Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истцов ФИО1, ФИО2 на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 15 ноября 2018 года по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Региональная Производственно-Строительная компания» о расторжении предварительного договора купли - продажи квартиры, взыскании денежной суммы, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

заслушав доклад судьи Криволаповой Е.А.

установила:

26.10.2016 ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» о расторжении предварительного договора купли - продажи квартиры, взыскании денежной суммы, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указал, что 25.07.2012 между ним и ООО «Региональная производственно-строительная компания» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого ответчик обязался продать ему двухкомнатную квартиру № *** на 5 этаже одиннадцати этажного дома площадью 65,3 кв.м в строящемся жилом многоквартирном доме, находящемся по адресу: г. Ессентуки, ул. ***, кадастровый номер ***. Он оплатил стоимость квартиры в размере 16325000 рублей. Запланированным сроком ввода объекта в эксплуатацию являлся четвертый квартал 2013 года. Согласно условиям предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи вышеуказанной квартиры и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости - передать соответствующий объект истцу. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи срок передачи квартиры истек 01.01.2014. Он неоднократно заявлял ответчику, в том числе и в режиме телефонных переговоров, о расторжении договора и возврате уплаченной денежной суммы, которые были оставлены без удовлетворения. 12.09.2016 в адрес ответчика он в очередной раз направил требование о расторжении договора с требованием о возврате денежных средств и уплате процентов, но ответа не последовало. Просил суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 25.07.2012; взыскать с ООО «Региональная производственно-строительная компания» денежные средства, уплаченные за квартиру в размере 1632500 рублей, проценты в размере 1429578 рублей, штраф в размере 1806039 рублей, компенсацию морального вреда в размере 500000 рублей, судебные расходы в размере 50000 рублей.

Определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 31.10.2016 исковое заявление принято к производству суда, по нему возбуждено гражданское дело № 2-887/17 (№ 2-9174/16).

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что 25.07.2012 между ним и ООО «Региональная производственно-строительная компания» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого ответчик обязался продать ему трехкомнатную квартиру № *** на 4 этаже одиннадцати этажного дома площадью 117,5 кв.м в строящемся жилом многоквартирном доме, находящемся по адресу: г. Ессентуки, ул. ***, кадастровый номер ***. Он оплатил стоимость квартиры в размере 2937500 рублей. Запланированным сроком ввода объекта в эксплуатацию являлся четвертый квартал 2013 года. Согласно условий предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи вышеуказанной квартиры и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект истцу. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи срок передачи квартиры истек 01.01.2014. Он неоднократно заявлял ответчику, в том числе и в режиме телефонных переговоров, о расторжении договора и возврате уплаченной денежной суммы, которые были оставлены без удовлетворения. 12.09.2016 в адрес ответчика им в очередной раз было направлено требование о расторжении договора с требованием о возврате денежных средств и уплате процентов, но ответа не последовало. Просил суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 25.07.2012; взыскать с ООО «Региональная производственно-строительная компания» денежные средства, уплаченные за квартиру в размере 2937500 рублей, проценты в размере 2572367 рублей, штраф в размере 3029933,50 рублей, компенсацию морального вреда в размере 500000 рублей, судебные расходы в размере 50000 рублей.

Определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 31.10.2016 исковое заявление принято к производству суда, по нему возбуждено гражданское дело № 2-889/17 (№ 2-9171/16).

26.10.2016 ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежной суммы, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обосновании заявленных требований указано, что 25.07.2012 между ним и ООО «Региональная производственно-строительная компания» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого ответчик обязался продать ФИО1 двухкомнатную квартиру № *** на 4 этаже одиннадцати этажного дома площадью 67,6 кв.м в строящемся жилом многоквартирном доме, находящемся по адресу: г. Ессентуки, ул. ***, кадастровый номер ***. Им оплачена стоимость квартиры в размере 1690000 рублей. Запланированным сроком ввода объекта в эксплуатацию являлся четвертый квартал 2013 года. Согласно условий предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи вышеуказанной квартиры и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект истцу. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи срок передачи квартиры истек 01.01.2014. Он. неоднократно заявлял ответчику, в том числе и в режиме телефонных переговоров, о расторжении договора и возврате уплаченной денежной суммы, которые были оставлены без удовлетворения. 12.09.2016 в адрес ответчика в очередной раз направлено требование о расторжении договора с требованием о возврате денежных средств и уплате процентов, но ответа не последовало. Просил суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 25.07.2012; взыскать с ООО «Региональная производственно-строительная компания» денежные средства, уплаченные за квартиру в размере 169000 рублей, проценты в размере 1439430 рублей, штраф в размере 1839715 рублей, компенсацию морального вреда в размере 500000 рублей, судебные расходы в размере 50000 рублей.

Определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 31.10.2016 исковое заявление принято к производству суда, по нему возбуждено гражданское дело № 2-902/17 (№ 2-9175/16).

26.10.2016 истец ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежной суммы, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец ФИО2 указала, что 25.07.2012 между ней и ООО «Региональная производственно-строительная компания» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого ответчик обязался продать ей трехкомнатную квартиру № *** на 3 этаже одиннадцати этажного дома площадью 117,5 кв.м в строящемся жилом многоквартирном доме, находящемся по адресу: г. Ессентуки, ул. ***, кадастровый номер ***. Она оплатила стоимость квартиры в размере 2937500 рублей. Запланированным сроком ввода объекта в эксплуатацию являлся четвертый квартал 2013 года. Согласно условий предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи вышеуказанной квартиры и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект истцу. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи срок передачи квартиры истек 01.01.2014. Она неоднократно заявляла ответчику, в том числе и в режиме телефонных переговоров, о расторжении договора и возврате уплаченной денежной суммы, которые были оставлены без удовлетворения. 12.09.2016 в адрес ответчика в очередной раз направлено требование о расторжении договора с требованием о возврате денежных средств и уплате процентов, но ответа не последовало. Просила суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 25.07.2012; взыскать с ООО «Региональная производственно-строительная компания» денежные средства, уплаченные за квартиру в размере 2937500 рублей, проценты в размере 2572367 рублей, штраф в размере 3029933,50 рублей, компенсацию морального вреда в размере 500000 рублей, судебные расходы в размере 50000 рублей.

Определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 31.10.2016 исковое заявление принято к производству суда, по нему возбуждено гражданское дело № 2-903/17 (№ 2-9173/16).

26.10.2016 ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежной суммы, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указал, что 25.07.2012 между ним и ООО «Региональная производственно-строительная компания» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого ответчик обязался продать ему двухкомнатную квартиру № *** на 4 этаже одиннадцати этажного дома площадью 65,3 кв.м в строящемся жилом многоквартирном доме, находящемся по адресу: г. Ессентуки, ул. ***, кадастровый номер ***. Им была оплачена стоимость квартиры в размере 2937500 рублей. Запланированным сроком ввода объекта в эксплуатацию являлся четвертый квартал 2013 года. Согласно условий предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи вышеуказанной квартиры и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект истцу. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи срок передачи квартиры истек 01.01.2014. Он неоднократно заявлял ответчику, в том числе и в режиме телефонных переговоров о расторжении договора и возврате уплаченной денежной суммы, которые были оставлены без удовлетворения. 12.09.2016 в адрес ответчика в очередной раз направлено требование о расторжении договора с требованием о возврате денежных средств и уплате процентов, но ответа не последовало. Просил суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 25.07.2012; взыскать с ООО «Региональная производственно-строительная компания» денежные средства, уплаченные за квартиру в размере 1632500 рублей, проценты в размере 1429578 рублей, штраф в размере 1806039 рублей, компенсацию морального вреда в размере 500000 рублей, судебные расходы в размере 50000 рублей.

Определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 31.10.2016 исковое заявление принято к производству суда, по нему возбуждено гражданское дело №2-888/17 (№ 2-9176/16).

Определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 14.06.2017 гражданское дело № 888/17 по иску ФИО1 к ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежной суммы, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов объединено в одно производство с гражданскими делами: № 2-887/17 по иску ФИО1 к ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежной суммы, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов; № 2-889/17 по иску ФИО1 к ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежной суммы, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов; № 2-902/17 по иску ФИО1 к ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежной суммы, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов; № 2-903/17 по иску ФИО2 к ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежной суммы, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов. Объединенному делу присвоен № 2-5715/18 (№ 2-888/17).

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 15 ноября 2018 года в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» о расторжении предварительного договора купли-продажи от 25.07.2012, заключенного между ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» и ФИО1; взыскании с ООО «Региональная производственно-строительная компания» денежных средств, уплаченных за квартиру № *** по ул. *** в г. Ессентуки в размере 1632500 рублей, процентов в размере 1429578 рублей, штрафа в размере 1806039 рублей, компенсации морального вреда в размере 500000 рублей, судебных расходов в размере 50000 рублей; о расторжении предварительного договора купли-продажи от 25.07.2012, заключенного между ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» и ФИО1; взыскании с ООО «Региональная производственно-строительная компания» денежных средств, уплаченных за квартиру № *** по ул. *** в г.Ессентуки в размере 2937500 рублей, процентов в размере 2572367 рублей, штрафа в размере 3029933,50 рублей, компенсации морального вреда в размере 500000 рублей, судебных расходов в размере 50000 рублей; о расторжении предварительного договора купли-продажи от 25.07.2012, заключенного между ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» и ФИО1; взыскании с ООО «Региональная производственно-строительная компания» денежных средств, уплаченных за квартиру № *** по ул. *** в г.Ессентуки в размере 1690000 рублей, процентов в размере 1439430 рублей, штрафа в размере 1839715 рублей; компенсации морального вреда в размере 500000 рублей, судебных расходов в размере 50000 рублей; о расторжении предварительного договора купли-продажи от 25.07.2012, заключенного между ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» и ФИО2; взыскании с ООО «Региональная производственно-строительная компания» денежных средств, уплаченных за квартиру № *** по ул. *** в г. Ессентуки в размере 2937500 рублей, процентов в размере 2572367 рублей, штрафа в размере 3029933,50 рублей, компенсации морального вреда в размере 500000 рублей, судебных расходов в размере 50000 рублей; о расторжении предварительного договора купли-продажи от 25.07.2012, заключенного между ООО «Региональная Производственно-Строительная компания» и ФИО1; взыскании с ООО «Региональная производственно-строительная компания» денежных средств, уплаченных за квартиру №*** по ул. *** в г. Ессентуки в размере 1632500 рублей, процентов в размере 1429578 рублей, штрафа в размере 1806039 рублей, компенсации морального вреда в размере 500000 рублей, судебных расходов в размере 50000 рублей - отказано.

Не согласившись с вышеуказанным решением суда первой инстанции, истцы ФИО1 и ФИО2 подали апелляционную жалобу, в которой просят его отменить как вынесенное с существенным нарушением норм материального права, основанное на неверном толковании норм права, при неверной оценке доказательствам. Считают, что при вынесении решения по указанному спору, суду первой инстанции следовало применять нормы ГК РФ о договоре купли-продажи, а не на нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Считают, что из самих предварительных договоров, заключенных с ответчиком, следует, что оплата договоров произведена в день их подписания и указанные договоры являются основным доказательством оплаты покупателями продавцу стоимости квартир; более того, письменная форма договоров соблюдена, как и выдача кассовых приходных ордеров об оплате стоимости квартир. Указывают, что спорные предварительные договоры не содержат сведений о том, что они заключены в целях подтверждения оплаты по какому-либо иному договору подряда с третьими лицами. Поясняют, что договор подряда от 20.07.2012 на выполнение работ по строительству котельной, сетей теплоснабжения и газоснабжения был подписан ООО «РПСК» и ООО «С.», в лице директора ФИО3; при этом, ФИО1 не является ни учредителем, ни директором ООО «С.», договор подряда он не подписывал. Обращают внимание на то, что согласно условий договора подряда в счет выполненных работ ООО «РПСК» обязуется передать ООО «С.» жилые помещения общей площадью 1288 кв.м на общую стоимость 41200000 рублей, а также – нежилое помещение аптека площадью 180,9 кв.м по цене 9000000 рублей, при этом, указано, что стоимость работ согласована и определена дополнительным соглашением; однако, поскольку стороны не смоги согласовать условия договора подряда и не подписали дополнительного соглашения, ООО «РПСК» заключило предварительные договоры на квартиры с истцами. Указывают, что решением арбитражного суда договор подряда от 20.07.2012 признан незаключенным, ввиду чего, полагают, что ссылаться на указанный договор в качестве доказательства – не представляется возможным.

Письменных возражений на доводы апелляционной жалобы не поступило.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО «Региональная производственно-строительная компания» - ФИО4, просившего решение суда оставить без изменения, ФИО2 и их представителя ФИО5, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 25.07.2012 между ответчиком ООО «Региональная производственно-строительная компания», в лице директора Т.В.И., (Сторона-1) и истцом ФИО1 (Сторона-2) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Ессентуки, ул. ***, кадастровый номер ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект - двухкомнатную квартиру № *** на 5 этаже одиннадцати этажного дома площадью 65,3 кв.м, по которому Сторона-1 будет выступать продавцом, а Сторона-2 - покупателем жилого помещения на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с п. 2.5 договора жилое помещение передается ФИО1 от ООО «Региональная производственно-строительная компания» по передаточному акту в течение 3-х дней с даты подписания основного договора.

В п. 1.3 договора стороны определили, что срок окончания строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в регистрационной палате - 4 квартал 2013 года.

Согласно п. 2.2 договора цена жилого помещения составляет 1632500 рублей.

Из п. 2.3 предварительного договора усматривается, что истец ФИО1 производит оплату цены жилого помещения до регистрации основного договора и перехода права собственности на жилое помещение от Стороны-1 к Стороне-2.

Согласно п. 2.4. предварительного договора оплата производится путем зачисления денежных средств за счет Стороны-1.

Согласно имеющейся в материалах дела квитанции к приходно-кассовому ордеру № *** от 25.07.2012 ООО «Региональная производственно-строительная компания» принята от ФИО1 оплата за кв. *** в многоэтажном доме в г. Ессентуки, ул. *** в размере 1632500 рублей.

Судом также установлено, что 25.07.2012 между ответчиком ООО «Региональная производственно-строительная компания», в лице директора Т.В.И., (Сторона-1) и истцом ФИО1 (Сторона-2) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Ессентуки, ул. ***, кадастровый номер ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект - трехкомнатную квартиру № *** на 4 этаже одиннадцати этажного дома площадью 117,5 кв.м, по которому Сторона-1 будет выступать продавцом, а Сторона-2 - покупателем жилого помещения на условиях, предусмотренных договором.

Согласно п. 2.2 договора цена жилого помещения составляет 2937500 рублей.

Согласно имеющейся в материалах дела квитанции к приходно-кассовому ордеру № ***от 25.07.2012 ООО «Региональная производственно- строительная компания» принята от ФИО1 оплата за кв. *** в многоэтажном доме в г. Ессентуки, ул. *** в размере 2937500 рублей.

Судом также установлено, что 25.07.2012 между ответчиком ООО «Региональная производственно-строительная компания», в лице директора Т.В.И., (Сторона-1) и истцом ФИО1 (Сторона-2) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Ессентуки, ул. ***, кадастровый номер ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект - двухкомнатную квартиру № *** на 4 этаже одиннадцати этажного дома площадью 67,6 кв.м, по которому Сторона-1 будет выступать продавцом, а Сторона-2 - покупателем жилого помещения на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 2.5 договора жилое помещение передается ФИО1 от ООО «Региональная производственно-строительная компания» по передаточному акту в течение 3-х дней с даты подписания основного договора.

Согласно п. 2.2 договора цена жилого помещения составляет 1690000 рублей.

Согласно имеющейся в материалах дела квитанции к приходно- кассовому ордеру № *** от 25.07.2012 ООО «Региональная производственно-строительная компания» принята от ФИО1 оплата за кв. 74 в многоэтажном доме в г. Ессентуки, ул. *** в размере 1690000 рублей.

Судом установлено, что 25.07.2012 между ответчиком ООО «Региональная производственно-строительная компания», в лице директора Т.В.И., (Сторона-1) и истцом ФИО2 (Сторона-2) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Ессентуки, ул. ***, кадастровый номер ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект - трехкомнатную квартиру № *** на 3 этаже одиннадцати этажного дома площадью 117,5 кв.м, по которому Сторона-1 будет выступать продавцом, а Сторона-2 - покупателем жилого помещения на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с п. 2.5 договора жилое помещение передается ФИО2 от ООО «Региональная производственно-строительная компания» по передаточному акту в течение 3-х дней с даты подписания основного договора.

Согласно п. 2.2 договора цена жилого помещения составляет 2937000 рублей.

Из п. 2.3 предварительного договора усматривается, что истец ФИО2 производит оплату цены жилого помещения до регистрации основного договора и перехода права собственности на жилое помещение от Стороны-1 к Стороне-2.

Из пункта 2.4 договора следует, что Сторона - 2 внесла всю сумму от стоимости квартиры в размере 2937500 рублей.

Судом установлено, что 25.07.2012 между ответчиком ООО «Региональная производственно-строительная компания», в лице директора Т.В.И., (Сторона-1) и истцом ФИО1 (Сторона-2) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Ессентуки, ул. ***, кадастровый номер ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект - двухкомнатную квартиру № *** на 4 этаже одиннадцати этажного дома площадью 65,3 кв.м, по которому Сторона-1 будет выступать продавцом, а Сторона-2 - покупателем жилого помещения на условиях, предусмотренных договором.

Согласно п. 2.2 договора цена жилого помещения составляет 1690000 рублей.

Согласно п. 2.4. предварительного договора оплата производится путем зачисления денежных средств на счет Стороны-1.

Из имеющейся в материалах дела квитанции к приходно-кассовому ордеру № *** от 25.07.2012 следует, что ООО «Региональная производственно-строительная компания» принята от ФИО1 оплата за кв. 75 в многоэтажном доме в г. Ессентуки, ул. *** в размере 1632500 рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО1, суд первой инстанции указал на то, что вышеуказанные договоры, исходя из их содержания, не могут служить доказательством оплаты истцами стоимости квартир ответчику, поскольку в них отсутствует указание на то, кому оплачены денежные средства, когда и куда они внесены. Какого-либо иного указания в данном договоре на получение денежных средств именно ответчиком не имеется, поэтому данные предварительные договоры не являются доказательством передачи денежных средств истцами ответчику. Такое указание в договоре отсутствует.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на законе.

Так, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Аналогичная правовая позиция содержится и в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом ВС РФ 04.12.2013.

В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, в связи с чем правоотношения между сторонами возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, в связи с чем сделка, заключенная между сторонами и поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся правоотношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться другими доказательствами.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Кодекса).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

С учетом существа заявленных по настоящему гражданскому делу исковых требований, суд первой инстанции верно указал на то, что юридически значимым обстоятельством для их разрешения является установление факта исполнения сторонами условий предварительного договора купли-продажи квартиры.

Так, пунктом 2.3 предварительных договоров от 25.07.2012 предусмотрено, что ФИО1 и ФИО2 производят оплату цены жилого помещения до регистрации основного договора и перехода права собственности на жилое помещение от Стороны-1 к Стороне-2.

При этом, из п. 2.4 предварительных договоров, где Стороной -2 является ФИО1, следует, что оплата производится путем зачисления денежных средств на счет Стороны-1.

Согласно имеющимся в материалах дела квитанциям к приходно-кассовым ордерам №№*** от 25.07.2012, ФИО1 внесена на счет ООО «Региональная производственно-строительная компания» оплата за квартиры №№ *** в многоэтажном доме в размере 1632500 рублей, 2937500 рублей, 1690000 рублей, 1632500 рублей соответственно.

Из п. 2.4 предварительного договора, где Стороной-2 является ФИО2, следует, что Сторона - 2 внесла всю сумму от стоимости квартиры в размере 2937500 рублей. Более того, данные приходно-кассовые ордера не подписаны ни одной стороной.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из анализа предварительных договоров в целом следует, что в них речь идет заключения основного договора купли-продажи квартир в будущем, и истцы взяли на себя обязательство по уплате ответчику стоимости жилых помещений в будущем, а именно, до регистрации основного договора и перехода права собственности. То есть по смыслу данного пункта, на момент заключения предварительных договоров 25.07.2012 истцы не оплатили ответчику стоимость квартир. Поэтому указание в следующем пункте договора (заключенного с ФИО2) на внесение суммы стоимости квартиры без конкретизации, кому внесена сумма, когда и каким образом, с учетом содержания всего договора в целом, а также самого п.2.4, не свидетельствует о том, что ответчик получил оплату за квартиру.

Также истцом ФИО2 не представлено иных доказательств оплаты ответчику стоимости квартиры, например, приходный кассовый ордер, платежное поручение, справка бухгалтерии.

В представленных истцом ФИО1 квитанциях отсутствует подпись лица, принявших денежные средства в счет оплаты квартир, в связи с чем, указанные квитанции не могут быть приняты судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Учитывая, что ответчик ссылается на отсутствие сведений об оплате ему стоимости квартиры, а также на то обстоятельство, что указанные предварительные договоры составлялись в обеспечение оплаты выполнения организацией, в которых работали истцы, подрядных работ, которые так и не выполнены, факт оплаты истцами ответчику стоимости квартиры не является доказанным.

Ссылка представителя истцов на показания свидетеля А.Е.Ф., является несостоятельной и носят недопустимый характер и в силу ст.ст. 161, 162, 165.1 и п. 6 ст.429 ГК РФ, согласно которым юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, в данном случае, предложение заключить основной договор, должны облекаться в письменную форму (заявления, уведомления, извещения, требования и т.п.), при не соблюдении которой стороны в случае спора лишаются права ссылаться на свидетельские показания.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному к выводу, что истцами ФИО1 и ФИО2 в условиях состязательности и равноправия судебного разбирательства не представлено относимых и допустимых доказательств фактов оплаты по предварительным договорам купли-продажи квартир, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска и в связи с чем суд верно отказал в удовлетворении иска в полном объеме, в том числе и взыскание процентов, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов, как производных от первоначальных.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 15 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: