Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 9 ноября 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 23 августа 2017 года, которым удовлетворены исковые требования ФИО2 к ней об уменьшении покупной цены жилого дома.

Заслушав доклад судьи Прониной А.В., объяснения представителя ответчика ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, истца ФИО2 и ее представителя ФИО4, выразивших согласие с решением суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 об уменьшении покупной цены жилого дома. Требования мотивировала тем, что 25.08.2015 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>. В ходе эксплуатации жилого дома, она обнаружила, что дом имеет ряд скрытых недостатков, включая промерзание стен и фундамента, которые проявились с наступлением холодного времени года, но о наличии которых ответчик при заключении договора купли-продажи ее не предупредила. Визуально определить недостатки дома при заключении договора купли-продажи не представлялось возможным, поскольку потолок был скрыт натяжным потолком, а полы линолеумом. Без устранения обнаруженных недостатков, дом непригоден для проживания в нем. С учетом уточнения исковых требований в соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы, просила уменьшить покупную цену жилого дома на 501560 руб., а также возместить судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6901 руб.

В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель ФИО4 исковые требования поддержали с учетом их уточнения.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признала, выразив несогласие с заключением дополнительной экспертизы, поскольку экспертом к заключению не приложен акт осмотра жилого дома. Считала, что скрытые недостатки путем визуального осмотра установить невозможно, а эксперт при проведении экспертизы не производил вскрытий потолка и пола. В ходе проведения осмотра было установлено промерзание двери, однако не установлена причина ее промерзания. Кроме того, подвергла сомнению выводы эксперта о ненадлежащем состоянии отопительного котла.

Дело на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО1

Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований. Уменьшил покупную цену жилого дома по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 25.08.2015 года. Взыскал с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 501560 руб., а также возместил судебные расходы по оплате государственной пошлины и оплате по проведению судебных экспертиз в размере 29901 руб. Взыскал с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1314 руб. 60 коп.

С решением не согласна ответчик ФИО1

В апелляционной жалобе она просит решение отменить, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований. Выражая несогласие с решением суда, подвергает сомнению выводы эксперта. Настаивает на том, что скрытые недостатки невозможно установить путем визуального осмотра. Полагает, что недостатки возникли вследствие ненадлежащей эксплуатации жилого дома. Считает, что ей необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания для обеспечения явки свидетеля.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, 25.08.2015 года между ФИО1 и (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>. Стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб., жилого дома <данные изъяты> руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно пункту 5 договора отчуждаемые объекты недвижимого имущества осмотрены, претензий не имеется.

Обращаясь в суд с иском об уменьшении покупной цены, ФИО2 указывала, что в ходе эксплуатации жилого дома, были обнаружены скрытые недостатки, такие как промерзание стен, фундамента, которые проявились с наступлением холодного времени года.

Из заключения дополнительной судебной строительной экспертизы ООО "Абаканпроект" от 28.07.2017 года следует, что жилой дои по адресу: <адрес>, имеет следующие недостатки, которые можно устранить: существующие фундаменты - не имеют нормативное количество (площадь) продухов, что не обеспечивает сквозное проветривание, не обеспечивают теплоизоляцию от проникновения наружного холодного воздуха в пространство под полом, тем самым не обеспечивается тепловая защита и эффективность расхода тепловой энергии на отопление жилого дома в целом; существующие наружные стены не обеспечивают теплоизоляцию от проникновения наружного холодного воздуха в помещения, тепловую защиту и эффективность расхода тепловой энергии на отопление жилого дома в целом; существующая конструкция крыши не обеспечивает в расчетных условиях эксплуатации исключения возможности нарушений или повреждений; существующее чердачное перекрытие не обеспечивает теплоизоляцию от проникновения наружного холодного воздуха в помещения, тепловую защиту и эффективность расхода тепловой энергии на отопление жилого дома в целом; топочный котел (теплогенератор) на твердом топливе, выполнен во вне заводских условиях и имеет дефекты, свидетельствующие об утрате конструктивной целостности его корпуса. С целью устранения вышеуказанных недостатков, необходимо выполнить следующие работы: оборудовать продухи в цокольной части фундаментов, утеплить фундаменты, утеплить наружные стены с защитой утеплителя навесным вентилируемым фасадом, усилить стропильную конструкцию крыши, дополнительно утеплить чердачное перекрытие, заменить котел. Сметная стоимость вышеуказанных строительных работ и материалов, необходимых для устранения недостатков жилого дома, составила в текущих ценах 3 квартала 2017 года - 501560 руб.

Суд первой инстанции, приняв в качестве доказательства наличия недостатков жилого дома вышеназванное экспертное заключение ООО "Абаканпроект", пришел к выводу о том, что недостатки жилого помещения, указанные истцом, являются существенными, снижающими эксплуатационную пригодность жилого помещения, имелись на момент заключения договора купли-продажи, об этих недостатках истец не была поставлена в известность продавцом, в связи с чем она в соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены товара, а потому удовлетворил исковые требования об уменьшении покупной цены жилого дома на 501560 руб.

Вывод суда относительно наличия в жилом доме вышеуказанных недостатков судебная коллегия признает правильным, так как указанное подтверждается установленными по делу доказательствами и вышеприведенными заключениями экспертов.

В то же время вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований об уменьшении покупной цены судебная коллегия находит ошибочным, постановленным при неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильном применении норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как указано в пункте 1 статьи 432 этого же Кодекса, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества предусмотрены статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

В рассматриваемом же деле истцом фактически заявлены требования о возмещении расходов на устранение недостатков товара.

Для правильного разрешения требований о возмещении расходов на устранение недостатков товара юридически значимым является то обстоятельство, что обнаруженные в товаре недостатки возникли до его передачи покупателю, являлись скрытыми, но могут быть устранены.

При разрешении вопроса о том, являлись ли обнаруженные в жилом доме недостатки скрытыми, суд первой инстанции руководствовался экспертным заключением от 12.04.2017 года, согласно которому все обнаруженные недостатки признаны скрытыми.

Однако судом первой инстанции не учтено, что делая такой вывод, эксперты исходили не из факта невозможности обнаружения таких недостатков, а из того, что истец, не обладая специальными познаниями, не мог при покупке дома установить, что часть работ при его строительстве произведена с отклонениями от строительных норм, о чем эксперт ФИО6 пояснила при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Так, согласно пункту 2.2.3 исследовательской части дополнительного экспертного заключения от 28.07.2017 года наружные стены жилого дома выполнены из газобетонных блоков с облицовкой с наружной стороны кирпичом, утеплитель в конструкции стены жилого дома отсутствует, в связи с чем необходимо выполнить утепление всей плоскости стен с внешней стороны минераловатным утеплителем, и для его защиты смонтировать навесной вентилируемый фасад с облицовкой виниловым сайдингом.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что отсутствие у жилого дома внешнего утеплителя могло быть обнаружен истцом при покупке дома, а потому отнести такой недостатоко к скрытым не представляется возможным.

В пункте 2.2.4 исследовательской части дополнительного экспертного заключения указано, что существующая стропильная конструкция выполнена без металлических или деревянных крепежных накладок, без скруток стропильных ног к кладке стен и без соответствующего утепления.

Однако имеющиеся в экспертном заключении от 12.04.2017 года фотографии № 18-35 свидетельствуют о том, что данные недостатки возможно было обнаружить при осмотре дома, что истцом сделано не было, как она и ее супруг, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснили в связи с отсутствием лестницы.

При таких обстоятельствах, данные недостатки также не могут быть отнесены к скрытым.

Вопреки выводам экспертов не могут быть отнесены к скрытым недостаткам и несоответствие отопительного котла жилого дома, поскольку в качестве его несоответствия экспертом указано на отсутствие у него технической документации завода-изготовителя, следы коррозии и ремонта, что при должной степени осмотрительности истца как покупателя жилого дома не могло быть не установлено.

Из представленных доказательств следует, что вышеперечисленные недостатки являлись визуально видимыми и могли быть обнаружены на момент осмотра и покупки жилого дома, что исключает возможность предъявления истцом требований о возмещении расходов на их устранение, в связи с чем в удовлетворении данной части исковых требований ей должно было быть отказано.

Однако данные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции, в связи с чем решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 419077 руб. не может быть признано законным.

При этом судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что установленные экспертами недостатки фундамента жилого дома относятся к скрытым, поскольку в связи с наличием только технического подпольного помещения обнаружить отсутствие утепления фундамента и закупоривание продухов с внутренней стороны у истца не имелось возможности, а потому стоимость работ по устранению такого недостатка в размере 82483 руб. (согласно представленному локальному сметному расчету) подлежала взысканию с ответчика, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению.

В соответствии с частью 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает необходимым изменить и размер взысканных в пользу истца судебных расходов на оплату экспертизы и по оплате государственной пошлины, снизив их размер до 3781 руб. 20 коп. и 1134 руб. 52 коп., с учетом размера удовлетворенных исковых требований. Кроме того, в связи с уменьшением размера удовлетворенной части исковых требований обжалуемое решение в части взыскания с ФИО1 государственной пошлины в размере 1314 руб. 60 коп. подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 23 августа 2017 года по настоящему делу в части взыскания денежных средств изменить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 82483 руб., а также 3781 руб. 20 коп. в счет возмещения судебных расходов по оплате экспертизы и 1134 руб. 52 коп. по оплате государственной пошлины.

Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 23 августа 2017 года в части взыскания с ФИО1 государственной пошлины в размере 1314 руб. 60 коп. отменить.

Председательствующий А.С.Топоев

Судьи Г.П. Пархомович

А.В. Пронина