Гражданский кодекс часть 1

«Расторгнуть договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.05.2014, заключенный между ФИО2, действующим через своего представителя ФИО3, и ФИО1.

Выселить ФИО1, ФИО4, ФИО5 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по оплате жилого помещения по договору найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ за декабрь 2014 года, январь, февраль, март, апрель 2015 года в размере <данные изъяты> рублей, а также пени (неустойку) в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по оплате коммунальных услуг (отоплению, холодному водоснабжению, водоотведению) по договору найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа от 20.05.2014 по состоянию на 31 марта 2015 года в размере <данные изъяты> копеек.

Взыскать с ФИО1, ФИО4 в пользу ФИО2 судебные расходы в счет оплаты услуг за представителя -<данные изъяты> рублей с каждого.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы за оплаченную государственную пошлину в размере <данные изъяты> копейки.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 судебные расходы за оплаченную государственную пошлину в размере <данные изъяты> копейки.

В удовлетворении встречного иска о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскании с ФИО2 и ФИО3 неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рубля, задатка в размере <данные изъяты> рублей ФИО1, ФИО4 отказать».

Судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО2, действуя через своего представителя по доверенности ФИО3, обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа, выселении, взыскании задолженности по договору.

Требования мотивированы тем, что ФИО2 является собственником <адрес>. В указанной квартире зарегистрированы: ФИО3 (супруга), ФИО6 (сын).

20 мая 2014 года между ФИО2 в лице ФИО3, действующей на основании доверенности, и ФИО1 заключен договор найма (аренды) указанного жилого помещения с правом его выкупа.

В соответствии с п. 3.2 договора ответчик обязался ежемесячно в срок до 10 числа следующего месяца производить арендные платежи в сумме <данные изъяты> рублей в месяц. За просрочку арендных платежей согласно п.4.5 договора ответчик обязан уплатить пеню в размере 0,5 % от суммы ежемесячного арендного платежа за каждый день просрочки.

Кроме того п.2.1 Договора также предусмотрена обязанность нанимателя в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи в установленном порядке, сумма которых в арендную плату не входит.

В нарушение указанных условий договора ответчиком допущена просрочка уплаты арендных платежей за декабрь 2014 года, январь и февраль 2015 года в размере <данные изъяты> рублей. Сумма пени за 90 дней просрочки оплаты за пользование жилым помещением составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно справке по лицевому счету № №, задолженность по оплате потребленных коммунальных услуг, предоставленных по договору аренды жилым помещением, по состоянию на январь 2015 года составляет <данные изъяты> рубль, которая в настоящее время ответчиком не погашена.

Ответчик как наниматель, фактически пользуется переданным ему в найм (аренду) имуществом, однако не исполняет свои обязательства, предусмотренные ст. 678 ГК РФ и не производит уплату платежей за пользование жилым помещением, тем самым нарушает требования норм гражданского законодательства, предусматривающих обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В связи с изложенным истец с учетом уточнения заявленных требований просил взыскать с ответчика задолженность по договору по оплате за пользование жилым помещением за декабрь 2014 года, январь, февраль, март, апрель 2015 года в размере <данные изъяты> рублей, пени за просрочку платежа в размере <данные изъяты> рублей), задолженность по оплате коммунальных платежей в размере <данные изъяты> рублей, а также расторгнуть вышеуказанный договор, выселить из жилого помещения ФИО1, ФИО4, ФИО5

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО УК «ЖКХ Торжокского района».

Не согласившись с заявленными требованиями, ФИО1, ФИО4, действующая от своего имени и в интересах несовершеннолетнего ФИО5, обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО3, ФИО2 о признании договора аренды с правом выкупа от 20 мая 2014 года недействительным, совершенным под влиянием обмана, возврате задатка, возмещении убытков.

По мнению истцов по встречному иску, в течение всего срока действия спорного договора, в том числе и на текущий момент, первоначальный истец уклоняется от исполнения обязательств по договору.

Заключенный между ними договор является смешанным в соответствии со ст.421 п.3 ГК РФ. По своей структуре, условиям, правам и обязанностям договор представляет собой предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (п.п.1.2,1.3,1.4,1.6,5.2 договора соответствуют определению ст.429 ГК РФ о предварительном договоре), а также договор аренды (п. 1.5, ч.2,ч.3, п.4.4 составлен на основании п.п.2 ст.614 ГК РФ и п.п.1,2 ст.624 ГК РФ).

В п. 2.1 спорного договора определено, что наниматель своевременно осуществляет все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой и другие) в установленном порядке, то есть, по мнению истцов на основании п.п.2,11,12 ст. 155 ЖК РФ, ФЗ №5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Полагают, что все условия, права и обязанности перед подписанием договора были оговорены между сторонами, со всем перечисленным Б-вы согласились. Отдельно истцами было разъяснено и получено их согласие на их временную регистрацию и их выписку с занимаемой жилой площади, чтобы привести недвижимость в статус «свободна к продаже».

На основании п. 2,3,4 ст.1 ГК РФ договаривающиеся стороны должны действовать добросовестно. Они планировали стать собственниками и начали оплачивать услуги по ЖКХ по платежным документам Б-вых, без документального факта их временной регистрации и внесения их в платежные документы, чтобы избежать задолженности. ФИО3 просила подождать месяц-два с их регистрацией и своей выпиской, объясняя неимением возможности в ближайшее время это осуществить. В течение 4 месяцев она оплачивали услуги ЖКХ, а ФИО3 приводила различные доводы в качестве оправдания того, что не смогла их зарегистрировать, а самим выписаться. Срок 90 дней, требуемый законом о регистрации граждан, прошел. Выписки (регистрации) ФИО3 не было произведено, дополнительное соглашение об оплате услуг ЖКХ временными жильцами не было подписано, они приняли решение прекратить выплату за пользование услугами ЖКХ. В настоящее время производят оплату только электроэнергии.

Истцы полагают, что спорный договор заключен обманным путем, квартира не была и не стала свободна от обязательств. По мнению истцов, иск Б-вых - это попытка уклониться от обязательств по договору в нарушение ст.310 ГК РФ и злоупотребление правом п.1 ст. 10 ГК РФ. Просят признать договор аренды с правом выкупа от 20 мая 2014 года недействительным (ст.179 ГК РФ), возвратить сумму оплаты по ЖКХ в размере <данные изъяты> рублей, сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей, проценты за неисполнение денежного обязательства, убытки за неисполнение договора в размере <данные изъяты> рублей.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 уточнил заявленные требования, просил признать договор от 20 мая 2014 года недействительным на основании статей 168, 169, 179 ГК РФ, как совершенным под влиянием обмана, как сделку, нарушающую требования закона или иного правового акта и являющую собой, заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав и в совершении действий в обход закона с противоправной целью, как сделку, совершенную с целью, противоправной основам правопорядка или нравственности; обязать ФИО2 и ФИО3 возвратить неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> рублей; взыскать с ФИО2 и ФИО3 в соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ сумму двойного задатка в размере <данные изъяты>); взыскать уплату процентов за неисполнение денежного обязательства (из неправомерного удержания) (точная сумма будет рассчитана в соответствии с требованиями налогового законодательства РФ, по ставке рефинансирования ЦБ РФ, указанной на день принятия решения судом).

При решении вопроса о принятии уточненных требований к производству суда истец по встречному иску ФИО1 указал, что пункт пятый заявления (о расчете процентов) просит не учитывать. В судебном заседании 16 апреля 2015 года уменьшил размер заявленных требований - просил взыскать задаток в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании ответчики по первоначальному иску (истцы по встречному иску) ФИО9, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО5, заявленные исковые требования в части взыскания с ФИО10 убытков в размере <данные изъяты> рублей не поддержали. Судом принят отказ от иска, производство по делу в указанной части прекращено.

ФИО2, ФИО3, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, участия в судебном разбирательстве не приняли.

Представитель ФИО2 - ФИО7 исковые требования своего доверителя поддержала, исковые требования Н-вых не признала.

ФИО1, ФИО4, действующая от своего имени и от имени и в интересах ФИО5, исковые требования ФИО2 не признали, свои исковые требования поддержали.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета иска, ООО УК «ЖКХ Торжокского района», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд не направило.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение и принять по делу новое решение, которым признать договор найма (аренды) квартиры с правом выкупа от 20 мая 2014 года недействительным, требования о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить в полном объеме.

Выражают несогласие с выводом суда о том, что ФИО1 при заключении договора располагал, полной информацией об условиях заключаемого договора. В действительности Б-вы умолчали о том, что они намереваются лишь сдавать жильё в аренду по завышенной цене, не имеют возможности сняться с регистрационного учёта.

Факт умышленного введения в заблуждение относительно намерений при заключении, найма (аренды) с правом выкупа от 20 мая 2014 года судом признан недоказанным. Несмотря на истцы в исковом заявлении и через своего представителя ФИО8 заявляли о том, что рассчитывали на получение дохода в виде ежемесячных платежей, а не от продажи квартиры. Б-вы не собирались продавать свою квартиру и не могли этого делать. Заявление представителя истца о том, что истцы готовы заключить договор купли-продажи является фикцией. В ходе судебного заседания она заявляла, что у Б-вых не другого жилья и нет возможности сняться с регистрационного учета в спорной квартире.

При заключении договора найма ФИО1 полагал, что договор является смешанным. Основная его функция – предварительный договор купли-продажи, функция найма (аренды) – субсидиарная.

В апелляционном представлении Торжокский межрайонный прокурор просит решение отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование доводов представления указано на отсутствие доказательств надлежащего извещения ООО УК «ЖКХ Торжокского района» о времени и месте судебного разбирательства.

Полагает, что договор от 20 мая 2014 года следует расценивать как смешанный договор аренды (имущественного найма) с условием о выкупе, на который распространяются общие положения о договоре аренды, регламентированные главой 34 ГК РФ, и общие положения о договоре купли-продажи, определяемые главой 30 ГК РФ.

По мнению прокурора, судом сделан неверный вывод о юридической природе договора, неправильно истолкованы не только нормы самого договора, но и положения главы 34 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, применены не подлежащие применению к спорным правоотношениям ст. ст. 671, 678 и 682 ГК РФ.

Указанный договор не был зарегистрирован в установленном законодательством порядке в соответствии с требованием п. 2 ст. 609 ГК РФ, в связи с чем он считается не заключенным, правовые последствия по нему не наступили.

Суд неправомерно пришел к выводу об обоснованности требования истца о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.05.2014 года, поскольку по смыслу норм глав 28, 29 ГК РФ расторгнуть можно только заключенный договор.

Учитывая, что правовые последствия по заключенному договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20 мая 2014 года фактически не наступили, являются необоснованными и требования истца о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженности по оплате за пользование жилым помещением, пени (неустойки), а также задолженности по оплате коммунальных услуг, поскольку они основаны на положениях незаключенного договора.

От ФИО3, представляющей ФИО2 по доверенности, поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых указывается на законность и обоснованность постановленного решения и содержится просьба об оставлении решения без изменения, жалобы - без удовлетворения.

В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Причин своей неявки участники процесса суду не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов жалобы, апелляционного представления, возражений на жалобу ввиду отсутствия оснований для проверки законности решения суда первой инстанции в полном объеме, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами по делу, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО2

20 мая 2014 года между ФИО2, действующим через представителя ФИО3, и ФИО1 был заключен договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа.

ФИО2 было передано данное жилое помещение ФИО1, который проживает в квартире вместе с семьей: ФИО4 (супругой) и ФИО5 (сыном).

Определяя природу данного договора, суд, руководствуясь положениями ст. 30 ЖК РФ, ст. 421 ГК РФ, проанализировав условия договора, пришел к верному выводу о том, что между сторонами 20 мая 2014 года был заключен смешанный договор найма жилого помещения с последующим выкупом. Этот договор заключается в простой письменной форме, государственной регистрации не подлежит. Считается заключенным с момента подписания договора.

В силу п. 3.2 Договора найма ФИО1 обязался производить арендную плату (плату за пользование жилым помещением) в размере <данные изъяты> рублей в месяц. Плата вносится до 10 числа каждого календарного месяца.

Согласно п. 2.1 Договора найма ФИО1 принял на себя обязательства в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой и другие) в установленном порядке. Оплата коммунальных платежей в арендную плату не входит.

В судебном заседании достоверно установлено, что ответчиками нарушаются обязательства по внесению указанных платежей, в результате чего за период с 01 декабря 2014 года по 30 апреля 2015 года образовалась задолженность за пользование жилым помещением в размере <данные изъяты> рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг по состоянию на 31 марта 2015 года составляет <данные изъяты> копеек.

Установив данные обстоятельства, и правильно применив положения ГК РФ, ЖК РФ, регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных ФИО2 требований и правомерно взыскал с ответчика в его пользу задолженность в заявленных истцом размерах.

Взыскивая неустойку, суд руководствовался договором, пунктом 4.5 которого предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения сумм арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Удовлетворяя требование ФИО2 о расторжении договора найма, суд первой инстанции правильно исходил из того, что ответчиками неоднократно нарушались условия договора найма о внесении платы за пользование жилым помещением и коммунальных платежей, в связи с чем истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть со стороны ответчиков имело место существенное нарушение условий договора.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении договора одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию другой стороны.

Удовлетворяя требование о выселении ответчиков из спорного жилого помещения, суд правильно руководствовался положениями ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, регламентирующими выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено, и обоснованно исходил из того, что судом принято решение о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения, при котором обязательства сторон прекращаются, а иных оснований для пользования ответчиками спорной квартирой судом не установлено.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора найма недействительным на основании статей 168, 169, 179 ГК РФ, суд первой инстанции указал, что истцами не представлено достаточных доказательств в обоснование заявленных требований, сведений об умышленном обмане со стороны Б-вых, о наличии в их действиях какой-либо преднамеренности в отношении определения характера и условий сделки, в дело не представлено, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, которые в решении подробно мотивированы, соответствуют положениям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, соотносятся с доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Доводы апелляционной жалобы и апелляционного представления судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку они направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, для чего судебная коллегия оснований не находит. Указанные доводы являлись основанием процессуальной позиции ответчика (истца по встречному иску) и прокурора, участвующего в деле, были предметом судебного разбирательства, исследованы судом и подвергнуты критической оценке, результаты которой подробно изложены в постановленном решении.

Обстоятельств, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы и апелляционного представления не содержат.

Оснований к отмене решения суда, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией установлено не было.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и апелляционном представлении прокурора, считает, что решение суда является правильным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Торжокского городского суда Тверской области от 16 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 и апелляционное представление Торжокского межрайонного прокурора - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи