООО "Томскводстрой" (п. 2, 3, 4).

Учитывая положения ст. 8, 181.1, 249 ГК РФ, с учетом разъяснения, изложенного в п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, сособственники нежилого здания вправе принять решение в порядке ст. 44 - 48 ЖК РФ, обязательное для остальных сособственников, в частности, не участвующих на собрании или голосовавших против.

Доводы апелляционных жалоб об обратном не принимаются во внимание судебной коллегией.

Кроме того, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований в части признания недействительными данных решений суд обоснованно отказал в связи с пропуском срока обращения в суд без уважительных причин. Поскольку в апелляционной жалобе не подвергнуты сомнению выводы суда о пропуске срока обращения в суд и отсутствии у ответчиков уважительных причин пропуска данного срока, обоснованность решения суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований у судебной коллегии сомнения не вызывает, поскольку отказ по такому основанию соответствует закону и приведенному в решении разъяснению п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии у представителя Росреестра доверенности на участие в общем собрании не принимается во внимание судебной коллегией, поскольку он не влияет на выводы суда о наличии кворума на собрании и результатах голосования.

В п. 1, 3 ст. 164 ЖК РФ указано, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Правовое регулирование управления общим имуществом в форме непосредственного управления не предусматривает изменение обязательств, установленных договором, в том числе путем принятия решения общего собрания собственников, которым устанавливается тариф на содержание общего имущества, поскольку такой порядок предусмотрен для управления общим имуществом с помощью управляющей организации.

Так, в силу п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется решением собрания собственников многоквартирного дома с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Таким образом, само по себе принятие решения собственниками нежилого здания об установлении тарифа на содержание общего имущества относится к полномочиям общего собрания. Вместе с тем, поскольку истец не является управляющей организацией, а является одним из собственников, несущим расходы на содержание общего имущества и заключившим договоры на содержание общего имущества с ответчиками, такое решение общего собрания само по себе не влечет изменение договора. Кроме того, порядок изменения договора урегулирован ст. 451, 452 ГК РФ, согласно которому в отсутствии соглашения об изменении договора спор по изменению договора передается на рассмотрение суда. Поэтому, как ранее было указано, применение тарифа, установленного оспариваемым решением собрания, по инициативе одного из участников договорного обязательства не основано на нормах права, подлежащих применению к правоотношениям сторон.

Ссылаясь на то, что тариф в размере /__/ руб. за 1 кв.м соответствует фактическими расходам по содержанию общего имущества, сторона истца доказательства этому не представила. Вместе с тем из вышеприведенного анализа ст. 249 ГК РФ, ст. 164 ЖК РФ следует, что несение дополнительных расходов по содержанию общего имущества, непокрытых заключенным с собственником договором, может быть возложено на собственника, если оно обусловлено содержанием общего имущества при эксплуатации здания.

Таким образом, поскольку в спорный период ответчиками вносилась оплата по содержанию общего имущества в соответствии с тарифом, установленным в заключенном с истцом договоре от 15.01.2013, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель стороны истца также пояснил, что задолженность ответчиков по содержанию общего имущества исходя из тарифа /__/ руб. за 1 кв. м в спорный период отсутствует, основания для удовлетворения требований ООО "Томскводстрой" о взыскании задолженности за текущий ремонт и содержание здания за спорный период у суда первой инстанции отсутствовали.

В связи с этим в силу ст. 98 ГПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в размере /__/ руб. и по уплате услуг представителя в размере /__/ руб. возмещению не подлежат.

Руководствуясь п.2 ст. 328, ст.329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 09 ноября 2016 года отменить в части удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Томскводстрой» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности за текущий ремонт и содержание административного здания, расходов по уплате государственной пошлины, расходов на оплату услуг представителя.

Принять в данной части новое решение, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Томскводстрой» к ФИО1 о взыскании задолженности по внесению платы за содержание и текущий ремонт административного здания за период с 01.01.2015 по 31.07.2016 в размере /__/ руб., расходы по оплате услуг представителя - /__/ руб., расходы по уплате государственной пошлины - 357,67 руб., к ФИО2 о взыскании задолженности по внесению платы за содержание и текущий ремонт административного здания за период с 01.01.2015 по 31.07.2016 в размере /__/ руб., расходы по оплате услуг представителя – /__/ руб., расходы по уплате государственной пошлины - 403,33 руб. оставить без удовлетворения.

В остальной части решение Советского районного суда г. Томска от 09 ноября 2016 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: