Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования город-курорт Анапа по доверенности Яровой С.В. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 11 ноября 2014 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с исковым заявлением к Михайлову Д.С. о запрете коммерческой деятельности, осуществляемой с нарушениями земельного и градостроительного законодательства. В обосновании исковых требований указано, что Михайлову Д.С. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 1298 кв.м. с кадастровым номером <...> с видом разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство по адресу: <...>, без оформления в установленном законом порядке разрешительной документации, в нарушение назначения объекта - жилой дом с меблированными комнатами, использует указанный дом как объект коммерческого назначения - отель «Понтос». Просит запретить Михайлову Д.С. и иным лицам эксплуатацию строения, до полного устранения допущенных нарушений земельного и градостроительного законодательства РФ, а именно: изменения вида разрешенного использования земельного участка с существующего «индивидуальное жилищное строительство» на другой, предусматривающий возможность использования земельного участка для размещения на нем объекта коммерческого назначения; предоставления в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие права собственности на отель «Понтос».

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа по доверенности Холошин А.А. исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить.

Михайлов Д.С. в судебном заседании с иском не согласился, просил суд отказать в их удовлетворении. Пояснил, что поменял целевое использование земельного участка на вид «гостевые дома».

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 11 ноября 2014 года в удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Михайлову Д.С. о запрете коммерческой деятельности, осуществляемой с нарушениями земельного и градостроительного законодательства отказано.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа по доверенности Яровая С.В. просит отменить решение Анапского городского суда от 11 ноября 2014 года и принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования. В обоснование доводов жалобы указано, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, на основании противоречивых доказательств, без полного исследования материалов дела.

В возражениях на апелляционную жалобу Михайлов Д.С. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав Михайлова Д.С. и его представителя по ордеру Свидерского В.В., судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.

Отказывая в удовлетворении заявленных администрацией муниципального образования город-курорт Анапа требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец изменил вид разрешенного использования земельного участка на иной, который теперь соответствует назначению расположенного на нем объекта недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Анапского городского суда от 03 августа 2014 года, вынесенным по иску администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Михайлову Д.С. о сносе самовольного строения и встречному иску Михайлова С.Д. к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на объект недвижимости (гр. дело <...>) исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Анапа были удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований Михайлова С.Д. к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на жилой дом было отказано.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 13 ноября 2012 года апелляционная жалоба Михайлова С.Д. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 03 августа 2012 года удовлетворена. Принято новое решение об удовлетворении требовании Михайлова С.Д. о признании права собственности на жилой дом с меблированными комнатами, кадастровый номер: <...>, расположенный на земельном участке, площадью 999 кв.м., кадастровый номер <...> по адресу <...>. В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Михайлову С.Д. о сносе самовольно возведенного строения отказано.

На основании свидетельств о государственной регистрации права, Михайлов Д.С. является собственником жилого дома с меблированными комнатами, назначение: жилое, площадью 2116,5 кв.м., этажность: 5. подземная этажность: 1, а также собственником земельного участка с кадастровым номером: <...>, площадью 1298 кв.м., по адресу: <...>

В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрацией муниципального образования город-курорт Анапа установлено, что Михайловым Д.С. на земельном участке площадью 1298 кв.м., расположенном по адресу: <...>, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер: <...> эксплуатируется объект недвижимого имущества коммерческого назначения - гостиница.

Данное обстоятельство подтверждается фотоматериалами и информацией сети «Интернет», в которой размещена реклама данного «отеля», с указанием полного перечня предоставляемых услуг и прейскурантом цен.

В соответствии с Положением о государственном земельном надзоре, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 года №689, п. 2 ст. 28.1 КоАП РФ, для рассмотрения и принятия мер в пределах компетенции администрацией составлены акты проверок соблюдения требований земельного законодательства №60 и №61 от 08.08.2014 года, которые были направлены в Анапский отдел управления Росреестра по Краснодарскому краю.

В результате рассмотрения данных материалов Михайлову Д.С. выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства.

Согласно предписанию об устранении нарушения земельного законодательства от 08.07.2014 года по делу <...> заместитель главного государственного инспектора города-курорта Анапа Краснодарского края по использованию и охране земель Труфанов А.И., руководствуясь ст. 71 Земельного кодекса РФ, Положением о государственном земельном контроле, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 г. №689 обязывает устранить допущенное нарушение в срок до 20 декабря 2014 года, то есть привести в соответствие с правоустанавливающими документами использование земельного участка по адресу: <...>, либо изменить разрешенное использование земельного участка в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах.

Михайлов Д.С. после получения предписания изменил целевое использование принадлежащего ему земельного участка. На основании свидетельства о праве собственности от 10 ноября 2014 года земельный участок, расположенный по адресу: <...>, отнесен к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования – «индивидуальные жилые дома, гостевые дома».

Согласно «ГОСТ Р 54606-2011. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги малых средств размещения. Общие требования» утв. и введенного в действие Приказом Росстандарта от 08.12.2011 года №740-ст, гостевые дома отнесены к малым средствам размещения.

К малым средствам размещения относятся малые гостиницы, малые отели и аналогичные малые средства размещения такие как малые мотели, малые пансионаты, малые загородные отели, малые спа-отели, малые туристские базы, малые хостелы, малые гостевые дома, малые сельские гостевые дома и т.д.

Малое средство размещения: помещения, используемые организациями различных организационно-правовых форм, индивидуальными предпринимателями и физическими лицами, оборудованные для предоставления услуг размещения с номерным фондом не более 50 номеров.

Малая гостиница, малый отель (в том числе гостевой дом): малое средство размещения с номерным фондом от 16 до 50 номеров.

Таким образом, поскольку номерной фонд спорного объекта недвижимости составляет 112 комфортабельных номеров, в силу ГОСТ Р 54606-2011 данный объект не может быть отнесен к малым средствам размещения, а - относится к гостиницам.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа применительно к части территории муниципального образования город-курорт Анапа (далее-Правила) являются нормативным правовым актом муниципального образования город-курорт Анапа, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 6 октября 2003 года №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», нормативными правовыми актами Российской Федерации, Градостроительным кодексом Краснодарского края, нормативно правовыми актами Краснодарского края, уставом муниципального образования город-курорт Анапа, а также с учетом положений правовых актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития муниципального образования город-курорт Анапа, охраны ее культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

Настоящие Правила в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации предусматривают на территории муниципального образования город-курорт Анапа систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании территории, т.е. разделения территории муниципального образования город-курорт Анапа на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон, для защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки; обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции; подготовки документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости; контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования.

Настоящие Правила обязательны для исполнения всеми расположенными на территории муниципального образования город-курорт Анапа, применительно к которой разработаны настоящие правила, юридическими и физическими лицами.

В результате градостроительного зонирования территории города-курорта Анапа, регламентированного ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, а также Правилами землепользования и застройки, земельный участок по адресу: <...> находится в зоне смешанной плотной жилой застройки (зона Ж-СПР).

Зона Ж-СПР выделена для формирования территории с размещением многоквартирных домов средней этажности, а также индивидуальных жилых домов с рекреационными функциями.

Для зоны Ж-СПР, в соответствии со ст. 21 «Градостроительные регламенты» Правил, предусмотрены следующие основные виды разрешенного использования указанного земельного участка: индивидуальные жилые дома; секционная, блокированная застройка; гостевые дома; спортивные площадки; детские игровые площадки; объекты территориальных подразделений МВД и других федеральных министерств и ведомств; объекты муниципальной пожарной охраны;

Для зоны Ж-СПР в соответствии со ст. 21 «Градостроительные регламенты» Правил, также предусмотрены следующие условно разрешенные виды и параметры использования земельных участков и объектов капитального строительства: курортные, лечебно-оздоровительные учреждения; почтовые отделения, отделения связи; отделения банка с расчетно-кассовым центром; нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации; аптеки; музеи; апартамент-отели, гостиницы, общежития, другое временное жилье и др.

Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ - основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Изменение одного вида разрешенного использования в пределах условно-разрешенной группы видов для данной зоны застройки является самостоятельным выбором правообладателя земельного участка, при условии положительного заключения публичных слушаний. Данное право реализуется путем обращения в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа правообладателя земельного участка с заявлением об изменении вида разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка согласно ПЗЗ города-курорта Анапа. На основании данного заявления администрацией проводятся публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования.

В соответствии с п. 6 ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Частью 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Пунктом 3 ст. 2 Правил установлено, что данные правила применяются наряду с техническими регламентами и обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия.

Таким образом, ответчиком при осуществлении эксплуатации объекта нарушены градостроительные нормы и правила, предусмотренные для данного земельного участка.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (ч. 4 ст. 23 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, до перевода помещений жилого дома с меблированными комнатами в нежилую категорию, либо в категорию гостиничных помещений для последующего их коммерческого использования, эксплуатация отеля «Понтос» невозможна, поскольку нарушает права и законные интересы администрации.

При таких обстоятельствах, поскольку Михайловым Д.С. землепользование ведется с нарушением вида разрешенного использования, кроме того, с нарушением назначения объекта недвижимости, требования администрации муниципального образования город-курорт Анапа о запрете эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего Михайлову Д.С., до изменения вида разрешенного использования земельного участка и назначения объекта недвижимости являются обоснованными.

Вместе с тем, судом первой инстанции обосновано, оставлены без удовлетворения требования администрации муниципального образования город-курорт Анапа о запрете деятельности ответчика до предоставления в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа правоустанавливающих документов, подтверждающие наличие права собственности на отель «Понтос», поскольку данные требования не основаны на нормах действующего законодательства. Кроме того, препятствий в получении правоустанавливающих документов судебной коллегией не установлено.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, требования администрации муниципального образования город-курорт Анапа о возложении на Михайлова Д.С. обязанности обратиться в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка и об изменении назначения жилого дома с меблированными комнатами, в отель «Понтос», противоречат требования ст. 209 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об отказе администрации муниципального образования город-курорт Анапа в удовлетворении исковых требований о запрете деятельности ответчиков до приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка и назначения объекта недвижимости, нельзя признать законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части отказа администрации муниципального образования город-курорт Анапа в удовлетворении исковых требований о запрете деятельности ответчиков до приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка и назначения объекта недвижимости необходимо отменить, и вынести по делу в указанной части новое решение об удовлетворении заявленных администрацией исковых требований, в остальной части решение оставить без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда,

определила:

решение Анапского городского суда Краснодарского края от 11 ноября 2014 года, в части отказа администрации муниципального образования город-курорт Анапа в удовлетворении исковых требований о запрете деятельности Михайлова Дмитрия Сергеевича до приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка и назначения объекта недвижимости, отменить.

Принять по делу новое решение.

Запретить Михайлову Дмитрию Сергеевичу и иным лицам эксплуатацию строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> и используемого под отель «Понтос» по адресу: <...>, до устранения допущенных нарушений земельного и градостроительного законодательства РФ, а именно:

до изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...> с существующего «индивидуальное жилищное строительство» на другой, предусматривающий возможность использования земельного участка для размещения на нем объекта коммерческого назначения.

до изменения назначения объекта недвижимости - жилого дома с меблированными комнатами, расположенного по адресу: <...>, на другой, предусматривающий возможность использования в качестве гостиницы.

В остальной части решение Анапского городского суда Краснодарского края от 11 ноября 2014 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: