Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе МБУ г.о. Самары «Дорожное хозяйство» на решение Ленинского районного суда <адрес> от 12 декабря 2016 года, которым постановлено:

«Расторгнуть контракт № от 14.07.2015г. заключенный между ФИО5 и Муниципальным бюджетным Учреждением городского округа Самара «Дорожное хозяйство».

Взыскать с Муниципального бюджетного Учреждения городского округа Самара «Дорожное хозяйство» в пользу ФИО5 задолженность по арендной плате в сумме 360 320 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 600,13 рублей, задолженность по коммунальным платежам в сумме 53 275,98 рублей, штраф в сумме 21 927 рублей, затраты на восстановительный ремонт в сумме 238 293,95 рублей, расходы на составление выписки в сумме 225 рублей, расходы на оценку в сумме 7 000 рублей, расходы на проведение экспертизы в сумме 15 000 рублей, почтовые расходы в сумме 197,57 рублей. В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречных требований Муниципального бюджетного Учреждения городского округа Самара «Дорожное хозяйство» отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского суда Салдушкиной С.А., объяснения в поддержание доводов апелляционной жалобы представителя МБУ г.о. Самары «Дорожное хозяйство» - ФИО6 (по доверенности), возражения на жалобу ФИО5, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО5 обратился в суд с иском к Муниципальному бюджетному Учреждению городского округа Самара «Дорожное хозяйство» о расторжении контракта, взыскании арендных платежей, процентов, задолженности по коммунальным платежам, штрафа и затрат на ремонт помещения, указав в обоснование иска, что 14.06.2015г. между истцом и ответчиком был заключен контракт на оказание услуг по аренде нежилых помещений.

Согласно п. 1.1. истцом были переданы в аренду, а ответчиком приняты нежилые, помещения площадью 225,2 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, комнаты №.

Арендная плата, согласно п. 2.7 состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы была установлена в размере 90 080 рублей в месяц. Переменная часть платы состоит из понесенных затрат арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов в месяц, согласно планового расчета, указанного в приложении № к настоящему контракту. Оплата производится арендатором ежемесячно в течение 10 рабочих дней с момента выставления арендодателем счетов, безналичным платежом.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

Контракт действует по ДД.ММ.ГГГГ., а в части расчетов - до полного исполнения сторонами своих обязательств по контракту.

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика истец направил уведомление, в котором напомнил об окончании контракта, просил погасить задолженность по арендной плате согласно договору и необходимость сдать помещение по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 повторно направил уведомление о необходимости сдачи помещения, погашения задолженности и производства выверки и перерасчета объема оказанных услуг. Ответ от ответчика не поступил.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 направил ответчику претензию с требованием сдать помещение, оплатить коммунальные платежи, арендную плату, вернуть ключи от помещения предоставить акт выверки взаимных расчетов. На данную претензию был получен ответ, в котором указывалось о том, что создана комиссия и помещение сдано указанной комиссии, составлен акт готовности помещения к передаче арендодателю.

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО5 и МБУ «Дорожное хозяйство» у ответчика имеется задолженность.

ДД.ММ.ГГГГ. истцом направлена претензия о погашении данной задолженности.

Пункт 4.1.3 контракта обязывает арендатора сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа. Однако ответчик помещение сдал в неудовлетворительном состоянии.

Пункт 4.1.7 Контракта трактует о том, что необходимо своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, однако ответчик ремонт не произвел, помещение пришло в негодное состояние.

Истцом была произведена оценка состояния помещения независимой экспертной организацией и составлен отчет об определении рыночной стоимости работ, услуг и материалов по восстановительному ремонту внутренней отделки помещения.

Затраты по восстановительному ремонту составили 238 293,95 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ. ответчику была направлена претензия с требованием в добровольном порядке компенсировать затраты по восстановительному ремонту, с указанием адреса, даты погашения данных затрат ДД.ММ.ГГГГ.

Истец пригласил ответчика на подписание соглашения о расторжении контракта и сдачи помещения по передаточному акту, указав, что подписание и сдача объект состоится ДД.ММ.ГГГГ. по адресу: <адрес>.

Ссылаясь на то, что соглашение о расторжении контракта между сторонами не подписано, договор продолжает действовать, помещение сдано по передаточному акт 05.05.2016г., истец просил суд расторгнуть контракт от ДД.ММ.ГГГГ., взыскать МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 360 320 рублей, проценты за неправомерное пользование чужими денежным средствами в сумме 2 712 рублей, задолженность по коммунальным платежам в сумме 53 275,98 рублей, штраф в сумме 21 927 рублей, затраты по восстановительному ремонт в сумме 238 293,95 рублей, расходы за получение выписки из ЕГРЮЛ в сумме 230 рублей, затраты на оценку в сумме 7 000 рублей, почтовые расходы в сумме 197,57 рублей, копирование документов в сумме 800 рублей, расходы на экспертизу в сумме 15 000 рублей.

МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО5, указав в обоснование требований, что в рамках ранее заключенного между Учреждением и ФИО5 контракта на оказание услуг по аренде № от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО5, являясь арендодателем передал, а учреждение, являясь арендатором, принято нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, по акту сдачи-приемки от 14.07.2015г.

Срок действия контракта определен с 01.06.2015г. по 31.12.2015г., а в части расчетов до полного исполнения сторонами своих обязательств.

К моменту истечения срока действия контракта ФИО5 были направлены в адрес Учреждения уведомления от ДД.ММ.ГГГГ., от ДД.ММ.ГГГГ. об освобождении помещении, о погашении задолженности по арендной плате и представлении акта сверки взаимных расчетов.

Указанные ФИО5 требования были выполнены в полном объеме:

- задолженность по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ. погашена, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ.;

- арендованные помещения были освобождены и готовы к передаче арендодателю ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается актом готовности помещений к передаче арендодателю от ДД.ММ.ГГГГ. и приказом «О создании комиссии»;

- соглашение о расторжении контракта, акт сдачи - приемки, акт сверки взаимных расчетов, а также приказ «О создании комиссии», акт готовности помещений к передаче арендодателю от ДД.ММ.ГГГГ. и ключи от арендуемого объекта были направлены почтой в адрес ФИО5

Таким образом, при наличии возражений со стороны арендодателя, выраженных в уведомлениях от ДД.ММ.ГГГГ., контракт прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, направленные в адрес ФИО5 для подписания в двух экземплярах указанные документы не были ни подписаны, ни возвращены им в адрес Учреждения.

ФИО5, как арендодатель не предпринимал действий по надлежащему приему арендованных у него нежилых помещений. Правовых оснований невозможности принятия объекта аренды после прекращения действия контракта не предоставил. Поэтому несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю вызван уклонением последнего от приемки этого имущества.

Уклонение арендатора от подписания передаточного документа расценивается как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества в силу закона.

Обратившись в суд с первоначальным иском, ФИО5 приложил к нему подписанный со своей стороны акт сдачи-приемки имущества, датированный им ДД.ММ.ГГГГ., без согласования указанной даты с учреждением.

Поскольку учреждение является муниципальным и финансируется за счет бюджетных средств, ФИО5 намеренно датировал акт более поздней датой, для того чтобы увеличить период просрочки возврата имущества и соответственно взыскать с учреждения более крупную сумму в качестве арендной платы.

В соответствии с п. 5.1 контракта за ненадлежащее исполнение арендодателем обязательств, за исключением просрочки исполнения арендодателем обязательств, предусмотренных контрактом, арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере 10% цены контракта, что составляет 87 709,38 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» просило суд признать факт сдачи ДД.ММ.ГГГГ. истцом - МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» арендованного нежилого помещения, расположенного по вышеназванному адресу, обязать ФИО5 датировать ДД.ММ.ГГГГ. следующие документы: акт сдачи-приемки по контракту № от ДД.ММ.ГГГГ. на оказание услуг по аренде; соглашение о расторжении контракта № от ДД.ММ.ГГГГ.; акт сверки взаимных расчетов между МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» и ФИО5, взыскать с ФИО5 в свою пользу 87 709,38 рублей.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик МБУ г.о. Самары «Дорожное хозяйство» просит решение суда отменить, жалобу удовлетворить.

В заседании судебной коллегии представитель МБУ г.о. Самары «Дорожное хозяйство» поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам и просил решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.

В заседании судебной коллегии истец ФИО5 просил решение суда оставить в силе, считая его законным и обоснованным, а жалобу оставить без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, проверив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Из материалов дела следует, что ФИО5 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, комнаты №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО5 (арендодателем) и МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» (арендатором) был заключен контракт № на оказание услуг по аренде.

Согласно п. 1.1. истцом были переданы в аренду, а ответчиком приняты нежилые помещения площадью 225,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, комнаты №.

Арендная плата, согласно п. 2.7, состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы была установлена в размере 90 080 рублей в месяц. Переменная часть платы состоит из понесенных затрат арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов в месяц, согласно планового расчета, указанного в приложении № к настоящему контракту. Оплата производится арендатором ежемесячно в течение 10 рабочих дней с момента выставления арендодателем счетов, безналичным платежом.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

Согласно п. 8.1 контракт действует по ДД.ММ.ГГГГ., а в части расчетов до полного исполнения сторонами свих обязательств по контракту.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (614ГКРФ).

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика истец направил уведомление, в котором напомнил об окончании контракта, просил погасить задолженность по арендной плате согласно договору и необходимость сдать помещение по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 повторно направил уведомление о необходимости сдачи помещения, погашения задолженности и производства выверки и перерасчета оказанных услуг.

ДД.ММ.ГГГГ. МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» направило в адрес ФИО5 письмо, согласно которому уведомило, что помещение освобождено, находятся у начальника отдела технического обеспечения ФИО1, с приложением 2-х экземпляров соглашения о расторжении контракта и 2-х экземпляров акта сдачи-приемки помещения.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 направил ответчику претензию с требованием сдать помещение, оплатить коммунальные платежи, арендную плату, вернуть ключи от помещения и предоставить акт выверки взаимных расчетов.

ДД.ММ.ГГГГ. МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» сообщило ФИО5 о том, что задолженности не имеет, создана комиссия и помещение сдано указанной комиссии, составлен акт готовности помещения к передаче арендодателю. Дополнительно сообщалось, что ключи от помещения направлены в адрес ФИО5 бандеролью, и с момента отправления риск утраты возлагается на ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ. истцом направлена претензия о погашении процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 712 рублей и арендной платы в сумме 270241 рублей за период с января по март 2016г. и задолженности по коммунальным услугам в сумме 21 171,3 0 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 уведомил МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» о проведении независимой оценки состояния помещения.

ДД.ММ.ГГГГ. МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» указало истцу на то, что им не был предоставлен пакет документов, подтверждающий фактически понесенные расходы.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 вновь обратился к ответчику с претензией о необходимости освобождения помещения, компенсации затрат по восстановительному ремонту помещения в размере 238 293,95 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 был дан ответ, согласно которому помещение ответчиком было сдано, отчет об оценке предоставлен не в полном объеме, не подписание документов со стороны ФИО5 расценивается как бездействие.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 предоставил ответчику отчет об оценке в полном виде.

ДД.ММ.ГГГГ. пригласил ответчика на подписание акта сдачи-приемки помещения на подписание соглашения о расторжении контракта.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 был дан ответ, согласно которому ответчик неоднократно выражал согласие на подписание документов, ключи направил бандеролью, в настоящий момент подписание акта сдачи-приемки помещений, соглашения о расторжении контракта и акта взаимных расчетов будет производиться в судебном порядке.

Согласно представленному акту сдачи-приемки от ДД.ММ.ГГГГ. нежилое помещение было передано ФИО5 В акте указано, что ФИО5 просил ответчика оплатить задолженность по аренде за ДД.ММ.ГГГГ, возместить расходы за техническое содержание нежилого помещения, возместить расходы по коммунальным услугам, оплатить расходы по восстановительному ремонту помещения, пени за просрочку исполнения арендных обязательств, штраф. После указанного ФИО5 обязался подписать соглашение о расторжении контракта.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (п. 2).

При указанных обстоятельствах, учитывая, что не предоставлено достаточных и убедительных доказательств передачи арендуемого нежилого помещения ранее ДД.ММ.ГГГГ. в установленном контрактом порядке, суд пришел к правильному выводу о том, что требования ФИО5 о взыскании арендных платежей за периодс ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 360320 рублей являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 8.1 контракта контракт действует по ДД.ММ.ГГГГ а в части расчетов до полного исполнения сторонами своих обязательств по контракту.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Вместе с тем указанные последствия наступают на будущее время и не прекращают договорных обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил. Следовательно, кредитор вправе требовать с должника суммы имущественных санкций, образовавшиеся до момента расторжения договора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Судом установлено, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору аренды по оплате арендных платежей, нарушил условия договора, в связи с чем, требования о расторжении контракта суд правильно признал подлежащими удовлетворению.

На основании п. 5.4 контракта, за ненадлежащее исполнение арендатором обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения обязательств, арендодатель вправе взыскать с арендатора штраф в сумме 2,5% цены контракта, что составляет 21 927,34 рублей.

Согласно п. 4.1.3 контракта, арендатор обязуется сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

Из заключения эксперта, выполненного ООО «Независимая судебная экспертиза» следует, что стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения, исходя из его изначального состояния определена отчетом ООО «Визави-Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ. и составляет 311 226,44 рублей.

Начисление нормального износа за период арены не правомерно, по мнению эксперта, поскольку минимальная продолжительность эксплуатации внутренней отделки составляет минимум 4 года. Ремонт помещений, со слов истца выполнен был в 2013г.

Согласно отчету ООО «Визави - Оценка» стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения с учетом износа составляет 238 300 рублей. Отчет выполнен с учетом акта сдачи-приемки от 14.07.2015г.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что помещение было сдано истцу в ненадлежащем состоянии, в пользу истца суд правомерно взыскал с ответчика штраф в сумме 21 927 рублей и расходы на восстановительный ремонт в сумме 238 293,95 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Суд обоснованно принял в данной части расчет ответчика, поскольку он является арифметически верным.

В связи с указанным, суд пришел к правильному выводу о взыскании в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 600,13 рублей.

Учитывая, что нежилое помещение не было сдано истцу в установленном контрактом порядке, в пользу истца суд также правильно и обоснованно взыскал коммунальные расходы в сумме 53 275,98 рублей, оплата которых истцом подтверждена в полном объеме квитанцией об оплате коммунальных услуг и предусмотрена п. 2.9 контракта.

На основании ст. 98 ГПК РФ в пользу ФИО5 с ответчика суд также правомерно взыскал расходы на составление выписки из ЕГРЮЛ в сумме 225 рублей, расходы на составление оценки в сумме 7 000 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 15 000 рублей, почтовые расходы в сумме 197,57 рублей.

Требования ФИО5 о взыскании расходов на копирование документов, суд обоснованно оставил без удовлетворения, поскольку в предоставленных документах не отражено какой документ был откопирован. Исходя из дат, указанных в квитанциях, ФИО7 требовалось копирование документов в количестве 249 страниц за период с апреля 2016 г. по июль 2016г. в рамках настоящего гражданского дела.

Учитывая, что требования МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» и ФИО5 носят взаимоисключающий характер, с учетом вышеизложенного, суд также пришел к правильному выводу, что встречные требования МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» удовлетворению не подлежат.

Доводы ответчика о том, что помещение было освобождено 29.01.2016г., что подтверждается свидетельскими показаниями ФИО2 и ФИО3, актом готовности помещений к передаче арендодателю, приказом о создании комиссии, судебная коллегия не принимает во внимание по следующим основаниям.

П. 4.1.3 контракта предусмотрена сдача помещения по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа. То обстоятельство, что МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» выехало из арендуемого помещения, как правильно указал суд, не свидетельствует о его сдаче в надлежащем состоянии и исполнении обязательств по контракту.

Кроме того, акт о готовности помещений к передаче арендодателю подписан техником ООО ЧОО «Кондор-Секьюрити» ФИО4, тогда как из сообщения директора ООО ЧОО «Кондор-Секьюрити» ФИО4 в организации не числится, что вызывает сомнения в достоверности данного акта.

Доводы ответчика о том, что ФИО5 уклонялся от подписания акта приема - передачи нежилого помещения, суд правильно признал несостоятельными, поскольку, согласно представленной суду переписке между сторонами, ФИО5 неоднократно уведомлял ответчика о необходимости проведения сверки расчетов и составления акта сдачи – приемки помещения.

Предоставленная суду детализация вызовов абонента, как верно указал суд, не свидетельствует об уклонении ФИО5 от подписания акта сдачи - приемки помещения.

Ссылка ответчика на то, что акт приемки помещения был направлен с подписью директора МБУ г.о. Самара «Дорожное хозяйство» в адрес ФИО5 и дата была проставлена им самостоятельно, без согласования с ответчиком, судом также обоснованно признана несостоятельной, поскольку в обоснование указанного довода не представлено достаточных и убедительных доказательств.

Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, направлены иную оценку доказательств и обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Самары от 12 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу МБУ г.о. Самары «Дорожное хозяйство - без удовлетворения.

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий –

Судьи -