Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО «НОМОС-БАНК» на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 19 февраля 2014 года, которым постановлено:

«исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.

Прекратить залог имущественных прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в отношении двухкомнатной квартиры №, расположенной на восьмом этаже первой подъезде жилого дома по адресу: <адрес> с возложением на ОАО «АНК» оплаты залоговой стоимости в пользу ОАО «НОМОС-БАНК».

Признать за ФИО1 право на долю ... в незавершенном строительством объекте недвижимости в жилом доме № (строении) по строительному адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, что соответствует после ввода дома в эксплуатацию двухкомнатной квартире №, расположенной на седьмом этаже, общей площадью ... кв.м.

Прекратить залог имущественных прав требования по договору об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в отношении двухкомнатной квартиры №, расположенной на седьмом этаже жилого дома № (строение) по строительному адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № с возложением на ОАО «АНК» оплаты залоговой стоимости в пользу ОАО «НОМОС-БАНК».

По делу установлено:

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ООО «АНК» договор уступки права требования № по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «АНК» и ЗАО Фирма «Ярстрой». Предметом указанного договора являлось право требования передачи двухкомнатной квартиры № стоимостью ... руб. Обязательства по оплате истцом выполнены в полном объеме. ООО «АНК» также выполнила свои денежные обязательства перед застройщиком ЗАО Фирма «Ярстрой». Однако обязательства по снятию обременения (залога) права в Управлении Росреестра исполнено не было. Кроме того, дом в эксплуатацию не введен, квартира истцу не передана.

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО Фирма «Ярстрой» о признании права собственности на долю ... в незавершенном строительством жилом доме № (стр.) по адресу: <адрес>, что соответствует двухкомнатной квартире № общей площадью ... кв.м. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ООО «АНК» договор уступки права требования № по договору об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между ООО «АНК» и ЗАО Фирма «Ярстрой», предметом которого являлось право требования передачи двухкомнатной квартиры № стоимостью ... руб. Обязательства по оплате ФИО1 исполнены в полном объеме. Вместе с тем, ООО «АНК» нарушило обязательство по снятию обременения (залога).

Определением от 18 февраля 2014 года указанные иски объединены в одно производство.

Впоследствии ФИО1 требования уточнила, просила признать за ней право собственности на квартиру № по адресу: <адрес>, прекратить залог имущественных прав требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в отношении данной квартиры; признать право собственности на долю ... в незавершенном строительстве жилом доме № (стр.) по адресу: <адрес> что соответствует двухкомнатной квартире № на 7 этаже общей площадью ... кв.м., прекратить залог имущественных прав требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры №.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения.

Доводы жалобы сводятся к нарушению судом норм материального права, несоответствию выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, заслушав в поддержание доводов жалобы представителя ОАО «НОМОС-БАНК» по доверенности ФИО2, возражения представителя ФИО1 по доверенности ФИО3, представителя ЗАО Фирма «Ярстрой» и ООО «АНК» по соответствующим доверенностям ФИО4, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 свои обязательства по оплате цены договоров исполнила надлежащим образом, ООО «АНК» также обязательства по оплате объектов строительства исполнено, в связи с чем счел возможным признать за истицей право собственности в отношении объектов долевого участия.

С указанным выводом в целом судебная коллегия соглашается, считает его обоснованным и соответствующим требованиям закона.

Согласно ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 4 ч. 1 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную - договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С учетом положений ст. 128 ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В силу ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключен договор уступки права требования № по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям указанного договора ФИО1 приняла от ООО «АНК» право требования к ЗАО Фирма «Ярстрой» по передаче квартиры №, расположенной на 8 этаже в жилом доме №(стр.), по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № с обязательством уплаты ... руб.

Из материалов дела следует, что строительство многоквартирного жилого дома № (стр.) по адресу: <адрес> завершено, жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения Департамента архитектуры и развития территории города мэрии города Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ, а квартира № в указанном доме фактически передана истице.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключен договор уступки права требования № по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям указанного договора ФИО1 приняла от ООО «АНК» право требования к ЗАО Фирма «Ярстрой» по передаче квартиры №, расположенной на 7 этаже в жилом доме №(стр.), по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № с обязательством уплаты ... руб. Срок завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию по договору № определен ДД.ММ.ГГГГ, а передача объектов долевого участия в соответствии с п. 2.2 договора должна была состояться в течение 3 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Указанный многоквартирный дом в эксплуатацию не введен.

Выполнение истцом обязательств по договорам никем из ответчиков в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, в связи с чем судом обоснованно сделан вывод о признании за истицей права собственности в отношении объектов строительства.

При этом суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истицы по прекращению права залога, возникшего на основании заключенного ООО «АНК» и ОАО «НОМОС-БАНК» договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечивающего исполнение обязательств ООО «АНК» перед банком по договору кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции в отношении переданной истице квартиры.

Согласно положениям ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Анализируя заключенные между ЗАО Фирма «Ярстрой» и ООО «АНК» соглашения участия в долевом строительстве многоквартирных домов микрорайона <адрес>, в том числе договор от ДД.ММ.ГГГГ и договор № от ДД.ММ.ГГГГ, по которым ООО «АНК» осуществляло полную оплату строительства многоквартирных домов, судебная коллегия считает, что инвестор ООО «АНК» фактически осуществлял функцию заказчика по привлечению денежных средств участников долевого строительства путем заключения впоследствии договоров уступки прав по данным договорам с гражданами.

Исходя из анализа норм Закон N 214-ФЗ, при наличии ранее заключенного договора залога земельного участка и создаваемого на этом земельном участке многоквартирного дома, отношения, связанные с последующим привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства и заключением с ними договоров участия в долевом строительстве жилого дома на указанном земельном участке подлежали регулированию нормами ч. 6 и ч. 8 ст. 13 указанного Закона.

Проанализировав представленные документы и возникшие правоотношения, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что банку, как залогодержателю земельного участка и прав на создаваемый на нем объект, при заключении договора кредитной линии было достоверно известно как о целевом назначении земельного участка, так и о принятии ООО «АНК» на себя права застройщика на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

В этой связи вывод суда первой инстанции о наличии оснований для прекращения залога в отношении переданной истице квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, судебная коллегия считает обоснованным и соответствующим положениям ч. 8 ст. 13 Закон N 214-ФЗ, согласно которому с момента передачи объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных ч.ч. 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

При этом судебная коллегия расценивает заключение банком договора кредитной линии по финансированию реализации проекта комплексной застройки микрорайона № и договоров залога прав в отношении возводимых объектов на определенных в них условиях выражением согласия последнего на последующий залог и его прекращение после передачи объектов долевого участия участникам долевого строительства.

Соглашаясь с обжалуемым решением в указанной части, суд апелляционной инстанции полагает излишним указание в резолютивной части решения об удовлетворении требований о возложении обязанности на ООО «АНК» по оплате банку залоговой стоимости предмета залога, так как истица не наделена полномочиями по защите интересов банка.

Вместе с тем, поскольку объект договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ (квартира № в МЖД № (стр.)) еще не передан истице, выводы суда о прекращении залога в отношении данного имущества не соответствуют положениям ч. 8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ и данные требования истицы удовлетворению не подлежат.

Доводы жалобы о нарушении судом норм материального права при признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, не введенном в эксплуатацию, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП, судебной коллегией не принимаются.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из содержания указанной нормы следует, что правовой статус объектов незавершенного строительства не является специальным, он аналогичен правовому статусу всех недвижимых вещей.

Право собственности на любое вновь создаваемое недвижимое имущество, без каких-либо исключений, в силу норм ст. 219 ГК РФ возникает с момента государственной регистрации прав на такое имущество.

Поскольку государственной регистрации подлежат не объекты недвижимого имущества, а права на них, постольку регистрация прав участника долевого строительства в рассматриваемом случае при надлежащем исполнении сторонами условий договора, подлежала осуществлению в порядке ст. 25.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» без предварительной регистрации прав застройщика на незавершенный строительством объект.

Так как фактический состав (договор участия в долевом строительстве, исполнение стороной истца условий договора в полном объеме) для возникновения права на спорный объект у истца имеется, действия ответчика, ненадлежащим образом исполнившего свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, и наличие между сторонами обязательственных правоотношений, не могут быть квалифицированы в качестве обстоятельств, исключающих возможность защиты прав истицы предусмотренным законом способом (ст. 12 ГК РФ).

На возможность защиты прав участника долевого строительства путем признания права на долю в многоквартирном доме, соответствующую объекту долевого строительства, указано также в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г.

Довод жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального законодательства судебная коллегия не принимает.

Суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй статьи 22 ГПК РФ, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (ч. 3 ст. 22 ГПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ, статьи 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», статьи 5 и пункта 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.

Из п. 10 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ следует, что в соответствии в пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.

Как следует из заявления истца, с ответчиком ею заключен договор участия в долевом строительстве в отношении квартир. Свои обязательства истец выполнила полностью, а ответчик взятые обязательства не исполнил, чем нарушаются права потребителя.

Поскольку иск заявлен на основании Закона РФ «О защите прав потребителей», спор в силу приведенных выше норм ГПК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации подлежал рассмотрению судом общей юрисдикции.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 19 февраля 2014 года в части удовлетворения требований о прекращении залога имущественных прав требования по договору об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в отношении двухкомнатной квартиры №, расположенной на седьмом этаже жилого дома № (стр.) по строительному адресу: <адрес>, отменить, принять по делу в указанной части новое решение: в удовлетворении требований отказать.

Исключить из абзаца 3 резолютивной части решения слова «с возложением на ОАО «АНК» оплаты залоговой стоимости в пользу ОАО «НОМОС-БАНК»».

В остальной части апелляционную жалобу ОАО «НОМОС-БАНК» на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 19 февраля 2014 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: