Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика (истца) Т. – Н., действующего на основании доверенности от 17.04.2015г. сроком действия на три года, на решение Березовского городского суда Кемеровской области от 11 декабря 2015 года

по иску В. к Т. о выделе доли в нежилом помещении в натуре,

по встречному иску Т. к В. о выделе доли в нежилом помещении в натуре,

УСТАНОВИЛА:

В. обратился в суд с иском к Т., с учетом уточнения просит выделить ему в натуре 1/2 долю в нежилом помещении, расположенном по адресу: …, общей площадью 60,1 кв.м, предоставить в собственность помещение под №4, 5, часть помещения №3, площадью 14,95 кв.м, с входом в нежилое помещение; ответчику выделить в натуре 1/2 долю в нежилом помещении, расположенном по адресу…, общей площадью 60,1 кв.м, предоставить в собственность помещение под №1, 2, часть помещения №3, площадью 2,35 кв.м, с обязанием ее оборудовать отдельный вход в нежилое помещение в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Требования мотивировал тем, что 23.05.2008 года по договору купли-продажи он приобрел квартиру, расположенную по адресу:...

04.12.2008 года им было получено разрешение Администрации отдела архитектуры и градостроительства на реконструкцию квартиры под нежилое помещение RU №…, также было принято решение о переводе жилого помещения в нежилое.

19.05.2011 года нежилое помещение было сдано по акту приемки законченного строительства объекта приемочной комиссии.

14.11.2013 года по договору купли-продажи Т. приобрела у него 1/2 доли нежилого помещения.

Начиная с июля 2014 года, ответчик препятствует ему в пользовании нежилым помещением, сменила замки, отказывается передавать ему ключи. В настоящее время сдает помещение в аренду швейному ателье (ИП Д.), и парикмахерской «…» (ИП Б.), (обозначенных на техническом плане номерами 1,2), при этом доход от сдачи в аренду общего имущества присваивает себе. В добровольном порядке достичь соглашения о пользовании имущества категорически отказывается.

Т. обратилась со встречным иском к В., в котором просит: выделить в натуре в ее собственность помещение №4 площадью 13,9 кв.м, помещение №5 площадью 1,2 кв.м и часть помещения №3 площадью 14,95 кв.м, выделить в натуре в собственность В., помещение №1 площадью 13,8 кв.м, помещение №2 площадью 13,9 кв.м и часть помещения №3 площадью 2,35 кв.м, возложить на В. возведение стен в помещении №3.

Требования мотивировала тем, что В. требует выделить ему и ей в собственность по 1/2 доли нежилого помещения №3 по адресу…, а также обязать ее оборудовать отдельный вход в свою часть помещения. В. не оспаривает, что для нормального использования ее будущей 1/2 доли помещения необходимо выполнить реконструкцию (сделать новый санузел и ввод электроэнергии, на месте окна новый вход - дверь), а он получит 1/2 долю помещения, в которой не нужно проводить реконструкцию. Фактически требуемая В. 1/2 доля площади помещения по стоимости гораздо дороже и благоустройству гораздо лучше, чем 1/2 доля площади помещения, передаваемая ей. Ее будущие расходы на выполнение реконструкции - это вред, причиненный её имуществу, который она понесет из-за желания В. выделить свою долю в натуре.

Считает, что В. должен оплатить ей будущие расходы на составление проекта по реконструкции помещения и расходы на реконструкцию помещения - устройство нового санузла и ввода электроэнергии, устройство на месте окна нового входа - двери.

По аналогии с позицией Верховного Суда РФ по п.3.ст.250 ГК РФ (истец должен доказать свою платежеспособность, требуя преимущественного права покупки), В. должен доказать, что может оплатить стоимость реконструкции, проведение которой станет необходимостью в случае удовлетворения его требований, и предварительная стоимость которой определена в заключении эксперта: … рублей - проектные работы и … рублей - строительно-монтажные работы, а всего …рублей. По пояснениям эксперта - это суммы не окончательные (приблизительные) и будут уточняться после составления проекта реконструкции и выполнения работ.

Для устройства нового нежилого помещения с отдельным входом необходимо выполнить реконструкцию и сделать перепланировку помещений, то есть изменить общее имущество собственников всех помещений дома….

На основании ст.247 ГК РФ, ст.ст.36, 40, 44 ЖК РФ, п.п.2,10, 11 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491), и ст.52 Градостроительного Кодекса РФ для проведения строительных работ по изменению общего имущества, необходимо получить согласие собственников всех помещений дома … путем проведения собрания собственников всех помещений.

На основании п. 1 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений по вопросу, предусмотренному п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ (проведение реконструкции дома) принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В. представил протокол собрания собственников помещений дома … от 27 июля 2015 года, в котором собственники помещений проголосовали за разрешение устроить вход вместо окна и выделить участок земли для устройства входа, однако на основании п.2 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания в данной части является ничтожным и не порождающим правовых последствий, независимо от признания его недействительным решением суда. Кроме того, на рассмотрение собрания не ставился вопрос об устройстве нового санузла и для этого нового присоединения к общим коммуникациям в подвале дома, и не ставился вопрос об устройстве нового ввода электропитания. Таким образом, В. для реализации своего права на выдел доли и обеспечения соблюдения баланса интересов всех собственников дома, до вынесения решения суда должен был представить решение собрания собственников всех помещений дома о разрешении на реконструкцию дома.

По настоящему спору сособственники не достигли соглашения о способе и условиях выдела доли, поэтому способ и условия выдела доли должен установить суд в порядке п. 3 ст.252 ГК РФ. В случае если суд удовлетворит требования В. в полном объеме и выделит в его собственность помещения №4, №5 и часть помещения №3 площадью 14,95 кв.м, то это решение суда будет неисполнимым и повлечет иные судебные споры, связанные со способами и условиями выдела, а именно: 1. В. не представил решение собрания собственников всех помещений о разрешении реконструкции, поэтому будет необходимо провести указанное собрание, В., после решения суда о выделе доли, утратит право собственности на ее часть помещения, и не будет иметь права инициировать проведение указанного собрания, а она не будет инициировать проведение этого собрания. Таким образом, сохранится текущее положение по пользованию нежилым помещением.

У нее нет средств на оплату проектных работ и реконструкции. Работы по реконструкции помещения могут начаться только после того, как В. выплатит ей стоимость будущих проектных и строительно-монтажных работ.

Таким образом, В. просит суд принять решение, реализация которого будет полностью зависеть от лица, не желающего раздела помещения по варианту В.

В связи с желанием В. выделить свою 1/2 долю реально и использовать её самостоятельно, то можно частично удовлетворить требования В. и выделить в его собственность помещения №1, №2 и часть помещения №3 площадью 2,35 кв.м, а в ее собственность выделить помещения №4, №5 и часть помещения №3 площадью 14,95 кв.м. Это решение суда будет наиболее справедливое, законное и реально исполняемое, так как В. самостоятельно и без согласования с ней сможет: инициировать и провести собрание всех собственников помещений; выполнить реконструкцию помещения (проектные и строительные работы).

Раздел помещения по ее варианту не приведет к злоупотреблению правом со стороны В., и ей не будет причинен вред в виде расходов на реконструкцию помещения. В этом случае расходы и обязанности будет нести только инициатор выдела - В., что соответствует ст.ст.1, 9-10, 210, 249, 307-307.1 ГК РФ.

Истец (ответчик) В. в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель истца (ответчика) - С., действующая на основании доверенности от 26.02.2015 года, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме. Встречные исковые требования не признала.

Ответчик (истец) Т. в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика (истца) - Н., действующий на основании доверенности от 17.04.2015 года, исковые требования В. не признал, на заявленных исковых требованиях настаивает.

Решением Березовского городского суда Кемеровской области от 11 декабря 2015г. постановлено:

Исковые требования В. к Т. о выделе доли в нежилом помещении в натуре удовлетворить частично.

Выделить В. в натуре 1/2 долю в нежилом помещении, расположенном по адресу:…, общей площадью 60,1 кв.м, предоставив в собственность помещение №4 площадью 13,9 кв.м, помещение № 5 площадью 1,2 кв.м, часть помещения №3 площадью 14,95 кв.м с входом в нежилое помещение.

Т. выделить в натуре 1/2 долю в нежилом помещении, расположенном по адресу: …, общей площадью 60,1 кв.м, предоставив в собственность помещение №1 площадью 13,8 кв.м, помещение №2 площадью 13,9 кв.м, часть помещения №3 площадью 2,35 кв.м.

Обязать Т. оборудовать отдельный вход в выделенное ей в натуре нежилое помещение, установив срок в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части требований В. отказать.

Встречные исковые требования Т. к В. о выделе доли в нежилом помещении в натуре удовлетворить частично.

Обязать В. возвести стены в помещении №3, расположенном по адресу: …, отделив себе помещение площадью 14,95 кв.м с входом в нежилое помещение, установив срок в течение 1 месяца с момента оборудования Т. отдельного входа в выделенное ей в натуре нежилое помещение.

В удовлетворении остальной части требований Т. отказать.

В апелляционной жалобе представитель ответчика-истца Т. – Н. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение.

Указывает на то, что принятое судом решение является не исполнимым, создающим угрозу безопасности людей, проживающих в данном доме, а также не учитывает особенности выдела доли в натуре и реконструкции нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного пятиэтажного дома.

Суд в нарушение п. 106 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015г. «О применении судами некоторых положений раздела I часть первой ГК РФ» отказал в рассмотрении постановленного ими вопроса о неприменении решения собрания в силу его ничтожности, более того, суд отказал отложить рассмотрение дела для предоставления времени для подачи отдельного иска о признании протокола собрания ничтожным.

Суд в нарушение ч. 1 ст. 56 и ч. 4 ст. 198 ГПК РФ при оценке пояснений В. необоснованно пришел к выводу о том, что Т. не опровергла пояснения В.

Судом незаконно принято заключение эксперта от 23.10.2015г., которое не соответствует требованиям закона (не содержит подробного описания проведенных исследований и сделанные в результате их выводы; эксперт не полностью ответил на вопросы №1 и не представил план места расположения второго входа, № 3 и не представил план расположения второго санузла, места и способа его присоединения к коммуникациям, № 4 не представил проект реконструкции нежилого помещения и не указал, какие именно строительные работы учтены при расчете стоимости строительных работ; вывод эксперта в вопросе № 1, противоречит ответу эксперта на вопрос № 4), и отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

При рассмотрении дела судом не выяснено, почему нельзя сохранить прежний порядок пользования нежилым помещением с общим входом.

Суд необоснованно мотивировал передачу помещений исходя из фактически сложившегося порядка пользования нежилым помещением; не указал, какой именно порядок пользования фактически сложился; не учел, что часть помещения передана в аренду третьим лицам с соблюдением согласия сторон.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом (В. - 25.02.2016, Т. телефонограммой от 19.02.2016), об уважительных причинах неявки не сообщали, в связи с чем, на основании ст.ст. 167,327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика-истца Т. Н., поддержавшего доводы жалобы, представителя истца-ответчика В. С., возражавшей против доводов жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 23.05.2008 года С. продал В. в собственность квартиру, находящуюся по адресу:…. Право собственности В. на указанную квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке.

04.12.2008 года В. было получено разрешение Администрации г. Березовского отдела архитектуры и градостроительства на реконструкцию указанной квартиры под нежилое помещение, Администрацией г. Березовского 04.12.2008 года принято решение о переводе жилого помещения в нежилое.

19.05.2011 года нежилое помещение по адресу: …было сдано по акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии. 31.05.2011г. распоряжением главы г. Березовский утвержден данный акт приемочной комиссии.

12.02.2013 года зарегистрировано право собственности В. на данное нежилое помещение.

14.11.2013 года В. продал Т. в собственность 1/2 долю нежилого помещения по адресу: ….

Судом установлено, что истец и ответчик являются участниками общей долевой собственности, имеют равные доли в собственности, между ними не достигнуто соглашение как о пользовании имуществом, так и о способе и условиях раздела общего имущества, выдела доли одного из них. Поэтому истец, как участник долевой собственности, вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества в судебном порядке.

По данным технического паспорта на нежилое помещение по адресу: …, оно состоит из 5 помещений, общей площадью 60, 1 кв м.: торгового зала, общей площадью 13,8 кв.м - помещение №1, торгового зала, общей площадью 13,9 кв.м - помещение №2, торгового зала, общей площадью 17,3 кв.м - помещение №3, торгового зала, общей площадью 13,9 кв.м - помещение №4, туалет, общей площадью 1,2 кв.м - помещение №5. Спорное нежилое помещение находится на первом этаже многоквартирного пятиэтажного панельного жилого дома с одним входом в помещение.

Для определения возможности выдела доли в натуре находящегося в общей долевой собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: …, судом была назначена по делу комплексная судебная оценочная и строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «…».

28.10.2015г. дано заключение экспертов ООО «…», согласно которому выделение в натуре по 1/2 доле каждому из собственников в нежилом помещении, расположенном по адресу:…, возможно, а именно: предоставить одному собственнику в собственность помещение под № 4, 5, часть помещения № 3, площадью 14,95 кв.м, с входом в нежилое помещение и предоставить второму собственнику в собственность помещение под № 1,2, часть помещения № 3, площадью 2,35 кв.м, с оборудованием отдельного входа в нежилое помещение.

При данном варианте выдела долей устройство санузла в нежилом помещении, в котором он отсутствовал, возможно, согласно п. 9. (Обеспечение санитарно-эпидемиологических требований) СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», при этом не будет нарушений санитарно-эпидемиологических требований.

Для выдела долей в натуре в нежилом помещении необходимо произвести следующие затраты:

1) Обследование строительных конструкций помещения выполнено согласно сборнику базовых цен на проектные работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений, утвержденному Постановлением коллегии Администрации Кемеровской области от 14.04.2008 г. № 144;

2) Стоимость проектных работ по капитальному ремонту (реконструкции) помещений определена по сборнику базовых цен на проектные работы для строительства, введен в действие 10 июня 2003 г № 60 Постановлением Госстроя России, и составляет ... рублей;

3) Стоимость строительно-монтажных работ определена по территориальным сборникам, утвержденным Кемеровским центром по ценообразованию в Кемеровской области и составляет …рублей. Договорная цена - … рублей.

Удовлетворяя исковые требования В., суд первой инстанции пришел к выводу о возможности раздела нежилого помещения в соответствии с вариантом, указанном в экспертном заключении.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда по следующим обстоятельствам.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение (увеличение) размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч.2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия реконструкции помещения необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

В соответствии с п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Согласно п. «в» ч.2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (ред. от 28 февраля 2015 г. с изменениями от 24 марта 2015 г.) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 16 названного закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Положениями ст. 44 Жилищного кодекса РФ регламентированы полномочия и компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, к ним отнесено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также о пределах использования земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе введение ограничений на его использование.

Как видно из материалов дела, согласно заключению судебной оценочной и строительно-технической экспертизы ООО «…» от 28 октября 2015 г., выделение в натуре по 1/2 доле каждому из собственников в нежилом помещении, расположенном по адресу: …, возможно, но с оборудованием отдельного входа в нежилое помещение. Кроме того, требуется устройство санузла в нежилом помещении, в котором он отсутствовал.

Дополнительный вход в помещение выходит непосредственно на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, при реконструкции нежилого помещения возникла необходимость устройства отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, переоборудование и переустройство инженерных систем (устройство еще одного санузла), то есть реконструкция спорного помещения обусловила изменение отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. Кроме того, при обустройстве отдельного входа возникла необходимость использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. В связи с чем исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция спорного помещения требует согласия всех собственников помещений в данном доме.

В материалы дела истцом В. представлен протокол общего собрания собственников помещений по адресу: г…, проведенный в форме очного голосования от 27.07.2015 года, опросные листы (л.д.122-130, 131).

Данные документы не могут быть приняты судебной коллегией в качестве доказательства получения истцом согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме на заявленную реконструкцию, так как решение было принято не единогласно, имелись собственники, проголосовавшие против принятия такого решения.

Кроме того, из данного протокола следует, что в собрании приняли участие 69,61% от общего числа собственников (из них 18,16% проголосовало против принятия решения); доказательств согласия остальных собственников на указанную реконструкцию в материалах дела не имеется.

В связи с этим судебная коллегия полагает ошибочным указание суда первой инстанции на необходимость дачи собственниками общего имущества многоквартирного дома согласия на производство работ на оборудование отдельного входа в нежилое помещение.

В связи с чем судом первой инстанции были неправильно определены обстоятельства, имеющие значения для дела и неправильно применены нормы материального права, при таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене в соответствии с п.п.1 и 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ.

Поскольку реконструкция, необходимая для раздела нежилого помещения, затрагивает несущие конструкции дома, на устройство отдельного входа не получено согласие собственников многоквартирного дома, то в заявленных исковых требованиях В. и Т.о разделе имущества, находящегося в долевой собственности и выделе из него доли, следует отказать.

Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Березовского городского суда Кемеровской области от 11 декабря 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований В. к Т. о выделе доли в нежилом помещении в натуре и исковых требований Т. к В. о выделе доли в нежилом помещении в натуре отказать.

Председательствующий: О.М. Потлова

Судьи: И.П. Фатьянова

Н.Л. Жуленко