Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Бакаевой Е.Н. на решение Щекинского районного суда Тульской области от 06 июня 2016 года по иску Бакаева Б.Ф., Бакаевой Е.Н. к ООО «Высшая лига» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

Заслушав доклад судьи Копаневой И.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Бакаев Б.Ф. и Бакаева Е.Н. обратились в суд с иском к ООО «Высшая лига» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, ссылаясь на то, что 01 мая 2015 года между арендодателем Бакаевой Е.Н. и арендатором ООО «Высшая лига» заключен договор аренды нежилого здания общей площадью 339,10 кв.м., лит. А, расположенного по адресу: <адрес>. Данное здание принадлежит на праве собственности Бакаеву Б.Ф., договор аренды заключен Бакаевой Е.Н., с заключением данного договора Бакаев Б.Ф. согласен. Согласно п. 3.2 договора арендатор обязан оплачивать арендодателю плату за имущество в виде постоянной ежемесячной платы в размере <данные изъяты> рублей, которая уплачивается ежемесячно, авансом до 25 числа текущего месяца. В соответствии с п. 6.3 договора аренды, ответчик заявлением от 25 января 2016 года отказался продолжать арендные отношения и заявил об отказе от договора аренды с 24 февраля 2016 года. На момент обращения с иском ответчик не погасил задолженность по арендным платежам за январь, февраль и март 2016 года в сумме по <данные изъяты> рублей за каждый месяц. В настоящий момент задолженность за январь 2016 года погашена полностью, задолженность за февраль 2016 года выплачена в сумме <данные изъяты> рублей. До настоящего времени ответчик не освободил арендованное помещение, в связи с чем с него подлежит взысканию задолженность по уплате арендных платежей за апрель и май 2016 года в сумме <данные изъяты> рублей. С учетом последующих уточнений просили взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с февраля по май 2016 года в сумме <данные изъяты> рублей, из которых за февраль - <данные изъяты> рублей, с марта по май - по <данные изъяты> рублей за каждый месяц, а также на основании п. 7.2 договора аренды взыскать с ответчика неустойку за период с 26 января 2016 года по 31 мая 2016 года в сумме <данные изъяты> рубля.

В судебном заседании истцы Бакаев Б.Ф., Бакаева Е.Н. и их представитель на основании ч. 6 ст. 53 ГПК РФ Буравлева Н.А. заявленные требования поддержали, пояснив, что до настоящего времени спорное здание ответчик не возвратил, имущество из здания не вывез, акт приема-передачи здания не подписан. Истцы просили взыскать заявленные суммы в их пользу в равных долях.

В судебном заседании представитель ответчика - ООО «Высшая лига» по доверенности Александров В.А. возражал против удовлетворения заявленных Бакаевыми требований, пояснив, что договор аренды расторгнут с 25 февраля 2016 года, имущество возвращено арендодателю, однако, до настоящего времени акт приема-передачи здания не подписан в связи с уклонением арендодателя от его подписания.

Суд решил:

исковые требования Бакаева Б.Ф., Бакаевой Е.Н. удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Высшая лига» в пользу Бакаева Б.Ф. неустойку по договору аренды от 01 мая 2015 года в сумме 4272 рубля 75 копеек.

Взыскать с ООО «Высшая лига» в пользу Бакаевой Е.Н. неустойку по договору аренды от 01 мая 2015 года в сумме 4272 рубля 75 копеек, судебные расходы в сумме 400 рублей, а всего 4672 рубля 75 копеек.

В апелляционной жалобе Бакаева Е.Н. просит отменить данное решение суда как незаконное и необоснованное.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к утверждению о нарушении судом первой инстанции норм материального права, о несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, о неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела и о принятии решения по недоказанным обстоятельствам.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Высшая лига» ссылается на несостоятельность доводов заявителя жалобы и просит решение суда без изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав пояснения Бакаевой Е.Н. и ее представителя в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ Буравлевой Н.А., Бакаева Б.Ф., возражение представителя ООО «Высшая лига» по доверенности Александрова В.А., судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Так, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Бакаеву Б.Ф. с 09 декабря 2005 года принадлежит на праве собственности нежилое здание (магазин) общей площадью 339,10 кв.м, лит. А, расположенное по адресу: <адрес>.

Бакаева Е.Н. является супругой Бакаева Б.Ф., брак между супругами Бакаевыми зарегистрирован 25 июня 1999 года.

01 мая 2015 года между арендодателем Бакаевой Е.Н. и арендатором ООО «Высшая лига» заключен договор аренды нежилого здания (магазин) общей площадью 339,10 кв.м, лит. А, расположенное по адресу: <адрес>.

Бакаев Б.Ф. с заключением данного договора согласился.

Имущество, являющееся предметом вышеназванного договора аренды, передано арендатору арендодателем по акту приема-передачи здания от 01 мая 2015 года.

В соответствии с п. 6.3 договора аренды нежилого здания от 01 мая 2015 года, арендатор вправе в одностороннем порядке без объяснения причин расторгнуть данный договор (отказаться от исполнения), письменно уведомив арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней о предстоящем освобождении здания и сдать его по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

25 января 2016 года ООО «Высшая лига» в адрес Бакаевой Е.Н. направило письмо о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 6.3 договора, указав датой прекращения арендных отношений 24 февраля 2016 года.

Указанное письмо получено Бакаевой Е.Н., после чего последняя 29 февраля 2016 года направила в адрес ООО «Высшая лига» претензию, в которой сообщала, что до настоящего времени ООО «Высшая лига» не погасило задолженность по арендным платежам за май 2015 года и февраль 2016 года в общей сумме 136000 рублей и задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 40000 рублей, в соответствии с п. 7.2 договора аренды за период с 26 мая 2015 года по 25 февраля 2016 года на сумму просроченного платежа за май 2015 года подлежат начислению проценты в размере 18700 рублей; кроме того, поскольку по состоянию на 25 февраля 2016 года арендатор не освободил здание от принадлежащего ему имущества, арендодатель вправе воспользоваться правом на удержание, предоставленное ему ст. 359 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем находящееся в принадлежащем арендодателю помещении имущество будет возвращено ООО «Высшая лига» в день погашения образовавшейся задолженности в полном объеме.

Также Бакаева Е.Н. предложила ООО «Высшая лига» в течение 5 дней с момента получения данной претензии подписать акт приема-передачи здания и оплатить образовавшуюся задолженность.

21 марта 2016 года ООО «Высшая лига» направило в адрес Бакаевой Е.Н. ответ на претензию, указав, что арендная плата за май 2015 года перечислена платежным поручением от 05 июня 2015 года; в связи с тем, что 25 февраля 2016 года нежилое здание, являвшееся предметом договора аренды, фактически изъято из владения ООО «Высшая лига» (изъяты ключи от входных дверей, осуществлена смена замка, установлен шлагбаум, ограничивающий въезд на прилегающую территорию), арендатор лишен доступа к собственному имуществу, находящемуся в нежилом здании и на прилегающей территории для его вывоза.

К названному ответу ООО «Высшая лига» приложило платежные поручения № 27 и № 28 от 05 июня 2015 года и акт возврата арендуемого имущества по состоянию на 25 февраля 2016 года, то есть на дату фактического возврата нежилого здания.

04 апреля 2016 года Бакаева Е.Н. направила в адрес ООО «Высшая лига» требование о передаче помещения по договору аренды, указав, что арендодатель отказывается подписывать составленные задним числом акты, и предложив 11 апреля 2016 года в 10-00 часов прибыть по мету нахождения здания для составления и подписания акта-приема передачи здания, осмотра имущества арендатора и решения вопроса о передаче его на ответственное хранение Бакаеву Б.Ф. с взиманием платы за данную услугу.

Судом первой инстанции также установлено, что акт возврата арендованного имущества между арендодателем и арендатором до настоящего времени не подписан; платежными поручениями № 000732 от 15 апреля 2016 года и № 000750 от 29 апреля 2016 года ООО «Высшая лига» произвела оплату за аренду помещения по договору от 01 мая 2015 года Бакаевой Е.Н. за январь 2016 года в сумме 20000 рублей и в сумме 39160 рублей соответственно; платежным поручением № 000751 от 29 апреля 2016 года ООО «Высшая лига» произвело оплату за аренду помещения по договору от 01 мая 2015 года Бакаевой Е.Н. за период с 01 по 25 февраля 2016 года в сумме 50999,69 рублей.

Делая при указанных обстоятельствах вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Бакаевых о взыскании в их пользу с ООО «Высшая лига» задолженности по арендным платежам за период с февраля по май 2016 года в сумме 212160 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что на 25 февраля 2016 года заключенный между сторонами 01 мая 2015 года договор аренды нежилого здания был расторгнут; отсутствие подписанного между сторонами акта приема-передачи арендованного имущества с учетом положений абз. 2 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ не может быть расценено как доказательство неисполнения ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества, поскольку истцы уклоняются от подписания данного акта, так как, получив от арендатора конкретное предложение принять имущество, арендодатель не предпринял соответствующих действий по приемке нежилого здания.

Судебная коллегия соглашается с данной позицией суда первой инстанции, поскольку она соответствует совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и не противоречит нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Так, из материалов дела следует, что Бакаевы обратились в суд с иском о взыскании с ООО «Высшая лига» задолженности по арендной плате и неустойки, полагая, что ООО «Высшая лига», направив им сообщение о расторжении с 24 февраля 2015 года договора аренды нежилого помещения от 01 мая 2015 года, не предало в указанную дату арендуемое имущество по акту-приемки передачи, поэтому обязано оплатить арендную плату за период с февраля по май 2016 года.

В силу положений ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды.

В п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ закреплено положение о том, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязанность арендодателя по передаче здания арендатору считается исполненной после подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ соответственно арендодателя от передачи имущества, а арендатора от принятия имущества.

Такие же действия (подписание документа о передаче) стороны в силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ должны произвести при прекращении договора аренды здания и возвращении его арендодателю.

Договором аренды нежилого здания от 01 мая 2015 года, заключенным между Бакаевой Е.Н. и ООО «Высшая лига», также предусмотрена необходимость составления передаточного акта при расторжении данного договора, при этом в силу п. п. 6.2, 6.3 названного договора такая обязанность лежит как на арендаторе, так и на арендодателе.

Однако акт приема-передачи здания не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю, даже если обязанность составления такого акта установлена договором.

Неподписание сторонами при прекращении договора аренды здания акта приема-передачи само по себе еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Установленный действующим гражданским законодательством порядок возврата арендованного имущества – по акту приема-передачи – направлен на определение конкретной даты возврата арендуемого здания (помещения) и на избежание необоснованного пользования арендуемыми зданием (помещением). Если акт возврата здания (помещения) не составлен, арендатору продолжает начисляться арендная плата за арендуемое имущество, однако начисление арендной платы возможно только при фактическом использовании имущества после расторжения договора.

В связи с этим положения статьи 655 Гражданского кодекса РФ подлежат применению с учетом распределения бремени доказывания в рассматриваемом договоре аренды, поскольку отсутствие акта или иного документа о возврате нежилого здания из аренды не может автоматически подтверждать факт его использования арендатором в том или ином периоде и не освобождает арендодателя от доказывания этого обстоятельства.

Установленная в п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса РФ обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества также не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения.

Суд первой инстанции проанализировал представленные сторонами и исследованные в ходе судебного разбирательства доказательства, а именно: прекращение арендатором договора аренды нежилого здания от 01 мая 2015 года в порядке, предусмотренном п. 6.3 данного договора, передачу 25 февраля 2016 года ООО «Высшая лига» ключей от арендованного здания Бакаеву Б.Ф., отсутствие в арендованном здании имущества ООО «Высшая лига», за исключением крупногабаритного станка, принадлежащего третьему лицу – ООО «Галерея», переписку сторон, из которой следует, что после получения Бакаевой Е.Н. письма ООО «Высшая лига» о расторжении договора аренды нежилого здания от 01 мая 2015 года с 24 февраля 2016 года арендодатель, ссылаясь на положения ст. 359 Гражданского кодекса РФ, сообщил арендатору об удержании указанного имущества - станка до погашения ООО «Высшая лига» задолженности по арендной плате и коммунальным услугам в полном объеме, а также то, что после получения претензии ООО «Высшая лига» (далее – Общество), в которой указывалось о выбытии 25 февраля 2016 года из фактического владения Общества нежилого здания, являвшегося предметом договора аренды от 01 мая 2015 года, ввиду изъятия ключей от входных дверей, осуществления смены замка, установления шлагбаума, ограничивающего въезд на прилегающую территорию, арендодатель отказался подписать полученный от Общества акт приема-передачи.

Оценив указанные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ суд первой инстанции обоснованно признал, что договор аренды нежилого здания от 01 мая 2016 года расторгнут 25 февраля 2016 года, акт приема-передачи арендованного имущества не подписан ввиду уклонения от этого истцов, и, исходя из этого и принимая во внимание отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться зданием и имуществом в нем после расторжения указанного договора и передачи ключей собственнику здания Бакаеву Б.Ф., то есть после 25 февраля 2016 года, правильно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцами требований о взыскании в их пользу с ответчика задолженности по арендным платежам за периоды: февраль 2016 года - в сумме 8160 рублей, за март, апрель, май 2016 года - в сумме по 68000 рублей за каждый месяц.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку при указанных обстоятельствах, подтвержденных материалами дела, независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованного имущества при расторжении названого договора арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю в день расторжения договора, то есть 25 февраля 2016 года, что, в свою очередь, свидетельствует об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов арендной платы за спорный период.

Правильно, по мнению судебной коллегии, разрешил суд первой инстанции и требование истцов о взыскании в их пользу с ООО «Высшая лига» неустойки по договору аренды от 01 мая 2015 года за просрочку уплаты арендных платежей.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. п. 3.2, 3.3, 7.2 договора аренды нежилого здания от 01 мая 2015 года размер ежемесячной арендной платы составляет 68000 рублей, оплата которой производится арендатором за каждый месяц авансом до 25 числа текущего месяца за текущий месяц путем внесения суммы аренды на расчетный счет арендодателя; в случае просрочки уплаты арендатором арендных платежей арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить проценты в размере 0,1 % от неуплаченной или несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные платежные документы, из которых следует, что арендная плата за январь 2016 года внесена ООО «Высшая лига» двумя платежами в размере 20000 рублей и 39160 рублей 15 апреля 2016 года и 29 апреля 2016 года соответственно, а за период с 01 по 25 февраля 2016 года в сумме 50999,69 рублей также 29 апреля 2016 года, установил, что со стороны ООО «Высшая лига», как арендатора, имело место нарушение условий п. 3.2 договора аренды нежилого здания от 01 мая 2015 в виду несоблюдения установленных названным договором сроков внесения арендной платы за январь 2016 года и за период с 01 по 25 февраля 2016 года, и, исходя из этого, правильно пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истцов о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты арендных платежей в сумме 8545,02 рубля.

Расчет суммы неустойки приведен в обжалуемом решении и его правильность не вызывает у судебной коллеги сомнений.

При всем указанном судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы Бакаевой Е.Н. о нарушении судом первой инстанции при разрешении дела норм материального права, о несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, о неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела и о принятии решения по недоказанным обстоятельствам.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал имеющиеся в деле доказательства, установил все имеющие значение для дела фактические обстоятельства, дал всему этому надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы права.

Доводы апелляционной жалобы Бакаевой Е.Н. по существу основаны на иной, чем у суда первой инстанции, оценке собранных по делу доказательств, установленных обстоятельств и ином ошибочном толковании норм материального и процессуального права.

Однако иные, чем у суда первой инстанции, оценка доказательств, обстоятельств и толкования закона не свидетельствуют о том, что судом первой инстанции вынесено неправомерное решение.

Исходя из всего вышеуказанного и принимая во внимание то, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 330 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом первой инстанции не допущено, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения Щекинского районного суда Тульской области от 06 июня 2016 года по доводам апелляционной жалобы Бакаевой Е.Н. не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Щекинского районного суда Тульской области от 06 июня 2016 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Бакаевой Е.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий