Гражданский кодекс часть 1

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Бурдюговского О.В. дело по апелляционной жалобе представителя Макарян А.Г. по доверенности Морозова Д.Ю. на решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 5 октября 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования Макарян А.Г. к ООО «Водолей» о понуждении осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения Макарян А.Г., ее представителя по доверенности Морозова Д.Ю., просивших решение суда отменить, представителя ООО «Водолей» по доверенности Сакеевой О.С., просившей решение оставить без изменения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Макарян А.Г. обратилась в суд с иском к ООО «Водолей» о понуждении осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, указав, что 01.03.2010 между нею как арендодателем и ООО <данные изъяты> как арендатором заключен договор № аренды нежилых помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, сроком на <данные изъяты> лет, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Пензенской области 05.04.2010; Актом от 01.03.2010 недвижимое имущество передано арендатору. 01.04.2010 между нею как арендодателем, ООО <данные изъяты> как арендатором и ООО <данные изъяты> как новым арендатором заключено дополнительное соглашение к договору № аренды нежилых помещений, в соответствие с которым арендатор передает новому арендатору с согласия арендодателя права и обязанности по договору аренды №, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Пензенской области; Актом от 01.04.2010 недвижимое имущество передано новому арендатору. 01.06.2011 между нею как арендодателем, ООО <данные изъяты>» как арендатором и ООО «Водолей» как новым арендатором заключено дополнительное соглашение к договору № аренды недвижимого имущества, в соответствие с которым арендатор передает новому арендатору с согласия арендодателя права и обязанности по договору аренды №, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Пензенской области 27.06.2011; Актом от 01.06.2011 недвижимое имущество передано новому арендатору. 01.06.2011 между нею как арендодателем и ООО «Водолей» как арендатором заключено дополнительное соглашение к договору № аренды нежилых помещений, в соответствие с которым стороны пришли к соглашению о новой редакции пункта № договора аренды: «договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 31.12.2013». В соответствии с п.п.2.1.6 и 2.3.8 договора аренды № от 01.03.2010 стороны установили обоюдную обязанность по совершению государственной регистрации договора, однако фактически данным вопросом занимались представители арендаторов. Узнав об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.06.2011, она неоднократно 06.03.2012 и 22.06.2012 письменно обращалась к ответчику с просьбой прибыть в территориальный орган Росреестра и представить необходимые документы для государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.06.2011, но безрезультатно. Просила обязать Управление Росреестра по Пензенской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.06.2011 к договору аренды № от 01.03.2010 нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, условный номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

В ходе рассмотрения дела уточнила исковые требования и просила суд обязать Управление Росреестра по Пензенской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.06.2011 к договору аренды № от 01.03.2010, согласно которому утверждается новая редакция пункта 7.1 о сроке действия договора аренды нежилых помещений № от 01.03.2010.

В судебном заседании Макарян А.Г. уточнила и дополнила исковые требования и просила суд вынести решение о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.06.2011 к договору аренды нежилых помещений № от 01.03.2010, согласно которому утверждается новая редакция пункта № о сроке действия договора аренды нежилых помещений № от 01.03.2010.

Представитель ООО «Водолей» по доверенности Емелина Е.В. иск не признала, указывая, что 01.03.2010 между Макарян А.Г. и ООО <данные изъяты> был заключен договор аренды № о предоставлении в аренду нежилого помещения по адресу: <адрес>. 27.06.2011 Управлением Росреестра по Пензенской области был зарегистрирован переход прав и обязанностей арендатора по договору к новому арендатору - ООО «Водолей». Спорное дополнительное соглашение датировано 01.06.2011, в то время как права и обязанности арендатора перешли к ответчику ООО «Водолей» значительно позже - 27.06.2011. Таким образом, спорное дополнительное соглашение является ничтожным и не имеет юридической силы, так как на момент его подписания ООО «Водолей» не являлся стороной договора аренды и не имел полномочий на изменение условий договора аренды у ООО «Водолей» по состоянию на 01.06.2011. Дополнительное соглашение от 01.06.2011, которое Макарян А.Г. 28.03.2012 подала на регистрацию, является недействительным и незаключенным, так как 01.06.2011 ООО «Водолей» не являлся арендатором спорного нежилого помещения, что подтверждается датой государственной регистрации дополнительного соглашения № от 01.06.2011 к договору аренды нежилых помещений № от 01.03.2010, в котором права арендатора нежилых помещений переходят в полном объеме к ООО «Водолей» (дата регистрации данного дополнительного соглашения 27.06.2011 за № регистрации №). Следовательно, ООО «Водолей» стал арендатором нежилых помещений 27.06.2011, а 01.06.2011 не имел прав и полномочий по подписанию спорного дополнительного соглашения по изменению срока аренды нежилого помещения.

Октябрьский районный суд г.Пензы принял вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Макарян А.Г. по доверенности Морозов Д.Ю. решение суда просил отменить как незаконное и необоснованное в связи с нарушениями норм материального и процессуального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела. Дополнительное соглашение №, о регистрации которого заявлено требование, было заключено в один день с дополнительным соглашением №, по которому ООО «Водолей» перешли права и обязанности арендатора нежилого помещения истца. Отказывая в иске, суд исходил только из того, что новый арендатор на момент подписания соглашения № еще не обладал правами и обязанностями арендатора, которые перешли к нему с момента государственной регистрации соглашения №, а именно с 27.06.2011. Суд не привел доводы, по которым были опровергнуты представленные их стороной доказательства. Дополнительные соглашения № и № были подписаны сторонами одновременно в один день, в связи с чем истец предполагала их одновременную передачу в орган Росреестра. Вопросом подачи документов занималась сторона ответчика, которая вернула истцу экземпляр дополнительного соглашения № без отметки о государственной регистрации, пояснив, что и без нее оно является действительным документом. Истец пыталась самостоятельно зарегистрировать указанный документ, но ей было отказано. Факт уклонения ответчика от государственной регистрации дополнительного соглашения № нашел свое подтверждение, ответчиком не отрицается. Данное соглашение исполнено в надлежащей письменной форме путем составления одного документа, подписанного уполномоченным лицом ответчика, скрепленного его печатью. Согласно п.4 дополнительного соглашения №, зарегистрированного в Росреестре 27.06.2011, стороны распространили действие данного соглашения на отношения сторон, возникшие до его государственной регистрации, а именно со дня передачи арендуемого объекта от ООО <данные изъяты> к ООО «Водолей», что согласно письменному акту произошло 01.06.2011. Следовательно, именно с 01.06.2011 к ООО «Водолей» перешли права и обязанности по договору аренды № от 01.03.2010, а 06.06.2011 ответчиком истцу была перечислена арендная плата по договору за июнь. Ссылка суда на п.2 ст.651 ГК РФ, абзацы 1 и 2 п.52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 несостоятельна, поскольку данные нормы не исключают применение положения ч.3 ст.165 ГК РФ, на основании которого иск о регистрации сделки подлежал удовлетворению. Просил принять новое решение об удовлетворении заявленного требования в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО «Водолей» по доверенности Сакеева О.С. решение суда как законное и обоснованное просила оставить без изменения, жалобу представителя Макарян А.Г. по доверенности Морозова Д.Ю. - без удовлетворения.

Обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Судом установлено, что 01.03.2010 между Макарян А.Г. как арендодателем и ООО <данные изъяты> как арендатором заключен договор № аренды нежилых помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, сроком на <данные изъяты> лет, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Пензенской области 05.04.2010. Актом от 01.03.2010 недвижимое имущество передано арендатору. 01.04.2010 между Макарян А.Г. как арендодателем, ООО <данные изъяты> как арендатором и ООО <данные изъяты> как новым арендатором заключено дополнительное соглашение к договору № аренды нежилых помещений, в соответствие с которым арендатор передает новому арендатору, с согласия арендодателя, права и обязанности по договору аренды №, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Пензенской области. Актом от 01.04.2010 недвижимое имущество передано новому арендатору. 01.06.2011 между Макарян А.Г. как арендодателем, ООО <данные изъяты> как арендатором и ООО «Водолей» как новым арендатором заключено дополнительное соглашение к договору № аренды недвижимого имущества, в соответствие с которым арендатор передает новому арендатору, с согласия арендодателя, права и обязанности по договору аренды №, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Пензенской области 27.06.2011. Актом от 01.06.2011 недвижимое имущество передано новому арендатору. 01.06.2011 между Макарян А.Г. как арендодателем и ООО «Водолей» как арендатором заключено дополнительное соглашение к договору № аренды нежилых помещений, в соответствие с которым стороны пришли к соглашению о новой редакции пункта 7.1 договора аренды: «договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 31.12.2013».

В силу ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как разъяснено в абз.1 и 2 п.52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2012 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствии с ГК РФ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Истец, полагая, что настоящая сделка (дополнительное соглашение от 01.06.2011 по сроку действия договора от 01.03.2010), требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, ответчик уклоняется от ее регистрации, поставил перед судом вопрос о государственной регистрации сделки.

Исследовав обстоятельства спора, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об отказе в иске.

При этом суд признал установленным и исходил из того, что дополнительное соглашение подписано сторонами по делу 01.06.2011, а права и обязанности арендатора перешли к ООО «Водолей» лишь 27.06.2011 (с даты регистрации данного дополнительного соглашения 27.06.2011 № регистрации 58-58-36/011/2011-199), таким образом, на момент подписания дополнительного соглашения ООО «Водолей» не являлся стороной договора аренды и не имел полномочий на изменение условий договора аренды по состоянию на 01.06.2011, то есть ответчик ООО «Водолей» стал арендатором нежилых помещений лишь 27.06.2011, а не 01.06.2011, в связи с чем не имел прав и полномочий по подписанию спорного дополнительного соглашения по изменению срока аренды нежилого помещения.

Судебная коллегия не усматривает оснований оспаривать указанный вывод суда первой инстанции.

При этом, давая оценку доводам стороны истца, суд апелляционной инстанции исходит также из того, что по смыслу ст.434 ГК РФ применительно к ст.432 ГК РФ под документом, выражающим содержание заключаемой сделки, понимается не только единый документ, но и несколько взаимосвязанных документов, каждый из которых подписывается ее сторонами. Условия же спорного дополнительного соглашения противоречат существенному условию договора о сроке аренды, указанному в п.7.1 договора № от 01.03.2010, права и обязанности по которому в результате заключения дополнительного соглашения от 01.06.2011 перешли ООО «Водолей» с момента его регистрации 27.06.2011, являются внесением изменений в договор аренды № от 01.03.2010, действующий с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2011 об изменении стороны арендатора, то есть на спорное дополнительное соглашение распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Вместе с тем, ООО «Водолей» как новый арендатор приобрел права и обязанности по договору аренды № от 01.03.2010 с момента государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.06.2011, то есть с 27.06.2011. Следовательно, какие-либо основания к выводу о том, что дополнительное соглашение от 01.06.2011 об изменении сторон договора аренды № от 01.03.2010 и дополнительное соглашение от 01.06.2011 об изменении условия договора о сроке аренды могли быть подписаны в один день и зарегистрированы органом Росреестра одновременно, отсутствуют.

Ссылка на те обстоятельства, что стороны распространили действие дополнительного соглашения, зарегистрированного в Росреестре 27.06.2011, на их отношения со дня передачи арендуемого объекта, то есть с 01.06.2011, а 06.06.2011 новый арендатор перечислил арендодателю арендную плату за июнь 2011 года, не может быть признана основанием к удовлетворению заявленных требований, поскольку данные обстоятельства не опровергают законность вывода районного суда о возникновении у ООО «Водолей» в соответствии с требованиями действующего законодательства прав и полномочий по подписанию спорного дополнительного соглашения по изменению срока аренды нежилого помещения не ранее даты государственной регистрации дополнительного соглашения, по которому указанному юридическому лицу перешли права арендатора.

Указание на сложившуюся практику, согласно которой всеми вопросами, связанными с составлением и подачей необходимых документов для регистрации, занималась сторона арендатора (в данном случае ООО «Водолей»), не может быть принято во внимание и расценено в качестве объективной и уважительной причины недоведения до сведения регистрирующего органа наличия, как указывает сторона арендодателя, общей воли сторон на изменение срока действия первоначального договора аренды.

При таких обстоятельствах суд правильно отказал Макарян А.Г. в удовлетворении заявленных требований.

Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом применены и истолкованы правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не допущено.

Доводы жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, основанием к отмене решения суда не являются.

Судом исследовались, оценивались и фактически разрешались уточненные исковые требования Макарян А.Г. о государственной регистрации спорного дополнительного соглашения, в связи с чем указание в резолютивной части решения на разрешение исковых требований без учета уточненных исковых требований само по себе не свидетельствует о незаконности принятого по делу решения, что не препятствует суду, рассмотревшему дело по первой инстанции, разрешить в порядке ст.200 ГПК РФ вопрос об исправлении допущенных описок.

В соответствии с п.6 ст.330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 05.10.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Макарян А.Г. по доверенности Морозова Д.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи