Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Керол Плюс» к ФИО4, третьи лица ФИО1, ФИО2, ФИО3, о возложении обязанности по совершению определенных действий, устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями

по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 10 ноября 2014 года,

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью «Керол Плюс» обратилось в суд с иском к ФИО4, третьи лица ФИО1, ФИО2, ФИО3 о возложении обязанности по заключению договора аренды; о возложении обязанности не совершать действий, касающихся предмета спора, в том числе передавать имущество или выполнять по отношению к нему иные обязательства; об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями площадью 891кв.м., расположенными по адресу: <адрес>, - путем восстановления водоснабжения указанных нежилых помещений.

Истец ссылается на то, что спорные нежилые помещения были переданы ему в пользование физическими лицами – предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3 по договорам аренды от 01.12.2013 года и от 01.01.2014 года на срок до 01.11.2016 года и 01.12.2016 года соответственно. Одновременно от ФИО1 в аренду ООО «Керол Плюс» было передано технологическое оборудование по договору от 18.11.2013 года на срок до 01.11.2016 года.

В мае 2014 года от арендодателей ФИО1, ФИО2, ФИО3 истцу поступили письма о прекращении договоров аренды и необходимости возврата арендованного имущества в связи с досрочным расторжением договоров безвозмездного пользования (ссуды), заключенных между собственником недвижимого имущества ФИО4 и указанными выше физическими лицами – предпринимателями.

Истец считает, что в связи с досрочным прекращением договоров безвозмездного пользования (ссуды) у него на основании п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 618 ГК РФ возникло право на заключение с собственником имущества ФИО4 договора аренды на имущество, находившееся в пользовании истца в соответствии с упомянутыми договорами аренды, в пределах оставшегося срока аренды и на условиях, указанных в этих договорах.

Проект договора аренды был получен ответчицей в июле 2014 года, однако она отказалась подписывать данный договор.

Кроме того, ФИО4 чинит истцу препятствия в пользовании указанными нежилыми помещениями, ограничив водоснабжение, электроснабжение, предоставление охранных услуг.

16.06.2014 года между ФИО4 и ООО «Ассорти-Крым» подписан договор аренды нежилых помещений, в том числе спорных объектов по <адрес> в <адрес>.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Постановлено: обязать ФИО4 заключить с ООО «Керол Плюс» договор аренды от 30.07.2014 года в отношении нежилых помещений общей площадью 891кв.м., расположенных по адресу:

<адрес>, - в редакции, направленной ООО «Керол Плюс» в адрес ФИО4, в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему гражданскому делу;

Обязать ФИО4 устранить препятствия в осуществлении пользования ООО «Керол Плюс» указанными нежилыми помещениями путем восстановления водоснабжения указанных нежилых помещений. В удовлетворении остальной части отказано. Разрешен вопрос о взыскании судебных расходов.

В апелляционной жалобе ФИО4 ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции с принятием нового решения, ссылаясь на то, что договоры аренды между частными предпринимателями – ссудополучателями с ООО «Керол Плюс» были заключены без ее согласия и без ее ведома как собственника недвижимого имущества; договоры безвозмездного пользования имуществом расторгнуты по соглашению сторон, о чем истец был уведомлен; у апеллянта нет никаких обязательств перед ООО «Керол Плюс», поскольку апеллянт не вступала с ним в договорные правоотношения; в силу ст.689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования не применяются правила ст.618 ГК РФ, и поэтому ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения безвозмездного пользования; судом первой инстанции также не принято во внимание то, что спорное недвижимое имущество в установленном законом порядке передано по договору аренды другому лицу; новый договор аренды не признан недействительным и не расторгнут.

В письменных возражениях ООО «Керол Плюс» пояснило, что договорами безвозмездного пользования имуществом было определено право третьих лиц в период действия договоров сдавать в аренду данное имущество без дополнительного согласования с собственником имущества; основанием для расторжения договоров ссуды стало прекращение хозяйственной деятельности третьих лиц, а не нарушение истцом условий договора аренды; действия ответчицы имеют характер злоупотребления правом и направлены на нарушение прав истца на законное ожидание выполнения установленных ранее условий аренды.

В соответствии со ст.1 Федерального конституционного закона Российской Федерации от 21 марта 2014 года №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» Республика Крым принята в Российскую Федерацию.

Как определено в ч.ч.1,5 ст.11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Суд в соответствии с федеральным законом или международным договором Российской Федерации при разрешении дел применяет нормы иностранного права.

Законность и обоснованность судебного решения проверяется судом апелляционной инстанции в полном объеме, исходя из содержания апелляционной жалобы.

В заседание суда апелляционной инстанции явились ответчица и представители сторон.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников по делу, что не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчица и ее представитель поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения и пояснил, что после досрочного расторжения договоров ссуды являются автоматически

расторгнутыми договоры аренды, заключенные истцом с физическими лицами – предпринимателями, что дает основания для применения п.1 ст.618 ГК РФ.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ и проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу требований ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с подлежащими применению нормами материального права, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решении суда первой инстанции без изменения, отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Согласно п.п.1,3,4 ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Удовлетворяя иск в части возложения на ФИО4 обязанности по заключению договора аренды и устранению препятствий в пользовании имуществом, суд первой инстанции исходил из того, что действует презумпция правомерности договора; договорные обязательства возникли у сторон добровольно; условия аренды были определены в соответствующих договорах с физическими лицами – предпринимателями; очевидно нарушение прав и охраняемых законом интересов ООО «Керол Плюс» на пользование имуществом ввиду одностороннего расторжения договора аренды стороны арендодателей во внесудебном порядке.

Как указал суд первой инстанции, поскольку правоотношения арендатора и собственника имущества прямо законом не урегулированы, подлежит применению аналогия закона, и у истца на основании ст.618 ГК РФ возникло право на заключение договора аренды нежилых помещений, а у ответчицы обязанность по заключению данного договора на срок, оставшийся до окончания действия договора аренды и на условиях данного договора. Ответчица не оспорила условия аренды, предложенные истцом в проекте договора аренды от 30.07.2014 года, направленного в ее адрес в качестве оферты.

В удовлетворении исковых требований о возложении на ФИО4 обязанности не совершать действий, касающихся передачи ею имущества, выполнения по отношению к нему иных обязательств судом отказано на том основании, что права и законные интересы ООО «Керол Плюс» восстановлены путем возложения обязанности по заключению договора аренды.

Данные выводы суда сделаны с нарушением норм материального права.

Как следует из материалов дела, 01.12.2013 года и 01.01.2014 года ФИО4 передала частным предпринимателям ФИО1, ФИО2, ФИО3 по договорам ссуды №№18,6,5 на срок до 01.11.2016 года и 01.12.2016 года соответственно нежилые помещения площадью 298кв.м., 297кв.м.,296кв.м., всего площадью 891кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п.1.14 договоров безвозмездного пользования (ссуды) ссудополучатель вправе в период действия данного договора сдавать в аренду помещения, переданные ссудополучателю в безвозмездное пользование.

Указанные нежилые помещения 01.12.2013 года и 01.01.2014 года были переданы ООО «Керол Плюс» предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3 по договорам аренды на сроки до 01.11.2016 года и 01.12.2016 года соответственно.

Одновременно от ФИО1 в аренду ООО «Керол Плюс» было передано технологическое оборудование по договору от 18.11.2013 года на срок до 01.11.2016 года.

Сроки действия аренды имущества указаны в п.3.1 договоров аренды.

23 мая 2014 года договоры безвозмездного пользования (ссуды) между ФИО4 и третьими лицами были досрочно расторгнуты в письменной форме на основании п. 9.1 договоров ссуды по соглашению сторон.

В мае 2014 года арендодатели ФИО1, ФИО2, ФИО3 сообщили ООО «Керол Плюс» о прекращении договоров аренды и необходимости возврата арендованного имущества в связи с досрочным расторжением договоров безвозмездного пользования (ссуды), заключенных между собственником недвижимого имущества ФИО4 и физическими лицами–предпринимателями, в связи с прекращением хозяйственной деятельности физических лиц - предпринимателей.

В июле 2014 года в адрес ООО «Керол Плюс» поступило письмо ответчицы с сообщением о расторжении договоров ссуды нежилых помещений с 23.05.2014 года, заключенных с ФИО1, ФИО2, ФИО3 и с просьбой освободить спорные нежилые помещения.

Считая расторгнутыми договоры аренды нежилых помещений, 30 июля 2014 года ООО «Керол Плюс» направило ФИО4 проект договора аренды с условиями, соответствующими условиям ранее заключенных договоров аренды, с указанием срока действия в пределах оставшегося срока аренды.

ФИО4 отказала истцу в заключении договора аренды.

Действительность письменных сделок от 23 мая 2014 года между ФИО4 и третьими лицами по делу о досрочном расторжении договоров безвозмездного пользования (ссуды) между ФИО4 и третьими лицами по делу по соглашению сторон не оспаривается.

В соответствии с п.2 ст.615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В силу положений, содержащихся в ст.618 Гражданского кодекса Российской Федерации, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Как установлено п.1 ст.618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Реализация субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества в соответствии с п.1 ст.618 Гражданского кодекса Российской Федерации связана с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.

Положение п.1 ст.618 ГК, отражает зависимый характер субарендных отношений, которые по общему правилу прекращаются при прекращении арендных отношений. Досрочное прекращение договора аренды возможно как по взаимному согласию сторон (п.1 ст.450 ГК), так и в одностороннем порядке, если право на одностороннее расторжение договора установлено законом или договором.

Согласно п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается

законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым и в силу п.2 ст.453 Кодекса обязательства сторон прекращаются.

Независимо от причин досрочного прекращения договора аренды субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с первичным

арендодателем, если в договоре аренды не установлено иное. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его оставшимся, не истекшим сроком, по содержанию новый договор аренды должен совпадать с содержанием прежнего, досрочно прекращенного договора.

Закон не определяет специальных последствий на тот случай, когда арендодатель после досрочного прекращения ранее действовавшего договора аренды, но до того, как субарендатор обратился с требованием о заключении с ним договора аренды, уже заключил новый договор аренды с третьим лицом.

В соответствии с положениями ст.421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.4 ст.445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Между тем, из фактических обстоятельств по делу, усматривается, что между физическими лицами- предпринимателями и ООО «Керол Плюс» были заключены не договоры субаренды, а договоры аренды, поскольку ФИО4 передавала физическим лицам - предпринимателям спорное недвижимое имущество по договорам безвозмездного пользования (ссуды) с правом передачи данного имущества в аренду, но без согласования с ними условий договоров аренды с третьими лицами. Право физических лиц-предпринимателей на передачу имущества в аренду основано на условиях договоров безвозмездного пользования (ссуды).

Нормативным актом, регламентирующим договор ссуды, является Гражданский кодекс РФ, и правовое регулирование договора осуществляется на основании гл.36 ГК РФ.

В силу ст.689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст.690 ГК ссудодатель определяется как собственник передаваемого в безвозмездное пользование имущества или лицо, уполномоченное собственником для этого

Объем прав ссудополучателя характеризуется тем, что вещь передается ссудополучателю во владение и пользование, и ссудополучатель обязан пользоваться переданным в ссуду имуществом в соответствии с условиями договора ссуды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.61, п.2 ст.689 ГК РФ).

Передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не считается нарушением закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным, поскольку глава 36 ГК РФ не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество в аренду Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу ст.608 ГК РФ арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным.

В силу п.1 ст.689 ГК РФ ссудополучатель обязан вернуть вещь в том состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если ссудополучатель не исполнил данную обязанность или исполнил ее несвоевременно, ссудодатель вправе потребовать возврата вещи и возмещения причиненных убытков.

Право ссудодателя на возврат вещи после досрочного прекращения договора ссуды является безусловным и не зависит от наличия правоотношений между ссудополучателем и третьими лицами, которым имущество передано в аренду.

Принимая во внимание существенное сходство аренды и ссуды, ряд правил о договорах аренды применяется к ссуде.

Так, в соответствии с п.2 ст.618 ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607 (об объектах, которые могут передаваться в пользование), пунктом 1 и абзацем первым п.2 ст.610 (о сроках договора), пунктам 1 и 3 статьи 615 ( об обязанности использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора), пунктом 2 статьи 621 (о праве на возобновление договора), пунктами 1 и 3 ст.623 Кодекса (о распределении затрат, связанных с улучшением имущества). В остальной части действуют общие нормы о договоре и обязательствах (гл.21-29 ГК).

Из системного анализа правовых норм, регулирующих правоотношения из договора аренды и из договора ссуды, усматривается, что в п.2 ст.689 ГК РФ императивно указаны нормы главы 34 ГК РФ, подлежащие применению к договорам безвозмездного пользования, и перечень правовых норм, подлежащих применению к правоотношения из договоров ссуды расширительному толкованию не подлежит.

В связи с тем, что в п.2 ст.689 ГК РФ не указан п.1 ст.618 ГК РФ, применение к правоотношениям, вытекающим из договора безвозмездного пользования, п.1 ст.618 ГК РФ исключено в силу прямого указания закона.

Следует учесть и то, что ответчица заключила договор аренды спорных нежилых помещений с ООО «Ассорти-Крым», данный договор не расторгнут и не признан недействительным.

Существенным является довод апеллянта о том, что по адресу: <адрес>, - находятся нежилые помещения площадью 1800кв.м., однако в проекте договора аренды предмет аренды не индивидуализирован и помещения конкретно не определены.

Судом первой инстанции установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, однако неправильно применены нормы материального права.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске, в том числе в части возложения на ответчицу обязанности не совершать действий, касающихся предмета спора, в том числе передавать имущество или выполнять по отношению к нему иные обязательства, а также об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями площадью 891кв.м..

При этом судебная коллегия исходит из незаконности возложения на ответчицу обязанности по заключению с истцом договора аренды нежилых помещений.

Руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 10 ноября 2014 года отменить. Отказать в удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью «Керол Плюс» к ФИО4, третьи лица ФИО1, ФИО2, ФИО3, о возложении обязанности по совершению определенных действий, устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями.

Председательствующий:

Судьи: