Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске апелляционную жалобу представителя ФИО1ФИО2 на решение Томского районного суда Томской области от 10 мая 2017 года

по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, возврате полученного по сделке.

Заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения представителя ответчика ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, ФИО3, ее представителя ФИО4, возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.09.2016 и возврате сторонам полученного по сделке.

В обоснование требований указала, что 28.09.2016 заключила с ФИО1 договор купли-продажи, по условиям которого приобрела у ответчика жилой дом с земельным участком по адресу: /__/. 08.10.2016 истец с семьей затопили баню, расположенную во внутренней части дома, после чего утром 09.10.2016 произошел пожар. По заключению пожарно-технической экспертизы очаг пожара расположен в месте прохождения дымовой трубы печи парной через конструкции стены, причиной пожара послужило тепловое пожароопасное проявление дымохода трубы в помещении парной на близко расположенные горючие материалы внутри стены. Считала, что при строительстве указанного жилого дома дымоход бани был смонтирован с нарушениями. Данный недостаток в конструкции печи не мог быть выявлен при подписании договора купли-продажи и внешнем осмотре, так как печная труба находилась в стене строения, под обшивкой. В связи с наличием скрытого существенного недостатка жилого дома 09.02.2017 истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

В судебном заседании истец ФИО3 и ее представитель ФИО4 требования поддержали. Пояснили, что истец приобретала жилой дом по /__/ через агентство недвижимости. При осмотре видела в парилке металлическую печь, от которой шла труба, проходящая через стену. Осмотреть участок трубы в стене было невозможно, так как стена была обшита деревом, вокруг трубы был закреплен металлический лист. При этом риэлтор заверила ее в том, что дом без недостатков, все требования при строительстве соблюдены. В настоящее время дом сгорел и непригоден для проживания. Пожар произошел в связи с нарушением требований пожарной безопасности при монтаже трубы печи парной.

Представитель ответчика ФИО1 ФИО2 требования не признала, пояснила, что до заключения договора купли-продажи истец ознакомилась с правоустанавливающими документами, осмотрела объект недвижимости. Каких-либо дефектов и недостатков при осмотре обнаружено не было. Печь находилась в помещении парной, в свободном доступе, труба дымохода была изолирована от деревянных конструкций асбестовым полотном, отгорожена от стен листами асбеста и нержавеющей стали. По условиям договора покупатель несет риск случайной гибели или повреждения объекта недвижимости с момента фактического освобождения указанного объекта продавцом. Истцу было известно, что печь является самодельной, а не заводской, перед началом эксплуатации такую печь необходимо проверить. Считала, что истцом допущено нарушение требований пожарной безопасности.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО1

Обжалуемым решением суда на основании статей 1, 130, 153, 218, 309, 310, 420, 432, 434, 456, 549, 450, 450.1, 469, 475, 476, 550, 554, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования удовлетворены, договор купли-продажи недвижимого имущества между ФИО1 и ФИО3 от 28.09.2016 расторгнут. Решением суда с ФИО1 в пользу ФИО3 взыскана сумма по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.09.2016 в размере 2 400 000 руб. в следующем порядке: 1 000 000 руб. - путем взыскания с ответчика ФИО1, 1 400 000 руб. - путем получения истцом ФИО3 из индивидуальной сейфовой ячейки ПАО «Сбербанк России». Указано, что решение суда является основанием для исключения сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о праве собственности ФИО3 на жилой дом, двухэтажный, общей площадью /__/ кв.м и земельный участок с кадастровым номером /__/, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: /__/, и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о праве собственности ФИО1 на указанные жилой дом и земельный участок.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 ФИО2 просит решение отменить и принять новое – об отказе в удовлетворении требований. Полагает, что судом неверно применены нормы материального и процессуального права, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам. Считает, что судом в основу обжалуемого решения неправомерно положены показания эксперта К. и свидетеля Б. Суд не учел, что им не известно устройство печи и дымохода парной до пожара. В частности, свидетель Б. свои предположения о возможной причине и источнике возгорания основывал исключительно на осмотре жилого дома после пожара, когда значительная часть конструкций была уничтожена огнем. Эксперт К. не смог точно указать место, где началось возгорание, также как не смог он обосновать, вследствие чего произошел накал дымохода, который согласно заключению привел к возгоранию. Считает, что утверждение эксперта К. о несоответствии трубы дымохода требованиям СНиПов и ГОСТов не имеет документального обоснования. Своды правил допускают использование нержавеющих стальных труб в качестве дымовых. Использование трубы из черной стали предполагает ее противопожарную изоляцию, что и было выполнено в данном случае с помощью асбокартона (асбестового картона) в двухслойном исполнении и видно на представленной в дело фототаблице. Утверждение эксперта К. о том что, что асбестовое покрытие (асбокартон) не может служить противопожарной разделкой, противоречит пункту 5.21 Свода правил СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», согласно которому допустимо использование асбестового картона для защиты конструкции зданий от возгорания. В исследовательской части пожарно-технического заключения, составленного К., также отсутствует логическое обоснование и полный анализ термических признаков конструкций и обстановки, их схематическая привязка, позволяющие установить очаг пожара, конкретное место его расположения. Считает, что рассмотренные в заключении экспертов особенности источника возгорания в виде пожароопасных факторов печного отопления приведены не полностью и не соответствуют реальной обстановке в помещении парной после пожара. В частности экспертами не учтено, что термические повреждения на конструктивных элементах непосредственно со стороны дымовой трубы и в месте ее прохождения через конструкцию стены отсутствовали. Изложенный в указанном заключении вывод о расположении зоны очаговых признаков в месте прохождения дымовой трубы печи парной через конструкции стены не подтвержден и не обоснован конкретными сведениями и признаками, рассмотренными в данном заключении. Термические признаки, установленные при осмотре и сосредоточенные в пределах периметра помещения парной, приведены в заключении без учета состояния конструкций нижней части помещения парной, в заключении отсутствуют какие-либо сведения о состоянии полового покрытия и признаках распределения термических повреждений (степени и направленности) ограждающих конструкций периметра по высоте. Данные обстоятельства ставят под сомнение выводы о причинах и очаге возгорания, сделанные экспертами в пожарно-техническом заключении, а также наличии скрытых, существенных недостатков жилого дома, возникших до передачи дома покупателю, которые являлись основанием для расторжения договора купли-продажи.

Руководствуясь статьей 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не явившихся в суд.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости об ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Названной нормой материального права предусмотрено право покупателя, которому передан товар ненадлежащего качества, по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом в силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Из положений п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом в силу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Использование способов защиты гражданских прав обусловлено существом нарушенного права и теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения. При этом выбор способа защиты права осуществляет само лицо, чье право нарушено.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", исходя из преамбулы и п. 1 ст. 20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги) следует понимать, в том числе: а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию; б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования. В отношении технически сложного товара несоразмерность расходов на устранение недостатков товара определяется судом исходя из особенностей товара, цены товара либо иных его свойств; в) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, - недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, - время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом; г) недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию; д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требований к качеству товара (в данном случае ФИО3 указала на передачу ей ФИО1 дома, не пригодного для проживания в нем в связи с обнаружением существенных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, что и было сделано истцом.

Обращаясь в суд с настоящим иском со ссылкой на положения ст. 450, ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец указала, что после совершения сделки дом сгорел вследствие нарушения правил противопожарной безопасности при монтаже трубы печи парной в конструкции стены, о чем покупатель не был уведомлен, что, по мнению истца, является существенным недостатком жилого помещения, о котором продавец при заключении договора в известность не поставил.

Разрешая спор и удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что недостатки приобретенного ФИО3 имущества возникли до передачи жилого дома покупателю, являются существенными, повлекли утрату жилого помещения, в вязи с чем исковое требование ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.09.2016 подлежит удовлетворению.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции как основанным на неправильном толковании и применении норм материального права.

Как видно из дела, 28.09.2016 между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующие объекты недвижимого имущества: здание, назначение: жилой дом, 2-этажный, общая площадь /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, кадастровый номер: /__/, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, кадастровый номер: /__/ (п. 1.1. договора). По соглашению сторон цена объекта недвижимости определена в размере 2400000 рублей, при этом цена жилого дома составляет 1 000 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 1 400 000 рублей (п.2.1 договора). Расчет между сторонами производится в следующем порядке: по соглашению сторон - сумма в размере 1 000 000 рублей будет передана покупателем продавцу за счет собственных денежных средств в момент подписания настоящего договора; сумма в размере 1 400 000 рублей будет храниться в индивидуальной сейфовой ячейке ПАО «Сбербанк России». Передача денежных средств продавцу в счет полной оплаты объекта недвижимости производится в течение двух рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предъявления сторонами соответствующих документов в банк. По соглашению сторон расходы по оплате индивидуальной сейфовой ячейки несет продавец (п.2.2 договора).

Покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Покупатель претензий к техническому состоянию объекта недвижимости не имеет. По соглашению сторон настоящий договор имеет силу акта приема-передачи (п.3.2 договора).

28.09.2016 договор купли-продажи передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области для государственной регистрации перехода право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: /__/,/__/. Денежные средства в размере 1 000 000 рублей ФИО3 переданы ФИО1

11.10.2016 произведена государственная регистрация перехода права собственности в отношении спорного имущества.

Судом установлено, что по адресу: /__/, расположен жилой дом, этажность: 2, материал стен: деревянные, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства): 2013, площадью /__/ кв.м (кадастровый паспорт от 24.12.2013 №/__/).

09.10.2016 произошел пожар по адресу: /__/. В результате пожара в жилом доме полностью уничтожена крыша мансардного типа и межэтажное перекрытие, обрушился потолок. Обгорели стены жилого дома по всей площади. Обгорела мебель, бытовая техника и личные вещи (справка от 18.10.2016 №3-19-98).

Судом установлено, что причиной пожара в частном жилом доме, расположенном по адресу: /__/, послужило тепловое пожароопасное проявление дымохода трубы в помещении парной на близко расположенные горючие материалы внутри стены, что явилось следствием нарушения правил противопожарной безопасности при монтаже трубы печи парной в конструкции стены. Очаг возгорания расположен в месте расположения металлической печи, расположенной в помещении парной, а именно в месте прохождения дымовой трубы данной печи парной через конструкции стены. Данное обстоятельство подтверждается заключением эксперта №1-159-2016 от 19.10.2016.

Доказательств обратного, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено.

Более того, допрошенный в качестве эксперта К. подтвердил, что труба печи парной проходила через стену при отсутствии противопожарной разводки. При монтаже печной трубы грубейшим образом нарушены правила противопожарной безопасности, а именно не соблюдено расстояние до горючих материалов 50 см, труба не соответствует СНиПам и ГОСТам, так как не двухслойная, как должно быть в саунах и парных, а металлическая. При этом деревянная конструкция расположена слишком близко, что и послужило причиной возгорания. Слой асбеста - недостаточная противопожарная мера. Увидеть прохождение трубы в конструкции стены невозможно, так как с одной стороны шла кирпичная стена, а с другой деревянная, на которой прикреплена обрешетка, и стена была оштукатурена, затем обшита вагонкой. Необходимо разбирать стену. А потому данный недостаток при визуальном осмотре обнаружить невозможно.

Свидетель Б. пояснял, что является главным государственным инспектором Томского района по пожарному надзору. 09.10.2016 он выезжал на место пожара вместе с экспертом. В результате проверки было установлено, что монтаж отопительного котла смонтирован с нарушениями требования правил противопожарной безопасности, так как печная труба должна быть либо заводского производства, либо кирпичной. Причиной пожара явился неправильный монтаж отопительной трубы, то есть с нарушением норм противопожарной безопасности, что визуально обнаружить невозможно, так как деревянная стена с одной стороны закрыта кирпичной стеной, а со второй стороны оштукатурена. Но нарушения норм противопожарной безопасности при монтаже трубы печи в конструкции стены были определены точно, а также верно установлена причина пожара.

Как следует из дела, истец ставит вопрос о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условий договора о качестве дома, т.е. вина ответчика заключается в неправильном монтаже печного оборудования, что послужило причиной пожара, ссылалась на то, что при внешнем осмотре дома недостатки конструкции печи выявить было невозможно, поскольку печная труба находилась под обшивкой парной и стены строения, данные недостатки являются существенными и скрытыми, о которых продавец не сообщил на момент заключения договора.

Между тем, исходя из конкретных обстоятельств дела, сам факт некачественного устройства печного оборудования в данном случае не является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи.

Допустимых и достаточных доказательств в подтверждение указываемых доводов истицей не представлено.

Пунктом 4.1.2. установлена обязанность продавца предупредить покупателя обо всех недостатках Объекта недвижимости, а также предоставить покупателю необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости.

Так, из договора купли-продажи от 28.09.2016 (п. 1.4) следует, что покупатель ознакомился с документами, осмотрел объект недвижимости и удовлетворен его техническим состоянием путем внутреннего осмотра, произведенного перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

При этом в тексте договора купли-продажи отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемого жилого дома, что не позволяет безусловно определить, какие же требования были предъявлены истцом к приобретаемому им по договору купли-продажи объекту недвижимости.

Однако суд первой инстанции признал нарушение со стороны ответчика договора купли-продажи недвижимого имущества существенным без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договора.

При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора по основаниям, указанным истцом, не имеется.

Исходя из конкретных обстоятельств дела и на основании оценки представленных сторонами доказательств в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие именно существенных нарушений требований к качеству приобретенного дома, возникших до передачи его покупателю, либо существенных нарушений условий договора, что предусмотрено положениями ст. 450 ГК РФ, ст. 475 ГК РФ.

Ненадлежащее качество переданного товара, вне всяких сомнений, способно повлечь убытки покупателя. Однако эти убытки должны подлежать возмещению не в рамках договорной ответственности, а на основании общих положений ГК РФ о возмещении вреда, которые предусматривают другие основания ответственности и другие доказательственные презумпции.

При таких данных решение подлежит отмене с принятием нового об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Томского районного суда Томской области от 10 мая 2017 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: /__/, заключенного ФИО3 и ФИО1 28.09.2016, и возврате полученного по сделке оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: